AGE.AGEDRCAL.REGISTRO UFFICIALE U

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1 Catanzaro, 2 Maggio 2012 Direzione Regionale della Calabria Ufficio Gestione Tributi Ai Direttori Provinciali Ai Direttori degli Uffici Territoriali LORO SEDI OGGETTO: Istruzioni operative per la registrazione degli affitti in nero. Il Decreto Legislativo n. 23/2011 che introduce il sistema della cedolare secca sugli affitti prevede un inasprimento delle sanzioni amministrative nelle ipotesi di omessa o infedele dichiarazione dei redditi da locazione, indipendentemente dall opzione o meno per il nuovo regime, nonché, per favorire l emersione di redditi non dichiarati, permette all inquilino di procedere (in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, indicazione di un canone inferiore a quello reale ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio) alla registrazione pur in assenza di un apposito contratto scritto. L inquilino che intenda denunciare un affitto in nero, anticipando il versamento dell imposta dovuta, ottiene, in cambio, contestualmente alla registrazione, il vantaggio di ottenere un contratto di affitto della durata di anni quattro prorogabile per altri quattro anni, con un canone annuo di locazione pari al triplo della rendita catastale dell immobile. Quanto appena illustrato è sancito dal comma 8 dell articolo 3 del citato D. Lgs n. 23/2011 che si applica ai contratti di locazione ad uso abitativo che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. Con tale previsione normativa, quindi, vengono regolati gli effetti della mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatore e AGE.AGEDRCAL.REGISTRO UFFICIALE U

2 conduttore per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo dello stesso e la determinazione del canone. Le medesime disposizioni di cui al comma 8 dell art. 3 del D. Lgs n. 23/2011, ai sensi del successivo comma 9, si applicano anche nei casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. Tanto premesso, considerato l incremento delle denunce in argomento, con la presente vengono fornite le indicazioni operative affinché gli Uffici della regione siano posti in grado di adempiere alle richieste di registrazione di affitti in nero e soprattutto di garantire uniformità di trattamento. Seguirà, pertanto, l illustrazione degli adempimenti da porre in essere sia da parte del contribuente che si presenta allo sportello per la registrazione di un contratto in nero sia da parte dell Ufficio, con riferimento alle varie casistiche precedentemente elencate. Infine, nell intento di agevolare ulteriormente gli Uffici, si allega, alla presente, una sintesi sulla normativa relativa al nuovo regime della cedolare secca. Il contribuente che intende provvedere alla registrazione di un contratto in nero dovrà esibire la seguente documentazione: - autocertificazione, a norma di legge, nella quale la parte dichiara di trovarsi in una delle ipotesi previste dalla normativa sulla cedolare secca (si rimanda ai casi A, B o C); - il modello 69 per la richiesta di registrazione, debitamente compilato in ogni sua parte; - l atto da registrare (il contratto sottoscritto dalle parti ma non registrato, la denuncia di contratto verbale di locazione, la denuncia di locazione con canone superiore a quello registrato, comodato fittizio); - il modello F23 attestante il pagamento dell imposta; - eventuali prove o elementi indiziari.

3 L Ufficio che riceve la richiesta di registrazione di un contratto o la denuncia di una locazione abitativa dovrà subito provvedere alla loro registrazione. Si ritiene di dover procedere in ogni caso alla registrazione, senza operare un preventivo accertamento dell attendibilità della stessa, nonostante la seria probabilità di riscontrare fattispecie delatorie. Ciò, anche in virtù del fatto che soluzioni alternative, oltre a compromettere l efficacia innovativa della norma e a dissuadere le parti dall avvalersene, comporterebbe un ulteriore appesantimento per l Ufficio e un allungamento dei tempi di lavorazione senza la garanzia che da questo ne possa derivare un maggiore introito erariale. Risulta di fondamentale importanza che il personale addetto all assistenza ed informazione abbia una sufficiente conoscenza della materia, in quanto, avrà il compito di fornire, a coloro i quali si recheranno in ufficio per raccogliere informazioni ed effettuare una prima valutazione dei documenti in loro possesso, i primi chiarimenti sul modo di effettuare la denuncia, oltre ad illustrare gli effetti che dal punto di vista civilistico - tributario, ne potrebbero conseguire. L attività del personale preposto all assistenza appare quindi determinante, sia per indirizzare il contribuente sul corretto comportamento da assumere, sia per la predisposizione della successiva attività istruttoria. Se l inquilino non è in possesso dei dati catastali dell immobile, necessari per la compilazione del modello 69, sarà cura dell Ufficio recuperare i dati necessari servendosi dell apposita procedura SISTER. È importante che l Ufficio mantenga gli elementi già acquisiti anche nel caso in cui l inquilino, una volta ricevute tutte le informazioni preliminari, decida di non procedere alla registrazione dell atto. I citati elementi, poi, dovranno essere trasmessi al team accertamento registro per gli adempimenti di competenza. E necessario, quindi, che l addetto allo sportello acquisisca da subito: - le generalità del presunto inquilino (attraverso il Profilo Utente); - le generalità del proprietario (attraverso ricerche in Anagrafe Tributaria sulla base delle indicazioni fornite dall inquilino); - eventuale documentazione probatoria (se non è possibile trattenere l originale, produrre una copia da certificare immediatamente come conforme all originale).

4 Nel predisporre i modelli di versamento, l Ufficio dovrà calcolare l imposta dovuta per l intero periodo trascorso, nella misura del 2% del canone di locazione pattuito, oltre alle sanzioni e ai relativi interessi. Si procede, di seguito, ad illustrare i comportamenti che gli Uffici dovranno adottare in occasione del verificarsi delle tre ipotesi contemplate dal D.Lgs n. 23/2011. A) Contratto di locazione non registrato Per la registrazione del contratto in nero l Ufficio dovrà inserire nella procedura Registro WEB tutti i dati presenti sul modello 69 cartaceo, debitamente compilato dal conduttore, procedendo nel seguente modo: - inserire i dati relativi al versamento dell imposta risultanti dal modello F23; - inserire nel quadro C del relativo programma informatico i due negozi che ne scaturiscono, ossia: il primo con il canone e le scadenze pattuite originariamente tra le parti; il secondo con il nuovo canone, pari a tre volte la rendita catastale dell immobile locato, di durata pari ad anni 4 + 4, come stabilito dall art. 3, comma 8, del D.Lgs 23/2011; - provvedere alla contestuale risoluzione del primo contratto inserito; - comunicare alle parti interessate l avvenuta registrazione del contratto di locazione. B) Contratto di locazione registrato con canone inferiore a quello effettivo In tale ipotesi, l Ufficio dovrà: - procedere con la modifica del contratto esistente, inserendo, nel quadro C della relativa procedura informatica, il canone effettivamente pattuito e corrisposto al locatore;

5 - annotare sull atto, il versamento della differenza d imposta dovuta sul corrispettivo non dichiarato; - inserire il secondo contratto con il nuovo canone (tre volte la rendita catastale) e la nuova durata (4+4), procedendo alla contestuale risoluzione del primo contratto; - informare le parti interessate dell avvenuta variazione. C) Contratto di comodato fittizio Considerato che la procedura Registro WEB non permette di modificare il codice negozio attribuito al comodato in fase di originaria registrazione, l Ufficio dovrà inserire i due nuovi negozi operando come nell ipotesi A (contratto di locazione non registrato) e annullare poi, il comodato, annotando sull atto le imposte pagate. Anche in questo caso, bisognerà informare le parti interessate. In tutte le casistiche analizzate, si ritiene opportuno trasmettere, fin da subito, il relativo fascicolo predisposto, al team accertamento per ulteriori approfondimenti anche ai fini delle imposte dirette. I Direttori Provinciali avranno cura di informare il personale sul contenuto della presente nota e sorvegliare che gli stessi si attengano, scrupolosamente, alle indicazioni contenute nella stessa. IL DIRETTORE REGIONALE Antonino Di Geronimo* *Firma autografa sostituita a mezzo stampa, ai sensi dell art. 3, comma 2, del D.Lgs n.39/1993