Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Panoramica immobiliare europea Nell Eurozona la ripresa economica continua a essere fragile, come hanno dimostrato le recenti revisioni al ribasso delle previsioni di crescita; tuttavia, secondo l istituto di ricerca indipendente Scenari Immobiliari, sembra aumentare la fiducia in un miglioramento dello scenario macroeconomico nella seconda parte dell anno, confermata dalla sensibile ripresa degli investimenti immobiliari. In generale, il comportamento dei mercati immobiliari è migliore rispetto a quello economico, sebbene sia ancora forte il divario tra le diverse aree di mercato e i diversi paesi. Nell'area euro il fatturato immobiliare aveva evidenziato i primi segnali di miglioramento nel corso del 2013, confermati nel corso del 2014 seppur in maniera molto contenuta. Solo nel 2015 però il ritmo di crescita dovrebbe nuovamente superare quello del PIL, sostenuto dal previsto aumento sia degli scambi che dei valori. Dopo il calo dei prezzi nel 2013 e la modesta flessione stimata per il 2014, il 2015 dovrebbe mostrare, infatti, una crescita dell 1,2%. Confronto tra l'andamento del PIL e alcuni indicatori immobiliari nelle principali aree geografiche mondiali Variazioni % sull anno precedente Zona PIL Fatturato immobiliare Prezzi degli immobili residenziali * 2015* * 2015* * 2015* Area Euro -0,4 0,8 1,1 1,2 0,9 2,4-2,4-0,8 1,2 Giappone 1,5 0,9 1,4 1,7 1,5 2,0-1,4-3,0 1,0 Stati Uniti 2,2 2,2 3,2 1,6 3,5 6,0 7,6 9,0 6,0 Nota : (*) stima. Fonte: Intesa Sanpaolo, Scenari Immobiliari Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Il mercato immobiliare in Francia dovrebbe segnare un netto miglioramento nel 2015, riallineandosi al trend degli altri paesi più importanti. Nei prossimi 18 mesi la ripresa europea dovrebbe essere guidata dall'inghilterra, con un progresso del fatturato stimato del 2,4% nel 2014 e di oltre il 3% nel La ripresa del mercato tedesco dovrebbe registrare un rallentamento nella seconda parte del 2014 per poi riprendere vigore già a partire dai primi mesi del Per la Spagna si ipotizza una situazione di stabilità, mentre tutti i mercati sono attesi in crescita nel Andamento fatturato mercato immobiliare nei diversi paesi Mln di euro 2014 Var. % 2014/2013* Var. % 2015/2014* Tendenza 2016 Francia ,4 2,5 Germania ,5 2,7 Inghilterra ,4 3,1 Spagna ,1 1,3 Italia ,2 0,5 Area Euro ,6 4,5 Nota: (*) stima. Fonte: Scenari Immobiliari Dall'analisi degli ultimi otto anni emerge che i cinque principali paesi europei registrano un calo del fatturato del mercato immobiliare del 16,5% rispetto ai picchi del La flessione più vistosa appartiene alla Spagna (-32,7%), seguita dal -23,5% della Francia, dal -21,4% dell'italia e dal -8,5% dell'inghilterra, che ha recuperato terreno negli ultimi due anni. Solo in Germania il fatturato è aumentato del 4,7%. Le maggiori criticità riguardano il mercato italiano, che dovrebbe chiudere il 2014 con un nuovo calo e registrare i primi segnali di ripresa nel 2015, ma con un ritmo inferiore agli altri paesi importanti, compresa la Spagna. Il fatturato in tutta l'unione Europea, invece, continua ad avere il segno positivo, sebbene il ritmo di crescita sia più basso rispetto al passato. Il 2014 si dovrebbe chiudere con un aumento Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 del 3,6% sul 2013, mentre un'accelerazione è prevista nel 2015, intorno al 4,5%. L'aumento si deve alla ripresa economica in numerosi paesi e all'incremento degli investimenti immobiliari nelle città più importanti del Nord Europa, nelle Repubbliche Baltiche e in alcune zone dell'europa centrale, soprattutto nel comparto commerciale. Oggi, viste le premesse per il futuro, alcuni investitori tornano a guardare a investimenti con più alto profilo di rischio, anche se il focus resta sugli immobili primari, e quindi le zone di pregio di Londra, Parigi e le principali città tedesche. Tuttavia le quotazioni elevate e la crescente carenza di offerta nelle top location rende più appetibili gli immobili di seconda fascia, con prezzi interessanti e prospettive positive per il futuro. La liquidità è in aumento tra gli investitori e l accesso al credito comincia a essere più agevole, anche se limitatamente ad alcune aree e per alcune tipologie di prodotto. Molti investitori sono disposti ad alzare il profilo di rischio, allocando risorse in mercati che fino a poco tempo fa erano considerati scarsamente interessanti come l Europa del Sud. Negli ultimi 8 anni i prezzi medi degli immobili europei hanno segnato un calo medio delle quotazioni variabile dal 2% al 14% in termini nominali. In termini reali si calcolano flessioni dal 15% al 26%. La Spagna ha registrato il crollo più consistente in tutti i comparti. I valori nominali sono calati in misura variabile dal 19% al 39% a seconda dei settori, mentre in termini reali il crollo ha raggiunto il 50% nel comparto residenziale e il 37% nel terziario/uffici. Anche l Inghilterra ha subito perdite pesanti, ma la ripresa è già iniziata e si prevede un ritmo di crescita consistente nei prossimi anni, soprattutto nel settore residenziale. Andamento dei prezzi medi reali per mercato nei cinque principali paesi europei (base 2007=100) Paese Mercato * Var. % 2014/2007 Francia Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Germania Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Inghilterra Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Spagna Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Italia Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Media EU 5 Residenziale Terziario/Uffici Industriale Commerciale Nota: (*) stima. Fonte: Scenari Immobiliari In Italia la diminuzione dei prezzi nominali è rimasta compresa fra l 8% degli uffici e il 18% dell industriale. Il comparto commerciale è andato in controtendenza, con una crescita intorno al 5% rispetto al In termini reali, però, anche il commerciale ha segnato una flessione media intorno al 12%, mentre la diminuzione degli altri settori varia dal 25% al 30%, che significa un calo medio annuo superiore al 3%. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 Flessioni più contenute sono riscontrabili in Francia, che ha mostrato una tenuta migliore nel periodo più complesso della crisi globale. Tuttavia, gli ultimi due anni hanno registrato una tendenza in calo e le prospettive per il 2015 sono di stabilità. La Germania, in termini reali, ha visto un lieve aumento nel settore residenziale e una flessione variabile dal 4% al 15% negli altri comparti. Le prospettive sono positive, sebbene si preveda un lieve rallentamento del ritmo di crescita nel 2015 rispetto al biennio precedente. In generale, la seconda parte del 2014 dovrebbe segnare un trend ancora incerto, con alcune aree e settori in decisa ripresa e altri ancora in lieve contrazione. Entro l inizio del 2015 la maggior parte dei mercati dovrebbe avere raggiunto una fase di stabilità, con consistenti segnali di crescita. Gli incrementi più vistosi sono attesi nel Regno Unito e in Germania, anche se si tratta ancora di percentuali di crescita modeste, comprese tra lo zero e il 5%. Anche la Spagna dovrebbe assistere a un inversione del ciclo, con una situazione di stabilità nel comparto residenziale, un inizio di ripresa delle quotazioni nel commerciale, mentre altri comparti potrebbero registrare ancora qualche aggiustamento verso il basso. In Francia le aspettative sono di una stabilizzazione dei valori. In Italia si prevede una lieve ripresa nel comparto commerciale e una situazione di stabilità nel residenziale, mentre le previsioni sono ancora al ribasso per uffici e industriale. Nel complesso, comunque, i mercati immobiliari stanno acquisendo maggiore dinamismo, sebbene permanga un atteggiamento prudente da parte degli operatori. In aumento l interesse degli investitori istituzionali, in un ottica soprattutto di breve periodo. Andamento dei prezzi stimati periodo Paese Comparto Var. % 2014/2013* Var. % 2015/2014* Tendenza 2016 Francia Residenziale -1,4 0,5 Terziario/Uffici -0,3 0,8 Industriale -1,6-0,4 Commerciale 0,5 1,4 Germania Residenziale 5,8 3,2 Terziario/Uffici 2,5 2,5 Industriale 0,2 0,7 Commerciale 2,3 2,0 Inghilterra Residenziale 9,1 5,5 Terziario/Uffici 0,5 2,0 Industriale -0,8-0,2 Commerciale 1,0 1,5 Spagna Residenziale -4,0 0,1 Terziario/Uffici -3,5-0,7 Industriale -3,8-1,0 Commerciale -0,3 1,0 Italia Residenziale -1,4 0,2 Terziario/Uffici -1,7-0,8 Industriale -2,2-1,3 Commerciale 0,1 1,2 Nota: (*) stima. Fonte: Scenari Immobiliari Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 Tassi d interesse su mutui e prestiti La riunione della BCE d inizio ottobre si è conclusa con i tassi invariati: il refi resta allo 0,05%, minimo storico raggiunto in settembre, e il corridoio vede il tasso di rifinanziamento marginale a +0,3% e quello sui depositi a -0,2%. In questo ciclo di allentamento monetario, i tassi d intervento non dovrebbero più essere uno strumento utilizzabile da parte dell istituto centrale; lo stesso Draghi nella conferenza stampa del mese scorso ha affermato che i tassi non scenderanno ulteriormente. Le specifiche tecniche dei due programmi di acquisto titoli fornite dalla BCE lasciano una certa opacità su quale sarà la forza d urto che tali programmi potranno avere sui mercati. Draghi ha infatti dato l attesa indicazione sull arco temporale in cui verranno effettuati gli acquisti: minimo 2 anni sia per i titoli derivanti da cartolarizzazioni (ABS) sia per i covered bond. La BCE inizierà a comprare covered bond in ottobre e ABS durante il trimestre appena iniziato. Tuttavia non vengono date indicazioni sull ammontare totale sui due anni o mensile dei titoli che verranno acquistati. La quantità acquistata resta un nodo cruciale considerando che il focus dell azione della BCE passa dalla gestione dei tassi a una gestione più attiva del proprio bilancio. Infatti, il Presidente della BCE ha ribadito che all interno di uno scenario in cui lo strumento principale di politica monetaria non dovrebbero più essere i tassi ma una gestione più attiva del bilancio l obiettivo è diventato quello di riportare tale bilancio a circa 2,7 trilioni di euro dagli attuali 2 trilioni nei prossimi due anni. Considerando che, nell arco temporale indicato, usciranno dal bilancio asset per circa 400 miliardi di euro (rimborso degli LTRO e scadenza di titoli acquistati con i precedenti programmi di stimolo), tale target dovrebbe implicare un aumento netto degli asset a bilancio per circa un trilione di euro. Maggiori dettagli arrivano invece riguardo alla tipologia dei titoli acquistabili all interno del programma per gli ABS che interessa sia le tranche senior che quelle mezzanine garantite. Draghi ha anche sottolineato che la BCE è unanime nell idea di utilizzare ulteriori misure non convenzionali all interno del proprio mandato nel caso in cui quanto finora deciso non fosse sufficiente a mantenere le aspettative di inflazione ben ancorate intorno al 2% nel medio termine. Nessuna sorpresa dall analisi dello scenario economico: le prospettive restano per una moderata ripresa dell attività economica e dell inflazione nel corso del prossimo anno, ma i rischi si confermano al ribasso. Dopo la riunione, i tassi Euribor sono scesi ulteriormente a nuovi minimi storici, mentre sulle scadenze fino a 2 settimane sono finanche diventati negativi. Tale quadro di tassi Euribor su livelli contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 I tassi Eurirs sono marginalmente risaliti sulle scadenze più lunghe, per effetto di aspettative di ripresa del ciclo economico e dell inflazione. I livelli restano comunque contenuti e giustificano una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. I tassi swap (Eurirs) Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: *l eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5

6 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 6

7 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 7