Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Bilancio preliminare sul mercato domestico Il settore immobiliare nell anno appena concluso ha mostrato una maggiore vivacità rispetto a quello precedente. A confortare la visione di questo bilancio di fine esercizio sono i dati degli esperti che indicano un mercato residenziale orientato verso la stabilizzazione; tra questi Moody s, che vede nelle compravendite di abitazioni in Italia segnali di uscita definitiva dalla crisi e indica un avvio verso una fase di stabilità che dovrebbe caratterizzare tutto il Anche l Agenzia delle Entrate ha decretato nel 3 trimestre 2015 la ripresa delle compravendite di case, con scambi in aumento del 10,8% tra luglio e settembre, dopo un già positivo 2 trimestre (+8,8% a/a). Segnali incoraggianti, anche se non abbastanza forti da decretare una ripresa consistente del mercato. Interessante sarà conoscere l andamento dell ultimo trimestre 2015, stagionalmente il più importante, dal quale ci si attende un segnale chiaro e definitivo sulla rotta intrapresa dal mercato. Secondo Nomisma, il mercato residenziale dovrebbe chiudere il 2015 con 442 mila compravendite, in aumento del 6% a/a; ben lontano dal picco del 2006 a circa 860 mila contratti, ma anche al di sotto di quella soglia di 500 mila transazioni che decreterebbe un buono stato di salute per il mercato italiano. Soglia di resistenza abbattuta dalla crisi. Nei primi nove mesi del 2015 le compravendite sono state contro le dell anno prima. A pesare sono ancora una volta l andamento dell economia, la disoccupazione e la fiducia dei compratori, a cui fanno da contraltare tassi di interesse decisamente appetibili e le quotazioni degli immobili scese in maniera considerevole in questi ultimi sette anni di crisi, come illustrato nel grafico sottostante. Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Gli italiani si stanno riaffacciando lentamente al mercato immobiliare, considerandolo anche in un ottica di investimento, oggi che il panorama generale non offre altre asset class con rendimenti interessanti. Occorre tuttavia sottolineare che anche l abitazione messa a reddito non rende più di un 2% netto, appesantita da tasse e spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Aumenta invece la presa che l acquisto immobiliare ha sui giovani. Dai dati sull incremento della domanda di mutui nei primi dieci mesi del 2015 (+94,3% secondo i dati ABI) emerge che si è verificata una vera e propria impennata nelle cittadine minori dove i prezzi di acquisto sono contenuti. Il dato più significativo è la ripresa delle compravendite anche nei comuni medio-piccoli della provincia italiana, che fino alla fine del 2014 erano tutti ampiamente in negativo. I dati positivi sulla crescita dei mutui erogati (al netto delle surroghe) fanno presupporre che anche nel 2016 il mercato rimanga in territorio positivo. L ottimismo oggi lo infonde la domanda; la vivacità delle richieste è un indice importante per capire che il ritorno di interesse è concreto e non concerne poche realtà urbane, ma un numero sempre maggiore di città. Per Nomisma è importante che venga scongiurato il rischio che iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi. L istituto prevede compravendite in crescita dell 8% l anno prossimo e prezzi fermi. Italia Importi erogati alle famiglie per l acquisto di abitazioni (dati trimestrali) 13 grandi città Evoluzione dei prezzi delle abitazioni nel periodo Fonte: Banca d Italia per i dati a consuntivo e Nomisma per quelli previsti Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 13 grandi Città Previsioni annuali dei prezzi medi degli immobili a valori correnti Variazione % Abitazioni Uffici Negozi ,1-0,9-0, ,6 0,5 0, ,5 1,5 1,5 Peso dell Italia nel contesto europeo L accresciuto peso europeo nell asset allocation globale ha consentito all Italia di recuperare i livelli pre-crisi, accentuando, tuttavia, la diversità tra le dinamiche interne al comparto. Da una parte si collocano gli immobili di migliore qualità, compravenduti a valori non lontani a quelli rilevati nelle principali realtà continentali, dall altra arranca l offerta indistinta per la quale l interesse della domanda è modesto, se non addirittura inesistente. Italia Volume degli investimenti immobiliari corporate Peso degli investimenti immobiliari in Italia sul totale investimenti in Europa Fonte Nomisma Il peso delle strategie di diversificazione a livello continentale nella crescita del mercato è testimoniato dall aumento, seppur modesto, dell incidenza italiana sul totale degli investimenti europei. A tale performance ha contribuito il miglioramento delle prospettive economiche, seppur con le dovute cautele. Secondo Nomisma, la modesta attività degli investitori istituzionali domestici, associata alle incerte conseguenze della dismissione dell enorme mole di immobili a garanzia di crediti deteriorati, espone il settore al rischio di notevoli oscillazioni. I soggetti più interessati a investire in Italia sono gli operatori esteri che vantano una consistente disponibilità finanziaria da mettere a reddito in ottica opportunistica di diversificazione del rischio. Per dare maggiore consistenza e continuità alla fase espansiva in atto occorrerà tuttavia ancora tempo e fiducia. Tassi d interesse su mutui e prestiti Il mese di dicembre, in linea con le attese, ha segnato un passaggio importante per le Banche centrali dei paesi avanzati, dal momento che alla svolta moderatamente più espansiva della BCE a inizio mese ha fatto seguito il tanto anticipato rialzo dei tassi da parte della Federal Reserve, che ha quindi marcato l effettiva divergenza tra le politiche monetarie di Stati Uniti e zona euro. Il FOMC, infatti, a conclusione della riunione del dicembre, ha annunciato, all unanimità, un rialzo dei Fed funds di 25 punti base a 0,25-0,50%, lasciando però invariata la politica di reinvestimento delle scadenze del proprio portafoglio, che continuerà fino a quando la normalizzazione dei tassi non sarà "ben avviata" ("well under way"). La Fed sceglie dunque la leva dei tassi per iniziare a rimuovere lo stimolo monetario, anche se garantisce che l impostazione della politica monetaria rimane e rimarrà ancora accomodante. La prima mossa è giustificata da una valutazione di rischi bilanciati, con il Comitato che, riguardo lo scenario economico, rileva un considerevole miglioramento nelle condizioni del mercato del Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 lavoro quest'anno ed è ragionevolmente fiducioso che l'inflazione salga verso il 2% nel medio termine. Rispetto agli scenari che si aprono per il 2016, continua a prevalere un certo grado di incertezza: la BCE continua a dichiararsi pronta a intervenire con nuove misure qualora le aspettative d inflazione lo rendano necessario, ma al tempo stesso non specifica quali strumenti sarebbe pronta ad adottare. I tassi Euribor nell ultimo mese si sono ulteriormente ridotti, restando su livelli negativi su tutte le scadenze, inclusa quella a 6 mesi. Tale quadro dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE Area Euro 1m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 6m Euribor Area Euro 3m Euribor Area Euro 12m Euribor giu-15 lug-15 ago-15 set-15 ott-15 nov-15 dic-15 Fonte: Bloomberg I tassi Eurirs (sia su 10 che 30 anni) hanno registrato una certa volatilità, ma restano su livelli storicamente bassi. Si giustifica dunque una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali medio-lunghi. Gli orizzonti temporali brevi o brevissimi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni set-14 nov-14 gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5