Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Canoni d affitto sotto pressione Il deciso rallentamento delle compravendite di immobili in Italia nella prima, metà dell anno (dovuto a un forte ridimensionamento della domanda causata dalla recessione economica), farebbe pensare ad uno spostamento automatico della domanda al comparto degli affitti con un effetto positivo sui canoni, ma non è così. Secondo una analisi condotta da Solo Affitti, in collaborazione con Nomisma, emerge che i canoni d affitto in Italia hanno registrato una perdita media del 6% nel primo semestre Questo dimostra che anche il segmento residenziale degli affitti non riesce a resistere alle pressioni del contesto economico, in quanto, in realtà, la domanda si è effettivamente spostata sul settore delle locazioni ma l offerta è talmente elevata che i canoni non reggono la pressione e scendono. L incertezza economica sta spingendo i proprietari a percepire un rendimento ridotto piuttosto che tenere l immobile sfitto o addirittura rischiare di ritrovarsi un inquilino moroso per via dei canoni troppo elevati da sostenere. Analizzando più in dettaglio la situazione si nota che la flessione dei canoni nei primi sei mesi 2012 ha raggiunto percentuali consistenti a Napoli (-12,5%) e Milano (-11,9%), hanno registrato perdite significative anche Roma (-8,6%), Venezia (-8,7%) e Aosta (-9,1%). Tra i pochi segni positivi spiccano quelli registrati a Campobasso (+1,6%) e Bari (+1,4%). Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Rispetto al 2011 sono aumentati gli affitti come abitazione principale (che rappresentano il 52% del totale) invece sono diminuiti i lavoratori in trasferta per brevi periodi (29% del totale). In calo anche gli studenti fuori sede (17% del totale) mentre sono rimaste stabili le locazioni turistiche (2% del totale). Canone d affitto valore medio mensile in euro Città Canone medio mensile Roma 879 Milano 858 Firenze 650 Venezia 613 Trieste 557 Media 540 Bari 523 Napoli 519 Palermo 519 Bologna 517 Trento 511 Ancona 495 Genova 495 Cagliari 483 Torino 476 Aosta 453 Perugia 448 Potenza 448 Campobasso 440 Catanzaro 371 Fonte: Ufficio Studi Solo Affitti Il bilocale rimane la tipologia più richiesta sia in centro che in periferia, i più costosi sono a Roma, dove i canoni sfiorano i 790 euro al mese e a Milano 738 euro al mese. In generale, nel primo semestre 2012, il canone medio di un bilocale vuoto nelle città capoluogo si aggirava intorno a 540 euro mensili e 442 euro per un monolocale. Per la certificazione degli analisti e per importanti informazioni si rimanda alle Avvertenze Generali

2 Nuova flessione delle compravendite Secondo l'agenzia del Territorio nel 3 trimestre 2012, il mercato immobiliare italiano registra nuovamente una netta flessione degli scambi. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite, per l'intero settore immobiliare (variazione percentuale del 3 trimestre 2012 rispetto al 3 trimestre 2011) risulta, infatti, pari al -25,8%, peggiorando il dato tendenziale del 2 trimestre 2012 del -24,9%. Il settore residenziale, che con transazioni registrate nel 3 trimestre 2012 rappresenta il 45% circa dell'intero mercato immobiliare, mostra, rispetto al 3 trimestre 2011, una flessione degli scambi pari al -26,8%, aumentando così il calo rilevato nel 2 trimestre del Prosegue la contrazione degli scambi nei settori non residenziali, con il segmento del commerciale che perde il 29,7% a transazioni, seguito dal terziario in flessione del 27,6% a compravendite e infine il settore produttivo che cede il 25,9% a operazioni. L'elevata flessione delle compravendite di abitazioni, registrata nel 3 trimestre 2012 a livello nazionale, si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane. Con scambi, le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -24,0%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi tendenziali del 1 e 2 trimestre del 2012 pari rispettivamente al -17,9% e -22,0%. Spagna: permesso di soggiorno a chi compra casa Nel tentativo di supportare il mercato immobiliare in un momento di estrema difficoltà economica, la Spagna sta implementando un iniziativa singolare: il Governo darà il permesso di soggiorno a quanti acquisteranno una casa. Ovviamente l'iniziativa è rivolta agli stranieri presenti nel paese. A dare la notizia è stato lo stesso Segretario di Stato per il Commercio spiegando che i principali destinatari dell'iniziativa saranno soprattutto russi e cinesi. Il permesso di residenza sarà concesso agli stranieri che acquisteranno una casa in Spagna per un valore di almeno euro. Secondo le stime del Governo spagnolo la cifra si pone a un livello tale da non causare una domanda eccessiva di permessi di residenza. L'obiettivo dichiarato dallo stesso Segretario di Stato è cambiare in tempi rapidi la legge sull'immigrazione per cercare un nuovo mercato che aiuti a vendere l'immenso stock di case nuove e invendute che sono la pesante eredità della bolla immobiliare che ha alimentato per dieci anni la crescita della Spagna. Secondo alcune stime solo questo stock, senza includere il mercato delle case di seconda mano, è di unità. Ricordiamo che la Spagna, con oltre un milione di abitazioni vuote in tutte il Paese, è stata costretta a creare una bad bank per ripulire il suo settore bancario dagli asse tossici esplosi con la bolla immobiliare del Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 Tassi d interesse su mutui e prestiti Nessuna novità dalla riunione della Banca Centrale Europea del 6 dicembre: i tassi d interesse restano invariati, il refi allo 0,75%, il tasso per i finanziamenti straordinari all 1,5% e quello sui depositi allo 0%. La BCE, con le nuove stime diffuse, fornisce tuttavia un quadro più fosco rispetto alle previsioni di settembre: la variazione annua del PIL nel 2013 sarà tra il -0,9% e lo 0,3% (il range indicato in precedenza era -0,4%/+1,4%) mentre per vedere un ritorno più robusto alla crescita dovremo probabilmente aspettare il 2014, anche se l ampiezza del range di stima della variazione del PIL è decisamente elevata (+0,2%/+2,2%). Scendono marginalmente anche le stime d inflazione, che nel 2012 dovrebbe attestarsi tra 1,1% e il 2,1% dal precedente range 1,3%-2,5% coerentemente con un attività economica più debole e più in linea con il mandato della BCE di un inflazione poco sotto il 2%. Draghi pertanto conclude che la debolezza economica continuerà anche l anno prossimo e che una graduale ripresa inizierà verso la fine del A fronte di questo Draghi afferma che la BCE continuerà a fornire liquidità illimitata alle banche con aste trimestrali per tutto il periodo necessario e comunque fino a luglio. Quanto allo strumento convenzionale di politica monetaria, Draghi ha affermato che c è stato un ampio dibattito in merito al livello attuale del tasso di rifinanziamento (0,75%) e che la decisione di mantenerlo invariato è stata presa a maggioranza, probabilmente dopo una discussione legata all efficacia di una nuova diminuzione. Le parole di Draghi sembrerebbero aprire la strada a un nuovo taglio dei tassi, se la situazione congiunturale si confermerà debole. Sostanzialmente stabili i tassi Euribor nell ultimo mese. Sulle scadenze a 1, 3 e 6 mesi si registrano livelli minimi (a 0,110%, 0,181% e 0,316% rispettivamente). In netto calo i tassi Eurirs per effetto delle prese di profitto su asset rischiosi verificatesi anche nell ultimo mese. Si conferma dunque la preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE Area Euro 1m Euribor 3,0 Area Euro 3m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE 2,5 Area Euro 12m Euribor 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 ago-11 ott-11 dic-11 feb-12 apr-12 giu-12 ago-12 ott-12 Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 Nell ambito dei tassi fissi, permane una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. I tassi swap (EURIRS) 3,7 3,2 2,7 2,2 1,7 1,2 0,7 Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 0,2 ago-11 ott-11 dic-11 feb-12 apr-12 giu-12 ago-12 ott-12 Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5

6 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Research Assistant Cecilia Barazzetta Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Monica Bosi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 6