Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti La ripresa del mercato immobiliare ancora non si vede I principali operatori immobiliari italiani ritengono che i prezzi alti e la restrizione creditizia siano i principali fattori che determinano il rallentamento delle compravendite di abitazioni. Tra gli operatori sembrano prevalere le preoccupazioni per l'incerto quadro economico generale, tanto che l'uscita dalla crisi viene percepita ancora lontana, anche se la maggior parte di loro si dichiara fiduciosa in un miglioramento nel medio termine. Secondo un sondaggio condotto dall ufficio studi di Idealista.it tra circa 300 professionisti immobiliari sull'attuale fase del mercato, la maggior parte sostiene che dopo un avvio d anno poco brillante per le compravendite, non ci sono stati miglioramenti. Anzi il 43% degli agenti immobiliari intervistati nel corso del primo semestre 2011 ha subito una contrazione dei ricavi del 20% rispetto all anno precedente. I motivi di tali cali, secondo i professionisti, sono da attribuire in ordine di importanza a: 1) prezzi troppo elevati richiesti dai proprietari; 2) la stretta operata dalle banche sui finanziamenti; 3) acquirenti con disponibilità sempre più ridotte o disposti ad offrire meno di quanto viene richiesto. Da queste risposte si capisce come la forbice tra la domanda e l'offerta sia ancora troppo ampia per far ripartire il settore. Sul fronte dei prezzi gli operatori non si aspettano rivoluzioni per la seconda parte dell anno ma solo correzioni moderate o quotazioni stabili. Più pessimisti sono coloro che commercializzano prevalentemente immobili nuovi che stimano una contrazione significativa dei prezzi di vendita. Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Dove si orienta la domanda L'analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città, realizzata da Tecnocasa a maggio 2011, evidenzia che la maggioranza delle richieste di immobili in acquisto si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (25%), a seguire la fascia tra 250 a 349 mila euro (21,4%) e quella fra 120 e 169 mila euro (20,9%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Nella fascia compresa tra 250 e 349 mila euro si cercano trilocali e, a seguire, i quattro locali. Rispetto alla media delle grandi città fanno eccezione: a) Roma e Firenze dove la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia tra 250 e 349 mila euro; a Roma si cercano bilocali e a Firenze i quattro locali; b) Genova, Palermo, Verona e Torino registrano una maggiore concentrazione di richieste nella fascia compresa tra 120 e 169 mila euro, in tutte queste città si cercano trilocali. Suddivisione della domanda per tipologia di immobile a maggio 2011 % Monolocali Bilocali Trilocali 4 locali 5 locali Bari 7,3 31,1 38,9 17,1 5,6 Bologna 3,1 25,3 44,2 20,7 6,7 Firenze 3,1 22,0 26,9 32,3 15,7 Genova 0,3 20,6 33,2 33,8 12,1 Milano 7,0 50,0 33,7 8,2 1,1 Napoli 11,1 39,4 30,9 13,3 5,3 Palermo 1,7 23,6 42,1 23,9 8,7 Roma 8,1 40,8 35,5 12,3 3,3 Torino 2,8 34,2 33,3 22,4 7,3 Verona 1,1 18,5 34,5 33,3 12,6 Fonte: Ufficio studi Tecnocasa

2 Tassi d interesse su mutui e prestiti Le recenti tensioni nei mercati hanno provocato una significativa discesa dei tassi Eurirs, sebbene gli spread rispetto ai governativi tedeschi siano aumentati. I tassi Eurirs incorporano infatti un rischio legato alle banche che realizzano le operazioni di Swap, ma l effetto di riduzione dei tassi cosiddetti privi di rischio è stato prevalente, in una fase di elevata avversione al rischio. In prospettiva, riteniamo che tale effetto al ribasso sui tassi sia destinato a riassorbirsi, determinando una nuova risalita dei tassi Eurirs. Dopo l aumento di aprile, intanto, la Banca Centrale Europea ha proseguito nel percorso di normalizzazione dei tassi d interesse, operando un secondo aumento a luglio. Il percorso di risalita dei tassi d interesse dovrebbe proseguire nei prossimi mesi, sebbene non a ritmi intensi. Ne deriva un parallelo aumento dei tassi Euribor sulle principali scadenze, in corso oramai da diversi mesi. Anche i tassi Eurirs rifletteranno il percorso di restrizione monetaria della BCE, sebbene il loro andamento sia influenzato anche dalla propensione al rischio nei mercati finanziari. Probabile un aumento più significativo dei tassi Eurirs sulle scadenze brevi (2-5 anni) rispetto a quelle lunghe (10-30 anni). In tale contesto, è confermata la preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso (peraltro dunque ancora in discesa nell ultimo mese) rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Selezione di tipologie di indebitamento Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 3,0 2,5 2,0 Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor 1,5 1,0 0,5 0,0 apr-10 giu-10 ago-10 ott-10 dic-10 feb-11 apr-11 giu-11 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane una preferenza relativa verso i tassi a 10, 30 e 40 anni. Sul tratto più a breve termine sono le scadenze fino a 5 anni a evidenziare una preferenza relativa, visto che la pendenza della curva dei tassi in quel tratto resta ancora più elevata. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 I tassi swap (EURIRS) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 1,0 apr-10 giu-10 ago-10 ott-10 dic-10 feb-11 apr-11 giu-11 Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia e verrà messo a disposizione del pubblico indistinto attraverso il sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Research Assistant Cecilia Barazzetta Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Monica Bosi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5