Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Uno sguardo a livello globale Nel 1 trimestre 2015 le transazioni immobiliari commerciali dirette a livello globale hanno raggiunto volumi pari a 148 miliardi di dollari, con un aumento del 4,0% a/a. Secondo i dati Jones Lang LaSalle (JLL), le Americhe sono state protagoniste, con volumi superiori del 18% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I volumi per l'area Asia-Pacifico hanno mostrato una crescita più contenuta, +3,0%, mentre i valori relativi all'area EMEA (Europe, Middle East, and Africa, ovvero Europa, Medio Oriente e Africa) risultano inferiori dell'11% a/a se considerati in dollari, ma sono superiori dell'8% in valuta locale; situazione che riflette l'attuale forza del dollaro USA rispetto a molte altre valute. Gli Stati Uniti sono il motore che alimenta la crescita nella regione delle Americhe, con volumi di investimento superiori del 26% rispetto allo scorso anno e che compensano il ribasso registrato sia in America Latina che in Canada. Il rafforzamento del dollaro sta influenzando l'attività anche nella zona euro, in Giappone e in Australia, dove l'attività locale è aumentata ma le valute si sono tutte indebolite durante il corso dell'ultimo anno rispetto al dollaro USA. JLL prevede che i volumi totali riferiti agli investimenti immobiliari commerciali nel 2015 saranno compresi tra 740 miliardi e 760 miliardi di dollari, il 4,0% in più dei volumi registrati nel Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario L'immobiliare a livello globale continua a beneficiare del crescente afflusso di capitali e si prevede che venga effettuato nel corso dell'anno un numero sempre maggiore di transazioni sia singole che di grandi portafogli. A parte la Federal Reserve degli Stati Uniti, che sta valutando eventuali aumenti dei tassi di interesse nel 2015, la maggior parte delle principali economie dovrebbe tenere i tassi di interesse costanti per il prossimo futuro; pertanto il mercato immobiliare dovrebbe continuare ad essere interessante se confrontato con i titoli a reddito fisso. Nel 1 trimestre 2015 le Americhe hanno continuato a trainare la performance a livello globale, con volumi pari a 73 miliardi di dollari, superiori del 18% a/a. I volumi europei hanno raggiunto 51 miliardi di dollari, grazie a crescite degli investimenti per la maggior parte dei paesi continentali. I Paesi dell'europa centrale e orientale (Central and Eastern Europe) hanno mostrato valori anomali, con un calo del 20% in termini di valuta locale (euro). Di seguito riportiamo alcuni dati elaborati dal portale Casa.it (che fa parte del gruppo mondiale REA), che indica il rendimento medio degli immobili in sei metropoli. Le percentuali tengono conto dei migliori rendimenti nei quartieri centrali delle città. Rendimento immobiliare lordo Città % Parigi 4,1 Londra 3,9 New York 3,3 Miami 6,6 Milano 4,0 Roma 4,4 Fonte: Casa.it A offrire il migliore rendimento tra le città esaminate è Miami, la città più giovane in termini di scoperta di acquisto per gli investimenti e quella in grado di unire l affidabilità di un impiego negli Stati Uniti con un clima gradevole tutto l anno. Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 Il mercato corporate in Europa Il mercato immobiliare corporate in Europa ha mostrato una decisa ripresa nel corso del 2014 rispetto all anno precedente, con 208 miliardi di euro di investimenti (in progresso del 26% a/a). Nel solo 4 trimestre 2014 il volume degli investimenti è stato pari a 78 miliardi di euro, il dato più elevato dal L interesse per il mercato europeo arriva soprattutto da investitori globali statunitensi, dell Est asiatico e mediorientali. Il Regno Unito rimane il mercato più interessante e, secondo primari operatori del settore, è destinato ad esserlo anche nel 2015, seguito dalla Germania. L interesse rimane elevato per i comparti meno rischiosi quali terziario e commerciale, ma la diversificazione in atto (dovuta alla ricerca di immobili di qualità idonea e di rendimenti più elevati) sta portando a considerare sempre più spesso mercati secondari e asset class alternative. Aumenta infatti l interesse per la logistica e per immobili quali: residenze per studenti, centri commerciali, spazi per intrattenimento e strutture sanitarie. Per quanto riguarda il settore degli uffici, il miglioramento delle prospettive economiche, unitamente alla scarsa disponibilità di spazi prime nei centri direzionali, determina una tendenza al rialzo dei canoni di locazione. Europa Volume degli investimenti immobiliari corporate Europa Evoluzione dei rendimenti (%) Nota: I dati non comprendono i Paesi dell Est Europa. Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Considerando l elevata quantità d immobili in offerta, gli investitori possono effettuare scelte selettive, anche se il livello di take-up (assorbimento di superfici) sta via via salendo e ciò porterà nel medio termine a un maggiore equilibrio tra domanda e offerta. A fronte di un aumento delle superfici assorbite dal mercato si registra infatti un arretramento del vacancy rate (tasso di sfitto), fatta eccezione per alcuni Paesi periferici, tra cui l Italia. Europa Vacancy rate (%) Città Londra centro 10,4 7,5 6,6 6,6 6,5 5,1 Parigi centro 7,9 7,5 7,6 7,7 8,7 8,3 Monaco 8,6 9,0 7,4 6,8 6,4 6,2 Francoforte 13,8 13,3 13,2 12,5 12,0 11,4 Berlino 7,6 7,1 6,6 5,6 5,4 4,7 Bruxelles 11,5 11,5 11,2 10,7 10,5 10,3 Madrid 12,5 12,9 13,4 14,3 15,3 16,0 Milano 9,5 10,2 10,8 11,4 12,5 13,2 Roma 6,4 5,8 6,2 6,2 7,6 8,6 Fonte: Nomisma Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 Tassi d interesse su mutui e prestiti La fine di aprile e l inizio di maggio sono stati segnati da un significativo aumento dei tassi di mercato, anche per i Paesi cosiddetti core. Senz altro sta pesando sul mercato un offerta di titoli di nuova emissione eccezionalmente superiore alla media nel mese di maggio, ma tale fenomeno non appare sufficiente a spiegare il movimento brusco d'inizio mese. E invece più probabile che si tratti di chiusure di posizioni di investitori inclini a ritenere che il pavimento dei tassi di mercato sia pressoché raggiunto. Sebbene sia troppo presto per pensare alla fine dell effetto BCE sui tassi, si tratta anche di un segnale di ottimismo sulle prospettive di ripresa dell economia e dell inflazione nell area euro, nonché sul buon esito delle trattative tra il Governo greco e le istituzioni internazionali. Fino ad aprile i dati economici dell area euro nel 2015 sono stati spesso contraddittori, ma ora è evidente un miglioramento congiunturale, visibile prevalentemente nei dati di fiducia e in parte in quelli relativi alla produzione industriale. Anche la dinamica dei prezzi potrebbe essere vicina a una svolta: l aumento delle quotazioni del greggio ai massimi di quest anno e l approssimarsi di un effetto statistico favorevole da luglio (l anno scorso a luglio era iniziato il crollo del prezzo del petrolio) sono destinati a spingere al rialzo la crescita dei prezzi, alimentando così anche le aspettative di inflazione. Tuttavia, restano invariati i fattori di lungo periodo di supporto al comparto obbligazionario, prevalentemente grazie agli acquisti BCE. Ciononostante è probabile che persista l incremento della volatilità di breve periodo, dovuta anche all incertezza sull evoluzione della trattativa tra la Grecia e i creditori internazionali. Entrambe le parti continuano a escludere un uscita del paese dall euro o un default: anche se non si possono escludere eventi estremi, lo scenario più probabile resta il raggiungimento di un accordo, probabilmente all ultimo minuto. I tassi Euribor sono ulteriormente scesi, raggiungendo nuovi minimi storici sulle principali scadenze, con quelle a 1 e 3 mesi ancora negative e quella a 6 mesi in prossimità dello 0,05%. Tale quadro di tassi Euribor su livelli negativi o contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE ott-14 nov-14 dic-14 gen-15 feb-15 mar-15 apr-15 Fonte: Bloomberg Area Euro 1m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 6m Euribor Area Euro 3m Euribor Area Euro 12m Euribor Significativa risalita, invece, per i tassi Eurirs (+0,3-0,5% su 10 e 30 anni rispettivamente), per effetto dell aumento dei tassi core sopra descritto. I livelli restano tuttavia storicamente ancora contenuti. Si giustifica dunque una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni gen-14 mar-14 mag-14 lug-14 set-14 nov-14 gen-15 mar-15 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Tasso fisso Flessibile Negativi* Tasso variabile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5

6 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 6