Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Inizio d anno positivo per il residenziale, stabili gli altri comparti Il 20 è iniziato con un sentiment più positivo del mercato residenziale. La domanda è più attiva sia nelle agenzie immobiliari sia negli uffici vendita delle nuove costruzioni. Secondo i dati dell Osservatorio Immobiliare sono presenti sul mercato anche investitori di media dimensione per acquisti in blocco. Le quotazioni sono stabili, con qualche segnale di miglioramento nelle zone più centrali. Molto richiesti i tagli piccoli, fino a 200 mila euro di investimento. Il settore terziario è stabile con le quotazioni che non si muovono, così come i canoni. Sta aumentando leggermente la domanda verso gli spazi di classe B, nelle zone urbane semicentrali. In ripresa la piccola distribuzione nei capoluoghi, e questo fa salire i rendimenti per le posizioni migliori. Positiva la grande distribuzione, con un aumento dei progetti di nuove aperture. Inizio d'anno senza cali per il settore industriale: le quotazioni sono ferme anche nell'usato, mentre la domanda, quasi esclusivamente concentrata sulla logistica, si è stabilizzata. Prezzi medi di vendita degli immobili in alcune città italiane a febbraio 20 Dati in euro e a mq Residenziale Terziario/Uffici Commerciale Industriale Milano Roma Torino Genova Bologna Firenze Bari Fonte: Scenari Immobiliari marzo 20 Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Locazioni: l offerta supera la domanda e i canoni scendono L offerta d immobili residenziali in affitto a inizio 20 è tornata a crescere dopo una pausa di circa due mesi a fine dicembre. La domanda rimane sostenuta per gli immobili di piccolo taglio e ristrutturati in zone centrali, soprattutto nelle grandi città come Milano. In particolare nelle aree dove sono presenti gli atenei, i centri ospedalieri, le sedi di grandi società la domanda di affitto tiene i prezzi in tensione. Secondo FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) nonostante i bassi tassi d interesse spingano verso l'acquisto, i contratti di affitto sono aumentati mediamente del 5,5%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ma con canoni in calo dell'1,7% circa. Per la locazione la tipologia più ricercata è il bilocale (39% dei casi), seguita dal trilocale (34%) e dal monolocale (%). Per il 20 la FIAIP prevede un mercato degli affitti molto dinamico, che dovrebbe registrare una crescita dei contratti pari al % per le zone centrali, del 4% per il semicentro e una stabilità in periferia. Secondo SoloAffitti il mercato della locazione mostra un trend vivace, con domande e offerta in aumento, ma i canoni stanno subendo una frenata. Da una rilevazione condotta nelle scorse settimane per esempio emerge che a Milano i canoni di locazione stanno subendo una discesa del 5% circa, soprattutto per quanto riguarda il grande taglio, ossia le abitazioni per le famiglie. La crisi sembra colpire meno invece il settore di pregio. A Roma il mercato della locazione tiene bene e i canoni rimangono sostanzialmente stabili, addirittura il bilocale situato in centro sta vivendo una fase di prezzi in salita. Acquisti oltreconfine Gli investimenti degli italiani all estero sono cresciuti negli ultimi anni; nel solo 20 gli acquisti di case oltre confine sono stati superiori a 33 mila. A raffreddare l entusiasmo era però già arrivata la crisi economica, alla quale recentemente si sono aggiunti i rischi politici in Nord Africa dove stava salendo la quota di investimenti verso Marocco, Egitto e Tunisia.

2 marzo 20 Secondo Scenari Immobiliari l anno scorso, calcolando una spesa media di circa 120 mila euro, sono stati effettuati acquisti all'estero per 3,7 miliardi di euro prevalentemente negli Stati Uniti grazie al dollaro debole e alla crisi economica. Circa un quarto (il 27%) degli acquisti all estero degli italiani si è concentrato negli USA, il 15% in Spagna, il 12% in Grecia, il 21% a Parigi, Londra e in Svizzera. I paesi extra-europei, USA esclusi, rappresentano invece una percentuale limitata, intorno all'8%. Quasi scomparse le mete lontane (India, Cina, Tailandia o Australia), mentre hanno riscosso interesse nel 20 le località turistiche africane in Marocco, Egitto e Tunisia. Qui sono stati acquistati immobili prevalentemente da adibire a seconda casa o per la pensione. In particolare, in Tunisia, secondo fonti amministrative locali (Ministère de l'habitat), tra il 2006 e il 2008 il 19,3% degli acquirenti di seconde case sono stati italiani, preceduti solo da francesi (21,4%) e seguiti dagli altri paesi arabi (17,3%). Ora cosa accadrà? Vendere in questo periodo è quasi impossibile, occorre aspettare vedendo però assottigliarsi notevolmente la possibilità di un rendimento da affitto, una delle motivazioni che aveva spinto molti a comprare, per esempio in Egitto. Tassi d interesse su mutui e prestiti Il quadro dei tassi d interesse nell ultimo mese è stato segnato dalle dichiarazioni del presidente della Banca Centrale Europea Trichet riguardo a un probabile aumento dei tassi d interesse, alla luce dei preoccupanti rialzi del tasso d inflazione della zona euro, generati dalla scalata dei prezzi del petrolio. In prospettiva, a preoccupare l Autorità di politica monetaria non sono tanto gli effetti cosiddetti di secondo ordine (la traslazione dell aumento dei prezzi sui salari rimane infatti, poco probabile per via degli elevati tassi di disoccupazione in molti paesi della zona euro), ma piuttosto gli effetti cosiddetti indiretti che incidono sui costi di produzione per le imprese. In questo senso Trichet è intervenuto per rassicurare il mercato del fatto che il contenimento del tasso d inflazione rimane un obiettivo prioritario per la BCE e che un eventuale aumento dei tassi d interesse non implica ipso facto un ritiro o una revisione restrittiva delle misure straordinarie di politica monetaria adottate nei mesi passati per poter gestire la crisi dei debiti sovrani. Le parole di Trichet hanno avuto un impatto forte sul mercato monetario: Euribor in rialzo di 18pb dal 3 al marzo sulla scadenza a un anno (a 1,95%). Più modesti i rialzi sulle scadenze più ravvicinate nel tempo: +3pb sul mese (a 0,90%), +8pb sul 3 mesi (a 1,17%) e +pb sul sei mesi (a 1,49%). La rimodulazione delle aspettative di politica monetaria hanno avuto un impatto anche sul mercato dei tassi swap, con gli Eurirs saliti in misura significativa in settimana. Eurirs a 2 anni in aumento di 17pb a 2,28%, a 5 anni di pb a 2,98%, a anni di 4pb a 3,51% e a 30 anni di 3pb a 3,73%. Appare dunque avviato l aumento dei tassi Eurirs sebbene l entità dell aumento sarà probabilmente contenuta quest anno. In questo quadro, è confermata la preferenza verso l indebitamento a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre anni), che peraltro hanno risentito molto meno del movimento di mercato registrando un aumento contenuto; per indebitamenti più a breve termine, la prospettiva di tassi BCE e tassi Euribor ancora a livelli bassi, seppur leggermente crescenti, per diversi anni rende al momento ancora conveniente il tasso variabile. Selezione di tipologie di indebitamento Positivi Tasso fisso Negativi* Tasso variabile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 marzo 20 I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 3,0 2,5 2,0 1,5 Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor 1,0 0,5 0,0 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, l aumento è stato più significativo sulle scadenze brevi, alimentando la preferenza relativa verso i tassi a, 30 e 40 anni. Sul tratto più a breve termine sono ancora una volta le scadenze a 2 e a 3 anni a evidenziare una preferenza relativa, visto che la pendenza della curva dei tassi in quel tratto resta elevata, sebbene in diminuzione. I tassi swap (EURIRS) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Eurirs 2 anni Eurirs anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 1,0 Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 marzo 20 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia e verrà messo a disposizione del pubblico indistinto attraverso il sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 marzo 20 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Analista Obbligazionario Paolo Guida Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Azionario Analista Valute e Materie prime Ester Brizzolara Mario Romani Laura Carozza Economista Piero Toia Andrea Del Conte Research Assistant Cecilia Barazzetta Editing: Sonia Papandrea Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5