Emergenza e Urgenza negli interventi di manutenzione sulle parti e servizi comuni. Il corretto approccio giuridico

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1 Emergenza e Urgenza negli interventi di manutenzione sulle parti e servizi comuni. Il corretto approccio giuridico Corso di aggiornamento professionale DM 104/ settembre 2015 Lazise (VR) Maurizio Voi 1

2 Prima di tutto un diverso metodo d approccio Maurizio Voi 2

3 CHI SIAMO? Maurizio Voi 3

4 SIAMO professionisti nell erogazione di servizi LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4 Disposizioni in materia di professioni non organizzate. Art. 1 Oggetto e definizioni 2. Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l'attivita' economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attivita' riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attivita' e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative. Maurizio Voi 4

5 L ATTIVITA E ORA PROFESSIONALE che concerne la professione - preparazione professionale - dovere professionale Eroghiamo Servizi Maurizio Voi 5

6 Ciò si comprende in uno dei primi punti della motivazione nella sentenza n del Il codice civile - nel capo dedicato al condominio negli edifici (capo II, titolo VII del Libro terzo)- fa menzione dei "servizi in comune" (art n. 3); delle "spese necessarie per la prestazione dei servizi nell'interesse comune" (art comma 1); di "esercizio dei servizi comuni" (art n. 3). Maurizio Voi 6

7 ANCORA: Del diritto di condominio su un servizio è corretto parlare solo in senso figurato, e non certo in senso tecnico, perché il servizio non si annovera tra i beni (le cose e gli impianti), capaci di proprietà comune. Per la verità, il servizio in comune in quanto consistente nella prestazione di una attività può formare oggetto non di proprietà comune, ma di godimento in comune. Maurizio Voi 7

8 Ripassiamo alcuni concetti AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO MANAGER IMMOBILIARE CONDOMINIO Maurizio Voi 8

9 Oggi è necessario studiare il fenomeno anche da una prospettiva economica L ANALISI PURAMENTE GIURIDICA, NON RISOLVE, MA ANZI COMPLICA, I PROBLEMI DI GESTIONE CHE SONO: Igiene e pulizia Manutenzione immobili e impianti Manutenzione per la conservazione in generale Sicurezza Maurizio Voi 9

10 DALL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO AL: MANAGER IMMOBILIARE O SERVICE MANAGER Per le dinamiche di gestione con rilevanti interessi economici e responsabilità nel mondo anglossassone e in Francia è definito come PROPERTY MANAGER e deve assicurare LA CONSERVAZIONE LA MANUTENZIONE LA FUNZIONALITA L ECONOMICITA Maurizio Voi 10

11 PROPERTY MANAGEMENT IADECOLA in CURCIO a cura di, Lessico del facility management, (nota 7), p.55 e ss. chiarisce come con l espressione property management - parola inglese property che intende un oggetto o più oggetti che appartengono a qualcuno, viene anche utilizzata in lingua inglese come immobili o terreno o entrambe le cose; con management: controllo e organizzazione di qualcosa o meglio gestione di particolari valori economici (asset),- si intende la gestione manageriale del complesso di strategie e attività di natura tecnicoamministrativo-commerciale finalizzate al conseguimento di un reddito periodico e/o di un capital gain da un edificio o da un patrimonio immobiliare. Maurizio Voi - 11

12 RIFERIMENTI GIURIDICI NELLA GESTIONE DEGLI EDIFICI ART C.C. disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno i condomini in ottemperanza alle deliberazioni dell assemblea dei condomini e del regolamento di condominio (n.1 art c.c.) Maurizio Voi 12

13 Maurizio Voi 13

14 PROPERTY O SERVICE MANAGER L art ai n.2-3 e gli art I comma, bis elencano i servizi all immobile bis -Portineria -Lavanderia -Ascensori -Acquedotti -Fognature -Impianti elettrici e tecnologici -Conservazione -Godimento -Innovazioni -Manutenzione -Ricostruzione - Sicurezza - Risparmio Energetico -Tutela dei crediti Maurizio Voi 14

15 RIFERIMENTI GIURIDICI NELLA GESTIONE DEI SERVIZI L art c.c. norma dettata in merito alle attribuzioni dell assemblea l assemblea dei condomini provvede all approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e alla relativa ripartizione fra i condomini Il professionista ha però piena discrezione quando si tratta di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente Maurizio Voi 15

16 OGGI L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E PERO CHIAMATO A GESTIRE NUOVE E DIVERSE REALTA ESSERE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO NON BASTA PIU Maurizio Voi 16

17 I RIFERIMENTI GIURIDICI NELLA GESTIONE DEGLI EDIFICI POLIFUNZIONALI l attività di service managementpuo essere giuridicamente correttanella amministrazione in riferimento alle norme del libro III capo II del codice civile poiché nel suo agire: deve avere la possibilità di scelta e coordinamento dei fornitori dei servizi; valutazione dei tempi e modalità di intervento valutazione dei tempi e modalità di intervento nelle manutenzioni conservative ordinarie Maurizio Voi 17

18 RIFERIMENTI GIURIDICI NELLA GESTIONE DEGLI EDIFICI Coordinando le due norme l assemblea approva il bilancio per le attività amministrative e tecniche normalmente indicate dall amministratore in base alle sue valutazion d esperienza e l amministratore ex art n.2 c.c. provvede alla loro erogazione. Maurizio Voi - 18

19 RIFERIMENTI GIURIDICI NELLA GESTIONE DEGLI EDIFICI ANALIZZANDO LE PRONUNCIE DELLA SUPREMA CORTE SI RICAVANO QUESTI PRINCIPI: Rientra nei poteri attribuiti all amministratore di condominio quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall assemblea, all ordinaria manutenzione e alla prestazione dei servizi comuni.[1] [1] Cass n.2151, in Arch. loc. e cond. 1993, p. 492; Foro it. 1993, I, p. 2520; Giust. civ. 1994, I, p Cass., sez. un., , n.4126, in Arch. loc. e cond. 1989, pag. 75. Maurizio Voi 19

20 l assemblea ha il potere di delegare l amministratore a concludere un determinato contratto fissandone i limiti relativamente all attività negoziale da svolgere; Cass., , n. 1994, in Riv. not. 1980, II, p. 835; pronuncia implicitamente confermata da Cass n punto 7.1 della motivazione Ma egli può anche intraprendere spese non deliberate se riguardano quella prestazione dei servizi nell interesse comune (art n.2) tanto più se essi sono essenziali alla possibilità di fruire del bene come, ad esempio, il riscaldamento o particolari manutenzioni imposte da nuove norme di legge o prescrizioni dell autorità amministrativa (adeguamento impianti tecnologici). Cass n Maurizio Voi 20

21 Per la Corte di cassazione, gli esborsi indeclinabili connessi con la vita stessa del condominio o con i servizi comuni essenziali, vanno fronteggiati con oneri correnti indipendentemente da qualsiasi autorizzazione, in quanto decorrono automaticamente a scadenze fisse e ugualmente per le spese di manutenzione ordinaria alle quali l amministratore provvede nell ambito dei suo i poteri e non come esecutore del deliberato assembleare. Service manager BUDEGET DELL ASSEMBLEA Gestione conservativa Efficiente, economica Maurizio Voi 21

22 GLI STRUMENTI OPERATIVI E TECNICI I CONTRATTI DI GLOBAL SERVICE DI MANUTENZIONE LA MANUTENZIONE PROGRAMMATA (RIF.CERTIFICAZIONE DI QUALITA DEGLI IMMOBILI) LE NORME UNI IL SISTEMA DI QUALITA Maurizio Voi - OBIETTIVO PROFESSIONE - 22

23 CONSERVAZIONE DELL IMMOBILE L approccio per il manager immobiliare in ambito condominiale deve essere ANCHE giuridico. COME SI DEVONO CATALOGARE LE SPESE IN AMBITO CONDOMINIALE POLIFUNZIONALE? Cass n Maurizio Voi 23

24 le spese per le parti comuni si distinguono secondo le due categorie onnicomprensive delle spese per la conservazione e di quelle per l'uso. Maurizio Voi 24

25 PERCHE : La differenza tra il valore capitale di un bene ed il costo del suo uso è evidente. Il fondamento e la funzione delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino della integrità, sono diversi rispetto al fondamento ed alla funzione delle spese necessarie per il godimento. si tratta di una classificazione fondata sul sistema della legge e emerge dal testo dell'art c.c., il quale distingue con chiarezza due specie di spese comprensive di tutte le altre: le spese per la conservazione e quelle per il godimento (ovverosia per l'uso). Maurizio Voi 25

26 Gli interventi urgenti. Le norme di riferimento Art c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Art II comma: l amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Maurizio Voi 26

27 Urgenza ed emergenza: cosa sono? I parametri nell ambiente medico Codice ROSSO GIALLO I codici di gravità sono i seguenti: Definizione Emergenza: immediato pericolo di vita Urgenza: possibilità di peggioramento Ospedale di brescia-protocollo p.s. Tempo di attesa massimo Nessun tempo di attesa 10 minuti, nel frattempo assistenza continua dell Infermiere Professionale VERDE Urgenza differibile: non c è possibilità di peggioramento nei tempi brevi 60 minuti BIANCO Non urgenza: non c è possibilità di peggioramento e il livello di sofferenza è molto basso. Dipendente dalla presenza di altri casi a maggiore gravità Maurizio Voi 27

28 Definizioni Emergenza. Situazione che si verifica con breve o senza preavviso, in grado di procurare danno a persone, cose o servizi. Procedure di emergenza Attivazione di risorse umane, procedure definite, apprestamenti tecnici per eliminare, modificare, attenuare le conseguenze derivanti da situazioni a rischio (Museo Bardini, Firenze). Maurizio Voi 28

29 Per la giurisprudenza condominiale L urgenza è riferita ad una spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o nocumento alle cose comuni ad un momento in cui l amministratore valutandone l indispensabilità, avrà assunto le doverose determinazioni per sostenerla (cass n.2926). Maurizio Voi 29

30 In altre pronunce, invece, urgenza è riferita a tutte le spese che, comunque, appaiono secondo il criterio del buon padre di famiglia, indefferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, pregiudizio alla cosa comune (cass. 1981/4601; Cass. 1984/6400; Cass. 1995/11197). Maurizio Voi - 30

31 Nelle pronunce di merito che sono state pubblicate urgenza È un intervento diretto a rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell edificio o Assicurarne la funzionalità = servizi. Maurizio Voi 31

32 Definizione medica e di sicurezza negli edifici pubblici Emergenza: immediato pericolo di vita. O evento che si verifica con breve o senza preavviso, in grado di procurare danno a persone, cose o servizi Urgenza: possibilità di peggioramento Giurisprudenza condominiale Intervento che non può essere differito senza danno o nocumento alle cose comuni, intervento indispensabile. Ma anche: Evento che può procurare un danno possibile anche se non certo Urgenza differibile: non c è possibilità di peggioramento nei tempi brevi Non urgenza: non c è possibilità di peggioramento e il livello di sofferenza è molto basso. Maurizio Voi 32

33 DECRETO 24 febbraio 2005 Modalita' e procedure da seguire per l'esecuzione in economia di lavori. Maurizio Voi - 33

34 Art. 9. Lavori d'urgenza Nei casi in cui l'esecuzione dei lavori in economia e' determinata dalla necessita' di provvedere d'urgenza, questa deve risultare da un verbale in cui sono indicati i motivi dello stato di urgenza, le cause che lo hanno provocato ed i lavori necessari per rimuoverlo. Il verbale e' compilato dal responsabile del procedimento o da tecnico all'uopo incaricato. Il verbale e' trasmesso con una perizia estimativa alla stazione appaltante per la copertura della spesa e l'autorizzazione dei lavori. Maurizio Voi - 34

35 Art. 10. Provvedimenti nei casi di somma urgenza In circostanze di somma urgenza che non consentono alcun indugio, colui che si reca prima sul luogo, o il responsabile del procedimento o il tecnico incaricato, puo' disporre, contemporaneamente alla redazione del verbale di cui all'articolo precedente, l'immediata esecuzione dei lavori entro il limite di euro o comunque di quanto indispensabile per rimuovere lo stato di pregiudizio alla pubblica incolumita'. L'esecuzione dei lavori di somma urgenza puo' essere affidata in forma diretta ad una o piu' imprese individuate dal responsabile del procedimento o dal tecnico da questi incaricato. Il prezzo delle prestazioni ordinate e' definito consensualmente con l'affidatario; in difetto di preventivo accordo si procede con il metodo previsto all'art. 136, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica n. 554/1999. Il responsabile del procedimento od il tecnico incaricato compila, entro dieci giorni dall'ordine di esecuzione dei lavori, una perizia giustificativa degli stessi e la trasmette, unitamente al verbale di somma urgenza, alla stazione appaltante che provvede alla copertura della spesa e alla approvazione dei lavori. Qualora un'opera o un lavoro intrapreso per motivi di somma urgenza non riporti l'approvazione del competente organo della stazione appaltante, si procede alla liquidazione delle spese relative alla parte dell'opera o dei lavori realizzati. Maurizio Voi - 35

36 ALCUNI ESEMPI DI SPESE URGENTI: - Pericolo effettivo alla stabilità dell edificio - Assicurarne la funzionalità dei servizi. - Ordinanza autorità comunale in materia edilizia. - Rifacimento del tetto (poiché ha funzione di protezione dell edificio). Maurizio Voi - OBIETTIVO PROFESSIONE - 36

37 ALCUNI ESEMPI DI SPESE NON URGENTI: Rifacimento di una terrazza in uso esclusivo per ovviare a macchie di umidità sottostanti. Pavimentazione di un terrazzo comune. Maurizio Voi 37

38 Individuiamo casi di Urgenza Emergenza Nel condominio e negli edifici polifunzionali Maurizio Voi - 38

39 I NOSTRI PARAMETRI Emergenza: Intervento che non può essere differito senza danno o nocumento alle cose comuni, intervento indispensabile. MA ANCHE ALLE PERSONE E SERVIZI O SOMMA URGENZA Urgenza: Evento che può procurare un danno possibile anche se non certo Es: Caduta al suolo di porzioni di facciate e/o frontalini pericolanti Es: gravose infiltrazioni dal manto di copertura Urgenza differibile: non c è possibilità di peggioramento nei tempi brevi Es: normale vetustà di facciate e manti di copertura Non urgenza: non c è possibilità di peggioramento e il livello di sofferenza è molto basso. Maurizio Voi 39

40 somma urgenza In circostanze di somma urgenza che non consentono alcun indugio PROCEDIMENTO colui che si reca prima sul luogo, o il responsabile del procedimento o il tecnico incaricato, puo' disporre, contemporaneamente alla redazione del verbale di cui all'articolo precedente, l'immediata esecuzione dei lavori entro il limite di euro o comunque di quanto indispensabile per rimuovere lo stato di pregiudizio alla pubblica incolumita'. Maurizio Voi 40

41 un verbale in cui sono indicati i motivi dello stato di urgenza, le cause che lo hanno provocato ed i lavori necessari per rimuoverlo. e' compilato dal responsabile del procedimento o da tecnico all'uopo incaricato Maurizio Voi 41

42 Cass. civ., sez. III, , n In tema di responsabilità del medico dipendente di una struttura ospedaliera per i danni subiti da un paziente ricoverato d'urgenza presso il pronto soccorso, pure se la difficoltà dell'intervento e la diligenza del professionista vanno valutate in concreto, rapportandole al livello della sua specializzazione ed alle strutture tecniche a sua disposizione, egli deve valutare con prudenza e scrupolo i limiti della propria adeguatezza professionale, ricorrendo anche all'ausilio di un consulto se la situazione non è così urgente da sconsigliarlo Maurizio Voi 42

43 COME TUTELARSI REGOLAMENTO DI CONDOMINIO DELIBERA PREVENTIVA DELL ASSEMBLEA CON PROCEDURA INDICAZIONE DI UN TETTO DI SPESA NOMINA DI UN TECNICO RESPONSABILE. Maurizio Voi 43