Guida al PIANO CASA della Regione LAZIO

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1 Guida al PIANO CASA della Regione LAZIO (aggiornata a maggio 2015)

2 SOMMARIO INTRODUZIONE... pag. 3 IL PIANO CASA NEL LAZIO. pag. 4 EDIFICI RESIDENZIALI, Ampliamento volumetrico....pag. 7 EDIFICI RESIDENZIALI, Demolizione e ricostruzione...pag. 9 EDIFICI NON RESIDENZIALI, Ampliamento.... pag. 11 EDIFICI NON RESIDENZIALI, Demolizione e ricostruzione....pag. 13 RECUPERO DEGLI EDIFICI ESISTENTI pag. 15 RIQUALIFICAZIONE URBANA E AMBIENTALE....pag. 16 EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E SOCIALE.... pag. 17 ESCLUSIONI... pag. 19 COME APPLICARE IL PIANO CASA. pag. 21 NORMATIVA DI RIFERIMENTO... pag. 23 2

3 INTRODUZIONE Il Piano Casa consiste in un insieme di provvedimenti legislativi e di incentivi economici per consentire l ampliamento di abitazioni e immobili a uso diverso da quello residenziale. Il termine è stato coniato per l housing sociale, ma la sua portata si è arricchita inglobando anche l edilizia privata. In un primo momento, infatti, con la denominazione Piano Casa si definivano solo le soluzioni individuate dalle pubbliche amministrazioni per risolvere il disagio sociale causato dalla carenza di alloggi. Più comunemente, però, il Piano Casa ha assunto una connotazione diversa, passando per la liberalizzazione dell edilizia e lo snellimento delle procedure burocratiche attraverso il ricorso alla Dia, Denuncia di inizio attività. Le misure di semplificazione sono state ideate per rilanciare il settore delle costruzioni, gravato dalla crisi economica in atto. A marzo 2009 l Esecutivo ha infatti lanciato una pacchetto di interventi per l aumento delle cubature sugli edifici esistenti, contenenti anche la possibilità di effettuare ampliamenti in seguito alla totale demolizione di un edificio. Interventi da effettuare per un periodo non inferiore a 18 mesi in deroga alla normativa in vigore, prevedendo anche un insieme di semplificazioni al Testo Unico dell edilizia. I beneficiari di questa tipologia di misure sono i proprietari degli immobili, che avvalendosi di una norma temporanea possono migliorare la qualità della propria abitazione, immettendo nel sistema capitali immobilizzati in grado di sostenere l occupazione e le attività del comparto edile. È attribuita una notevole importanza anche alla tutela della sicurezza, possibile con l applicazione delle NTC, Norme tecniche per le costruzioni, in vigore da luglio Previsto quindi il rispetto della legislazione in materia antisismica, così come il divieto di effettuare gli interventi nelle aree a rischio idrogeologico. Dal momento che la Costituzione attribuisce alle Regioni la competenza legislativa in materia di edilizia e urbanistica, il percorso normativo per la definizione degli ampliamenti in funzione anticrisi è proseguita su base locale, creando una situazione differenziata sul territorio nazionale. Sono gli enti locali a decidere a quale tipologia di edifici estendere gli interventi, stabilendo o meno il divieto di applicazione della legge per gli immobili anche solo parzialmente abusivi o vincolati, i beni culturali, le aree di pregio paesaggistico e quelle sotto tutela. PIANO CASA: 2 ANNI DOPO Le norme regionali in molti casi sono state via via modificate per ovviare agli scarsi risultati raggiunti in termini di interesse e domande presentate. Da ultimo, il Decreto Legge Sviluppo, approvato a maggio 2011, ha chiesto alle Regioni di approvare nuove norme per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio e la riqualificazione delle aree urbane degradate attraverso interventi di demolizione e ricostruzione con premio di cubatura, cambi di destinazione d uso, delocalizzazioni e modifiche alla sagoma necessarie all armonizzazione architettonica. 3

4 IL PIANO CASA NEL LAZIO La Legge Regionale n. 21 dell 11 agosto 2009, Misure straordinarie per il settore edilizio e interventi per l'edilizia residenziale sociale, è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 142 al Bollettino Ufficiale n.31 del 21 agosto La norma prevede una serie di interventi edilizi da effettuare in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti. I lavori di aumento delle cubature o della superficie sono consentiti sia sugli edifici residenziali che su quelli a destinazione diversa. Al contrario, la demolizione con successiva ricostruzione è ammessa solo sugli immobili a uso abitativo. Grande attenzione è riservata anche alla riqualificazione delle periferie e all edilizia sociale. Data la situazione di crisi che ha colpito il comparto dell edilizia, la disposizione predisposta dalla Regione mira ad incentivare gli investimenti privati per l ingrandimento o la riqualificazione di abitazioni, ma anche di immobili non residenziali. Ai cittadini è data la possibilità di riqualificare un edificio, ma anche di ingrandirlo aumentandone la volumetria. Diventa infatti possibile ricavare una o più stanze aggiuntive per rispondere al fabbisogno abitativo o produttivo, con un investimento minore rispetto all acquisto di una nuova casa o di un altro capannone. L obiettivo è raggiungibile con la semplificazione delle procedure, ricorrendo più spesso alla Dia, Denuncia di inizio attività, e limitando il permesso di costruire agli interventi di demolizione e ricostruzione su edifici superiori ai 3 mila metri cubi. Le misure mirano a incentivare la domanda di interventi, in modo da sostenere l occupazione e il giro di affari del settore costruzioni, caratterizzato prevalentemente da piccole e medie imprese, messe in difficoltà dall attuale congiuntura economica, ma in grado di effettuare la tipologia di micro interventi previsti dalla legge. Alla norma è riconosciuto carattere straordinario. Per questo motivo e per il suo ruolo anti-crisi prevale sulle previsioni dei regolamenti comunali, degli strumenti urbanistici e delle leggi regionali in contrasto con essa. La straordinarietà della disposizione implica anche un effetto a tempo determinato. L applicazione della legge si articola in cinque livelli: - Ampliamento degli edifici a destinazione residenziale, che usufruiscono di bonus volumetrico dal 20% al 35%; - Ampliamento degli immobili non residenziali, con premio di superficie fino al 20% e 25%; - Demolizione e ricostruzione degli edifici residenziali, attuabile con un aumento del 35% e di un 10% aggiuntivo se l intervento è realizzato sulla base di un progetto vincitore di un concorso di progettazione; - Demolizione e ricostruzione degli edifici non residenziali, con margini del 35%; - Recupero degli edifici esistenti, destinando all uso residenziale quote fino al 20% dei volumi accessori e pertinenziali - Riqualificazione urbana e ambientale con la delocalizzazione ed eventualmente l aumento dei diritti edificatori; 4

5 - Edilizia residenziale pubblica e sociale, con ampliamento e sostituzione edilizia per il reperimento di alloggi a canone concordato. Piano Casa Lazio: sintesi delle misure Edifici Residenziali 20% Ampliamenti Demolizioni e ricostruzioni 25% in sottozone sismiche 3a e 3b 35% 60% su ed plurifam. Maggiori di 500 mq Titolo abilitativo Dia o permesso di costruire Riduzione oneri concessori 30% oneri urbanizzazione primaria e secondaria sulla prima casa Esclusioni - edifici abusivi -immobili vincolati -centri storici Termine per le istanze Non residenziali 35% in zone sismiche 1 e sottozone 2a e 2b 20% - 25% 25% in sottozone sismiche 3a e 3b 35% in zone sismiche 1 e sottozone 2a e 2b 20% in zona E 10% aggiuntivo con concorso di progettazione 35% 10% aggiuntivo con concorso di progettazione Dia o permesso di costruire -aree inedificabili -fasce di rispetto dei territori costieri e dei laghi -fasce di rispetto delle strade statali, ferroviarie e autostradali -zone di rischio idrogeologico -aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici 31 gennaio

6 EDIFICI RESIDENZIALI Ampliamento La nuova legge regionale sul Piano Casa prevede ampliamento fino al 20% per un aumento complessivo massimo di 70 mq di superficie per l intero edificio o ogni sua parte dotata di autonomia funzionale. Sono consentiti ampliamenti del 20%, per un incremento massimo di 200 metri quadrati per l'intero immobile, per gli edifici che prestano servizi socio-assistenziali. La possibilità di ampliamento sale fino al 35%, per un massimo di 90 mq, per gli edifici ricadenti nella zona sismica 1 o nella sottozona sismica 2a o 2b, e fino al 25%, per un massimo di 80 mq, per gli edifici ricadenti in sottozona sismica 3a o sottozona sismica 3b, come individuate dalla Delibera di Giunta 387/2009. Per gli edifici a destinazione mista, residenziale e non, le percentuali ed i limiti massimi si sommano e vengono calcolati in relazione alla volumetria o alla superficie utile delle singole porzioni a differente destinazione. Le percentuali sono elevate di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1 Kw. Per gli edifici costituiti da più unità immobiliari, le percentuali sono applicabili proporzionalmente alle singole unita e gli ampliamenti devono essere realizzati sulla base di un progetto unitario. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati, sono consentiti interventi di realizzazione di pertinenze che non comportino aumenti di volume e di superficie utile. Ai sensi della Legge Regionale 13/2009 è consentito il recupero dei sottotetti a fini abitativi per evitare l ulteriore consumo di suolo. La norma ammette la modifica delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, a condizione che non comportino un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente. CLASSIFICAZIONE SISMICA La Delibera di Giunta 387/2009 propone un sistema moderno di classificazione sismica introducendo le sottozone, che differenziando il grado di pericolosità attraverso la micro zonizzazione, riescono a individuare le aree gravate da maggiore probabilità di rischio per le strutture. SOTTOTETTI Per sottotetti si intendono i volumi sovrastanti l ultimo piano dell edificio, compresi nella sagoma di copertura, che alla data del rilascio del titolo abilitativo non siano stati computati come volumi residenziali. Il sottotetto può essere anche utilizzato per la realizzazione di un tetto con pendenza massima delle falde pari al 35%. Modalità e vincoli di applicabilità Gli ampliamenti possono comportare un aumento del numero delle unità immobiliari e vanno realizzati in adiacenza e in aderenza, anche utilizzando parti esistenti dell edificio. Nel caso in cui ciò non risulti possibile oppure comprometta l'armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale. 6

7 È sempre obbligatorio il rispetto delle NTC, Norme Tecniche per le Costruzioni, approvate con DM 14 gennaio Gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia, come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici) La realizzazione degli ampliamenti è subordinata all esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ivi compresi gli impianti autonomi approvati dall'organo competente, alla realizzazione o all adeguamento delle opere di urbanizzazione secondaria, in relazione al maggior carico urbanistico, e alla creazione di parcheggi di superficie non inferiore a 20 metri quadrati. Qualora venga comprovata l'impossibilità dell adeguamento o della realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria, è ammesso il pagamento, oltre agli oneri concessori, di un contributo straordinario pari al 50 per cento degli oneri concessori dovuti in base al DPR 380/2001, Testo unico dell edilizia. Gli ampliamenti del Piano Casa non si sommano a quelli consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici comunali sui medesimi edifici, ma solo al recupero a fini abitativi dei volumi accessori. La destinazione d uso degli edifici deve essere mantenuta per dieci anni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. Se i lavori sono realizzati sulla prima casa, i Comuni entro il 31 dicembre 2011 possono deliberare una riduzione fino al 30% del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Titoli abilitativi Gli interventi possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività fino al 31 gennaio Alla domanda deve essere allegata l attestazione del tecnico abilitato relativa all ultimazione dei lavori. La Dia è un autocertificazione, presentata da un professionista iscritto agli albi degli architetti, ingegneri, geometri, periti agrari, periti edili, che si assume la responsabilità del rispetto delle norme urbanistiche. Ha il carattere di atto privato che viene protocollato dal Comune. 7

8 EDIFICI RESIDENZIALI Demolizione e ricostruzione In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati, negli edifici che abbiano almeno il 50% della volumetria destinata a uso residenziale, sono consentiti interventi di sostituzione edilizia attraverso demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al 35%. Negli edifici plurifamiliari superiori a 500 metri quadrati e in stato di degrado, è consentito un premio del 60% a condizione che venga mantenuto il precedente numero di unità immobiliari in capo ai proprietari. Sugli edifici residenziali in zona E sono ammessi ampliamenti fino al 20%. Sono però esclusi gli immobili realizzati prima del È inoltre riconosciuto un premio aggiuntivo del 10% se l intervento è svolto dal vincitore di un concorso di progettazione predisposto dal proponente con l'assistenza degli ordini professionali. Per gli interventi effettuati sulla prima casa, i Comuni possono deliberare, entro il 31 gennaio 2012, una riduzione fino al 30 per cento del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Modalità e vincoli di applicabilità Gli interventi devono essere realizzati nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla legislazione vigente e delle NTC. È obbligatorio il rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno La realizzazione degli interventi è subordinata all esistenza alla realizzazione o all adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, alla realizzazione di interventi di piantumazione di essenze arboree e vegetazionali. Gli ampliamenti connessi alle demolizioni e ricostruzioni non si sommano a quelli consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici sugli stessi edifici. Nei Comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione, l intervento volto alla realizzazione di nuove unità immobiliare deve destinare il 25% degli alloggi aggiuntivi alla locazione a canone concordato per un periodo non inferiore a 8 anni. Titoli abilitativi Gli interventi possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività, dal 31 gennaio 2012 al 31 gennaio Nel caso di edifici con una superficie maggiore di 500 metri quadri, è necessario richiedere il permesso di costruire e dopo 90 giorni dalla presentazione della domanda deve essere convocata una Conferenza di Servizi. Il Permesso per costruire è un provvedimento amministrativo formale cartaceo con numero e data che autorizza l attività di trasformazione del territorio, in conformità alla pianificazione. 8

9 EDIFICI NON RESIDENZIALI Ampliamento Il nuovo Piano Casa riconosce un premio del 20% per un incremento massimo di 200 metti quadrati di superficie per l intero edificio. Tali limiti sono aumentati ai 25%, per un incremento massimo di 500 metri quadrati, in caso di destinazione per attività produttive e artigianali. Le percentuali sono elevate di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1 Kw Come nel caso degli immobili residenziali, le possibilità di ampliamento salgono fino al 35%, per un massimo di 90 metri quadrati, per gli edifici ricadenti nella zona sismica 1 o nella sottozona sismica 2a o 2b, e fino al 25%, per un massimo di 80 metri quadrati, per gli edifici ricadenti in sottozona sismica 3a o sottozona sismica 3b, come individuate dalla Delibera di Giunta 387/2009. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati sono inoltre consentiti interventi di realizzazione di pertinenze che non comportino aumenti di volume e di superficie utile. Modalità e vincoli È sempre obbligatorio il rispetto delle NTC. Gli ampliamenti di cui al comma 1 devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia, come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia, e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici). La realizzazione degli ampliamenti è subordinata all esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ivi compresi gli impianti autonomi approvati dall'organo competente, alla realizzazione o all adeguamento delle opere di urbanizzazione secondaria, in relazione al maggior carico urbanistico, e alla creazione di parcheggi di superficie non inferiore a 20 metri quadrati. Qualora venga comprovata l'impossibilità dell adeguamento o della realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria, è ammesso il pagamento, oltre agli oneri concessori, di un contributo straordinario pari al 50% degli oneri concessori dovuti in base al DPR 380/2001, Testo unico dell edilizia. Gli ampliamenti del Piano Casa non si sommano a quelli consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici comunali sui medesimi edifici Cambi di destinazione d uso La destinazione d uso degli edifici deve essere mantenuta per dieci anni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. 9

10 Tuttavia, i cambi di destinazione per la trasformazione a uso residenziale, abbinati a interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento fino al 30% della superficie utile, sono ammessi solo se finalizzati all edilizia sociale per immobili che al 30 settembre 2010 risultino dismessi, mai utilizzati o con titolo abilitativo scaduto. Negli edifici direzionali è consentito il cambio d uso anche se il fabbricato è ancora in via di dismissione. Sono esclusi gli edifici situati nelle zone D, tranne quelle inferiori ai 10 ha, nell ambito di consorzi industriali o di piani degli insediamenti produttivi e nelle zone E. All edilizia agevolata deve essere riservato il 30% della superficie complessiva negli edifici fino a 10 mila metri quadri e il 35% in quelli fino a 15 mila metri quadri. Se l immobile misura meno di 500 metri quadri, o si trova in un Comune con meno di 15 mila abitanti, si può evitare di devolvere parte della superficie all edilizia sociale. In cambio va però corrisposto il 20% del valore catastale e l interessato deve impegnarsi alla realizzazione di opere pubbliche di interesse collettivo. Tutti gli interventi sono subordinati all esistenza o all adeguamento di parcheggi e opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché al rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia ai sensi del d.lgs 192/2005, della Lr 6/2008, del Dpr. 59/2009 e del DM 26 giugno Titoli abilitativi Gli interventi possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività, fino al 31 gennaio

11 EDIFICI NON RESIDENZIALI Demolizione e ricostruzione Per gli edifici a destinazione prevalentemente non residenziale, la legge regionale prevede un ampliamento fino al 35% e comunque non superiore a 350 metri quadrati, a condizione che nella ricostruzione si rispettino le destinazioni d uso previste dagli strumenti urbanistici. È riconosciuto un premio aggiuntivo del 10% se l intervento è svolto dal vincitore di un concorso di progettazione predisposto dal proponente con l'assistenza degli ordini professionali. Modalità e vincoli Gli interventi devono essere realizzati nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla legislazione vigente e delle NTC. È obbligatorio il rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno La realizzazione degli interventi è subordinata all esistenza alla realizzazione o all adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, alla realizzazione di interventi di piantumazione di essenze arboree e vegetazionali. Gli ampliamenti connessi alle demolizioni e ricostruzioni non si sommano a quelli consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici sugli stessi edifici. Cambi di destinazione d uso La destinazione d uso degli edifici deve essere mantenuta per dieci anni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. I cambi di destinazione per la trasformazione a uso residenziale, abbinati a interventi di sostituzione edilizia attraverso demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al 30% della superficie utile, sono ammessi solo se finalizzati all edilizia sociale per immobili che al 30 settembre 2010 risultino dismessi, mai utilizzati o con titolo abilitativo scaduto. Negli edifici direzionali è consentito il cambio d uso anche se il fabbricato è ancora in via di dismissione. Sono esclusi gli edifici situati nelle zone D, tranne quelle inferiori ai 10 ha, nell ambito di consorzi industriali o di piani degli insediamenti produttivi e nelle zone E. All edilizia agevolata deve essere riservato il 30% della superficie complessiva negli edifici fino a 10 mila metri quadri e il 35% in quelli fino a 15 mila metri quadri. Se l immobile misura meno di 500 metri quadri, o si trova in un Comune con meno di 15 mila abitanti, si può evitare di devolvere parte della superficie all edilizia sociale. In cambio va però corrisposto il 20% del valore catastale e l interessato deve impegnarsi alla realizzazione di opere pubbliche di interesse collettivo. Nelle aree edificabili libere con destinazione non residenziale, nell ambito di piani e programmi attuativi di iniziativa pubblica o privata anche decaduti, ad esclusione dei piani degli insediamenti produttivi e dei piani industriali particolareggiati, è consentita la realizzazione di edifici residenziali fino a 10 mila metri quadri di superficie utile lorda o comunque non oltre la superficie non 11

12 residenziale prevista dal piano incrementata del 10 per cento dell intera volumetria prevista dal piano. Anche in questo caso, almeno il 30% della superficie deve essere destinata alla locazione con canone calmierato. Tutti gli interventi sono subordinati all esistenza o all adeguamento di parcheggi e opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché al rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia ai sensi del d.lgs 192/2005, della Lr 6/2008, del Dpr. 59/2009 e del DM 26 giugno Titoli abilitativi Gli interventi possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività, fino al 31 gennaio Nel caso di edifici con una superficie maggiore di 500 metri quadri, è necessario richiedere il permesso di costruire e dopo 90 giorni dalla presentazione della domanda deve essere convocata una Conferenza di Servizi. 12

13 RECUPERO DEGLI EDIFICI ESISTENTI Negli edifici residenziali, può essere recuperato a fini residenziali il 20% dei volumi o delle unità immobiliari accessorie e pertinenziali fino a un massimo di 70 metri quadri. Negli edifici a destinazione prevalentemente residenziale, situati in zona agricola, può essere recuperato a fini residenziali il 50% della superficie, fino a un massimo di 70 metri quadri. Possono essere infine recuperate anche le pertinenze degli edifici destinati a servizi per attività sportive senza superare il 50% della destinazione sportiva preesistente. Gli interventi devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia, come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia, e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici). È necessaria in oltre l esistenza, la realizzazione o l adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. I lavori possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività, fino al 31 gennaio

14 RIQUALIFICAZIONE URBANA E AMBIENTALE Per riqualificare e recuperare i territori caratterizzati dalla presenza di elevate valenze naturalistiche, ambientali e culturali, nonché ambiti urbani con presenza di tessuti edilizi disorganici o incompiuti, edifici isolati a destinazione industriale o terziaria dismessi, parzialmente utilizzati o degradati, i comuni, sulla base di iniziative pubbliche o private, adottano programmi integrati di riqualificazione urbana volti al rinnovo del patrimonio edilizio e al riordino del tessuto urbano, attraverso interventi di sostituzione edilizia, ammettendo anche incrementi volumetrici e modifiche di destinazione d uso. I programmi di riqualificazione ambientale, volti al recupero e alla riqualificazione di aree sottoposte a vincoli ambientali e paesaggistici compromesse da degrado ambientale, prevedono la demolizione a carico del proprietario, la cessione a titolo gratuito al Comune dell area e il trasferimento delle volumetrie in altre aree esterne a quelle vincolate, facendo ricorso anche al cambio di destinazione d uso, alla modifica delle destinazioni urbanistiche vigenti e all aumento della capacità edificatoria. Non è comunque possibile generare un incremento maggiore del 75% delle volumetrie demolite. Il peso insediativo delle delocalizzazioni non deve superare il 50% di quello complessivo. Limitatamente ai comuni costieri, la delocalizzazione delle volumetrie al di fuori delle fasce di rispetto previste dal D.lgs 42/2004, dà diritto a incrementi di cubatura fino al 150%. 14

15 EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E SOCIALE Il Piano Casa riserva ampio spazio all edilizia residenziale sociale, Il diritto all abitare è infatti promosso dalla Regione in collaborazione con enti locali, aziende pubbliche, fondazioni, imprese sociali, imprese di costruzioni e cooperative di abitazione. La Regione può anche stipulare contratti di servizio con le Ater. Interventi per l aumento dell offerta di alloggi Per aumentare l offerta di alloggi sociali, la Regione, le Ater e gli enti locali, in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi possono eseguire, sugli edifici di loro proprietà sia a uso abitativo che diverso, il cambio di destinazione d uso con o senza opere e il frazionamento in unità abitative nel rispetto della superficie minima, che non può essere inferiore ai 38 metri quadri. Le Ater e gli enti locali possono anche utilizzare, in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, i piani terra degli edifici di loro proprietà che non siano sottoposti a vincoli di tutela, utili per la realizzazione di alloggi senza barriere architettoniche. Su questa tipologia di immobili sono ammessi anche gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione. Gli edifici residenziali esistenti possono essere incrementati del 20% o del 35% se si effettua l adeguamento antisismico. Una volta abbattuti, invece, la ricostruzione è consentita con aumenti volumetrici fino al 35% o al 40% se l intervento è realizzato sulla base di un concorso di progettazione. Sugli edifici non residenziali può solo essere incrementata la superficie del 10% o del 20% se si effettua l adeguamento antisismico. Gli alloggi sono realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati con il ricorso a contributi, agevolazioni fiscali, assegnazioni di aree o immobili, fondi di garanzia e agevolazioni di tipo urbanistico. Tutti gli interventi devono rispettare la salvaguardia delle caratteristiche storico architettoniche degli edifici e dell impianto urbanistico. Per aumentare l offerta di alloggi ed evitarne la concentrazione in determinate aree urbane, ai nuovi strumenti urbanistici sono aggiunte le aree o gli immobili da cedere gratuitamente all amministrazione comunale da parte dei proprietari singoli o in forma consortile o associata. La cessione gratuita riguarda il 20% delle zone C. ZONE C In base al DM del 2 aprile 1968, sono classificate come C le aree destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la superficie coperta dagli edifici esistenti non raggiunga il 12,5% della superficie fondiaria e la densità territoriale sia inferiore a 1,5 metri cubi per metro quadro. Riqualificazione dei quartieri Erp I Comuni per ottimizzare l utilizzo delle aree per l edilizia residenziale pubblica inserite negli ambiti urbanistici compresi nei piani di zona, previa valutazione della sostenibilità del maggior carico insediativo, possono aumentare la previsione edificatoria delle aree già destinate all edilizia residenziale pubblica, variare in edilizia residenziale sociale gli standard urbanistici, effettuare interventi di ristrutturazione urbanistica, adottare varianti ai piani di zona. 15

16 Mutui La legge regionale prevede anche altre misure di sostegno, ad esempio per quanti contraggono un mutuo per l acquisto, la costruzione, il recupero o l autorecupero della prima casa. Oltre al fondo di solidarietà per i mutui, istituito con la L.R. 31/2008, legge regionale finanziaria per il 2009, è istituito un fondo di garanzia per consentire l accesso al mutuo da parte dei soggetti con reddito Isee fino a 40 mila euro, che non posseggano altri immobili nella regione. Il valore del mutuo da contrarre non può essere superiore a quindici volte il loro reddito Isee. Le agevolazioni sono fruibili anche dalle cooperative di auto recupero degli immobili se almeno i dei terzi dei soci hanno un reddito Isee inferiore a 40 mila euro. Le risorse del fondo di garanzia sono utilizzate fino a un massimo del 25% della disponibilità annuale per ristrutturare o adeguare gli immobili di proprietà, destinati a prima casa, al fine della messa in sicurezza e adeguamento degli impianti tecnologici ed igienici, dell incremento del risparmio energetico, dell eventuale abbattimento delle barriere architettoniche e dell installazione di apparecchiature di telesoccorso e telecontrollo. A queste misure nei prossimi dieci anni si sommeranno interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata a totale carico del soggetto pubblico, edilizia agevolata e convenzionata realizzata da imprese e cooperative, aumento degli alloggi in affitto a canone sostenibile, sostegno per l accesso alla prima casa fuori dal libero mercato. 16

17 ESCLUSIONI Il Piano Casa prevede ambiti di non applicabilità per gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione. Sono infatti esclusi: 1. Gli edifici abusivi, a esclusione di quelli per i quali intervenga il rilascio del titolo edilizio abilitativo in sanatoria; 1.1. Per definire i procedimenti di sanatoria pendenti, il soggetto che ha presentato la domanda può inviare al Comune una perizia giurata del tecnico abilitato che provi la formazione del titolo abilitativo in sanatoria per decorso dei termini o, in alternativa, la documentazione integrativa. La procedura, che deve essere definita con un regolamento attuativo da approvare entro il 31 gennaio 2012, non è possibile solo se la domanda è stata dichiarata improcedibile. I comuni, entro novanta giorni dal ricevimento dalla perizia giurata, verificano la veridicità delle attestazioni. Decorso il termine senza l adozione di un provvedimento di autotutela da parte del comune, il titolo abilitativo edilizio in sanatoria si intende formato. Gli interessati possono presentare la documentazione integrativa entro 12 mesi dall entrata in vigore del regolamento attuativo. Il Comune entro 60 giorni invia i documenti all autorità giudiziaria e rilascia il titolo abilitativo non oltre i 90 giorni. In presenza di una popolazione maggiore di 50 mila abitanti sono invece necessari 120 giorni. 2. I fabbricati ricadenti nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta; 3. Gli edifici situati in zone individuate come insediamenti urbani storici dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR); 4. Gli edifici situati nelle aree naturali protette, ad esclusione delle zone di promozione economica e sociale; 5. Gli immobili situati nelle zone del demanio marittimo; 6. Gli edifici costruiti nelle zone di rischio elevato, individuate dai piani di bacino o dai piani di stralcio di cui alla legge 183/1989 e alla legge regionale 39/1996; 7. I fabbricati situati in aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici o al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali; 8. I casali e complessi rurali realizzati in epoca anteriore al 1930; 9. Gli immobili che si trovano nelle fasce di rispetto ferroviarie, igienico sanitarie e tecnologiche, nonché in quelle definite dal DM 1404/1968; 17

18 Contrariamente alla prima versione del Piano Casa, gli immobili vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004, Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, o sottoposti a vincolo paesaggistico, possono essere sottoposti agli interventi previa autorizzazione dell Amministrazione preposta alla tutela del vincolo. Ulteriori limiti sono fissati dai Comuni entro il 31 gennaio 2012 in base alle singole specificità territoriali, hanno avuto la possibilità di deliberare l esclusione di determinate aree o tipologie di immobili dall applicazione del Piano Casa. Prima di progettare un ampliamento volumetrico o di superficie, nonché un intervento di demolizione e ricostruzione, è quindi necessaria una verifica presso l ufficio tecnico del Comune in cui ricade l immobile da sottoporre ai lavori, al quale deve essere successivamente presentata la Dia. (vedi cap. Come applicare il Piano Casa ). La regola non vale per i piccoli ampliamenti, la cui partenza è stata fissata al 15 settembre

19 COME APPLICARE IL PIANO CASA Per l avvio e la realizzazione degli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione i privati interessati devono far fronte a vari adempimenti rispondenti alla logica dello snellimento burocratico promosso dalla normativa. È necessario innanzitutto prendere visione delle misure contenute nel Piano Casa regionale, LR 21/2009, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 31 del 21 agosto 2009, così come modificata dalla Legge Regionale 10/2011, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 32 del 27 agosto Dal momento che è stata riconosciuta agli Enti Locali la possibilità di limitare la portata degli interventi a determinate aree o tipologie di edifici, il cittadino o il progettista interessato, prima di presentare l istanza all Ufficio Tecnico, deve controllare i contenuti della delibera eventualmente emanata dal Comune nel quale è situato l edificio da ampliare o sostituire. Per passare all applicazione pratica e ottenere una valutazione sulla fattibilità degli interventi è necessario contattare un progettista abilitato. I passaggi successivi consistono nel dotarsi di una attestazione del titolo di legittimazione e dell asseverazione del professionista abilitato, che dovrà in seguito redigere gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e dallo strumento urbanistico vigente. Ai sensi del DPR 380/2001, Testo Unico dell Edilizia, nel caso di intervento su un immobile vincolato è obbligatorio richiedere il parere dell autorità competente. Il progettista abilitato, incaricato dei lavori, deve redigere una autocertificazione sulla conformità del progetto alle norme di sicurezza e a quelle igienico-sanitarie. Una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, fino al 31 gennaio 2017 si può presentare la Dia all Ufficio Tecnico del Comune o della Circoscrizione di competenza. In base al Testo Unico dell Edilizia, Dpr 380/2001, la Dia deve essere presentata almeno 30 giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori. L Amministrazione comunale entro 60 giorni può controllare il progetto, sospendere i lavori, chiedere modifiche o il ripristino della situazione preesistente. Il privato deve in seguito richiedere al progettista abilitato un certificato di collaudo finale che attesti la conformità dell'opera al progetto presentato. La legge regionale prevede invece il permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione di edifici di volumetria superiore ai 3 mila metri cubi. In questo caso il proprietario del immobile o il progettista abilitato deve presentare domanda al Comune o allo Sportello Unico per l edilizia. Alla richiesta devono essere allegati una attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e una autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. Il Comune o lo sportello unico per l edilizia comunica entro dieci giorni il nominativo del responsabile del procedimento, che entro 60 giorni cura l istruttoria, acquisisce i pareri degli uffici 19

20 comunali e, ove previsto, della commissione edilizia, e, valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell intervento richiesto. Il responsabile del procedimento qualora ritenga necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può richiederle nello stesso termine dei 60 giorni, illustrandone le ragioni. L interessato si esprime sulla richiesta di modifica entro trenta giorni dal ricevimento della richiesta e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. Qualora l interessato non aderisca alla richiesta di modifica, ovvero non si esprima entro il termine fissato, il procedimento di rilascio del permesso di costruire si intende concluso in senso negativo. Se per la realizzazione dell intervento è necessario acquisire atti di assenso di altre amministrazioni, il Comune o lo sportello unico per l edilizia, convoca entro 60 giorni una conferenza di servizi. Il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale o dello sportello unico per l edilizia entro quindici giorni dalla proposta di provvedimento o dall esito della conferenza dei servizi. Dell avvenuta emanazione del permesso di costruire è dato immediato avviso agli interessati e al pubblico mediante affissione all albo pretorio. Il termine dei 60 giorni può essere raddoppiato nei Comuni con più di 100 mila abitanti per progetti particolarmente complessi, definiti tali secondo motivata determinazione del responsabile del procedimento, da assumersi entro quindici giorni dalla presentazione della domanda. Il proprietario dell immobile è tutelato dall inerzia delle Amministrazioni perché l infruttuosa decorrenza dei termini per il rilascio del richiesto titolo abilitativo, costituisce il presupposto per la richiesta di intervento sostitutivo. 20

21 NORMATIVA DI RIFERIMENTO Riportiamo di seguito il testo integrale della Legge Regionale 21/2009 per il rilancio delle costruzioni, nonché le maggiori norme di settore. Al Piano Casa hanno fatto seguito una delibera di Giunta Regionale, che ha adeguato la norma all eccezione di incostituzionalità avanzata dal Governo, e due leggi regionali di modifica, di cui l ultima ha prorogato la durata della norma, modificando i contenuti della prima versione. Le parti evidenziate sono state stralciate dalla versione originale dopo che la Corte Costituzionale ha stabilito l illegittimità del fascicolo di fabbricato come condizione per il rilascio dell autorizzazione per gli interventi di demolizione e ricostruzione. Legge Regionale n. 21 dell 11 agosto 2009, Misure straordinarie per il settore edilizio e interventi per l'edilizia residenziale sociale CAPO I DISPOSIZIONI GENERALI Art. 1 (Oggetto e finalità) 1. La presente legge, nel rispetto dei vincoli relativi ai beni culturali, paesaggistici e ambientali nonché della normativa sulle zone agricole, a partire dall intesa sull atto concernente misure per il rilancio dell economia attraverso l attività edilizia, pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 29 aprile 2009, n. 98, adottata tra Stato, Regioni ed Enti locali, ai sensi dell art. 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131 (Disposizioni per l adeguamento dell ordinamento della Repubblica alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3), disciplina: a) misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio, finalizzate a contrastare la crisi economica ed a favorire l adeguamento del patrimonio edilizio esistente alla normativa antisismica, il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico ambientale del patrimonio stesso, secondo le tecniche, le disposizioni ed i principi della bioedilizia; b) misure urgenti per incrementare e sostenere l offerta di edilizia residenziale sovvenzionata e sociale; c) modalità di coordinamento e di integrazione delle misure straordinarie ed urgenti di cui alle lettere a) e b), nell ambito di programmi integrati di riqualificazione urbana, di promozione dell edilizia residenziale sociale, di ripristino ambientale e di risparmio energetico; d) lo snellimento delle procedure in materia urbanistica tramite le modifiche ovvero le integrazioni alle leggi regionali 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico edilizia e snellimento delle procedure) e successive modifiche, 26 giugno 1997, n. 22 (Norme in materia di programmi integrati di intervento per la riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale del territorio della Regione), 22 dicembre 1999, n. 38 (Norme sul governo del territorio) e successive modifiche e 16 aprile 2009, n. 13 (Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti). CAPO II MISURE STRAORDINARIE PER IL SETTORE EDILIZIO Art. 2 (Ambito di applicazione) 1. Le disposizioni del presente capo si applicano agli interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici di cui agli articoli 3, 4 e 5 per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, sia stata presentata al comune la dichiarazione di ultimazione dei lavori, ai sensi del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche, ovvero che risultino comunque ultimati ai sensi della normativa previgente, ivi compresi gli edifici per i quali intervenga il rilascio del titolo edilizio abilitativo in sanatoria entro il termine di cui all art. 6, comma 4, con esclusione degli edifici abusivi e degli immobili vincolati ai sensi della parte II del DLgs 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio ai sensi dell art. 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche nonché di quelli situati: a) nelle zone territoriali omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765) o, qualora gli strumenti urbanistici generali non individuino le zone A, nei tessuti storici tutelati dalle specifiche norme degli strumenti urbanistici generali o, in mancanza, negli insediamenti urbani storici individuati dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR); 21

22 b) nelle zone territoriali omogenee E di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 limitatamente agli edifici rurali con caratteri storico tipologici tradizionali, quali casali e complessi rurali, che, ancorché non vincolati dal PTPR, siano stati realizzati in epoca anteriore al 1930 e registrati in appositi censimenti dai comuni interessati; c) nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta; d) nelle aree naturali protette; e) nelle fasce di rispetto dei territori costieri e dei territori contermini ai laghi di cui, rispettivamente, all art. 5, comma 1 e all art. 6, comma 1, della LR 6 luglio 1998, n. 24 (Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico) e successive modifiche nonché nelle fasce di rispetto delle acque interne; f) nelle zone di rischio molto elevato ed elevato individuate dai piani di bacino o dai piani stralcio di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo) e successive modifiche e alla LR 7 ottobre 1996, n. 39 (Disciplina Autorità dei bacini regionali) e successive modifiche, adottati o approvati, fatta eccezione per i territori ricadenti nei comprensori di bonifica in cui la sicurezza del regime idraulico è garantita da sistemi di idrovore; g) nelle aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici ovvero al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali; h) nelle fasce di rispetto delle strade statali, ferroviarie e autostradali. 2. Relativamente alle zone agricole, resta fermo quanto previsto dagli articoli 55 e seguenti della l.r.38/1999 e successive modifiche, fatto salvo quanto previsto per l ampliamento della volumetria residenziale dall art. 3, comma 1, lettera a) nonché, per gli interventi di recupero degli edifici esistenti, dall art. 5, limitatamente ai coltivatori diretti ed agli imprenditori agricoli, come definiti dall art del codice civile, iscritti alla sezione speciale della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura e/o loro eredi. 3. I comuni, entro e non oltre 90 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, possono individuare, con deliberazione del Consiglio comunale, ambiti del proprio strumento urbanistico nei quali, in ragione di particolari qualità di carattere urbanistico ed architettonico, limitare o escludere gli interventi previsti nel presente articolo. 4. Ai fini dell attuazione della presente legge, i parametri urbanistici ed edilizi della volumetria o della superficie utile, utilizzati per il calcolo dei volumi o delle superfici degli edifici esistenti nonché degli edifici compresi nei piani previsti dalla presente legge, devono essere gli stessi utilizzati per il calcolo degli ampliamenti previsti negli articoli 3 e 4. Art. 3 (Interventi di ampliamento degli edifici) 1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti, sono consentiti, previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all art. 6, interventi di ampliamento, nei seguenti limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile: a) 20%, per gli edifici indicati nell art. 2 a destinazione residenziale, uni plurifamiliari, ivi comprese le case famiglia di cui alla LR 12 dicembre 2003, n. 41 (Norme in materia di autorizzazione all aperture ed al funzionamento di strutture che prestano servizi socio assistenziali), e di volumetria non superiore a 1000 metri cubi, per un incremento complessivo massimo, per l intero edificio, di 200 metri cubi ovvero di 62,5 metri quadrati; b) 10% per gli edifici di cui all art. 2 a destinazione non residenziale per l artigianato, la piccola industria e gli esercizi di vicinato, come definiti dall art. 24, comma 1, lettera a), n. 1 della LR 18 novembre 1999, n. 33, di superficie non superiore a 1000 metri quadrati, purché venga mantenuta la specifica destinazione d uso per almeno dieci anni e gli interventi siano subordinati all installazione o al miglioramento dei sistemi di abbattimento degli inquinanti, al monitoraggio delle emissioni, al risparmio energetico e allo studio di materiali e procedure innovative che possano ridurre l impatto ambientale. 2. Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti soltanto: a) in adiacenza al corpo di fabbrica dell edificio, con esclusione della sopraelevazione, ad eccezione degli interventi previsti dall art. 3, comma 1, lettera f), della l.r. 13/2009, come modificata dalla presente legge ovvero degli interventi di realizzazione del tetto con pendenza massima delle falde pari al 35%, utilizzando il sottotetto; b) nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla normativa vigente; c) in relazione alle zone classificate a rischio sismico 1 e 2, per gli edifici dotati della certificazione antisismica, qualora realizzati successivamente all attribuzione della suddetta classificazione. 3. Fatto salvo quanto previsto dal comma 2, lettera c), per gli edifici realizzati in zone classificate a rischio sismico gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti esclusivamente a condizione che l intero edificio sia adeguato alla normativa antisismica. In tal caso, qualora 1 ampliamento di cui al comma 1 riguardi edifici ricadenti nella zona sismica 1 o sottozona sismica 2, come individuate dalla deliberazione della Giunta regionale 22 maggio 2009, n. 387, lo stesso è consentito, con riferimento a quelli di cui al comma 1, lettera a), nel limite massimo del 35% della volumetria esistente o della superficie utile per un incremento complessivo massimo per 1 intero edificio di 350 metri cubi ovvero di 110 metri quadrati e, per quelli di cui al comma 1, lettera b), nel limite massimo del 20% della superficie utile. 22