PERIZIA DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI RELATIVE AL COMUNE DI CASTEL MADAMA

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1 COMUNE DI CASTEL MADAMA PERIZIA DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI RELATIVE AL COMUNE DI CASTEL MADAMA MARZO 2016 Il Tecnico Incaricato dott. Arch. Carlo Marini

2 INDICE 1. PREMESSA pag SCOPO ANALISI VALUTATIVA pag INQUADRAMENTO GENERALE pag PRESCRIZIONI URBANISTICHE pag ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE pag CRITERI DI VALUTAZIONE pag STIMA ANALITICA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE pag STIMA SINTETICA COMPARATIVA pag COEFFICIENTI CORRETTIVI pag DETERMINAZIONE VALORE BASE DI RIFERIMENTO pag CONCLUSIONI pag.16 Allegati: Tabella 1: riepilogo valori aree edificabili - - 2

3 1. PREMESSA Prima di procedere alla valutazione delle aree fabbricabili riferita all anno 2016, si ritiene di illustrare brevemente l assetto normativo attuale e gli atti comunali fin qui approvati con i quali sono stati adottati gli strumenti necessari per la determinazione dei valori delle aree fabbricabili stessi. Con l art. 59 del D.Lgs 446/97 il legislatore ha stabilito che i Comuni possono, con proprio regolamento, determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l imposta (municipale sugli immobili) sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l insorgenza di contenzioso;. Il Comune di Castel Madama ha recepito il sopraccitato Decreto Legislativo emanando il Regolamento per la gestione dell Imposta Comunale sugli Immobili approvato originariamente con Delibera C.C. n. 6 del 26/03/1999 e successivamente modificato con Del G.C. del n. 27 e del n. 52. I parametri che devono essere rispettati nella determinazione di questi valori sono contenuti nel D.Lgs. 504/92, istitutivo dell imposta in oggetto, laddove si afferma che per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno d imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. L art. 6 del citato D.Lgs. 504/92 stabilisce anche che, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Una puntualizzazione importante è stata compiuta con la risoluzione Ministeriale 209/E del 1997 che ha affermato il principio secondo cui le aree edificabili avranno un valore crescente man mano che si avvicina il momento in cui su di esse potranno essere realizzati dei fabbricati. Si afferma, infatti, che sul mercato il valore dell'area è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione 3

4 ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale. Per quanto attiene alle aree edificabili, nulla è variato con l introduzione dell Imposta Municipale Propria (IMU) ai sensi dell art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n Il primo atto da parte del Comune di Castel Madama con il quale si è provveduto alla valutazione delle aree fabbricabili ai fini dell applicazione dell Imposta Comunale sugli Immobili risale al 2008, valori rideterminati con successive Delibere G.C. e Delibere C.C. per gli anni successivi. La finalità di tali determinazioni è di autolimitare il potere di accertamento del Comune con lo scopo, quindi, di ridurre al massimo l insorgenza del contenzioso: il Comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili laddove esso sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita. 2. SCOPO ANALISI VALUTATIVA Alla luce di quanto sopra detto e delle precedenti deliberazioni, lo scopo della presente analisi tecnico-estimativa riguarda la determinazione dei valori delle aree fabbricabili previste all interno dello strumento urbanistico del Comune di Castel Madama. La stima si propone quindi di assicurare il raggiungimento dei seguenti obiettivi: 1. procedere alla determinazione del criterio di stima del valore medio venale, per zone omogenee, delle aree edificabili previste dal Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Castel Madama adottato nel C.C. del definire in modo sostanziale i criteri per l attribuzione dei valori di mercato tenendo conto che, il fattore differenziale preponderante è rappresentato dalla reale capacità edificatoria definita dallo strumento urbanistico comunale sull area. A tal fine si ritiene di procedere alla determinazione del valore per metro quadrato di area fabbricabile, in maniera direttamente proporzionale all indice che tiene conto della potenzialità edificatoria procedendo contestualmente ad applicare altri coefficienti, come sarà meglio esposto nella parte seguente della presente. 4

5 1. INQUADRAMENTO GENERALE Il Comune di Castel Madama si estende su una superficie di 28 Kmq. E situato a circa 420 metri di altezza s.l.m, e presenta una popolazione di abitanti. Figura 1.1 Inquadramento territoriale 2. PRESCRIZIONI URBANISTICHE Si riporta di seguito la definizione dei parametri urbanistici e edilizi più indicativi, in quanto richiamati nella presente relazione, dedotti dalle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G: ST - Superficie territoriale, è la superficie di un area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione indiretta, mediante strumento urbanistico esecutivo comunque denominato. Essa comprende oltre alle aree private, le aree pubbliche o ad uso pubblico. Sf - Superficie fondiaria, è la superficie edificabile e di pertinenza degli edifici, misurata al netto di piazze, strade, parcheggi e attrezzature sociali. Sc - Superficie coperta, è la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra compresi i porticati, delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali, con esclusione delle parti aggettanti aperte, come balconi, sporti di gronda e simili. Se - Superficie edificata, è pari alla somma delle superfici lorde dei piani fuori terra compreso il piano terra e con esclusione delle parti del piano sottotetto adibite ad accessori e locali tecnici. H - Altezza massima dei fabbricati, è la distanza dalla quota più bassa del piano di campagna alla quota della linea di gronda del tetto o dell intradosso del solaio di copertura. V - Volume, il volume delle costruzioni è da ricavarsi moltiplicando la superficie coperta per l altezza dell edificio o dei corpi che lo compongono. Le altezze vanno calcolate analogamente all altezza massima. I.d.T Indice di edificabilità territoriale (mc/mq), è il volume costruibile per mq di superficie interessata. 5

6 I.d.F - Indice di fabbricabilità fondiaria (mc/mq), è il volume costruibile per metro quadrato di superficie fondiaria interessata dall intervento. Dc - Distanza dai confini, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale dei fabbricati per la parte fuori terra, inclusi i balconi, ed i confini; tale distanza non potrà mai essere inferiore a m. 5. Ds - Distanza dalle strade, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale dei fabbricati per le parti fuori terra, inclusi i balconi, ed il Norme Tecniche di Attuazione 4 margine più vicino della carreggiata; tali distanze, con esclusione delle zone A della presente Variante Generale, non potranno mai essere inferiori nelle zone urbanizzate a quanto previsto dal nuovo Codice della strada. De - Distanza tra gli edifici, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale dei fabbricati per le parti fuori terra, inclusi i balconi, tale distanza non potrà mai essere inferiore all altezza del fabbricato più alto con un minimo di m.10. Per quanto riguarda esclusivamente il comprensorio delle aree soggette a Piano Attuativo preventivo, sono definiti i seguenti parametri: Superficie comprensoriale, è l estensione totale del comprensorio delimitato dalla Zonizzazione della Variante Generale al P.R.G. Densità comprensoriale, è il numero massimo ammissibile di abitanti per ogni ettaro di superficie comprensoriale. Indice di fabbricabilità comprensoriale, è il rapporto tra il volume lordo massimo degli edifici ad uso residenziale e la superficie dell intero comprensorio, valutato in mc/mq. Rapporto tra densità territoriale e indice di fabbricabilità comprensoriale, è pari all attribuzione di mc lordi di costruzione per ogni abitante. Indice di utilizzazione comprensoriale, è il rapporto tra la superficie lorda degli edifici e la superficie comprensoriale. Superficie fondiaria, è la porzione di superficie comprensoriale destinata a lotto edificabile misurata al netto da piazze, strade, aree per attrezzature sociali. Indice di fabbricabilità fondiaria media (mc/mq), è pari al numero di metri cubi di costruzione per metro quadrato di superficie fondiaria. Indice di utilizzazione fondiaria media, è pari al numero di metri quadrati di area lorda degli edifici per ogni abitante insediabile nel territorio. Standard per i servizi pubblici, per i parcheggi e per il verde pubblico, è pari al numero di metri quadrati della superficie destinata ad essi per ogni abitante insediabile nel comprensorio. Indice di utilizzazione per la viabilità e servizi (strade, piazze, parcheggi, verde pubblico, servizi vari), è il rapporto percentuale tra la superficie complessiva destinata ad essi e la superficie comprensoriale. In tale aree sono comprese quelle computate come detto al punto precedente in rapporto agli abitanti. Il PRG si attua mediante strumenti di pianificazione attuativa d iniziativa pubblica o privata (Piani di Lottizzazione, Piani Particolareggiati,..), permessi di costruire/scia. Le aree fabbricabili sono quelle specificatamente individuate nelle tavole del P.R.G. e nelle N.T.A: Zona A: Centro Storico; Zona B: Centro Urbano Consolidato, 6

7 B1: Edilizia Prevalentemente Residenziale di Recupero e di Completamento. B2: Edilizia Prevalentemente Residenziale con Pianificazione Particolareggiata Definita. Zona C: Nuclei urbani di Completamento, Espansione e Riqualificazione Urbanistica. C1: Ambiti Prevalentemente Residenziali Soggetti a Piano Attuativo di Iniziativa Pubblica. C2: Ambiti Prevalentemente Residenziali Soggetti a Piano Attuativo di Iniziativa Privata. Zona D: Attività Economiche e Produttive; artigianali industriali commerciali direzionali stoccaggio/depositi logistica Zona E: Attività Agricole; Ea: caratterizzate da produzione specializzata (lotto min mq); Eb: non elevato frazionamento fondiario (lotto min mq); Ec: utilizzabili per l organizzazione di centri rurali e per lo sviluppo di attività complementari ed integrate con attività agricola (lotto min mq); Zona F: Attrezzature di Servizio; F1: Servizi Pubblici Territoriali e Locali, F2: Servizi Privati e di Uso Pubblico, F3: Parcheggi (Esistenti e di Progetto); Zona G: Nuclei Edilizi di Riqualificazione Urbanistica; Zona H: Attrezzature Turistiche, Ricettive, Ricreative e di Servizio ad esse; H1: Insediamenti Stabili, H2: Insediamenti Temporanei, H3: Verde Privato Vincolato, Aree Asservite e Pertinenziali; Zona I: Verde Pubblico; Impianti sportivi/attrezzature per lo sport Parco e Parco attrezzato; Zona L: Attività Agroforestali e del Sistema Ambientale; Zona M: Parco Fluviale dell Empiglione; Zona N: Verde Privato Vincolato; - Siti Archeologici Vincolati; Monumento Naturale La Selva ; Viabilità; Autostrada Strade Primarie Strade di Quartiere Strade da Potenziare Strade di Progetto Limiti: Confine Comunale Centro Storico Centro Abitato (art. 3 e 4 del D.Lgs. n 285/92) P.P.E.n 1, 2, 3 Programma Integrato d Intervento; Fasce di Rispetto (inedificabilità): Stradale Acque Pubbliche; Fasce di Rispetto (inedificabilità ed inabitabilità): Cimitero Depuratore. 7

8 5. ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE È stato presentato il 3 marzo 2016 il rapporto realizzato dall Agenzia delle Entrate sull andamento del mercato immobiliare delle abitazioni nel Il Rapporto Immobiliare 2015 presenta un analisi completa sul trend delle compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali, sul livello dei prezzi e del fatturato, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari. In sintesi nel 2015 per il mercato delle abitazioni si evidenzia: Un aumento dei volumi di compravendita delle abitazioni, NTN (numero delle transazioni normalizzato), + 6,5% rispetto al 2014; Il mercato nei settori non residenziali (terziario e produttivo) chiudono il 2015 entrambi in perdita rispettivamente -1,9% e -3,5% ; A fronte di prezzi medi stabili c e da evidenziare che, pur di fronte ad un aumento delle compravendite rispetto al 2014, le stesse sono praticamente dimezzate rispetto al picco del 2006; è positivo l andamento del mercato residenziale nelle otto principali città italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze), mentre risulta in calo ancora nei piccoli centri; La maggiore dinamicità è dovuta sostanzialmente dai prezzi particolarmente bassi del venduto e da una maggiore disponibilità delle banche ad erogare mutui; Più difficile la situazione del comparto terziario-produttivo che lega le sue dinamiche ad una ripresa economica generale. In definitiva sembrerebbe che la caduta dei prezzi e delle compravendite si sia arrestata, alcuni indici hanno invertito il segno, ma è prematuro parlare di ripresa del mercato immobiliare. 6. CRITERI DI VALUTAZIONE La presente relazione ha lo scopo di determinare il più probabile valore unitario medio di mercato, con riferimento all attualità e al metro quadrato di superficie realizzabile delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Castel Madama, al fine di determinare la base imponibile per l applicazione dell Imposta Municipale Unica (IMU). Nel merito si ritiene opportuno richiamare quanto espresso dalla risoluzione del Ministero delle 8

9 Finanze n 209/E del 17 ottobre 1997, nella quale si precisa, con riferimento al concetto di area fabbricabile ai fini del calcolo dell imponibile I.C.I. per tali immobili: che l edificabilità non è subordinata all esistenza di piani particolareggiati, ma all inserimento nel Piano Regolatore Generale; che la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti attuativi particolareggiati, ma comprese in quelli generali, risulta attenuata in quanto possono esserci margini d incertezza più o meno ampi sull effettiva utilizzazione futura del suolo. Infatti, al momento del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade o verde attrezzato); che tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell area, ma influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente a seconda dello stadio urbanistico, tra i tre individuati, in cui si trova l immobile: aree ad intervento edilizio diretto, aree inserite nel piano attuativo (approvati e convenzionati: PPE, PRUSST,PdL), su aree inserite nel P.R.G.. I parametri da assumere a riferimento per identificare il più probabile valore di mercato di un area, si possono così riassumere: la stima deve essere riferita al 1 Gennaio dell anno d imposta; nella stima si deve tenere conto: 1. della zona territoriale in cui il terreno è ubicato; 2. dell indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell area; 3. dello stadio cui l iter edificatorio è giunto (assenza o presenza di strumento attuativo, rilascio di concessione); 4. dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari La disciplina estimativa ha messo a punto due procedure per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile: La stima sintetica, basata sulla comparazione che consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente assunto: «un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità». La stima analitica, basata sul valore di trasformazione, che parte dal presupposto di 9

10 considerare il terreno edificabile come un bene di produzione dal quale, con l applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Se pertanto si esprime con Va il valore dell area, con K il costo di trasformazione e con Vm il valore del fabbricato, può porsi Va = Vm - K Quest equazione necessita, per poter essere applicata correttamente, di una maggior specificazione; infatti: il più probabile valore di mercato di un area fabbricabile ( ) risulterà dal più probabile valore di mercato del fabbricato, diminuito del costo di costruzione comprensivo di interessi e del «profitto normale», scontando all attualità tale differenza in previsione della durata della trasformazione, e cioè del tempo di costruzione. Questo valore risultante è il limite superiore di convenienza economica al di sopra del quale l imprenditore non avrebbe convenienza ad acquistare l area. Può pertanto proporsi la seguente formulazione del procedimento analitico: Va = [Vm (ΣK + P) ]/ (1 + r) n dove: Va = valore attuale dell area Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione ΣK = costi relativi alla costruzione P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio n = tempo, espresso in numero di anni, intercorrente tra la stime e l inizio di redditività del fabbricato. Nella fase di applicazione ai singoli lotti di terreno, che possono differire da quello di caratteristiche ordinarie per estensione, conformazione ed indice edilizio, si procederà con l applicazione di una serie di coefficienti di correzione che verranno esposti in seguito. Le due metodologie di stima così delineate presentano ambedue degli aspetti positivi e degli altri che necessitano di essere esaminati con estrema attenzione. La stima sintetica, infatti, impone la ricerca di beni comparabili con quelli da valutare, ricerca che, soprattutto nel caso delle aree edificabili, non è sempre agevole. Per contro la stima analitica si basa su parametri di difficile valutazione, come quelli riguardanti i costi. Considerato che il mercato delle aree residenziali e quello delle aree produttive/industriali sono due mercati ben distinti, assoggettati ad influenze diverse, si ritiene opportuno, anche in fase di perizia, differenziare e tenere separati i due casi: verrà determinato un valore medio venale per le aree residenziali e un valore medio venale per le aree produttive/industriali. 10

11 7. STIMA ANALITICA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE IL PROCEDIMENTO DI STIMA Relativamente alla trasformazione delle aree edificabili in aree edificate, il valore di trasformazione è ottenuto tra la differenza tra il valore medio di mercato dei fabbricati Vm e la somma di tutti i costi da sostenere C, cioè: Va = Vm - (ΣK + P) (1 + r) n dove: Va = valore attuale dell area Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione ΣK = costi relativi alla costruzione P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio n = tempo intercorrente per l alienazione del prodotto finito Poiché il valore dell area è riferito alla data di stima si dovrà scontare la differenza (Vm C) all attualità per tenere conto del periodo di tempo necessario alla trasformazione, capitalizzando al 5% per due anni per le zone B di P.R.G. e per tre anni per le altre zone. IL VALORE MEDIO DEI FABBRICATI (Vm) Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile complessivamente realizzabile nell area di intervento per il Valore medio unitario di mercato degli immobili nell area omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati dall Osservatorio dei Valori Immobiliari (Catasto) nonché da alcune Agenzie Immobiliari operanti sul territorio. Si riportano di seguito i dati desunti dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia del Territorio e da alcune Agenzie Immobiliari operanti sul territorio: TIPOLOGIA E ZONA Valore mercato ( /mq) (fonte Angenzie Imm.ri ) Valore mercato ( /mq) (fonte OMI) Abitazioni (zona residenziale) Produttiva Capannoni industriali n.d. 11

12 TRASFORMAZIONE DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA/TOTALE IN SUPERFICIE LORDA VENDIBILE (SLV) FATTORE L1 Usualmente il mercato immobiliare adotta quale parametro di riferimento per la consistenza la cosiddetta superficie lorda vendibile (S.l.v.), costituita dalla superficie utile alla quale viene sommata la superficie del muri interni ed esterni, nonché quota parte delle porzioni accessorie (balconi, terrazzi, logge, cantine ed autorimesse). La superficie lorda che scaturisce dall applicazione dell indice di fabbricabilità o di utilizzazione fondiaria, alla superficie del lotto, deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti quegli ambienti e/o accessori che, pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla formazione della superficie commerciale vendibile. Pertanto si rende necessaria la trasformazione delle suddette aree in superficie lorda vendibile. Per le abitazioni poste all interno della zona residenziale, coefficiente di maggiorazione pari a K = 1,15; le unità aventi destinazione produttiva invece traggono minor contributo dalle superficie accessorie che si quantificano con K = 1,050. Nelle tabelle successive si dimostrano i conteggi che hanno portato a queste determinazioni: RESIDENZIALE Superficie occupata da Superfici al lordo dei muri dei vari ambienti Incidenza sul valore venale del prodotto finito Incidenza ragguagliata Alloggio % 90,00 Balconi, terrazze, logge 10 25% 2,50 Cantine 8 30% 2,40 Autorimesse 16 60% 9,60 Superficie commerciale complessiva 103,50 Superficie totale accessori 13,50 Incremento Percentuale 15,00% TERZIARIO / PRODUTTIVA Superficie occupata da Incidenza effettiva sulla S.l.v. Incidenza sul valore venale del prodotto finito Incidenza ragguagliata Locali a servizio attività 5% 1 5% Totale Incidenza 5,00% 12

13 COSTO DELLA TRASFORMAZIONE E il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area ed è composto da: costo delle opere edili (ΣK) comprendente: - costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d impresa e sistemazione esterna; - oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo); - contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria; profitto lordo (P) di un ordinario imprenditore. Nel particolare si analizzano le singole categoria di spesa: COSTO DELLE OPERE EDILI E stato posto in tabella un costo medio di 1.000, ,00 per il residenziale, di 500,00 per il terziario-produttivo e 500,00-700,00 interventi in aree PRUSST. I su indicati valori sono quelli comunemente ritenuti medi dai bollettini dei prezzi informativi delle opere edili. P PROFITTO DI UN ORDINARIO IMPRENDITORE Ordinariamente all imprenditore puro si riconosce un margine operativo ovvero profitto al lordo d imposte ed oneri di gestione che si attesta nella misura del 25% circa sulla sommatoria dei costi complessivi (diretti ed indiretti). In relazione al diverso indice di edificabilità territoriale proposta dalle varie zone del P.R.G. si è adottata la seguente diversificazione: con IdT > 2 mc/mq, l utile dell imprenditore è pari al 35%, con IdT > e uguale a 1.80 mc/mq, l utile dell imprenditore è pari al 30%, con IdT = 0,80 mc/mq, l utile dell imprenditore è pari al 25%, con IdT< e uguale a 0.40 mc/mq, l utile dell imprenditore è pari al 20%, nelle zone D l utile dell imprenditore è pari al 15%, nelle zone F ed H l utile dell imprenditore è pari al 25%. 13

14 8. STIMA SINTETICA COMPARATIVA La stima sintetica consiste nella determinazione del valore di un area sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente assunto: «un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità». Deve essere compiuta attraverso rilevazioni nel mercato immobiliare che tengano conto dei parametri sopra citati, in particolare: la zona territoriale di ubicazione, l indice di fabbricabilità, la destinazione d uso consentita, le caratteristiche che incidono, positivamente o negativamente, sui valori dei terreni oggetto di compravendita come, ad esempio: le dimensioni e la conformazione del lotto, la presenza di vincoli, la vicinanza ai servizi o ad elementi di disturbo (industrie, elettrodotti, ecc.), lo stadio cui è giunto l iter burocratico per l ottenimento della concessione edilizia. Nel caso in oggetto l esiguo numero delle transazioni di aree edificabili, data la superficie ridotta del territorio comunale e la sostanziale stagnazione del mercato immobiliare, non sono state ritenute valide per la creazione di una casistica di raffronto. 9. COEFFICIENTI CORRETTIVI INDICE DI STADIO URBANISTICO DEI PIANI ATTUATIVI FATTORE CORRETTIVO L2 Nella tabella seguente si definisce l indice relativo alla modalità di attuazione degli strumenti attuativi Modalità di attuazione Stato Coefficiente Aree ad intervento diretto Aree con Piani attuativi approvati e convenzionati (P.P.E., PRUSST, P.d.L. Convenzionato % 30-50% Aree a servizi privati Convenzionato 50 % Aree singole o di P.d.L. da avviare dopo l approvazione definitiva della variante al P.R.G. adottata Non Convenzionato % 14

15 INDICE DELL ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE FATTORE CORRETTIVO L3 Per tenere conto dell andamento del mercato immobiliare si applicano in seguenti coefficienti: OTTIMO 1,20 BUONO 1,10 SUFFICIENTE 1,00 SCARSO 0,90. RIDUZIONI PER SITUAZIONI PARTICOLARI DA VALUTARE Esistono situazioni urbanistiche che di fatto incidono sul valore venale dell area determinando in maniera oggettiva una riduzione o diminuzione del valore. Non vi sono in questa categoria solo gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, come citato dalla normativa, ma si riscontrano una serie di casistiche che, a puro titolo esemplificativo, vengono di seguito elencate. L elenco non è esaustivo poiché possono esistere anche situazioni non codificate che andranno di volta in volta analizzate e gestite. Tali coefficienti sono da applicare al valore medio finale calcolato in tabella. Possono rappresentare situazioni di criticità (a titolo esemplificativo e non esaustivo): Aree per edifici da realizzare con fondazioni profonde (terreni in zona PP2 e PP3): è previsto un coefficiente correttivo pari a 0,80; Lotti siti in zone a rischio frana classificati R4: per queste aree è previsto un valore unico pari a 3,09; Vincoli di inedificabilità dovuti a vicinanza di elettrodotti, depuratori, tracciato stradale e autostradale: è previsto un coefficiente correttivo pari a 0,20; Inedificabilità dovuta a Vincoli di P.T.P.R. (aree all interno dei 50 m. di distanza da fossi): è previsto un coefficiente correttivo pari a 0,20; Mancanza di strade di accesso: aree in zona D3 (loc. Tufarelle): è previsto un coefficiente correttivo pari a 0,60; Questi fattori correttivi si applicano nel caso tali circostanze vengano ad incidere sull effettiva capacità edificatorio dell area in esame. 15

16 10. DETERMINAZIONE VALORE BASE DI RIFERIMENTO Sulla base dei valori desunti dal criterio di stima analitica si riassumono i valori delle aree nell allegata Tabella CONCLUSIONI L adozione della metodologia proposta dalla presente da parte del Comune costituisce anche un riferimento per il cittadino chiamato a versare l IMU. La metodologia proposta prevede quindi che, chiunque applicando dei parametri definiti, possa calcolarsi un valore venale indicativo di un area fabbricabile. Avendo quindi un area con dimensioni pari a SUP mq, individuati i parametri relativi alla destinazione urbanistica, all indice urbanistico, alla modalità attuativa di intervento prevista, ad eventuali casi che ne limitano la fabbricabilità quindi eventuali parametri di limitazione, sapendo che il valore di riferimento è fissato nella colonna VALORE MEDIO FINALE si calcola: Valore Venale Area ( ) = SUPmq x Valore finale medio x eventuale fattore correttivo Note Per gli anni di imposta successivi andranno aggiornati nella Tabella 1: -il prezzo medio dell edificabile; -il costo medio di costruzione; -il Valore di riduzione in base all attuabilità al variare dell approvazione degli strumenti urbanistici; -il Fattore correttivo andamento del mercato al variare delle condizioni del mercato edilizio. 16