I fondi immobiliari locali per la valorizzazione del patrimonio pubblico

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1 Bologna, 16 novembre 2012 I fondi immobiliari locali per la valorizzazione del patrimonio pubblico (Prof. Avv. Antonio Bartolini Università di Perugia) Presentazione 1 I soggetti partecipanti 2 Le modalità del conferimento e del trasferimento 3 - Il regime dei beni conferiti. Premessa 1) Premessa 1 Oggetto della presente comunicazione sono i fondi immobiliari locali per la valorizzazione del patrimonio pubblico disciplinati dall art. 33 del d.l. 98/2011. Si tratta di una disciplina speciale, rispetto a quella generale contenuta nell art. 14-bis della legge 86/94, posta in per individuare le condizioni di partecipazione del fondo dei fondi costituito dal Mef ai sensi del primo comma del medesimo articolo 33. In altre parole, le norme poste dalla disciplina in esame vanno rispettate esclusivamente se si vuole consentire la partecipazione del fondo dei fondi del Mef. La relazione parte dal presupposto che il fondo di valorizzazione locale viene costituito ai sensi dell art. 14-bis, cit., ovvero quei fondi in cui l apporto in beni immobili o diritti reali di godimento è costituito per oltre il 51% da beni di regioni, enti locali e loro società interamente possedute 1

2 1) I soggetti partecipanti 2 I SOGGETTI PARTECIPANTI Art. 33, comma due, d.l. 6 luglio 2011, n. 98, conv. in legge 15 luglio 2011, n. 111 Ai fondi comuni di investimento immobiliare promossi o partecipati da regioni, provincie, comuni anche in forma consorziata o associata ai sensi del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti, ai sensi del comma 1 possono essere apportati a fronte dell'emissione di quote del fondo medesimo, ovvero trasferiti, beni immobili e diritti reali immobiliari, con le procedure dell'articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, nonché quelli trasferiti ai sensi del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85 ( ). Regioni 1) ( ) segue Promotori (art. 33, comma 2, d.l. 98/2011) Provincie Comuni anche in forma consorziata o associata ai sensi del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267 Altri enti pubblici Società interamente partecipate dai predetti enti 2

3 1) ( segue) partecipanti 5 E data la possibilità di partecipare al fondo, oltre a coloro che possono essere promotori a: Fondo dei fondi (art. 33, comma 1, d.l. 98/2011) mediante apporti in denaro Cassa depositi e prestiti (art. 3, comma 4-bis d.l. 5/2009) mediante apporti in denaro Azienda dei Monopoli di Stato mediante apporto di beni (art. 33, comma 2, d.l. 98/2011) 1) ( segue) il ruolo dei soggetti privati 5 Il ruolo dei privati nella fase costitutiva (art. 33, comma 2, d.l. 98/2011) Viene previsto che gli apporti o i trasferimenti al fondo immobiliare debbano avvenire sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione e che le proposte di valorizzazione possano essere presentate anche da soggetti privati secondo le modalità di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n La norma non ponendo limiti sembra dunque prevedere che i privati attraverso le forme del d.lgs. 163/2003 ed in particolare delle forme di partenariato ivi previste, tra cui soprattutto il project financing, il leasing in costruendo e le sponsorizzazioni (dove è prevista la possibilità che il privato possa avere formalmente la veste di promotore). Sembra, tuttavia, un ipotesi di difficile praticabilità, poiché in tal modo si doppia la procedura di evidenza pubblica: una per la scelta della proposta di valorizzazione, una per la scelta della SGR, quando, invece, uno dei motivi per cui si deve considerare preferibile il ricorso ai fondi immobiliari è che, una volta, scelta con procedura di evidenza pubblica la SGR, quest ultima secondo l opinione prevalente fatta propria anche da Avcp - non è tenuta ad affidare gli appalti di lavori mediante procedure competitive. 3

4 ( segue) 6 L aumento del tasso di complicazione procedurale può risultare giustificato solo nell ipotesi in cui non vi siano risorse pubbliche da investire, sicchè risulta necessario acquisire investimenti finanziari dai privati: si pensi ad una proposta valorizzativa di un bene immobile di pregio storico artistico la cui ristrutturazione non è a carico del fondo, ma di uno sponsor (la cui proposta di valorizzazione è stata scelta ex art. 199-bis, d.lgs. 163/2006). La proposta sembra, dunque, essere orientata alla promozione di programmi di valorizzazione da compiersi con fondi immobiliari, piuttosto che la promozione della costituzione di un fondo immobiliare. 2) La fase di dismissione 7 Entro diciotto mesi dall ultimo apporto, almeno il 60% delle quote, mediante offerta pubblica, deve essere collocato presso investitori diversi dai soggetti conferenti (art. 14-bis, comma 6, l. 86/1994). Decorso il termine di 18 mesi senza che sia stata collocata questa percentuale, la SGR dichiara il mancato raggiungimento dell obiettivo minimo, dichiara caducate le prenotazioni ricevute e dispone la liquidazione del fondo effettuata da un commissario nominato dal Mef il quale provvederà a retrocedere i beni immobili e i diritti reali apportati ai soggetti conferenti (art. 14-bis, comma 9, l. 86/1994). 4

5 2) ( Segue) 8 LE MODALITA DEL CONFERIMENTO E DEL TRASFERIMENTO Gli apporti o trasferimenti devono avvenire sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione approvati con delibera dell'organo di governo dell'ente, previo esperimento di procedure di selezione della Società di gestione del risparmio tramite procedure di evidenza pubblica (art. 33, comma 2, d.l. 98/2011) L'apporto o il trasferimento ai fondi è sospensivamente condizionato al completamento delle procedure amministrative di valorizzazione e di regolarizzazione. Fino a quando la valorizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia completata, secondo le valutazioni effettuate dalla relativa società di gestione del risparmio, i soggetti apportanti non possono alienare la maggioranza delle quote del fondo (art. 33, comma 4, d.l. 98/2011). Sulla procedura di valorizzazione (rinvio relazioni Boscolo e Marzaro). ( Segue) 9 Significato di apporto e trasferimento: differenze Apporto: sta ad indicare il conferimento in natura di beni immobili od altri diritti reali di godimento al fondo; a seguito dell apporto all ente conferente vengono attribuite un numero di quote pari al valore dei beni apportati. L apporto è un negozio bilaterale a prestazioni corrispettive mediante il quale al fondo immobiliare viene trasferita la proprietà di beni immobili reali e diritti reali di godimento dietro sottoscrizione di quote del fondo medesimo (Cons. St., sez. III, 11 maggio 1999, n. 608) Trasferimento: il trasferimento è una compravendita, nel senso che l ente pubblico trasferisce al fondo immobili o diritti reali di godimento dietro versamento di un prezzo da parte del fondo (Corte Conti, sez. centrale controllo, deliberazione 31 marzo 2006, n. 4). 5

6 ( Segue) 10 Dato che l apporto ha efficacia costitutiva del fondo, mentre il trasferimento richiede che il fondo sia già costituito, come correttamente notato l apporto deve precedere necessariamente le operazioni di trasferimento (L. Mercati). Come, inoltre rilevato dalla Corte dei conti, il promotore del fondo (che ha come scopo quello di individuare solamente la SGR cui spetterà il compito di costituire il fondo) può limitarsi a prevedere, nel progetto di valorizzazione, il trasferimento di immobili e diritti reali senza obbligarsi al loro conferimento/apporto (Corte Conti 4/2006/G) segue 11 Apporti in denaro (art. 14-bis, l. 86/94) Il regolamento del fondo deve prevedere l'obbligo, per i soggetti che effettuano conferimenti in natura, di integrare gli stessi con un apporto in denaro non inferiore al 5 per cento del valore del fondo. Detto obbligo non sussiste qualora partecipino al fondo, esclusivamente con apporti in denaro, anche soggetti diversi da quelli che hanno effettuato apporti in natura ai e sempreché il relativo apporto in denaro non sia inferiore al 10 per cento del valore del fondo. La liquidità derivata dagli apporti in denaro non può essere utilizzata per l'acquisto di beni immobili o diritti reali immobiliari; fanno eccezione gli acquisti di beni immobili e diritti reali immobiliari strettamente necessari ad integrare i progetti di utilizzo di beni e diritti apportati e sempreché detti acquisti comportino un investimento non superiore al 30 per cento dell'apporto complessivo in denaro. 6

7 Segue 12 Considerazioni: E molto importante, pertanto, che oltre agli enti locali il fondo sia costituito mediante soggetti apportanti in denaro in modo da evitare agli enti locali di immettere liquidità (che non hanno)nel fondo Sotto questo profilo è, pertanto, fondamentale che alla costituzione del fondo locale partecipino partner finanziari quali il fondo di fondi, fondazioni bancarie, casse previdenziali, etc. 3) Regime dei beni conferiti 13 REGIME DEI BENI CONFERITI Beni patrimoniali disponibili Beni del c.d. federalismo demaniale 7

8 (segue) 14 Beni patrimoniali disponibili Possono essere conferiti o trasferiti beni appartenenti originariamente al patrimonio disponibile Oppure Beni non disponibili, perché demaniali o del patrimonio indisponbile, che, tuttavia, mediante la procedura di cui all art. 58, d.l. 112/2008 sono stati classificati come patrimonio disponibile (art. 58, comma 2, d.l. 112/2008). Nel caso di beni appartenenti al demanio culturale occorre la previa autorizzazione del Mibac alla dismissione (artt. 55 e 57-bis d.lgs. 42/2004) Con il conferimento o il trasferimento proprietario dei beni diviene il fondo comune. I beni continuano ad essere gravati dei vincoli apposti in precedenza (vincolo paesaggistico, ambientale, etc.). Per quanto concerne i beni già appartenuti al demanio culturale la SGR, in nome e per conto del fondo, deve osservare le prescrizioni dell autorizzazione all alienazione di cui all art. 55, d.lgs. 42/2004 ( segue) 15 Beni del c.d. federalismo demaniale Tra i beni del patrimonio disponibili apportabili o trasferibili vi sono anche quelli trasferiti dallo stato in base al c.d. federalismo demaniale (art. 33, comma 2, d.l. 98/2011). I beni trasferiti nell ambito del federalismo demaniale sono da considerare come beni del patrimonio disponibile (art. 4, comma 1, d.lgs. 85/2010), tranne quelli che sono espressamente come dichiarati demaniali od appartenenti al patrimonio indisponibile. Come pure restano beni demaniali, anche se trasferiti, quelli appartenenti al demani idrico, marittimo ed aeroportuali che restano assoggettati al relativo regime del codice civile (tra cui l incommerciabilità e l inalienabilità). Stante il divieto di alienazione, si deve ritenere per queste tipologie di beni indisponibili non sia consentito l apporto o il trasferimento ad un fondo comune. 8