Le tappe dell adeguamento

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2 Le tappe dell adeguamento 05/10/ /07/ /10/ /10/ /10/2016 Emanazione della Direttiva 2012/27/UE Emanazione del D.lgs. 102/14 Inizio della 1a annata termica successiva al Inizio della 2a annata termica successiva al Inizio della 3a annata termica successiva al

3 Dal 04/07/2014 al 15/10/ /07/2014 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2014 Emanazione del 9% 11% Inizio della 1a annata termica successiva al Adeguati Adeguati 91% 89% Nei primi 3 mesi successivi all entrata in vigore del D.lgs. 102/2014 di recepimento della Direttiva Europea 2012/27/UE, il 9% dei condomini modenesi con riscaldamento centralizzato è stato adeguato a quanto previsto dalle norme. Questa percentuale si alza all 11% se ci si riferisce al numero di condomini adeguati ad oggi.

4 Dal 15/10/2014 al 15/10/ /10/2014 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2015 Inizio della 1a annata termica successiva al 79% 21% Adeguati 75% 25% Adeguati Inizio della 2a annata termica successiva al Tra il termine della 1 a annata termica successiva all introduzione del D.lgs. 102/2014 e l inizio della 2 a, un ulteriore 21% dei condomini modenesi con riscaldamento centralizzato è stato adeguato a quanto previsto dalle norme. Questa percentuale si alza al 25% se ci si riferisce al numero di condomini adeguati ad oggi.

5 Dal 04/07/2014 al 15/10/ /07/2014 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2015 Emanazione del di recepimento della Direttiva Europea 70% 30% Adeguati 65% 35% Adeguati Inizio della 2a annata termica successiva al Al 15/10/2015 il 30% dei condomini modenesi con riscaldamento centralizzato è stato adeguato secondo quanto previsto dal D.lgs. 102/2014. Questa percentuale si alza al 35% se ci si riferisce al numero di condomini adeguati ad oggi. Appare evidente che per rispettare i tempi stabiliti dalla normativa rimane da adeguare ancora il 70% dei condomini modenesi.

6 Dal 04/07/2014 al 15/10/ /07/2014 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2015 Emanazione del di recepimento della Direttiva Europea 70% 9% 21% dal 04/07/2014 al 15/10/2014 dal 15/10/2014 al 15/10/ % 11% 24% dal 04/07/2014 al 15/10/2014 dal 15/10/2014 al 15/10/2015 Inizio della 2a annata termica successiva al Durante il 2 intervallo tra annate termiche successive all introduzione del D.lgs. 102/2014 si è assistito ad un incremento di interventi di adeguamento non in linea con una previsione che consenta di arrivare a coprire l intero complesso di condomini con riscaldamento centralizzato.

7 Dal 15/10/2015 al 15/10/ /10/2015 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2016 Inizio della 2a annata termica successiva al 46% 54% Adeguati 35% 65% Adeguati Inizio della 3a annata termica successiva al Dal 15/10/2015 ad oggi (il dato è proiettabile al 31/12/2016 salvo qualche residuo intervento a chiusura di adeguamenti già in essere) è stato adeguato un ulteriore 54% dei condomini modenesi rispetto al totale dei condomini con riscaldamento centralizzato. Questo dato equivale al 65% degli adeguamenti rispetto al numero totale di condomini per i quali si è provveduto agli adeguamenti.

8 Dal 15/10/2015 al 15/10/ /07/2014 Emanazione del di recepimento della Direttiva Europea condomini con riscaldamento centralizzato 16% 84% Adeguati 100% condomini adeguati al 15/10/2016 0% Adeguati 15/10/2016 Inizio della 3a annata termica successiva al Dal punto di vista statistico i condomini modenesi sono stati quasi totalmente adeguati a quanto previsto dalle normative vigenti. Da rilevare che nel corso dell ultimo intervallo tra annate termiche si è fatta pressante la richiesta di interventi da parte dell utente finale spaventato dall introduzione delle sanzioni amministrative a partire dal 01/01/2017.

9 Dal 04/07/2014 al 15/10/ /07/2014 condomini con riscaldamento centralizzato condomini adeguati al 15/10/ /10/2016 Emanazione del di recepimento della Direttiva Europea 16% 54% 9% 21% dal 04/07/2014 al 15/10/2014 dal 15/10/2014 al 15/10/2015 dal 15/10/2015 al 31/12/ % 0% 11% 24% dal 04/07/2014 al 15/10/2014 dal 15/10/2014 al 15/10/2015 dal 15/10/2015 al 31/12/2016 Inizio della 3a annata termica successiva al Sa da una parte la richiesta dell utente finale è stata particolarmente pressante, anche i fornitori si sono riorganizzati mettendo in campo maggiori risorse in termini di personale ed organizzazione. È da segnalare che i costi degli interventi sono risultati progressivamente inferiori, soprattutto per quanto riguarda il costo del materiale legato alle installazioni individuali (valvole, detentori e ripartitori).

10 Dal 04/07/2014 al 15/10/2016 Perché nel 16% dei condomini modenesi non si è proceduto con l adeguamento? 54% 16% Altro / Non specificato 27% 21% 9% Nessuna delibera in merito 20% Intervento deliberato ma indisponibilità della ditta 20% Intervento deliberato ma mancanza di materiale 20% Intervento deliberato ma mancanza di fondi In merito al mancato adeguamento degli impianti per indisponibilità della ditta installatrice, il dato è in contraddizione rispetto a quello segnalato dalle aziende interpellate, le quali sostengono di non aver rifiutato alcun intervento essendosi adoperate con una costante riorganizzazione aziendale. 0% 5% 13% 10% 15% 20% 25% 30%

11 Dal 04/07/2014 al 15/10/2016 Quali sono i motivi della mancata delibera? 54% 21% 9% 16% Altro / Non specificato Mancata proposta da parte dell'amministratore 0% 77% Mancata volontà di eseguire gli interventi 23% Nel 23% dei casi l assemblea ha deciso di non deliberare in merito, per indifferenza o nella speranza di deroghe o proroghe. Nel 77% delle risposte le motivazioni non sono specificate, salvo in alcuni casi aver deliberato la sola fase progettuale prodromica all esecuzione tecnica degli interventi, probabilmente per avere coscienza dell impatto economico dell adeguamento. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

12 Dal 04/07/2014 al 15/10/2016 La tipologia di impianti I dati degli amministratori La tipologia di impianti I dati degli installatori 23% Contabilizzazione diretta 5% Contabilizzazione diretta 77% Contabilizzazione indiretta 95% Contabilizzazione indiretta Si assiste ad una certa differenza tra quanto rilevato dagli amministratori e quanto comunicato dagli installatori. Questa differenza è probabilmente imputabile al fatto che gli installatori hanno differenziato la tipologia di impianto riferendola agli interventi effettuati mentre gli amministratori hanno rilevato anche il dato dei condomini nuovi con contabilizzazione diretta sui quali non si è intervenuti poiché già adeguati o l adeguamento è stato fatto solo marginalmente.

13 Dal 04/07/2014 al 15/10/2016 L adeguamento ha comportato interventi in centrale termica? 18% SI interventi in CT 82% NO interventi in CT Nella stragrande maggioranza degli interventi di installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, si sono resi necessari interventi di adeguamento agli impianti comuni in centrale termica. Questi interventi sono consistiti prevalentemente nella sostituzione della pompa, da una a regime fisso ad una a regime variabile, e nell installazione di contatori all uscita dei circuiti di riscaldamento e/o ACS.

14 Le nuove tabelle millesimali Le tabelle millesimali Le tabelle millesimali elaborate 23% 77% Sono state elaborate Non sono state elaborate 92% 8% Approvate Non approvate Nel 77% dei casi in cui si è proceduto all adeguamento alle normative, le nuove tabelle millesimali di ripartizione della quota involontaria di riscaldamento e ACS sono state elaborate. Rimane un 23% di mancata elaborazione che verrà predisposta probabilmente dopo il 31/12/2016. In merito alle nuove tabelle millesimali già elaborate, solo l 8% di queste ha assistito ad un passaggio assembleare per l approvazione mentre nel 92% dei casi il nuovo dato di ripartizione è stato imposto senza discussione preventiva. Rispetto al 92% dei casi di mancata approvazione è emersa, seppur marginalmente, l indicazione di non obbligatorietà del passaggio assembleare per l approvazione delle nuove tabelle millesimali.

15 L iter deliberativo Le assemblee di condominio necessarie 46% 8% 46% 1 assemblea 2 assemblee 3 assemblee Le indicazioni ricevute durante i corsi di formazione sull argomento, ci hanno dato come indicazione di massima, la necessità di procedere con almeno 3 passaggi assembleari per arrivare alla delibera di affidamento degli incarichi progettuali, a quella di appalto dei lavori di realizzazione delle opere necessarie fino a quella di approvazione delle nuove tabelle millesimali. Nell 8% dei casi si è proceduto con una sola assemblea, nella quale evidentemente è stato analizzato un progetto di massima e sono state appaltate le opere sulla base di un capitolato fatto precedentemente elaborare; in questo caso appare evidente come non sia stata convocata l assemblea per l illustrazione e la successiva approvazione delle nuove tabelle millesimali.

16 Gli appalti Appalto unico o appalti separati? 23% 77% Appalto unico Appalti separati La scelta degli amministratori è in larga parte stata rivolta nella direzione della gestione separata degli incarichi alle figure professionali coinvolte nelle varie fasi dell adeguamento normativo degli impianti di riscaldamento e di produzione di ACS. Nel 77% dei casi il progettista del sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore è stato incaricato direttamente dal committente mentre per il rimanente 23% dei casi l installatore si è fatto carico di inserire a preventivo anche le competenze tecniche per l incarico della fase progettuale ad un tecnico interno o ad uno esterno di propria fiducia.

17 Gli appalti Sono state utilizzate ditte del territorio? 17% 83% Ditte di Modena Ditte di fuori Modena Le aziende termoidrauliche interessate dalle installazioni legate agli adeguamenti normativi sono state prevalentemente del territorio di operatività dell amministratore. Poiché le indicazioni sono pervenute anche da amministratori operanti fuori Modena, il valore percentuale delle ditte esterne al territorio locale appare particolarmente elevato rispetto al reale ingresso di aziende esterne alla realtà modenese.

18 Il gradimento e le contestazioni L avvio di azioni legali 9% 91% SI azioni legali NO azioni legali In merito alle paventate azioni legali da parte di condomini insoddisfatti del nuovo sistema di contabilizzazione del calore, ipoteticamente riconducibili alle differenze di costi attribuiti tra appartamenti meno disperdenti ed appartamenti più disperdenti, la situazione appare ancora molto tranquilla. Va tenuto presente che il 54% degli adeguamenti è stato fatto nel corso dell ultima stagione estiva pertanto è ipotizzabile che se il conflitto può nascere, questo avvenga dopo la chiusura della stagione termica 2016/2017. Per adesso la principale criticità che riguarda l avvio di possibili conflitti è legata al calcolo millesimale delle nuove tabelle di ripartizione dei consumi involontari, probabilmente per difficoltà di intendere il passaggio da un parametro di calcolo geometrico ad uno fisico.

19 La lettura dei consumi Terzo responsabile o letturisti esterni? 9% 91% Terzo responsabile Letturisti esterni La fase di rilevamento dei consumi individuali di riscaldamento per il 91% è stata affidata al terzo responsabile degli impianti, probabilmente perché tale servizio è stato offerto contrattualmente durante la fase preliminare delle installazioni. A ciò è da aggiungersi che il condomino preferisce avere poche figure esterne a cui affidare i propri dati ed i propri servizi, sia per questioni di privacy che di sicurezza. Appare abbastanza sorprendente che solo il 42% dei condomini ha chiesto di conoscere i propri consumi durante il corso della stagione termica, in contraddizione con l ipotesi iniziale che l utente finale volesse avere maggiori informazioni avendo la possibilità/presunzione di poter agire attivamente sul sistema.

20 L acqua calda sanitaria Gli interventi di adeguamento in merito all acqua calda sanitaria 80% 20% Interventi eseguiti Nessun intervento eseguito Per quanto riguarda gli adeguamenti legati al alla contabilizzazione dell acqua calda sanitaria, il dato rilevato, confermato anche dagli installatori, è che si è intervenuti solo sul 20% dei condomini con impianti centralizzati. Su questo campione del 20% dei condomini sui quali si è intervenuto, nel 36% dei casi il costo dell acqua calda è variato fino al 25% del precedente costo, nel 19% dei casi la variazione è stata tra il 26% ed il 50% del costo, nel 3% dei casi la variazione è stata tra il 51% ed il 75% del costo. Il dato rilevante è che per il 42% dei casi non si è avuta risposta, probabilmente in attesa di conoscere i dati legati al primo anno di gestione. 0% La variazione del costo dell acqua calda sanitaria 3% 20% 19% 36% 40% 42% 60% Nessuna risposta dal 76% al 100% dal 51% al 75% Dal 26% al 50% Fino al 25% Nessuna variazione

21 L acqua calda sanitaria Acqua calda sanitaria autonoma o centralizzata Acqua calda sanitaria vecchi o nuovi misuratori? 14% 86% Impianto centralizzato Impianti autonomi 63% 37% Nuovi misuratori Vecchi misuratori In merito alla produzione dell acqua calda sanitaria l 86% dei condomini è rimasto legato all impianto centralizzato; solo una parte residuale del 14% ha deciso di rendersi autonomo mediante l installazione di boiler elettrici/in pompa di calore. Per quanto riguarda la misurazione dei volumi di acqua calda consumati, nel 37% dei casi si è proceduto con la sostituzione dei vecchi misuratori con modelli nuovi; nel 63% dei casi si è optato per il mantenimento dei vecchi contatori.

22 Il costo degli adeguamenti Costo medio ad appartamento 22% 13% 65% < 1.000,00 Tra 1.000,00 ed 1.500,00 Tra 1.500,00 ed 2.000,00 Il costo medio ad appartamento nel 65% dei casi è compreso tra 1.000,00 ed 1.500,00; questo costo contiene al suo interno anche l importo per l adeguamento dei singoli termosifoni il cui costo medio si aggira intorno ad 95,00 / 100,00 a radiatore. Nel 13% dei casi il costo medio ad appartamento non supera i 1.000,00 ; probabilmente questo dato è riferito al 18% dei condomini per i quali non sono stati eseguiti interventi in centrale termica. Nel 22% dei casi la spesa ad appartamento supera i 1.500,00 pur rimanendo sotto i 2.000,00 ; è plausibile pensare che quest ultimo caso sia riferibile al 20% di condomini per i quali sono stati eseguiti anche gli adeguamenti in materia di ACS.

23 Il costo degli adeguamenti Pagamento diretto o finanziamento 4% 96% Pagamento diretto Finanziamento La formula di pagamento degli interventi di adeguamento al D.lgs. 102/2014 vede una netta preferenza del saldo diretto al fornitore, aderendo solo per il 4% a formule di finanziamento condominiale. Probabilmente il prolungarsi del beneficio delle detrazioni fiscali alle aliquote del 50% e del 65%, hanno fatto preferire l esclusione di formule finanziarie rischiose in caso di possibile morosità condominiale.

24 L evoluzione normativa

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