Allegato A3 VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE SOCIETÀ AGRICOLA FONDI RUSTICI MONTEFOSCOLI S.r.l. PREMESSE In data 21/12/2004 la Provincia di Pisa ha acquistato dalla Fondazione Gerolamo Gaslini di Genova mediante scrittura privata autenticata ai rogiti del Notaio Enrico Barone di Pisa, N. 43216 di Repertorio e N. 9099 di Raccolta, la totalità del capitale sociale della società denominata Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l., con sede in Pisa, via Pietro Nenni n. 24 iscritta al R.E.A. presso la C.C.I.A.A. di Pisa, codice fiscale, partita IVA e n. di iscrizione al registro delle imprese di Pisa: 01510720996, il tutto in attuazione delle deliberazioni del Consiglio Provinciale n. 89 del 31/05/2004 e della Giunta Provinciale n. 198 del 21/12/2004. La Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli era stata costituita in capo alla Fondazione Gerolamo Gaslini in data 28/10/2004 con atto ai rogiti del Notaio Piero Biglia di Genova, N. 21821 di Repertorio e N. 13937 di Raccolta, quale società a responsabilità limitata unipersonale con sede in Genova, Corso Italia n. 26, con Capitale Sociale di. 12 271 000,00, da intendersi automaticamente aumentato a. 14 171 000,00, assunto e sottoscritto dall unico socio Fondazione Gerolamo Gaslini, che, a liberazione della quota di capitale sottoscritta aveva conferito l azienda agricola denominata Tenuta di Montefoscoli, come descritta nella relazione peritale di stima del complesso aziendale oggetto del conferimento in questione, redatta ai sensi degli artt. 2343-2465 del Codice Civile, dall esperto Prof. Luca Bubbi, iscritto all Albo dei Revisori Contabili di Genova, tale nominato dal Presidente del Tribunale di Genova, dalla quale risulta che, facendo stato alla data del 30/09/2004, il patrimonio netto di apporto è pari ad. 14 171 000,00. Preliminarmente alla stipula del contratto di acquisto delle quote della società di cui trattasi la Provincia di Pisa ha verificato l effettiva consistenza della società, ovvero la corrispondenza fra l oggetto del conferimento come pattuito e quanto effettivamente conferito nella Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l., 1
mediante due diligence report che alla data del 20/12/2004 ha confermato i valori espressi nella perizia di stima di conferimento allegata all atto costitutivo della società. In data 20/02/2007 la Provincia di Pisa ha alienato con contratto ai rogiti del Notaio Enrico Barone di Pisa, N. 45637 di Repertorio e N. 10855 di Raccolta quote sociali della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l. al Comune di Palaia rappresentanti lo 0,3356% del capitale sociale, come disposto dal Consiglio Provinciale con propria deliberazione n. 67 del 09/06/2006. In data 26 aprile 2007 con deliberazione n. 40 il Consiglio Provinciale ha approvato la cessione in misura pari al 40% delle proprie quote sociali nella Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l., corrispondente al 40% del capitale sociale della medesima società, da effettuarsi mediante procedura di gara ad evidenza pubblica finalizzata alla ricerca di soggetti economici qualificati per la valorizzazione del compendio aziendale. OGGETTO Ai fini della procedura di gara e specificatamente in ordine alla determinazione del prezzo base si rende necessario individuare il valore da attribuire agli immobili della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l. In considerazione delle caratteristiche del compendio di cui trattasi caratterizzato da una netta prevalenza della componente patrimoniale, fabbricati e terreni, nonché del supporto analitico di data recente e di adeguato dettaglio rappresentato sia dalla relazione peritale allegata all atto costitutivo che dalla due diligence report, entrambe temporalmente riferite al 2 semestre 2004, si è ritenuto opportuno effettuare una valutazione economico-patrimoniale del complesso dei beni immobili che costituiscono il compendio aziendale della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l., in termini di rivalutazione e aggiornamento dei valori riportati nella perizia di conferimento al 30/09/2004 e ritenuti congrui con la due diligence report del 20/12/2004. Preso atto delle linee guida contenute nel piano strategico di sviluppo approvato dall assemblea della società in data 22 Marzo 2007, con il quale vengono individuati i beni immobili funzionali alla attività della azienda agricola indicati 2
nell allegato A1 - Immobili M.A., e conseguentemente quelli da destinare alla società di valorizzazione immobiliare riportati nell allegato A2 - Immobili M.R.E.. Nello specifico la presente valutazione economico-patrimoniale sarà riferita singolarmente ai compendi immobiliari che andranno a costituire le due società che si origineranno dal procedimento di scissione della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l. e che verrà attuato una volta perfezionata la cessione delle quote sociali a favore del partner selezionato; detta scissione si realizzerà mediante conferimento del ramo aziendale costituito dagli immobili a destinazione residenziale e turistico-ricettiva in una società di valorizzazione immobiliare, per brevità M.R.E. e del ramo aziendale costituito dagli immobili con destinazione urbana e rurale in una società agricola, per brevità M.A.. La valutazione economico-patrimoniale dei due compendi immobiliari che si origineranno dalla scissione tiene conto delle ipotesi di attribuzione in ragione delle quali è stato costruito l All. A al Disciplinare di gara, in particolare le schede A1 Immobili M.A. e A2 Immobili M.R.E. del disciplinare stesso. La sommatoria delle valutazioni dei due complessi immobiliari riferiti distintamente alla M.A. e alla M.R.E., rappresenta il valore del patrimonio immobiliare della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l.. La presente valutazione economico-patrimoniale rimanda per ogni dettaglio analitico alla relazione peritale di conferimento allegata all atto costitutivo e conseguentemente alla due diligence report che ne costituiva la verifica, di cui la sintesi analitica corrispondente alla stima e alla descrizione del patrimonio immobiliare è riepilogata nei prospetti allegati, A1 Immobili M.A. e A2 Immobili M.R.E.. In considerazione della due diligence report del Dicembre 2004 e dei valori unitari (./mq.) in essi indicati per ciascun fabbricato appartenente al compendio, sulla base dell elenco degli stessi attribuibili alla M.A. e alla M.R.E. si effettua la valutazione economico-patrimoniale. 3
a ) FABBRICATI La consistenza dei fabbricati è variata per effetto della alienazione dei fabbricati: podere San Giuseppe e podere La Rimessa stimati al conferimento rispettivamente. 137 000,00 e. 130 000,00. Tenuto conto delle consistenze dei beni determinate successivamente all acquisizione delle quote sociali e della potenziale destinazione residenziale e turistico-ricettiva prevista dal vigente strumento urbanistico del Comune di Palaia, ai fabbricati della M.R.E. si ritiene di attribuire un nuovo valore venale applicando l incremento medio del mercato immobiliare della zona rispetto al secondo semestre 2004 epoca del conferimento, stimato pari al 20%, determinando le valorizzazioni che risultano dal prospetto allegato A2 per complessivi. 3 902 546,08. Ai fabbricati della M.A. sono stati applicati i valori unitari della perizia di conferimento riferiti alle nuove superfici determinate con gli stessi rilievi di cui al precedente capoverso il tutto riepilogato nel prospetto A1 per complessivi. 4 404 404,95. Il nuovo valore complessivo dei fabbricati della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli srl è pertanto determinato in. 8 306 951,03. b) TERRENI Il valore dei terreni al conferimento comprendente anche ha. 24,00 di vigneto, che risultava pari a. 5 976 700,00, deve essere diminuito delle superfici alienate, circa ha. 10,00 per un valore attuale pari a. 5 853 600,00. In ragione della scissione della società nei due rami aziendali richiamati in premessa e delle indicazioni contenute nel piano strategico di sviluppo si ipotizza la seguente ripartizione in base alle superfici e conseguente valorizzazione: M.A. = ha. 570,00. 5'560'920,00. M.R.E. = ha. 30,00. 292'680,00. 4
c) AREE FABBRICABILI Il vigente strumento urbanistico individua alcuni terreni del compendio come aree edificabili NE1 e NE2, ambedue per un numero massimo di 14 unità immobiliari residenziali ed un volume massimo di mc. 5 400; tali aree ricadono nel Foglio di mappa n. 86 alle particelle n. 1/46/47/96/155 per una superficie complessiva di mq. 11 212. Nel caso di specie, considerando che le aree in questione sono le sole con fini edificatori ricadenti nella frazione di Montefoscoli, si può stimare il loro valore in termini unitari di. 80,00/mq., per un totale di. 896 960,00. Tali aree sono interamente attribuite alla M.R.E. d) NUOVO IMPIANTO DI VIGNETO SPECIALIZZATO La situazione è evoluta in quanto tra l anno 2006 e l anno in corso sono stati portati a termine nuovi impianti per complessivi ha. 13,21, di cui ha. 5,87 nel 2006 ed ha. 7,34 nel 2007. Il valore da attribuire a tali nuovi impianti viene considerato sulla base del costo sostenuto per la loro realizzazione pari a. 29 225,00 per ettaro, per complessivi. 386 062,00. Tali impianti sono attribuiti alla M.A. e ) AZIENDA AGRITURISTICO-VENATORIA La valutazione della azienda agrituristico - venatoria rimane sostanzialmente invariata rispetto alla stima di conferimento e quindi pari a. 200 000,00. Tale valore è attribuito alla M.A. f ) ATTREZZATURE E MACCHINE Per la valutazione delle macchine e degli attrezzi si è fatto riferimento all elenco fornito dall Azienda considerando il valore a nuovo ed il valore corrente: il primo è frutto di una ricerca di mercato, mentre il secondo scaturisce da una vera e propria stima. 5
Nel caso in oggetto se le condizioni apparivano buone il valore attuale è stato posto pari a circa 2/3 del valore a nuovo; se le condizioni erano mediocri si è ridotto alla metà, se le condizioni erano pessime il valore è stato fatto uguale a circa 1/3. Le piccole macchine e gli attrezzi minuti sono stati descritti con un giudizio di stima globale. Nella due diligence report il parco attrezzature e macchine esistente era stato complessivamente stimato in. 201 160,00. L incremento di valore attribuibile al parco macchine ed attrezzature in ragione dei nuovi acquisti e per effetto delle variazioni nella consistenza è pari ad. 131 859,00, per un totale complessivo di. 333 019,00. Tali beni sono attribuiti alla M.A. g ) VALUTAZIONE MARCHI DEPOSITATI ED INVESTIMENTI IMMATERIALI Sono stati depositati due marchi I.G.T. presso la C.C.I.A.A. di Pisa per due vini prodotti dall azienda: Asopardo e Muro dell Aquila, ai quali risulta al momento difficile dare una valutazione in quanto ancora tali marchi non hanno avuto un effettivo impatto sul mercato. Gli investimenti immateriali hanno riguardato le spese per la costituzione della società, le spese sostenute in campo informatico per la realizzazione del sito web e i software per la gestione, il tutto per complessivi 32 900,00. Tale valore è attribuito alla M.A. VALORE IMMOBILIARE ATTUALE Sulla base di quanto sopra esposto il valore del compendio immobiliare della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli S.r.l. e quindi dei due compendi immobiliari risultanti dalla scissione è sintetizzato nel prospetto che segue: 6
VALUTAZIONE (.) DESCRIZIONE S.A.F.R. M.A. M.R.E. Montefoscoli s.r.l. a) Fabbricati 8.306.951,03 4.404.404,95 3.902.546,08 b) Terreni 5.853.600,00 5.560.920,00 292.680,00 c) Aree fabbricabili 896.960,00 0 896.960,00 d) Nuovo impianto vigneto 386.062,00 386.062,00 0 e) Az. agrituristico-venatoria 200.000,00 200.000,00 0 f) Attrezzature e macchine 333.019,00 333.019,00 0 g) Immobilizzaz. Immateriali 32.900,00 32.900,00 0 TOTALI 16.009.492,03 10.917.305,95 5.092.186,08 TOTALI ARROTONDATI 16.000.000,00 10.900.000,00 5.100.000,00 Pisa, 8 giugno 2007 Per le valutazioni di cui alle lettere a),c) Il Tecnico incaricato Geom. Luca Paglianti Per le valutazioni di cui alle lettere b),d),e),f),g) Il Tecnico incaricato Dott. Marco Marchetti 7