TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI Causa civile R.G.Es. n 1829/2006 - Chiarimenti UDIENZA di rinvio 15/02/2011 PERIZIA INTEGRATIVA Luogo di CAUSA: Comune di FORMELLO, via degli Olmetti 14 Intesa Gestione Crediti S.p.a. contro Gestioni Immobiliari Mentana s.r.l.. Giudice: dott. Filippo M. TROPIANO Il sottoscritto Ing. Maurizio Bugada, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n 19825 PREMESSO CHE - il giorno 10.03.2009 è stato affidato allo scrivente l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio nella esecuzione in oggetto; - sono stati posti i quesiti di cui a pagina 2, 3, 4 e 5; - sono stati presi in visione i fascicoli delle parti; - le operazioni peritali iniziate il 27/05/2010, ESPONE la relazione della Consulenza Tecnica d Ufficio. Tivoli, Il CTU ing. Maurizio BUGADA 1
QUESITI 1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione di pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2. provveda, quindi, previa comunicazione scritta dell'incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo di telegramma al debitore all'indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto) e a mezzo di fax ai creditori (presso il domicilio eletto) della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore a consentire la visita dell'immobile; 3. indichi l'esperto se il bene pignorato è di proprietà del debitore, o comunque quali diritti di natura reale quest'ultimo vanti sul compendio pignorato, ovvero chi ne risulti essere il titolare, specificando il regime patrimoniale matrimoniale prescelto dal debitore (comunione legale o separazione dei beni); predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; 4. indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o 2
oneri di natura condominiale ( segnando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 5. descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc; 6. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei, ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8. indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 9. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combianto 3
disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; 10. dica, se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo ( solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; 11. dica, se l'immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 12. accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni della locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 13. ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 14. determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla 4
procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse nuda proprietà). 5
OPERAZIONI PERITALI Al fine di acquisire i dati necessari allo svolgimento del lavoro finalizzato alla evasione dell incarico, il sottoscritto ha operato come segue: - Ha fatto visure in Conservatoria ed in Catasto, riguardanti la consistenza, la provenienza dei beni, nonché l'attuale titolarità dei beni da stimare. - Ha fatto ricerche in Catasto per ottenimento di planimetrie e visure aggiornate. - Ha fatto richiesta al Comune di Formello della titolo di legittimazione urbanistica. - Ha fatto due sopralluoghi sul posto per valutare lo stato dei luoghi. - Ha fatto ricerche sui costi del mercato immobiliare. - Ha fatto lavoro di studio per organizzare i dati e poter evadere i Quesiti. 6
RISPOSTE AI QUESITI Risposta al Quesito 1 Dall'ispezione ipotecaria, che viene allegata, effettuata in data 23/09/2010 presso la Agenzia del Territorio, rispetto a quanto risulta dal certificato notarile (del 9 maggio 2006) del Dr. Paolo De Agostini Notaio in Roma, in data 16/02/2006 c'è una trascrizione Registro Particolare 4734, Registro generale 8732, Presentazione n. 312 del 16/02/2006 a favore della BANCA INTESA S.P.A. Per la quota di 1/1, contro la GESTIONI IMMOBILIARI MENTANA S.R.L.. Si dichiara a tale proposito che la documentazione risulta essere completa e che gli immobili di proprietà della Gestione Immobiliari Mentana s.r.l. a Formello sono: 1. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 784, categoria C/3, classe U, mq 229, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R10, Lotto E. 2. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 785, categoria C/3, classe U, mq 197, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R18, Lotto E. 3. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 786, categoria C/3, classe U, mq 199, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R19, Lotto E. 4. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 787, categoria C/3, classe U, mq 116, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R20, Lotto E. 5. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 788, categoria C/3, classe U, mq 96, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R21, Lotto E. 7
Risposta al Quesito 2 Per quanto riguarda il quesito 2, essendo stato nominato dal Tribunale un custode, nella figura dell'avvocato Leonardo Pallotta, lo stesso ha provveduto a svolgere tutte le formalità del caso, dando opportuna comunicazione al debitore ed ai creditori della data dell'inizio delle operazioni peritali. Risposta al Quesito 3 elenco dei beni della Gestione Immobiliari Mentana s.r.l. a Formello sono: 1. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 784, categoria C/3, classe U, mq 229, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R10, Lotto E. 2. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 785, categoria C/3, classe U, mq 197, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R18, Lotto E. 3. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 786, categoria C/3, classe U, mq 199, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R19, Lotto E. 4. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 787, categoria C/3, classe U, mq 116, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R20, Lotto E. 5. locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 788, categoria C/3, classe U, mq 96, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R21, Lotto E. Risposta al Quesito 4 Sugli immobili pignorati non sono presenti vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, sono altresì presenti oneri di natura condominiale, 8
che la Gestione Immobiliari Mentana s.r.l. non ha pagato, e alla data del 01/07/2010 ammontano ad un totale di 6.435,74. Risposta al Quesito 5 Il sopralluogo da me effettuato in data 20/04/09 alle ore 15,00 insieme al custode Avv. Leonardo Pallotta e al mio collaboratore l'arch. Antonello Ricci, presso lo stabile sito in via degli Olmetti 14, nel Comune di Formello, piano primo, censito al catasto al Foglio 20 p.lla 1627 sub 784, 785, 786, 787 e 788, non è andato a buon fine in quanto non siamo potuti entrare all interno degli immobili in quanto non vi era nessuno in grado di aprire i portoncini. Il giorno 27/05/2010 siamo tornati sul posto e abbiamo trovato in qualità del delegato del custode, il signor (di cui se ne allega la delega) accompagnato dal fabbro, signor Il sottoscritto era accompagnato dal proprio collaboratore, l'arch. Antonello Ricci. Il sopralluogo è iniziato alle ore 15,00 con la forzatura e sostituzione della serratura del portone di ingresso, da parte del fabbro. I locali risultano essere abbandonati e comunicanti tra loro. Le strutture si presentano in buone condizioni di mantenimento, eccezion fatta per alcuni pannelli di controsofitto che sono da sostituire. Gli impianti idrici, termici e sanitari sono presenti, i bagni sono funzionanti, l'elettrico risulta dotato di quadri, prese e plafoniere. L'impianto termico è dotato di termoconvettori ad acqua, che però risultano essere smontati ed accatastati all'interno dei vari laboratori, ne abbiamo contati 23. L'arredamento è mancante tranne per qualche arredo di nessun valore smontato ed accatastato. È presente anche un mobile blindato che risulta chiuso anche se manomesso da tentativo di scasso. Dal corridoio condominiale vi sono tre accessi ai locali oggetto di causa, il fabbro ha sostituito anche 9
un'altra serratura, mentre la terza porta è stata bloccata dall'interno. Il sottoscritto ha verificato molte difformità rispetto alla situazione accatastata, in cui ogni locale è indipendente e dotato di servizio igienico. Per documentare lo stato di fatto, sono stati rilevati e fotografati tutti i vani. Il sopralluogo si è concluso alle ore 18,45. Difformità rilevate nel rilievo: 1. LOTTO 1, interno R10: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 784, categoria C/3, classe U, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R10, lotto E, non ha una superficie di mq 229 come accatastato, ma di 225; non è un unico ambiente con un bagno e antibagno, ma è stato compartimentato in vari ambienti attraverso la realizzazione di pareti in cartongesso; è comunicante con l'interno R18; ha accesso dal corridoio condominiale (vedi foto 5) e non da un corridoio interno. Le operazioni necessarie per sanare lo stato di fatto consistono: 1. a livello urbanistico va pagata al Comune, ai sensi della DL. 40/2010 art. 5, comma 7 coordinato con le modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 73/2010, una sanzione pecuniaria pari a 258,00, per mancata comunicazione dei lavori svolti, quindi sarà necessario comunicare sempre al Comune la volontà di ripristinare i luoghi come da planimetria catastale dividendo quindi l interno R10 dall interno R18; 2. a livello catastale, se i lavori riporteranno la situazione allo stato originale, non si dovrà procedere a nessun accatastamento. Nel caso in cui invece i lavori verranno limitati al minimo e cioè al solo scopo di separare l interno R10 dall interno R18 mantenendo variata la distribuzione interna degli spazi rispetto a quanto accatastato, allora si dovrà procedere ad un nuovo 10
accatastamento. Ma tale accatastamento andrà effettuato da parte di chi acquisterà l immobile; 3. a livello pratico vanno eseguiti dei lavori e riportato il perimetro così come è accatastato. 2. LOTTO 2, interno R18: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 785, categoria C/3, classe U, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R18, lotto E, non ha una superficie di mq 197 come accatastato, ma di 221, in quanto non è stato realizzato il corridoio, parallelo a quello condominiale che avrebbe dovuto distribuire anche l'interno R10; non è un unico ambiente con un bagno e antibagno, ma è stato compartimentato in vari ambienti attraverso la realizzazione di pareti in cartongesso; è comunicante con gli interni R10 e R19; non ha accesso dal corridoio condominiale. Le operazioni necessarie per sanare lo stato di fatto consistono: 1. a livello urbanistico va pagata al Comune, ai sensi della DL. 40/2010 art. 5, comma 7 coordinato con le modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 73/2010, una sanzione pecuniaria pari a 258,00, per mancata comunicazione dei lavori svolti, quindi sarà necessario comunicare sempre al Comune la volontà di ripristinare i luoghi come da planimetria catastale dividendo quindi l interno R18 dall interno R10 e R19; 2. a livello catastale, se i lavori riporteranno la situazione allo stato originale, non si dovrà procedere a nessun accatastamento. Nel caso in cui invece i lavori verranno limitati al minimo e cioè al solo scopo di separare l interno R18 dall interno R10 e R19 mantenendo variata la distribuzione interna degli spazi rispetto a quanto accatastato, allora si dovrà procedere ad un 11
nuovo accatastamento. Ma tale accatastamento andrà effettuato da parte di chi acquisterà l immobile; 3. a livello pratico vanno eseguiti dei lavori e riportato il perimetro così come è accatastato e va realizzato l arretramento dell accesso sul corridoio. 3. LOTTO 3, interno R19: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 786, categoria C/3, classe U, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R19, lotto E, non ha una superficie di mq 199 come accatastato, ma di 203; non è un unico ambiente con un bagno e antibagno, ma è stato compartimentato in vari ambienti attraverso la realizzazione di pareti in cartongesso; è comunicante con gli interni R18 e R20. Le operazioni necessarie per sanare lo stato di fatto consistono: 1. a livello urbanistico va pagata al Comune, ai sensi della DL. 40/2010 art. 5, comma 7 coordinato con le modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 73/2010, una sanzione pecuniaria pari a 258,00, per mancata comunicazione dei lavori svolti, quindi sarà necessario comunicare sempre al Comune la volontà di ripristinare i luoghi come da planimetria catastale dividendo quindi l interno R19 dall interno R18 e R20 ed aprendo l accesso sul corridoio condominiale; 2. a livello catastale, se i lavori riporteranno la situazione allo stato originale, non si dovrà procedere a nessun accatastamento. Nel caso in cui invece i lavori verranno limitati al minimo e cioè al solo scopo di separare l interno R19 dall interno R18 e R20 mantenendo variata la distribuzione interna degli spazi rispetto a quanto accatastato, allora si dovrà procedere ad un nuovo accatastamento. Ma tale accatastamento andrà effettuato da parte di chi acquisterà l immobile; 12
3. a livello pratico vanno eseguiti dei lavori e riportato il perimetro così come è accatastato. 4. LOTTO 4, interno R20: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 787, categoria C/3, classe U, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R20, lotto E, non ha una superficie di mq 116 come accatastato, ma di 115; non è un unico ambiente con un bagno e antibagno, ma è stato compartimentato in vari ambienti attraverso la realizzazione di pareti in cartongesso; è comunicante con gli interni R19 e R21; l'accesso dal corridoio comune anche all'interno R21 va arretrato per inglobare, a sinistra il bagno e a destra due vani. Le operazioni necessarie per sanare lo stato di fatto consistono: 1. a livello urbanistico va pagata al Comune, ai sensi della DL. 40/2010 art. 5, comma 7 coordinato con le modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 73/2010, una sanzione pecuniaria pari a 258,00, per mancata comunicazione dei lavori svolti, quindi sarà necessario comunicare sempre al Comune la volontà di ripristinare i luoghi come da planimetria catastale dividendo quindi l interno R20 dall interno R19 e R21; 2. a livello catastale, se i lavori riporteranno la situazione allo stato originale, non si dovrà procedere a nessun accatastamento. Nel caso in cui invece i lavori verranno limitati al minimo e cioè al solo scopo di separare l interno R20 dall interno R19 e R21 mantenendo variata la distribuzione interna degli spazi rispetto a quanto accatastato, allora si dovrà procedere ad un nuovo accatastamento. Ma tale accatastamento andrà effettuato da parte di chi acquisterà l immobile; 13
3. a livello pratico vanno eseguiti dei lavori e riportato il perimetro così come è accatastato. 5. LOTTO 5, interno R21: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 788, categoria C/3, classe U, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R21, lotto E, non ha una superficie di mq 96 come accatastato, ma di 103; non è un unico ambiente con un bagno e antibagno, ma è stato compartimentato in vari ambienti attraverso la realizzazione di pareti in cartongesso, non è presente il bagno; è comunicante con gli interni R20 e con R19 in corrispondenza del primo bagno sul corridoio. Le operazioni necessarie per sanare lo stato di fatto consistono: 1. a livello urbanistico va pagata al Comune, ai sensi della DL. 40/2010 art. 5, comma 7 coordinato con le modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 73/2010, una sanzione pecuniaria pari a 258,00, per mancata comunicazione dei lavori svolti, quindi sarà necessario comunicare sempre al Comune la volontà di ripristinare i luoghi come da planimetria catastale dividendo quindi l interno R21 dall interno R20 e R19; 2. a livello catastale, se i lavori riporteranno la situazione allo stato originale, non si dovrà procedere a nessun accatastamento. Nel caso in cui invece i lavori verranno limitati al minimo e cioè al solo scopo di separare l interno R21 dall interno R20 e R19 mantenendo variata la distribuzione interna degli spazi rispetto a quanto accatastato, allora si dovrà procedere ad un nuovo accatastamento. Ma tale accatastamento andrà effettuato da parte di chi acquisterà l immobile; 14
3. a livello pratico vanno eseguiti dei lavori e riportato il perimetro così come è accatastato. Va realizzato un bagno come era presente nell accatastamento e che invece nella situazione attuale è stato soppresso. Risposta al Quesito 6 Lo stato di fatto non corrisponde ai dati catastali riportati nelle visure e nelle piante. Risposta al Quesito 7 Il CTU ha ritenuto economicamente conveniente non accatastare lo stato di fatto, in virtù del fatto che si sarebbe creata un'unica grande unità immobiliare che difficilmente avrebbe trovato acquirenti disposti a pagare il valore al mq che è stato stimato. Altresì non è possibile accatastare lo stato di fatto in cinque unità immobiliari senza che prima vengano realizzati i lavori di frazionamento e ripristino. Pertanto il CTU ha ritenuto che al momento non possano essere aggiornati i dati catastali suggerendo di procedere alla vendita dei 5 lotti separati così come sono accatastati; coloro che acquisteranno questi immobili, dovranno a seconda di come avranno ripristinato le unità immobiliari procedere oppure no ad un nuovo accatastamento. Risposta al Quesito 8 Lo strumento Urbanistico in vigore nel Comune di Formello è il PRG. Risposta al Quesito 9 La costruzione risulta essere regolarmente realizzata con concessione edilizia n. 14 del 1999, successiva concessione in variante n. 70 del 1999, variante 10 del 2000, e per ultima concessione in variante del 108/2002, più un numero imprecisato di DIA che hanno presentato, questi dati sono stati forniti dall'ufficio Urbanistico del Comune di Formello; non è stata trovata traccia della nuova situazione distributiva. 15
Risposta al Quesito 10 Per la vendita all'asta è sufficiente basarsi sui dati catastali in possesso, relativi alla situazione dell'ultima variante, effettuando la vendita in 5 lotti separati, rimarrà a carico degli acquirenti l'onere di effettuare i lavori e accatastare il nuovo stato di fatto. Risposta al Quesito 11 Per gli immobili pignorati, si procederà alla stima separata delle singole unità, così come sono state accatastate. Risposta al Quesito 12 Gli immobili sono liberi da contratti di locazione. Risposta al Quesito 13 Gli immobili sono liberi e non occupati, le chiavi sono tenute dal custode. Risposta al Quesito 14 Tenuto conto della tipologia e della consistenza degli immobili individuati, si ritiene idoneo basare la stima sul criterio comparativo che trae il suo risultato da valori ricavati da documenti relativi a contrattazioni di immobili simili e con situazioni analoghe, pertanto beni che godono di legittimità urbanistica. Le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio nel Comune di Formello, di beni consimili non sono presenti. Pertanto il sottoscritto CTU, in base all'indagine effettuata, intervistando varie agenzie immobiliari della zona e considerando lo stato di conservazione e le finiture degl'immobili, ha individuato come il più probabile valore di mercato in una libera contrattazione è di 1.500,00 /mq, al valore finale andrà decurtata la spesa per frazionare i vari interni e regolarizzare la situazione a livello urbanistico e catastale. 16
Valutazione LOTTO 1, interno R10: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 784, categoria C/3, classe U, mq 229, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R10, Lotto E; il valore più probabile, arrotondato ai 100 Euro, è 1.500,00 /mq. Il valore dell unità immobiliare si deduce moltiplicando la superficie per il valore al mq (mq 229 x /mq 1.500,00) = 343.500,00. A questa somma vanne detratte tutte le spese sostenute per la regolarizzazione urbanistica, catastale e i lavori di frazionamento; per l'interno R10 sono stimati in 10.000,00 comprensivo di spese tecniche. Il valore dell'unità immobiliare diventa pari a 333.500,00. Valutazione LOTTO 2, interno R 18: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 785, categoria C/3, classe U, mq 197, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R18, Lotto E; il valore più probabile, arrotondato ai 100 Euro, è 1.500,00 /mq. Il valore dell unità immobiliare si deduce moltiplicando la superficie per il valore al mq (mq 197 x /mq 1.500,00) = 295.500,00. A questa somma vanno detratte tutte le spese sostenute per la regolarizzazione urbanistica, catastale e i lavori di frazionamento e realizzazione del corridoio per l'accesso; per l'interno R18 sono stimati in 15.000,00 comprensivo di spese tecniche. Il valore dell'unità immobiliare diventa pari a 280.500,00. Valutazione LOTTO 3, interno R 19: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 786, categoria C/3, classe U, mq 199, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R19, Lotto E; il valore più probabile, arrotondato ai 100 Euro, è 1.500,00 /mq. Il valore dell unità immobiliare si deduce moltiplicando la superficie per il valore al mq (mq 199 x /mq 1.500,00) = 298.500,00. A questa somma vanno detratte tutte le spese sostenute per la regolarizzazione urbanistica, 17
catastale e i lavori di frazionamento; per l'interno R19 sono stimati in 10.000,00 comprensivo di spese tecniche. Il valore dell'unità immobiliare diventa pari a 288.500,00. Valutazione LOTTO 4, interno R 20: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 787, categoria C/3, classe U, mq 116, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R20, Lotto E; il valore più probabile, arrotondato ai 100 Euro, è 1.500,00 /mq. Il valore dell unità immobiliare si deduce moltiplicando la superficie per il valore al mq (mq 116 x /mq 1.500,00) = 174.000,00. A questa somma vanno detratte tutte le spese sostenute per la regolarizzazione urbanistica, catastale e i lavori di frazionamento e di realizzazione del bagno; per l'interno R20 sono stimati in 15.000,00 comprensivo di spese tecniche. Il valore dell'unità immobiliare diventa pari a 159.000,00. Valutazione LOTTO 5, interno R 21: locale laboratorio, identificato al catasto al foglio 20, particella 1627, sub 788, categoria C/3, classe U, mq 96, via degli Olmetti 14, piano primo, interno R21, Lotto E; il valore più probabile, arrotondato ai 100 Euro, è 1.500,00 /mq. Il valore dell unità immobiliare si deduce moltiplicando la superficie per il valore al mq (mq 96 x /mq 1.500,00) = 144.000,00. A questa somma vanno detratte tutte le spese sostenute per la regolarizzazione urbanistica, catastale e i lavori di frazionamento e realizzazione del bagno; per l'interno R21 sono stimati in 15.000,00 comprensivo di spese tecniche. Il valore dell'unità immobiliare diventa pari a 129.000,00. 18
CONCLUSIONI Dopo aver aggiudicato all'asta gli immobili, i proprietari provvederanno, ognuno per il proprio, a ripristinare sicuramente la separazione dei singoli immobili, ad aprire, per quelle unità che allo stato attuale non presentano una entrata indipendente, gli accessi e a realizzare, laddove sono stati soppressi, i locali bagno (che nelle planimetrie allegate sono indicati con la lettera B ). Quindi se poi anche internamente verrà riportata la distribuzione degli spazi interni come prevista nelle planimetrie catastali, non sarà necessario procedere ad un nuovo accatastamento. Diversamente bisognerà provvedere ad accatastare la nuova distribuzione interna. 19
ELENCO ALLEGATI La presente relazione si compone di n 20 pagine dal sottoscritto timbrate, firmate e numerate dalla n 1 alla n 19 ed ha allegati: 1) Ultima variante approvata; 2) Rilievi stato di fatto scala 1/100; gli altri allegati sono contenuti nella perizia precedentemente consegnata. TANTO DOVEVASI AD EVASIONE DELL INCARICO RICEVUTO. Tivoli 15/01/2011 Il CTU Ing. Maurizio BUGADA 20