Marco Buzzelli La guida rapida e concreta per imparare a fare Tabelle Millesimali in un solo giorno

Marco Buzzelli La guida rapida e concreta per imparare a fare Tabelle Millesimali in un solo giorno L Autore, Marco Buzzelli è responsabile del sito, l unico portale Italiano dedicato esclusivamente alle Tabelle Millesimali di Condominio. E l ideatore del Servizio di Redazione Tabelle Millesimali on-line n 1 in Italia.

2 Alla mia famiglia e a tutti coloro che hanno creduto al progetto 1000millesimi.net anche quando sembrava irrealizzabile.

3 INDICE PREMESSA... 4 IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI... 7 TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA... 9 I COEFFICIENTI CORRETTIVI... 12 TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI... 21 TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE... 24 ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE... 27 RIFERIMENTI NORMATIVI... 29

4 PREMESSA Dal 2005 aiuto professionisti e costruttori a realizzare Tabelle Millesimali facendogli risparmiare il 70/80% rispetto ai normali prezzi di mercato. Sono il responsabile del sito che, ad oggi, è l unico portale in Italia dedicato interamente alle Tabelle Millesimali di Condominio. Se già conosci sai benissimo di cosa parlo, se invece hai conosciuto solo adesso il sito ed il servizio ad esso collegato ti do il benvenuto e ti ringrazio per il tuo interesse. Leggendo questa pratica guida capirai i concetti che sono alla base delle Tabelle Millesimali di Condominio, capirai su cosa devi portare la tua attenzione in maniera pratica, sia che tu voglia provare a farle da solo sia che tu voglia rivolgerti ad un esperto in materia. Essere i leader di un settore non significa soltanto fare un lavoro e riconsegnarlo. Essere i numeri uno comporta una certa responsabilità, perché i clienti ci vedono come un supporto insostituibile e questa fiducia va ricambiata a tutti i costi. Ancor meglio, il cliente andrebbe sempre istruito e tenuto aggiornato. Quando ho deciso di scrivere questa guida, colleghi, consulenti di marketing, e collaboratori mi facevano tutti la stessa domanda: Ma perché vuoi insegnare agli altri quello che hai imparato in molti anni di esperienza? Così rischi di aumentare la concorrenza!, è evidente che non la penso così. Oltre al senso di gratitudine per il successo ottenuto, ciò che mi ha spinto a mettere su questa guida è stato il voler dare una formazione di base a tutti i clienti, infatti è molto più facile e produttivo trattare e confrontarsi con un cliente preparato che sappia almeno a grandi linee di cosa si stia parlando: Tabelle Millesimali. E importante capire che con il servizio di Redazione Tabelle Millesimali che trovi sul sito non vogliamo fare concorrenza a nessuno, bensì

5 vogliamo dare un supporto a tutti i professionisti ed imprenditori che hanno bisogno di Tabelle Millesimali. Lo sciocco ci vedrà come concorrenti, il furbo ci vedrà come un opportunità unica di guadagnare con le Tabelle Millesimali risparmiando tempo, denaro e fatica. Questa guida che ti sto proponendo non è un vero è proprio trattato sui Millesimi Condominiali, bensì un estratto di ciò che devi conoscere sia a livello pratico che a livello teorico e normativo. In particolare andremo a vedere insieme il funzionamento delle Tabelle Millesimali Generali, Scale ed Ascensore che sono solitamente le più richieste. Non intendo assolutamente fornirti un volume di 500 pagine pieno di leggi, normative ed esempi complessi su cui spendere intere giornate lavorative. Di quei testi ne esistono già tanti e per fortuna almeno un paio di essi possono essere ritenuti veramente validi. Oltretutto sono fermamente convinto di una cosa: per capire un argomento difficile deve essere reso il più semplice possibile. Sarai in grado di leggere questa guida in un solo giorno ma non voglio illuderti: l esperienza fa tanto, imparerai indubbiamente i concetti di base per realizzare Tabelle Millesimali, ma se provandoci, un giorno, ti accorgerai di essere in difficoltà non essere superficiale: le Tabelle Millesimali sono un argomento molto complesso e per essere presentate ed approvate in Assemblea va fatto un lavoro accurato da parte dell Amministratore Condominiale e da parte del Tecnico. I proprietari degli appartamenti investono parte del loro prezioso tempo per andare in Assemblee condominiali dove spesso, lo sai, non c è un clima disteso, quindi, se non ti senti sicuro degli elaborati che hai fatto non esitare a confrontarti con una persona competente in materia. Non presentare a nessuno Tabelle Millesimali improvvisate o arrangiate. Da parte mia posso solo limitarmi a farti presente che sul sito trovi un supporto adeguato a qualsiasi tua esigenza nel campo dei Millesimi di Condominio. Buona Lettura!

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7 IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI Articoli da1117 al 1139 del codice civile Articolo 1118, comma 2 c.c. Articoli 1102, 1120, 1122 1. Il Condominio trae la sua origine dall istituto della COMUNIONE. La Comunione si ha quando più persone hanno la proprietà di un immobile ed ogni soggetto ne è proprietario per intero. Per esempio io e mio fratello siamo tutti e due proprietari di un immobile che è intestato ad entrambi ma ovviamente non c è condominio siamo, proprietari nella stessa misura della struttura. 2. Il CONDOMINIO si forma quando il costruttore vende la prima unità immobiliare di una palazzina o di un complesso. Da quel momento le due proprietà (costruttore e acquirente) coesistono con le PARTI COMUNI dell edificio o del complesso. Tra poco capirai quali sono le PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO. 3. Nel condominio ci sono due tipo di diritti. Uno di proprietà ESCLUSIVA e l altro di proprietà DI COMUNIONE FORZOSA E NECESSARIA. La comunione forzosa significa che nessun condomino può rinunciare al diritto sulle parti comuni che sono necessarie a soddisfare esigenze primarie del condominio stesso. Che cosa significa? Significa che se abito al terzo piano non posso rinunciare al diritto di proprietà comune delle fondazioni perché, è facile immaginare, che tale elemento è indispensabile a tutto l edificio. 4. Detto ciò, si può parlare di condominio quando due o più persone hanno in uno stesso edificio o complesso due o più unità immobiliari ed hanno sia il diritto sulle PARTI ESCLUSIVE che sulle PARTI COMUNI in MODO PROPORZIONALE al valore delle rispettive unità immobiliari. Tieni bene a mente la parola PROPORZIONALE perché su questa proporzione si basa il principio delle TABELLE MILLESIMALI.

8 Vediamo ora quali sono le PARTI COMUNI di un condominio: 1. IL SUOLO, ovvero il terreno sul quale è stato costruito l edificio 2. LA STRUTTURA PORTANTE: FONDAZIONI, PILASTRI, MURI PORTANTI, ARCHI e COLONNE. 3. IL TETTO e LASTRICI SOLARI che sono opere destinata a proteggere l edificio dagli agenti atmosferici. 4. I CORTILI ed i GIARDINI 5. LE SCALE che sono comuni ai condomini che possono effettivamente utilizzarle. 6. PORTONI D INGRESSO 7. GLI ASCENSORI 8. ACQUEDOTTI, POZZI e CISTERNE 9. IMPIANTI GAS, ELETTRICITA ecc. fino al punto di diramazione degli stessi alle proprietà esclusive.

9 TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA Articoli 1118 e 1123 Articolo 68 e 69c.c. Sentenza inedita n. 11960/04 Articolo 1136 Sentenza 6222 del 09/07/1997 Sentenza 7908 del 12 giugno 2001 Sentenza n. 12018/04 Artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 1. Le Tabelle millesimali sono le quote di proprietà delle singole unità immobiliari in rapporto al valore dell edificio, che è rappresentato dal valore massimo di 1000 millesimi. La Tabella Millesimale di Proprietà è composta da una Tabella riassuntiva che indica i valori di proprietà delle unità immobiliari. 2. Le Tabelle possono essere: Di natura CONVENZIONALE O CONTRATTUALE se accettate dagli acquirenti iniziali e allegate agli atti di acquisto delle unità immobiliari. NON CONVENZIONALE se approvate da un Assemblea Condominiale. 3. Le Tabelle possono essere modificate quando è evidente che siano frutto di un errore oppure quando cambiano notevolmente le condizioni di una parte dell edificio o di una unità immobiliare di almeno un quinto. REGOLE, PRINCIPI E LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI 1. La corte di cassazione ha chiarito con la sentenza numero 12018/04 i principi che il redattore deve applicare per elaborare le Tabelle.

10 2. Per determinare il valore delle unità immobiliari si devono tener conto sia elementi intrinseci, come la dimensione, che gli elementi estrinsechi, come la veduta o l orientamento. 3. Ogni Condominio può avere più Tabelle Millesimali. Quelle più importanti, dalle quali derivano tutte le altre, sono chiamate TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA o GENERALI. Queste indicano i valori in millesimi delle unità immobiliari e vengono utilizzate per suddividere la maggior parte delle spese di un condominio. Le altre Tabelle, che derivano in parte da quelle GENERALI sono: Tabelle Millesimali di Ascensore, Tabella Scale, Tabella Garage, Tabella Riscaldamento ecc.. Per queste Tabelle, però, il metodo di redazione è leggermente differente visto che solo parzialmente derivano da quelle di Generali. 4. Secondo alcune disposizioni normative, i coefficienti dei Millesimi Generali o di Proprietà devono essere proporzionali ai valori di mercato delle unità immobiliari, tra poco capirai come definire questo valore. 5. Per calcolare i Millesimi Generali, bisogna utilizzare come base le superfici o i volumi reali delle unità immobiliari. Tali Superfici o volumi verranno poi trasformate in Superfici o Volumi Virtuali. 6. Per trasformare tali valori da Reali a Virtuali si utilizzano dei coefficienti correttivi che, moltiplicati alle superfici o ai volumi reali danno le superfici o volumi Virtuali. 7. Il ruolo del redattore sta nell applicare i giusti coefficienti ad ogni vano di ogni unità immobiliare. La circolare che spiega l utilizzo dei coefficienti lascia, in alcuni casi, libertà di interpretazione al Redattore. Per questo risulta praticamente impossibile avere dei risultati identici se uno stesso lavoro viene svolto da due tecnici differenti. Alcuni dati dimostrano che se dieci Tecnici elaborano separatamente le Tabelle Millesimali dello stesso condominio ne

11 usciranno dieci risultati diversi, alcuni più vicini tra loro ma altri mostreranno una differenza notevole.

12 I COEFFICIENTI CORRETTIVI Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966, 12480 La circolare del ministero del 26 marzo 1966 ci indica e ci spiega i coefficienti da utilizzare per il calcolo dei Millesimi. I coefficienti da valutare sono: Coefficiente di DESTINAZIONE Coefficiente di ORIENTAMENTO Coefficiente di PIANO Coefficiente di PROSPETTO Coefficiente di LUMINOSITA Coefficiente di FUNZIONALITA GLOBALE Ci sono poi altri coefficienti che possono essere utilizzati; Questi non vengono espressamente indicati dalla circolare, sono indicati nei testi più rilevanti che trattano di Tabelle Millesimali e non sono da sottovalutare perché forniscono un valido supporto in alcuni casi particolari. Eccoli: Coefficiente di RUMOROSITA Coefficiente di INQUINAMENTO AMBIENTALE Coefficiente di ISOLAMENTO TERMICO Coefficiente di FORMA 1. IL COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE indica l incidenza che ha la destinazione d uso dei singoli vani sul valore di mercato delle unità immobiliari stesse. Oltre a dare un apporto ai singoli vani delle unità immobiliari, il coefficiente di destinazione, incide anche sulla destinazione d uso dell unità immobiliare nel suo complesso, facendo riferimento alla destinazione d uso catastale o al reale utilizzo che ne viene fatto (es. uso studio, uso appartamento, ecc.).

13 Quest ultimo punto di vista non è specificato nella circolare ma, considerato il fatto che bisogna avvicinare i valori millesimali a quelli di mercato, si rende necessario utilizzare tali coefficienti. Tutti i testi di un certo livello sono d accordo nell attribuire tali coefficienti con i valori riportati di seguito. DESCRIZIONE VALORE Appartamenti 1,00 Negozi 1,50 Retro Negozio 0.70 Uffici, Studi Professionali, ecc. 1,20 Laboratori 0,85 Magazzini con permanenza di persone Magazzini senza permanenza di persone 0,80 0,55 Soffitte di sgombero 0,40 Lastrici Solari ad uso esclusivo 0,22 Box auto interrato 0,60 Box auto piano strada 0,70 Posti auto comuni in luogo chiuso 0,30 Posti auto comuni all aperto 0.15

14 Giardini ad uso esclusivo 0,10 Cortili ad uso esclusivo 0,10 Cantine 0,40 Balconi Coperti 0.30 Balconi Scoperti 0.25 Camera, Soggiorno e vani principali 1.00 Corridoi e Disimpegni 0.80 Servizi (cucina,bagno,latrina,ripostigli) 0.90 Logge Racchiuse tra 3 pareti 0.50-0.35 2. IL COEFFICIENTE DI ORIENTAMENTO viene usato per rappresentare l incidenza dell orientamento rispetto ai punti cardinali dei singoli vani. DESCRIZIONE VALORE Nord 0,80 Nord-Est 0,90 Est 0,95 Sud-Est 0,97

15 Sud 1,00 Sud-Ovest 0,97 Ovest 0,95 Nord-Ovest 0,90 3. IL COEFFICIENTE DI PIANO rappresenta l incidenza sul valore di mercato del livello di quota (piano) in cui è situata l unità immobiliare. Il valore delle unità immobiliari è indubbiamente influenzata anche dall altezza in cui si trova rispetto al suolo. Nel valutare i coefficienti dei relativi piani sono stati considerati fattori come la sicurezza, accessibilità, difficoltà nei traslochi ecc.. La distinzione più netta di cui il redattore deve tener conto è quella tra unità immobiliari con e senza ascensore. Infatti a seconda dei casi possiamo utilizzare i relativi coefficienti. FABBRICATI CON ASCENSORE: DESCRIZIONE VALORE Seminterrato 0,75 Terreno 0,85 Rialzato 0,90 Primo 0,95 Piani Intermedi 1,00 Penultimo Piano (con eventuali detrazioni) 1,00

16 Ultimo Piano (con eventuali detrazioni) FABBICATI SENZA ASCENSORE 1.00 DESCRIZIONE VALORE Seminterrato 0,80 Terreno 0,90 Rialzato 0,90 Primo 1.00 Piani Intermedi (a decrescere ed a seconda n piani) Ultimo Piano (a seconda dei piani ma mai <0.90) 1,00-0.90 1.00-0.90 4. IL COEFFICIENTE DI PROSPETTO rappresenta l incidenza sul valore dell unità immobiliare, della tipologia e della qualità dell area di affaccio dei singoli vani. Si deve perciò procedere a valutare eventuali fattori che possano incidere, positivamente o negativamente, sullo stato di salute fisico e psichico di una persona. A titolo di esempio è evidente che zone come giardini, parchi e zone panoramiche siano favorite rispetto ad affacci su strade secondarie, aree private, cortili, zone con veduta limitata, ecc.. Nel valutare questo coefficiente non devi tener conto della luminosità o dell esposizione (rispetto ai punti cardinali) dei vani perché esistono altri coefficienti che regolano tali caratteristiche. Perciò concentrati nella valutazione dell area esterna, su cui si

17 affaccia il vano. Si affaccia su un bel parco pubblico o su una fabbrica? Su una zona panoramica o su un intercapedine dell edificio? DESCRIZIONE VALORE Giardini 1,00 Vedute Panoramiche 1,00 Strade 1,00 Zone di rispetto 0,90 Cortili 0,85 Chiostrine 0,80 Locali senza finestra 0,75 Cantinati 0,75 Posti auto o Strade Private 0.83 Strade Principali 0.96 Strade Secondarie 0.95 5. IL COEFFICIENTE DI LUMINOSITA viene stabilito dal rapporto tra la superficie finestrata (superficie della finestra) e la superficie del singolo ambiente. La proporzione da effettuare per ogni vano è molto semplice: Superficie Vano/Superficie Finestre. A seconda del risultato della precedente operazione, indicato con K, si dovrà impiegare uno dei seguenti coefficienti:

18 DESCRIZIONE VALORE Per K maggiore di 9 0,90 Per K compreso tra 9 e 8 0,92 Per K compreso tra 8 e 7 0,94 Per K compreso tra 7 e 6 0,97 Per K minore di 6 1,00 Per spazi aperti 1,00 Per locali senza finestre 0,75 Per locali con finestre verso scale 0,80 Altri ambienti o finestre lucifere 0,60 6. IL COEFFICIENTE DI FUNZIONALITA GLOBALE dell unità immobiliare deve indicare l incidenza della qualità del progetto con riferimento alla funzionalità degli spazi e ad eventuali anomalie. A titolo di esempio si può parlare della non ottimale distribuzione degli spazi interni, della presenza di travi o pilastri che limitino l utilizzo di alcuni spazi, particolari forme geometriche delle stanze, ecc.. Generalmente questo coefficiente viene utilizzato solo se c è la necessità di ridurre il valore di alcune unità immobiliari. Quando non c è particolare necessità non viene utilizzato, anche perché utilizzare il coefficiente 1,00 (funzionalità ottimale) per tutte le unità immobiliari non avrebbe alcuna incidenza.

19 Il coefficiente da applicare dovrà oscillare tra 1,00 e 0,90. Userai il coefficiente 1,00 per indicare che l unità immobiliare ha una funzionalità buona, ed un coefficiente più basso (0.99 0.98 0.97.) per gli ambienti svantaggiati. Non scendere oltre il valore di 0,90. 7. IL COEFFICIENTE DI RUMOROSITA rappresenta il livello di inquinamento acustico dei vani delle unità immobiliari. E il caso di alcuni vani, o interi appartamenti, che affacciano su aree particolarmente rumorose, per esempio strade ad alto traffico, zone adiacenti a ferrovie, ecc.. E evidente che i vani che affacciano su zone rumorose hanno un valore inferiore, quindi c è la necessità di applicare coefficienti correttivi a diminuzione del valore millesimale. DESCRIZIONE Rumorosità Diurna (7.00-14.00 16.00-22.00) Rumorosità Diurna (7.00-14.00 16.00-22.00) Rumorosità Notturna Rumorosità Notturna Udibile a lobo auricolare aperto Udibile a lobo auricolare chiuso Udibile a lobo auricolare aperto Udibile a lobo auricolare chiuso VALORE 1.00-0.97 0.98-0.88 0.98-0.90 0.95-0.70 A dire il vero la circolare non obbliga il Tecnico a tener conto di questo coefficiente anche se personalmente preferisco utilizzarlo.

20 Nell applicare questo parametro, il Redattore può incontrare delle difficoltà a stabilire il tipo di rumore che si percepisce da ogni singolo vano, infatti credi che tutti i Tecnici e tutti i Redattori abbiano la stessa capacità auditiva? Ti assicuro di no! Soprattutto, la rumorosità notturna udibile dai vani, implicherebbe un sopralluogo fatto di notte? Sarebbe a dir poco esagerato per non dire ridicolo. Per ovviare a questi ostacoli, è utile tener conto della presenza o meno di fattori di disturbo, quali autostrade, ferrovie, laboratori, fabbriche rumorose, ecc. e valutare con il massimo buonsenso il coefficiente da applicare, verificando se il rumore è presente anche di notte o meno. Ad esempio le autostrade funzionano anche di notte, molte fabbriche no. Un panificio non fa lo stesso rumore di un treno che passa sulla ferrovia. Una strada statale ad alta percorrenza non genera un rumore uguale ad una stradina secondaria. Spero ti sia chiaro il concetto. Un consiglio: cerca, se le condizioni lo permettono, di non esagerare nello stabilire il valore dei coefficienti, sii equilibrato, non essere estremista.

21 TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966 12480 Art. 1124 c.c. Per le TABELLE MILLESIMALI GENERALI o DI PROPRIETA, come primo step, è sufficiente moltiplicare i volumi (o le superfici) reali di ogni singolo vano di ogni unità immobiliare per i relativi coefficienti. Esempio di impostazione di calcolo per MILLESIMI GENERALI di un unità immobiliare ad uso appartamento sito al primo piano di un edificio con ascensore. Abbiamo semplificato al massimo il disegno e le superfici per farti comprendere più facilmente l argomento. Fai riferimento prima al disegno e poi alla tabella qui di seguito.

22 DESTINAZIONE D USO UNITA IMMOBILIARE 1,00 (appartamento) PIANO U.I. 0,95 (primo con ascensore) FUNZIONALITA COMPLESSIVA U.I. 1,00 NOME VANO CAMERA 1 CAMERA 2 CAMERA 3 SOGGIORNO DISIMPEGNO WC CUCINA BALCONE SUPERFICIE VANO in MQ ALTEZZA INTERNA VANO ORIENTAMENTO VANO LUMINOSITA VANO VEDUTA O PROSPET TO VANO 10.00 2.70 0.80 nord 1.00 1.00 parco 7.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 str. prin. 5.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 str. prin. 15.00 2.70 0.80 nord 0.97 1.00 parco 2.00 2.70 0.75 no fin. 0.75 0.75 no fin. 3.00 2.70 0.95 est 0.97 0.85 cortile 5.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 str. prin. 6.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 str. prin. UTILIZZO VANO RUMOR OSITA VANO 1.00 1.00 parco 1.00 0.95 str. prin. 1.00 0.95 str. prin. 1.00 1.00 parco 0.80 1.00 no fin. 0.90 1.00 cortile 0.90 0.95 str. prin. VOLUME VIRTUALE VANO 20.52 15.88 11.35 29.85 1.73 5.42 10.53 0.25 0.95 3.51 str. prin. TOTALE VOLUME VIRTUALE 103.98

23 Dovrai fare questa operazione per tutte le unità immobiliari presenti nell edificio, compresi posti auto, cantine, garages, ecc. Una volta ottenuti i volumi virtuali di tutte le unità immobiliari dovrai applicare la seguente formula per trasformare i volumi in valore millesimale ed ottenere così i millesimi di proprietà dei singoli appartamenti: (1000/Somma dei Volumi Virtuali delle U.I.) x Volume Virtuale della singola U.I. Per impostare i calcoli in questa maniera spesso i Tecnici realizzano un foglio di calcolo in Excel. Per le situazioni più basilari e semplici può rappresentare una soluzione accettabile, mentre per elaborare le situazioni condominiali più articolate è una soluzione indubbiamente limitata. A questo punto ti servirebbe un software professionale oppure puoi visitare il sito che ti permette di realizzare Tabelle Millesimali comodamente dal tuo ufficio facendoti risparmiare almeno il 70% rispetto ai prezzi di mercato. Tempi di riconsegna inferiori ai 30 giorni ed assistenza compresa a fine lavoro. Tutto ciò che devi fare è inviare le planimetrie delle U.I.. Ricorda che hai sempre la possibilità di far ottenere le planimetrie catastali, di far effettuare il sopralluogo o addirittura di far eseguire il rilievo planimetrico completo dell immobile.

24 TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE La normativa in questo caso è molto chiara: le scale vanno mantenute e ricostruite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa deve essere ripartita per il 50% in riferimento al valore del piano o porzione di piano e per il restante 50% in base in proporzione all altezza dell unità immobiliare da terra. In poche parole i millesimi della Tabella Scale dovranno essere sempre 1000 di cui 500 millesimi saranno derivati dai precedenti Millesimi

25 Generali (Millesimi Generali delle unità immobiliari/2). I restanti 500 millesimi derivano dal valore che ogni unità immobiliare ha nel suo piano ed ogni piano avrà il suo valore rispetto all altezza da terra. Tieni presente che per le Tabelle Millesimali Ascensore il metodo di calcolo è esattamente lo stesso ma stai attento a non dare per scontato che i risultati finali delle due Tabelle (scale e ascensore) siano gli stessi. Infatti devi sempre verificare se il vano scala ed il vano ascensore servono allo stesso modo tutte le unità immobiliari. In caso contrario devi includere/escludere le rispettive unità immobiliari. Per esempio non sempre l ascensore raggiunge i piani sottotetto mentre generalmente il vano scala si. Stesso esempio si può fare per i piani seminterrati. E perciò necessario dividere il lavoro in quattro fasi. 1. Individua i primi 500 millesimi di proprietà. Di seguito saranno indicati con la sigla MPR. 2. Determinare i millesimi (i secondi 500) spettanti ad ogni piano in base alla loro altezza da terra (MPIA). 3. Individuare il valore millesimale di ogni unità immobiliare nel suo piano di appartenenza (MPiUI) distribuendo proporzionalmente al loro valore i valori ottenuti nella fase 2 ad ogni U.I.. 4. Sommare i primi 500 millesimi ed i secondi 500 millesimi. Fase 1 Nell individuare i 500 Millesimi Generali che parteciperanno alla Tabella Scale basta applicare la seguente operazione: MPR = (Millesimi delle singole unità)/2 Fase 2

26 Per individuare i millesimi di ogni singolo piano in proporzione all altezza da terra si deve procedere come segue: MPIA = [(500)/(Somma delle altezze di piano di tutti i piani)]x (Altezza di piano del piano da calcolare) Nell applicare la suddetta formula devi essere particolarmente attento ad individuare la somma delle altezze di piano: non confondere l altezza massima dell edificio con la somma delle altezze di piano. Perciò se ipotizziamo un edificio di tre piani più il piano terreno e ogni piano è alto 3,00 metri le altezze di piano e la loro somma saranno: Piano terreno = H di piano 0,00 metri Piano primo = H di piano 3,00 metri Piano secondo = H di piano 6,00 metri Piano terzo = H di piano 9,00 metri Somma delle altezze di piano = 18,00 metri (0,00+3,00+6,00+9,00) Fase 3 Per ottenere il valore di una singola U.I. rispetto al suo piano di appartenenza (riferito ai secondi 500 millesimi) dovrai ripartire i valori dei singoli piani ottenuti nella fase 2 per il valore millesimale delle U.I. che esistono in quel piano. La formula è questa: MPiUI = (MPIA) x (Millesimi U.I. / Somma dei Millesimali di proprietà delle U.I. del piano)

27 A questo punto grazie alla Fase 2 ed alla Fase 3 sai quanti dei secondi 500 millesimi spettano ad ogni piano e li hai attribuiti alle U.I. che partecipano ad ogni piano, proporzionalmente al loro valore. E facile capire che più i piani si trovano in alto e più i millesimi di piano aumentano, mentre, per il piano terreno, che si trova al livello 0,00 il valore di piano è ancora pari a 0. Fase 4 In questa fase basta sommare i millesimi delle singole unità ottenuti nella Fase 1 ai valori delle stesse unità ottenute nella fase 3. Formula: MPR+MPiUI che corrisponde: (Millesimi Proprietà Unità Immobiliare /2)+(Millesimi di piano della singola Unità Immobiliare) ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE (o ascensore) Di seguito un semplice esempio per calcolare i millesimi Scale. Nell esempio calcoliamo i Millesimi Scale di un appartamento sito al primo piano (Interno 3) di un edificio che ha tre piani oltre al piano terra e due appartamenti per ogni piano. Per calcolare i Millesimi dell ascensore il procedimento è lo stesso, devi solo verificare se l ascensore serve le

28 stesse unità immobiliari della rampa delle scale. In caso Le scale e l ascensore servano in maniere diversa le U.I. devi includere/escludere le stesse dal calcolo. A titolo di esempio daremo 125 millesimi di proprietà ai due appartamenti del piano primo. Fai riferimento all immagine: Fase 1 Individuiamo i primi cinquecento Millesimi riferiti al valore della proprietà. La Proprietà vale 125 Millesimi di Proprietà e va quindi divisa per due per portare il valore da 1000 a 500 Millesimi. (125/2) = 62.5 Fase 2 Calcoliamo i secondi cinquecento Millesimi che rappresentano i Millesimi di piano. In questo caso il primo piano è a Quota 3,00 metri da terra. Il totale delle altezze di piano è pari a 18 (0.00+3.00+6.00+9.00). (500/18) x 3 = 83.33

29 Il Piano secondo possiede 83.33 millesimi. Fase 3 Dividiamo i cinquecento Millesimi corrispondenti ad ogni piano (83.33 piano primo) per i Millesimi delle Unità Immobiliari che vi partecipano. In questo caso al primo piano ci sono due Unità Immobiliari che hanno 125 millesimi ciascuna per un totale di 250. 83.33 x (125/250) = 41.66 41.66 rappresenta il valore dell interno 3 riferito ai secondi cinquecento Millesimi. Fase 4 Nell ultima fase devi solo sommare i rispettivi primi e secondi cinquecento Millesimi della stessa unità immobiliare. 62.5 + 41.66 = 104.16 L interno 3 ha 104,16 Millesimi di Scale. Tutto ciò che devi fare è ripetere quest operazione per tutti gli appartamenti. Il totale deve essere ovviamente pari a 1000. Spero che questo breve esempio, che ho semplificato al massimo, ti sia stato utile per capire il concetto delle Tabelle Scale ed il ragionamento che sta dietro ad esso. RIFERIMENTI NORMATIVI Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio) Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i

30 lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni) Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Art. 1119 (Indivisibilita') Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. Art. 1120 (Innovazioni) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

31 Art. 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie) Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Art. 1122 (Opere sulle parti dell' edificio di proprietà comune) Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. Art. 1123 (Ripartizione delle spese) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui

32 servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo) Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell' edificio) Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini

33 un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell' edificio) Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore) Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per

34 qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro. Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore) L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. Art. 1131 (Rappresentanza) Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti) Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una

35 lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Art. 1133 (Provvedimenti presi dall' Amministratore) I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137. Art. 1134 (Spese fatte dal Condomino) Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Art. 1135 (Attribuzioni dell' Assemblea dei Condomini) Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

36 L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni) 1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

37 Art. 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Art. 1138 (Regolamento di Condominio) Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Art. 1139 (Rinvio alle norme culla comunione) Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

38 Art. 66 L assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell amministratore, l assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l indicazione del luogo e dell ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi. Art. 67 Ogni condomino può intervenire all assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti,

39 il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all amministratore di ciascun condominio l ordine del giorno e le decisioni assunte dall assemblea dei rappresentanti dei condominii. L amministratore riferisce in assemblea. All amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L usufruttuario di un piano o porzione di piano dell edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all articolo 1006

40 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l avviso di convocazione deve essere comunicato sia all usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all amministrazione condominiale. Art 68 Ove non precisato dal titolo ai sensi dell articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. Art. 69 I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all articolo 68 possono essere rettificati o modificati all unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in

41 persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480 Ministero dei lavori pubblici Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci. 26 MARZO 1966 N. 12480 Ministero dei lavori pubblici Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci. Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con l intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1 luglio 1926 n. 9400 ( 1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell espletamento dell incarico. Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della materia. Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla Commissione Centrale di Vigilanza per l edilizia economica e popolare, si

42 provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi. Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta. Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle opere costruite deve essere riconosciuto regolare mediante il collaudo, che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei modi di legge (2). Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la rispondenza dell opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo nell interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume, tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di promuovere l edilizia popolare ed economica ed all uopo agevolare la realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il raggiungimento delle finalità predette. Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva, come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese sostenute necessariamente per fondazioni o sistemazioni speciali del

43 loro edificio). Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune, quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli soci. E evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote millesimali tra i soci. La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l eventuale maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando l accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali esclusivamente all ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere estraneo all accertamento di specifica competenza del collaudatore sia per quanto concerne il rapporto cooperativa-stato sia per quanto attiene al rapporto Cooperativa-Impresa. Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il collaudatore valuti soprattutto a richiesta della Cooperativa anche le eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture), ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4 del titolo XII del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165. In conclusione, l importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:

44 le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero dal contributo e dal mutuo; le opere necessarie, ma eseguite con criteri di lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie corrispondenti; le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono. Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato. Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete. Dette caratteristiche possono distinguersi come segue: caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione; caratteristiche che derivano da condizioni relative all esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto; caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità. Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell appartamento. All atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale. Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di

45 essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario: coefficiente di destinazione, coefficiente di piano, coefficiente di orientamento, coefficiente di prospetto, coefficiente di luminosità, coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell alloggio. Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione. Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. Si sommano quindi per ogni alloggio le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento. La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune. Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati. Coefficiente di destinazione. ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.

46 Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l applicazione di un coefficiente minore dell unità. Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell alloggio più piccolo, mentre l utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze. Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli. Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori: - camere.... 1,00 - servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio).... 0,90 - corridoi, disimpegni.. 0,80 - logge racchiuse tra tre pareti.. 0,50 / 0,35 - cantine e soffitte (di sgombero).. 0,45 / 0,30 - balconi coperti.. 0,30 - balconi scoperti. 0,25 - terrazzo a livello... 0,22 - giardini ed aree di rispetto.. 0,15 / 0,10 E peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l entità dell estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell alloggio, sia rispetto all effettivo

47 grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell ambiente da valutare. Coefficiente di piano. Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa. Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore. Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l aumentare dell altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, tutte le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti. Indicato con p s il piano scantinato, p t il piano terreno, p r l eventuale piano rialzato, p 1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n ps : 0,75

48 pt : 0,85 pr : 0,90 p1 : 0,95 da p 2 a p n-2 : 1,00 pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali pn : 1,00 con detrazioni eventuali. Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02. Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche. Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l ultimo piano. Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale. Coefficiente di orientamento. Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato. La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l arco N-E-

49 S-W pur non essendo proporzionale all angolo di rotazione. I valori da adottare sono: quadrante SE-SO : 1,00 / 0,97 quadrante NE-SE e NO-SO : 0,97 / 0,90 quadrante NO-NE : 0,90 / 0,80 per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75. Coefficiente di prospetto. Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall esterno in quanto l affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E da tener presente che i vantaggi connessi a quest ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici. Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto: - su giardini, vedute panoramiche, strade 1,00 / 0,95 - su zone di rispetto... 0,90 / 0,85 - su cortili.... 0,85 - su chiostrine.... 0,80 - locali senza finestre e cantinati...... 0,75 Coefficiente di luminosità. Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall altezza del piano, sia dall orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante

50 (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano). Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione. Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti: indicando con K=Sf/Sa detto rapporto: per K= 1/6 o maggiore l=1,000 per K=1/7 l=0,965 per K=1/8 l=0,940 per K=1/9 l=0,920 per K=1/10 l=0,900 per spazi aperti l=1,000 Coefficiente di funzionalità globale dell alloggio. In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto. E possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità

51 globale dell appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici. A conclusione dell esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti. Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche per gli adempimenti di cui all art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo. I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione della precedente normativa. E abrogata la circolare 1 luglio 1926 n.94. I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell affidare gli incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei collaudatori sull obbligo di attenersi alle norme in essa contenute. (2) Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque sia l importo delle opere da collaudare, in virtù dell art.14 d.l. 15 marzo 1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965 n.1419.

52 TABELLE MILLESIMALI PER ECCELLENZA 25 OVUNQUE IN ITALIA PER AMMINISTRATORI CONDOMINIALI, TECNICI E PROFESSIONISTI GRAZIE ALLA NOSTRA ESPERIENZA, VISTO CHE ORMAI DA ANNI CI OCCUPIAMO SOLO DI TABELLE MILLESIMALI, SERVIAMO TUTTE LE CITTA ITALIANE A PREZZI INCREDIBILMENTE RIDOTTI MANTENENDO LA QUALITÀ DEL LAVORO IMPECCABILE E TEMPI DI CONSEGNA STRAORDINARI: 25 PER APPARTAMENTO ED IL LAVORO VIENE RICONSEGNATO IN MENO DI 30 GIORNI. IL NOSTRO PUNTO DI FORZA STA NEL FATTO CHE SAPPIAMO PERFETTAMENTE COME OPERARE DIRETTAMENTE SULLA SOLA BASE DEGLI ELABORATI GRAFICI. GLI ELABORATI PUOI FORNIRLI TU OPPURE OTTERREMO NOI LE PLANIMETRIE CATASTALI, MA NON SOLO, PUOI ANCHE SCEGLIERE DI FAR EFFETTUARE IL SOPRALLUOGO ED IL RILIEVO. PREVENTIVO GRATUITO ENTRO 24 ORE; IL SERVIZIO: REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI SULLA BASE DEGLI ELABORATI GRAFICI FORNITI DAL COMMITTENTE A SOLI 25,00 +IVA RISPARMI COSì I COSTI DEL SOPRALLUOGO; REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI CON SOPRALLUOGO AD 25,00 Più PICCOLO SOVRAPPREZZO PER SOPRALLUOGO SUL TOTALE DEL PREVENTIVO (da 50,00 ad 500,00); ELABORATO COMPLETO DI: TABELLA MILLESIMI PROPRIETA, SCALE, ASCENSORE, GARAGE E CANTINE; RELAZIONE TECNICA DETTAGLIATA SEMPRE INCLUSA NEL PREZZO; RICONSEGNA DEL LAVORO IN MENO DI 30 GIORNI; ASSISTENZA POST RICONSEGNA DEL LAVORO PER 90 GIORNI (da contratto); PARTECIPAZIONE PREVENTIVA AD ASSEMBLEE CONDOMINIALI PER PRESENTAZIONE DEL SERVIZIO; SERVIZIO PARTECIPAZIONE AD ASSEMBLEE CONDOMINIALI PER RELAZIONE SUL LAVORO SVOLTO; SOTTOSCRIZIONE ELABORATI DA TECNICI ABILITATI. SE NON DISPONI DI ELABORATI GRAFICI: POSSIBILITA DI OTTENERE LE PLANIMETRIE CATASTALI DEGLI IMMOBILI PER LO SVOLGIMENTO DEL LAVORO (a soli 5,00);

53 SERVIZIO GRATUITO DI INVIO E RACCOLTA DELEGHE PER L OTTENIMENTO DELLE PLANIMETRIE CATASTALI; SOPRALLUOGO PER ISPEZIONE DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI (tutta Italia); RILIEVO EX NOVO DELLE UNITA IMMOBILIARI (tutta Italia); PER PROFESSIONISTI E COSTRUTTORI: INTESTAZIONE COPERTINA PERSONALIZZABILE; POSSIBILITA DI RICEVERE I FILE IN FORMATO MICROSOFT WORD PER PERSONALIZZARE I DATI; REVISIONE DI TABELLE MILLESIMALI DA NOI ELABORATE AL SOLO COSTO DELLE UNITA IMMOBILIARI DA MODIFICARE. ECCO I NOSTRI PREZZI. RISPARMI L 80%. DESCRIZIONE PREZZI I.V.A. ESCLUSA Per ogni APPARTAMENTO 25,00 (escluso il sopralluogo) Per ogni GARAGE 10,00 Per ogni CANTINA 10,00 Per ogni SOFFITTA 5,00 Per ogni POSTO AUTO 5,00 SOPRALLUOGO (in tutta Italia) Da 50,00 a 500,00 sul Totale (da preventivare) PARTECIPAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE Da 50,00 a 500,00 sul Totale (da preventivare) PLANIMETRIA CATASTALE (per appartamento) 5,00 RILIEVO COMPLETO APPARTAMENTO 0,50 / metro quadro VIDEO-CONFERENZA per relazione su Skype 100.00 VIDEO-MESSAGIO registrato per relazione 50.00 I prezzi li trovi sempre aggiornati sul sito COME FUNZIONA IL LAVORO VIENE SVOLTO IN 4 SEMPLICI FASI: 1- PREVENTIVO. Dopo averci descritto il condominio ti inviamo il nostro preventivo. Successivamente viene sottoscritto il contratto e il committente procede al pagamento dell importo dovuto. Ricordiamo che il prezzo di 25,00+iva comprende la redazione di Tabelle Millesimali sulla base degli elaborati grafici forniti dal committente, pertanto, se sussiste la necessità di ottenere le Planimetrie Catastali, di effettuare un Sopralluogo o un Rilievo Planimetrico degli immobili deve essere espressamente richiesto. 2- ELABORATI GRAFICI E SOPRALLUOGO. Il committente provvede ad inviarci le Planimetrie Catastali o gli elaborati grafici a sua disposizione altrimenti provvederemo direttamente noi a procurare le Planimetrie Catastali, se richiesto, al costo di soli 5,00 +iva per appartamento. E' incluso il servizio gratuito di invio e raccolta delle deleghe per l'ottenimento delle Planimetrie Catastali per agevolare il lavoro dell'amministratore Condominiale e per velocizzare lo svolgimento del lavoro. Se invece è stato accordato il Sopralluogo o il Rilievo delle unità immobiliari si procederà per effettuarli. 3- SVOLGIMENTO LAVORO. Durante lo sviluppo delle tabelle millesimali il committente potrà essere interpellato per fornire alcune informazioni necessarie al corretto svolgimento del lavoro. Questo è importante per dare un lavoro fatto a regola d'arte. Il lavoro viene riconsegnato in meno di 30 giorni lavorativi.

54 4- RICONSEGNA LAVORO E ASSISTENZA. La riconsegna del lavoro è un momento fondamentale perché per esperienza sappiamo che è proprio da quel momento in poi che le persone si rendono conto di rettifiche da apportare, di inesattezze o di integrazioni da inserire. Proprio per questo motivo ci impegniamo espressamente (è scritto sul contratto) ad affiancarvi i 90 giorni successivi alla consegna delle Tabelle e ad apportare correzioni e modifiche necessarie a dare il lavoro finito con la massima precisione. INFO E PREVENTIVI Via Rocca di Cambio, 3 67100 L Aquila. Tel. 3297257330 info@1000millesimi.net - direzione@1000millesimi.net http://