CATASTO La finalità dell attività catastale è esclusivamente di tipo fiscale, per far pagare cioè delle imposte,nei casi di una compravendita, di una donazione, quindi di un trasferimento di diritti tra diversi soggetti, o nei casi di successioni, o nel caso dell I.C.I. (questa infatti è calcolata in base alla rendita catastale). Il nostro catasto è di tipo geometrico, particellare e non probatorio. Geometrico nel senso che si basa su misure; le unità immobiliare sono particelle per quanto riguarda il catasto terreni; non probatorie nel senso che l intestazione delle unità immobiliari non ha una valenza probatoria della proprietà. La proprietà è garantita da un altro sistema che è quello delle trascrizioni. Se trovate in visura delle intestazioni queste non giustificano la proprietà; la proprietà è giustificata da un titolo che è nella fattispecie un rogito, o una denuncia di successione. L ufficio comunemente chiamato catasto è ora chiamato Agenzia del Territorio. Da qualche anno l attività del catasto è stata decentrata ai comuni e questo decentramento ha portato allo svilupparsi di diversi uffici gestiti direttamente dal catasto i quali hanno la possibilità di sviluppare l attività catastale in più livelli. Il primo livello è quello delle visure, quindi della consultazione per il cittadino, piuttosto che la presentazione degli atti di aggiornamento. Questo è in funzione delle convenzioni che i vari comuni hanno fatto con l agenzia del territorio e non è detto che questo valga per tutti i comuni. Nel comune di Milano si può fare l attività di consultazione nonché l attività di presentazione di aggiornamenti, sia di catasto terreni che di catasto fabbricati. Il territorio nazionale è diviso in tanti uffici che sono in funzione delle province, quindi il catasto ha una suddivisione provinciale. L agenzia del territorio è costituita da due grossi archivi: l archivio del catasto terreni e l archivio del catasto fabbricati. Il ruolo del professionista nell ambito del catasto è quello di aggiornare questi due grossi archivi; quindi aggiornare la banca dati del catasto terreni secondo le procedure della circolare 2/88; e secondo il decreto ministeriale 701/94 per quanto riguarda il catasto fabbricati. Elementi che costituiscono l archivio del catasto terreni La cosa principale è la mappa catastale che è la rappresentazione cartografica o grafica del territorio e può essere in scala 1:1000, 1:1500 o 1:2000 e questo dipende dall agenzia del territorio dove stiamo operando. La mappa è stata redatta originariamente secondo le coordinate Cassini-Soldner, poi sviluppate secondo le coordinate Gauss-Boaga (proiezione su un piano delle coordinate geografiche fatte sulla base dell ellissoide). Può essere a perimetro aperto o a perimetro chiuso.l estratto di mappa è un foglio di carta in cui viene rappresentata la mappa del territorio che può essere in scala 1:1000 o 1:2000. Le parti in grigio più scuro sono i fabbricati; le parti bianche sono i terreni; le linee nere continue sono i limiti di proprietà tra i vari mappali e il numero all interno di queste aree a perimetro chiuso indica il mappale: ogni area ha un numero di mappale. Ogni comune è suddiviso in fogli e ogni foglio è suddiviso in particelle. Sull estratto di mappa troviamo anche delle coordinate.
Quindi l altra cosa fondamentale della mappa sono le particelle o i mappali. Particelle: ogni porzione di terreno che nello stato di fatto in cui si trova è di per sé utile a produrre un reddito proprio è caratterizzata da qualità omogenee e univoca intestazione. La mappa è suddivisa in tante particelle perché evidentemente è di proprietà di soggetti diversi, ha qualità diverse o può essere stata oggetto di un frazionamento da una particella più grossa. Quindi la suddivisione in particelle della mappa ha una sua ragione, che è quella di avere un reddito proprio, qualità proprie che non è detto siano uguali a quelle limitrofe, sia come intestazione, sia come qualità. L altro elemento che costituisce l archivio della banca dati del catasto terreni sono le monografie dei punti fiduciali. Questi sono quegli elementi che servono per poter predisporre l aggiornamento della banca dati del catasto terreni. I punti fiduciali sono monografati cioè hanno delle monografie su cui è indicato il punto fiduciale, come si chiama, le coordinate, la quota sul livello del mare (anche se per ora si tratta di una quota fittizia 9.999mtl), la attendibilità (sotto forma di codici) del punto fiduciale per quanto riguarda la coordinata nord e quella est, riferimenti planimetrici (spigolo fabbricato sud ovest) e altimetrici (quota cordolo), la foto del punto, l estratto di mappa su cui viene rappresentato il PF e un particolare in cui si indica esattamente anche a livello altimetrico qual è la quota da battere di questo spigolo. Altro elemento costitutivo della banca dati del catasto terreni sono i tipi di frazionamento, i tipi mappali, tipi particellari piuttosto che le domande di voltura che sono state presentate per aggiornare la banca dati. Il catasto terreni è un archivio in continuo aggiornamento. Elementi che costituiscono l archivio del catasto fabbricati Gli elementi costitutivi sono la scheda, la planimetria catastale e la rappresentazione grafica generalmente in scala 1:200 (anche in scala 1:500 per fabbricati molto grossi) dove viene rappresentata la distribuzione interna della singola unità immobiliare. Per ciascun locale viene indicata la destinazione d uso, quanto meno viene indicata la destinazione d uso che è utile ai fini del calcolo della rendita catastale. Viene indicata la provincia, il comune, la via, l identificativo (il foglio, il mappale e il subalterno), chi ha presentato l aggiornamento e poi nella planimetria viene indicata quella che è la distribuzione interna dei locali, nonché le coerenze ovvero tutto quello che gli sta intorno. Le coerenze sono fondamentali per i notai per redigere gli atti notarili. Danno la dimensione di quello che è l oggetto di riferimento. Le planimetrie catastali sono consultabili solo per chi è il proprietario. Si può comunque delegare un professionista. La conservatoria dei registri è il luogo dove vengono conservati tutti i rogiti che comportano il trasferimento di diritti reali in merito ad unità immobiliare, quindi nel caso di compravendite, nel caso di divisioni ma anche nel caso di successioni. La successione viene trascritta d ufficio. La successione è un documento fiscale, viene predisposta entro un anno dalla morte del defunto dagli eredi e può essere legittima o testamentaria. Legittima quando ci sono degli eredi stabiliti per legge; testamentaria invece quando esiste un testamento olografo sottoscritto e redatto di pugno dal de cuius in cui stabilisce a chi vanno determinati immobili. Questo è un documento fiscale e viene predisposto all ufficio del registro, si pagano delle imposte e poi l ufficio del registro nel caso della successione passa alla conservatoria dei registri la successione che viene trascritta. Nel caso invece di compravendite o divisioni è il notaio che
redige materialmente il rogito che si occupa della trascrizione, della presentazione della domanda di voltura. La trascrizione all ufficio della conservatoria che adesso si chiama ufficio di pubblicità immobiliare e l aggiornamento dell intestazione catastale, quindi della domanda di voltura. Questi sono gli adempimenti. Si trascrive il rogito nella conservatoria in cui si trova l immobile e non dove viene redatto l atto. Si tratta di circoscrizioni appunti e ogni atto va trascritto nella propria circoscrizione. La conservatoria di Milano si divide in tre categorie. Una per gli atti molto vecchi cioè quelli precedenti al 1973 e si chiama Milano3; quelli successivi si dividono ancora in due: che sono Milano1 per gli immobili di Milano città e Milano 2 quelli della provincia. La trascrizione del rogito è temporale, cioè in funzione di quando viene trascritta e la ricerca viene fatta in funzione del soggetto. La ricerca in conservatoria si fa per nome, cognome e data di nascita. Dal 1995 ad oggi con l avvento della telematica la ricerca anche in conservatoria è possibile farla con altri elementi, per esempio per immobile (conoscendo il foglio e il mappale di un immobile). Altro elemento fondamentale del catasto fabbricati è l elaborato planimetrico. Questo è la suddivisione in subalterni di un complesso immobiliare là dove andate a censire un fabbricato nuovo, oltre alla planimetria catastale della singola unità immobiliare dovete andare a predisporre quello che è l elaborato planimetrico. Quote in senso orario. L elaborato planimetrico non è altro che come nella planimetria catastale un foglio in A3 in scala 1:500 in cui si dice sempre intanto che è un elaborato planimetrico, che è stato compilato da questo tecnico, il foglio e il mappale su cui stiamo lavorando e c è la dimostrazione della suddivisione in subalterni dell intero complesso, vengono indicate le parti comuni a tutti i subalterni e le varie unità immobiliari. Ora viene indicata anche la consistenza della singola unità immobiliare. Altro elemento che contiene l archivio del catasto fabbricati sono tutti i DOCFA, le domande di voltura che andiamo a presentare per aggiornare la banca dati. Il DOCFA è un documento su carta che andiamo a predisporre anche in formato informatico. Il modello che viene predisposto è il modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali accertamento della proprietà immobiliare urbana. Il DOCFA è il documento che materialmente andiamo a presentare. Come dicevamo abbiamo anche la possibilità di predisporre gli aggiornamenti e presentarli in via telematica. La via telematica ci dà la possibilità di predisporre in ufficio il documento, farlo firmare sulla carta al nostro cliente, firmarlo in via digitale con delle apposite chiavi che potete fare tramite la camera di commercio, e quindi inviare il file all agenzia del territorio. Ci si collega su SISTER e si invia la pratica, che può essere appunto un DOCFA o un PREGEO. A questo punto bisogna aspettare la risposta da parte dell agenzia in cui ti comunicano che la pratica è stata validata. Cerchiamo di leggere le mappe L osso di morto collega la parte fuori terra con la parte sopraterra di un edificio. In pratica vuol dire che è sempre lo stesso numero. Significa che la parte di terreno circostante ha lo stesso numero della parte di fabbricato.
Parti tratteggiate indicano gli aggetti. Significa che non tocca terra, una struttura del tipo a tettoia o comunque qualche cosa che non poggia a terra. Parti tratteggiate all interno di parti nere: si tratta di portici. Parti puntinate: sono parti interrate e vengono collegate al fabbricato appunto con queste ossa di morto o doppie ipsilon Mattoncini: indicano aggiornamenti fatti di recente I numerini cerchiati: indicano i punti fiduciali CATASTO TERRENI Il catasto terreni rappresenta l inventario del territorio nazionale: necessita di continui aggiornamenti sulla base delle nuove edificazioni e delle variazioni. È obbligatorio per i proprietari di unità immobiliari censite al catasto terreni denunciare i cambi di coltura con il DOCTE o l articolo 26, le variazioni di consistenza o di destinazione che si fanno nel caso in cui c è tipo un mappale in cui edifichiamo un fabbricato, frazioniamo un mappale per venderne una parte ; e le variazioni rispetto all intestazione dei diritti reali: le volture (le domande di volture). Questi sono gli adempimenti che sono obbligati ad eseguire i proprietari o chi per essi nel caso di compravendita, donazioni, c è un notaio che predispone il rogito e la domanda di voltura dovrà predisporla lui. L accertamento delle unità immobiliari censite al catasto terreni è disposto per particella o mappale. È considerata particella ogni porzione di terreno che nello stato in cui si trova è di per se stessa
utile e atta a produrre un reddito proprio. (Il catasto, lo abbiamo già detto, ha una finalità fiscale). È caratterizzata da una qualità omogenea e univoca intestazione. (Una particella è caratterizzata da essere un seminativo irriguo, una risaia, quindi solo con quella destinazione; e da una sola intestazione: un unica particella non può essere intestata a più persone con percentuale del 100%) Fonti normative D.P.R. 650 del 26/10/72 con cui si stabilisce il perfezionamento e la revisione sul tema catastale e poi, fondamentale per chi lavora e aggiorna la banca dati del catasto terreni la circolare 2/88. Questa è la circolare che viene utilizzata ancora oggi sulla base della quale vengono predisposti gli aggiornamenti di catasto terreni. Poi ci sono una serie di circolari che seguono ma che sono a corollario, ad integrazione di questa. D.P.R. 650 del 26/10/72 L articolo 1 del D.P.R. 650 del 26/10/72 gli atti del catasto terreni si stabilisce che costituiscono il catasto: la mappa particellare, l elenco o lo schedario delle particelle, il registro o lo schedario delle partite, e la matricola o lo schedario dei possessori. Tutti questi elementi rappresentano una realtà che valeva nel 1972, quando ancora la meccanizzazione non c era. Adesso c è una banca dati che il nostro SISTER dove tutti questi elementi sono su base informatica. All epoca era tutto cartaceo e quindi c era l elenco o lo schedario delle particelle ecc. ecc. tutto questo ora noi lo troviamo in SISTER. Nella provincia di Milano di mappa catastale ne esiste una, sia per quanto riguarda il catasto fabbricati sia per quanto riguarda il catasto terreni. In alcune province invece esistono materialmente proprio due mappe, quella del catasto terreni e quella del catasto fabbricati. È intenzione comunque, questa è l indicazione, di unificarle tutte su una mappa sola. Il problema è che quando si hanno due mappe può succedere che lo stesso mappale abbia due numeri diversi. Una cosa che non abbiamo detto prima è che le mappe a Milano sono a perimetro chiuso per cui i vari comuni della provincia di Milano, son tutti suddivisi per foglio e in ogni foglio le particelle sono chiuse mentre in altre province le mappe sono a perimetro aperto per cui alcuni mappali li troviamo in parte su un foglio e in parte su un foglio limitrofo. Questa è una notevole complicazione per chi deve lavorare su quei fogli. Obbligo delle volture catastali. Ogni qual volta vengono posti in essere atti civili, giudiziali, amministrativi, che diano origine al trasferimento di diritti reali deve essere predisposta la domanda di voltura. Questa domanda è un obbligo che ha il notaio nel momento in cui predispone il rogito oppure è un obbligo degli eredi in caso di successione. Le volture devono essere richieste mediante presentazione di apposite domande nel termine di trenta giorni dall avvenuta registrazione degli atti o delle denunce di cui ai precedenti commi quindi nel caso delle successioni.
Presentazione di tipi di frazionamento. Quando il trasferimento di beni immobili comporta il frazionamento di particelle devono essere preventivamente presentate all ufficio tecnico erariale il corrispondente tipo di frazionamento firmato da un architetto, un ingegnere o un geometra iscritto all albo. Il tipo deve essere presentato in doppio originale (oggi con l avvento del telematico si aspetta la risposta dell ufficio i quali mandano il file con il doppio originale). Redazione di tipi di frazionamento. Le linee delle nuove dividenti devono essere definite mediante misure prese sul terreno e riportate sul disegno quindi georeferenziate sulla mappa. Le misure devono essere rigorosamente riferite a punti e a linee stabili esattamente identificabili sul terreno oltre che riconoscibili sulle mappe catastali. Controlli e sopralluogo delle misure. L ufficio tecnico erariale ha facoltà di effettuare in qualsiasi momento il controllo delle misure che voi andate a redigere. I punti di riferimento definite da coordinate analitiche a cura dell amministrazione del catasto verrà introdotto gradualmente su ciascun foglio di mappa un numero sufficiente di punti di riferimento collegati a capisaldi stabili sul terreno le cui coordinate le cui coordinate analitiche permettono l appoggio ad essi per ogni nuovo rilievo topografico (E la monografia dei punti fiduciali che abbiamo visto prima). I punti fiduciali ci servono perché a seguito della predisposizione degli aggiornamenti noi andremo a riferire il nostro rilievo a questi punti che hanno coordinate note, quindi la georeferenziazione del nostro rilievo, delle linee di mappa che noi andremo ad introdurre sarà georeferenziata sulla base dei tre punti fiduciali che è il minimo che stabilisce la circ. 2/88 per redigere un aggiornamento. Circolare 2 del 26/02/88 La direzione generale del catasto servizi tecnici erariali ha fornito le disposizioni per la presentazione e la trattazione degli atti geometrici di aggiornamento della mappa catastale, nel quadro delle possibilità offerte dalla strumentazione topografica. Nella sostanza si è predisposto una standardizzazione di quello che è il procedimento, quindi si è sostituito quello che erano gli aggiornamenti fatti con gli allineamenti e gli squadri a quello che è invece il rilievo topografico. Quindi il rilievo topografico fatto con il teodolite o adesso anche è stata predisposta per l utilizzo del GPS. Quindi la standardizzazione dei criteri e la modernità e dell utilizzo dei vincoli di appoggio; una individuazione, una puntualizzazione dei canoni di buona tecnica di rilievo; un concetto più corretto per la definizione della qualità topografica espressa in funzione del confronto esercitato sul terreno anziché sulla base dei corrispondenti elementi desumibili dalla rappresentazione cartografica, quindi un confronto tra la mappa e quello che è il rilievo. La redazione di un atto di aggiornamento richiede essenzialmente il rispetto di tre requisisti: individuazione dell oggetto e rilievo di aggiornamento, l assunzione delle misure per dare forma e contenuto allo stesso, quindi se dovete andare a fare un frazionamento la sostanza è la nuova linea dividente, se dovete andare ad inserire un fabbricato sarà il contorno del fabbricato
l assunzione delle misure per l inquadramento dell oggetto e il rilievo nella rete dei punti fiduciali, quindi tutte le misure che andrete a predisporre mediante una poligonale aperta, o una poligonale chiusa, o tramite gps dovrete andare a riferire le vostre misure a quelle che sono il rilievo dei punti fiduciali. Quindi la georeferenziazione, con coordinate note, di tutto l oggetto del rilievo Pertanto negli atti di aggiornamento devono essere riportate le norme che seguono per soddisfare esigenze tecniche che rendano validi i documenti sottoposti al controllo e alla loro gestione da parte dell amministrazione. Gli aggiornamenti che noi andiamo a predisporre per quanto riguarda la banca dati del catasto terreni sono: tipi di frazionamento tipi mappali tipi particellari Tipi di frazionamento: abbiamo una particella e la vogliamo dividere in due o più porzioni Tipi mappali: abbiamo una particella e ci vogliamo costruire sopra un fabbricato di nuova costruzione Tipi particellari: le parti vogliono vendere a misura e il tecnico che viene incaricato di predisporre il tipo particellare misura fisicamente quello che è il confine dei lotti e ne dà una quantificazione precisa, con delle misure precise. Tipi di frazionamento: l oggetto primario del rilievo è costituito dalle linee dividenti; a modifica di quanto previsto delle attuali normative l accettazione da parte dell ufficio dell atto di aggiornamento è vincolato dalle seguenti disposizioni. Qualora la superficie della particella originaria risulti minore di 2.000,00mq il rilievo che il tecnico dovrà redigere dovrà prevedere la misurazione di tutti i vertici del lotto Nel caso in cui le particelle che vengono realizzate sono anch esse di superficie inferiore di 2.000,00mq allora anche in questo caso abbiamo l obbligo di redigere il rilievo e misurare tutti i vertici del lotto delle varie particelle Nelle operazione di campagna potranno non essere rilevate a deroga di quanto sopra stabilito soltanto quei vertice delle particelle non identificabili in modo univoco sul terreno, perché non materializzati o non ricostruibili attraverso atti ufficiali in possesso delle parti (qualora ci troviamo in un cantiere dove non c è la recinzione, il contorno del lotto non è identificabile allora a deroga di questa disposizione possiamo non contornare il perimetro del lotto che andiamo a trattare. Il verificarsi della situazione suddetta dovrà essere opportunamente evidenziata nella relazione tecnica che andremo a predisporre nel PREGEO. Dichiareremo in questo caso nella relazione
tecnica che non essendo possibile rilevare l intero lotto quindi le aree che andiamo a trattare hanno una superficie nominale e non una superficie reale. Tipi Mappali: l oggetto primario del rilievo è costituito dai contorni del fabbricato ed eventualmente dalla definizione del lotto di pertinenza. A modifica di quanto previsto nell attuale normativa si dispone che: qualora ci sia un aggiornamento della mappa fatto di recente con un frazionamento, in cui sono stati rilevati i contorni del lotto, potremo redigere il nuovo atto di aggiornamento per l inserimento del fabbricato appoggiando il nostro rilievo ai soli contorni del lotto. Oppure qualora il lotto abbia una superficie inferiore ai 20 mq potremo farlo come modesta entità quindi indicare le coordinate del lotto senza riferirle a quelli che sono i punti fiduciali. Tipi Particellari: nel caso in cui facciamo il trasferimento a misura l oggetto del rilievo è il lotto quindi la superficie del lotto. Quindi andremo a dichiarare la superficie reale del lotto