Ing. Maria Laura Martino Via Caravaggio, 119 80126 NAPOLI Tel. 081/7143734 347/1288763 e-mail: marialauramartino@virgilio.it TRIBUNALE DI NAPOLI 5 SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI N R.G.E. : 1201/05 GIUDICE : DOTT. SENSALE CAUSA : BNL / XXXXXXXXXXXXXX. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Febbraio, 2006 il CTU ing. M.L. Martino
1) PREMESSA La sottoscritta ing. Maria Laura Martino, iscritta all Ordine degli ingegneri della Provincia di Napoli dall anno 1988 col numero 10238, nonché all Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Napoli dall anno 1995 col numero 8107, veniva nominata, in data 21 febbraio 2006, consulente tecnico di ufficio dal G.E. dott. Sensale, nella procedura di esecuzione immobiliare promossa dalla BNL contro Xxxxxxxxxxxxxx. Per il conferimento dell incarico ed il giuramento, la stessa veniva invitata all udienza del 28 settembre 2006. Il Giudice dell esecuzione visto l art. 173 bis cpc, affidava all esperto il seguente incarico 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567 2 comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR 6.6.2001, n 380, dando prova, in caso di 2
mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 3) acquisisca copia del titolo di acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti); 4) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-ediliza, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica 3
se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR 6.6.2001, n 380 e 40, comma 6 L. 28.2.1985, n 47 (e successive modifiche); 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del G.E) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE; 9) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L. 3.6.1940, n 1078; 10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento: verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L. 21.3.1978, n 59, convertito in L. 18.5.1978, n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva 4
indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). 5
Dispone, inoltre, che l esperto: a) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 cpc assegnando alle parti un termine non superiore a 15 giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; c) intervenga all udienza fissata ex art. 569 cpc per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d) depositi, almeno 10 giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 cpc per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con microsoft word; e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia del permesso di costruire, della concessione o licenza 6
edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; g) segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al G.E.) ogni ostacolo all accesso; h) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. In sede di udienza già citata la scrivente dichiarava che provvedeva a fissare il primo accesso per il giorno 17 ottobre 2006 alle ore 10,00 sui luoghi di causa. Il G.E. dott. Sensale fissava la nuova udienza per il giorno 15 marzo 2007. Tutto ciò premesso, sulla base dei sopralluoghi effettuati e sulla base della documentazione acquisita ed allegata agli atti di ufficio, si elabora la presente relazione di consulenza tecnico-estimativa che sarà articolata come segue: 2) Cenni all atto di pignoramento. 3) Operazioni peritali. 4) Risposte ai quesiti. 5) Conclusioni. 7
2) CENNI ALL ATTO DI PIGNORAMENTO. La Banca Nazionale del Lavoro Spa, rappresentata e difesa dall avv. Domenico Montesano, stipulava in data 5 aprile 2002 un contratto di mutuo per l importo di 77.468,00 con i signori Primicerio Angelo e Passaro Maria. In data 16 ottobre 2002 questi ultimi vendevano l immobile oggetto di ipoteca al signor Xxxxxxxxxxxxxx. Successivamente il sig. Yyyyyyyy, subentrato nel contratto di mutuo, non ha effettuato il pagamento delle rate scadute dal 31 dicembre 2002 al 31 dicenbre 2004 per il complessivo importo di 20.904,60. La BNL con atto del 12 luglio 2005 intimò il precetto di pagamento di complessivi 94.357,57 ed ha pignorato, in danno del sig. Xxxxxxxxxxxxxx, l immobile sito in Qualiano (NA) alla via S. Maria a Cubito costituito da locale negozio contraddistinto dai civici 36 38. 8
3) OPERAZIONI PERITALI VERBALE DI PRIMO ACCESSO Previa comunicazione con raccomandata del 30 settembre 2006 n 12458869519/1 al debitore esecutato sig. Xxxxxxxxxxxxxx, il giorno 17 ottobre 2006 alle ore 10,00, così come fissato direttamente in sede di udienza per il conferimento dell incarico, la sottoscritta, si recava sui luoghi di causa siti in Qualiano (NA) via S. Maria a Cubito e qui incontrava i signori Xxxxxxxxxxxxxx e Yyyyyyyyxxx, quali comproprietari dell immobile, così come dichiaratisi. Il CTU, unitamente alle parti presenti, effettuava un sopralluogo planimetrico e fotografico del bene immobile oggetto della presente procedura. Prendeva, inoltre, visione del fatto che l immobile di cui trattasi era, all atto del sopralluogo, adibito ad attività commerciale di ristorazione ed era occupato da terzi ma, così come dichiarato dalle stesse parti presenti, senza alcun titolo. Inoltre, le parti facevano presente al CTU, che allo stato, non esiste alcun amministratore condominiale. In quella stessa data, completata l acquisizione di tutta la documentazione necessaria all espletamento del mandato conferitole, riteneva concluse le operazioni peritali. 9
4) RISPOSTE AI QUESITI 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567 2 comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; Con riferimento alla procedura di cui all oggetto, nel fascicolo di ufficio è presente la certificazione ipotecaria e catastale, per il periodo dal 29.10.70 al 5.1.06 redatta dal notaio Roberto Chiari con sede in Napoli alla Piazza Leonardo 25, relativa alla procedura esecutiva a nome di Xxxxxxxxxxxxxx, nato a Quarto il 2 gennaio 1953, e di Yyyyyyyyxxx nata a Qualiano il 14 maggio 1957. L immobile, oggetto del pignoramento, è costituito da un negozio sito in Qualiano alla via S. Maria a Cubito nn 36 e 38. Esso è riportato al NCEU del Comune di Qualiano al foglio 11, part. 1227, sub 9. 2) predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR 6.6.2001, n 380, dando prova, in caso di 10
mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; Dall esame della certificazione ipotecaria e catastale redatta dal notaio Chiari, allegata agli atti di ufficio, per il periodo che va dal 29.10.70 al 5.1.06 e relativamente al bene in oggetto, risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: iscrizioni contro - ipoteca 17396/2115 del 24.5.94 per la somma di lit. 32.500.000, a favore del Banco di Napoli, contro la società Edil Belvedere di Simeoli Carlo & C. Sas, accesa a garanzia della restituzione di un mutuo di lit. 13.000.000.000 concesso con atto per notar Salvatore Sica di Marano di Napoli del 24.5.94, gravante su terreno di mq 2.244 in Qualiano alla via S. Maria a Cubito con entrostante fabbricato A (o 1), e mq 18.184 con entrostante tre fabbricati denominati B (o 2), C (o 3) e D (o 4), nel NCT foglio 11, part. 412 di ha 1.81.84, part. 503 di are 4.74 e part. 935 di are 17.50. - ipoteca volontaria nn 13912/2287 dell 8.4.02 di 154.936,00 a favore della BNL contro la società EDIL BELVEDERE SAS di Turco Agostino, accesa a garanzia di un mutuo di 77.468,00 in favore dei coniugi Primicerio Angelo e Passaro Maria gravante sull immobile in oggetto. Trascrizioni contro - trascrizione nn 59397/32758 del 31.10.05 dell atto di pignoramento a favore della BNL notificato dall U.G. in data 26.9.05. 3) acquisisca copia del titolo di acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti); 11
Il CTU allega al presente elaborato copia del titolo di acquisto in favore del debitore esecutato e precisa che detto atto di compravendita, stipulato in data 16 ottobre 2006 per notaio Annamaria Fiore, reg. n 6299 raccolta n 2982, è stato registrato in Pozzuoli (NA) presso l Ufficio Atti pubblici in data 5 novembre 2002 al n 1072/1v. 4) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Dal sopralluogo effettuato dalla scrivente in data 17 ottobre 2006 alla presenza dei signori Xxxxxxxxxxxxxx e Yyyyyyyyxxx, quali comproprietari dell immobile di cui è causa, è emerso che il bene pignorato è sito in Qualiano (NA) alla via S. Maria a Cubito nn 36 e 38, piano terra, scala A, del fabbricato 1, facente parte del complesso edilizio denominato Parco Simeoli. La sua consistenza è di circa mq 97. Esso confina con via S. Maria a Cubito, con locale negozio contraddistinto dal civico n 40 e con rampa di accesso ai garage del fabbricato 1. Dalla visura catastale, effettuata dal CTU in data 5 ottobre 2006 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli, che si 12
allega in copia alla presente relazione, si evince che l immobile pignorato è identificato al NCEU al foglio 11, part. 1227, sub 9, cat. C/1, classe 1, consistenza mq 95, rendita catastale 1560,22. I dati catastali ed i confini, rilevati dalla sottoscritta, sono conformi a quelli indicati nell atto di pignoramento. 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Il CTU non ha provveduto ad eseguire variazioni per l aggiornamento del catasto, in quanto presso la Direzione Generale del Catasto Edilizio Urbano, esiste idonea planimetria del bene oggetto della seguente procedura. E allegata alla presente relazione copia della planimetria di cui sopra, acquisita dalla sottoscritta in data 5 ottobre 2006 previa richiesta protocollata al n 190538. 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Lo strumento urbanistico attualmente adottato dal Comune di Qualiano è il Programma di fabbricazione ai sensi dell art. 24 delle legge urbanistica n 1150 del 17 agosto 1942. Esso risulta dagli allegati grafici nei quali sono segnate in colore le varie zone con l indicazione dei tipi di edifici propri di ciascuna zona. Nella fattispecie il bene pignorato ricade nella zona semintensiva, indicata, nel grafico richiamato, con il numero due. 13
Tale zona è destinata alla fabbricazione di costruzioni civili (case di abitazioni e servizi inerente: quali alberghi, negozi, locali di pubblico ritrovo, ecc). 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-ediliza, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR 6.6.2001, n 380 e 40, comma 6 L. 28.2.1985, n 47 (e successive modifiche); L immobile oggetto della presente procedura è stato edificato in virtù della concessione edilizia n 196 rilasciata dal Comune di Qualiano in data 10 giugno 1991. Detta concessione, che si allega in copia alla presente relazione, è stata acquisita dalla scrivente, previa istanza all Ufficio Tecnico del Comune di Qualiano del 17 ottobre 2006 prot. n 11733. Da un confronto tra i grafici allegati alla su indicata concessione e quanto emerso dal sopralluogo effettuato dal CTU all immobile di cui all oggetto, è emerso che la costruzione non è conforme alla concessione edilizia presentando, essa, ad oggi, due vani ingresso fronte strada, anziché uno e due vani luce invece di uno. Da informazioni assunte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Qualiano non è stato ancora sanato ma potrebbe esserlo previa richiesta e successivo rilascio da parte dello stesso ufficio di permesso a costruire in sanatoria ai sensi dell art. 13 legge 47/85. Non esiste dichiarazione di agibilità. 14
8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del G.E) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE; Data la conformazione geometrica dell immobile di cui trattasi che, come si evince dalla allegata planimetria catastale in scala 1:100, si sviluppa in senso longitudinale, non è ipotizzabile una divisione in lotti dello stesso. 9) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L. 3.6.1940, n 1078; L immobile di cui trattasi, così come risulta dalla certificazione ipotecaria e catastale redatta dal notaio Chiari, allegata agli atti di ufficio, è stato pignorato nella sua interezza. Pertanto, non è possibile procedere, anche in virtù di quanto riferito al punto precedente, alla formazione di singoli lotti. 10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento: 15
verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L. 21.3.1978, n 59, convertito in L. 18.5.1978, n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Il CTU, come riportato nel verbale di sopralluogo del giorno 17 ottobre 2006 ed allegato alla presente, ha avuto modo di verificare che l immobile pignorato, attualmente adibito ad attività di ristorazione, con insegna commerciale La Pizzicata, è occupato da terzi. Le parti presenti hanno dichiarato che non sussiste alcun contratto di locazione. 11) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; L immobile risulta occupato da terzi. 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Il bene di cui trattasi non è soggetto ad alcun vincolo storico o artistico. Le parti presenti, al momento del sopralluogo del 17 ottobre 2006, hanno dichiarato che non esiste alcun amministratore 16
condominiale. Pertanto, la scrivente non è stata in grado di appurare l esistenza di vincoli od oneri di natura condominiale. Non esistono, inoltre, diritti demaniali o usi civici. 13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Si procederà di seguito alla determinazione del valore dell immobile indicando i criteri di stima adottati. Si fa presente, come già detto in precedenza, che non esiste alcun contratto di locazione, pur essendo, ad oggi, il bene occupato da terzi. Come risulta dal sopralluogo effettuato dalla scrivente, nonché dalla allegata documentazione fotografica, lo stato di conservazione dell immobile è da ritenersi buono. Per affrontare la stima immobiliare di un locale commerciale, occorre tener conto sia della domanda ed all offerta di negozi, sia di 17
altri parametri legati alle posizioni, estrinseche ed intrinseche, dell immobile che si va a valutare. Le caratteristiche di posizione estrinseche rappresentano le condizioni esterne all edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri principali sono: - prossimità ad un centro con flussi di interesse commerciale; - salubrità della zona, presenza di aree verdi; - efficienza dei servizi e della viabilità; - ceto sociale della popolazione; - panoramicità; - densità edilizia; - categorie delle unità abitative ecc. Le caratteristiche di posizione intrinseche rappresentano le specifiche condizioni dell unità abitativa, in particolare possiamo distinguere: - destinazione d uso (residenza, negozio, ufficio ecc.); - composizione e disposizione degli ambienti interni; - vetustà dell immobile; - grado di rifinitura; - orientamento, luminosità, ecc. Ai fini della determinazione del valore di stima dell immobile, oggetto della presente relazione, si procede adoperando due differenti metodologie valutative le quali, consentono di pervenire a risultati la cui media aritmetica identifica il valore che maggiormente si approssima a quello di mercato. I due metodi utilizzati sono quello analitico detto anche indiretto e quello sintetico detto anche comparativo. Metodo analitico o indiretto 18
La stima indiretta del valore di mercato si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso spettante al proprietario. Alla determinazione del reddito netto annuo si perviene attraverso l analisi del canone di affitto prendendo in esame il bilancio di parte padronale che presenta come poste attive i ricavi annui derivanti dalla locazione e come poste negative gli oneri e spese a carico della proprietà stessa. E importante evidenziare che il canone di locazione deve essere quello libero di mercato e non quello legale. Metodo sintetico o comparativo Il procedimento in esame si basa su una semplice considerazione : se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi è ipotizzabile che anche il bene preso in considerazione, avente caratteristiche intrinseche ed estrinseche più o meno simili, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo. Il valore che si deve determinare è infatti un prezzo futuro. La stima altro non è che una previsione di formazione di prezzo. I valori sono quindi prezzi attesi, mentre quelli che si sono formati per i contratti già eseguiti sono prezzi storici. Per quanto concerne il mercato immobiliare occorre tener ben presente che ogni cespite gode di un suo monopolio di posizione che lo rende unico nel suo genere nel senso che non esiste altro bene avente identiche caratteristiche. Si possono però reperire dei prezzi fatti sul mercato per immobili assimilabili per ubicazione parificabili per caratteristiche, consistenza, ecc. 19
Ovviamente non si può presumere che un solo prezzo possa rappresentare validamente l andamento del mercato; occorre la presenza di una pluralità di prezzi tali da poter formare una scala di valori. Per la determinazione del prezzo di mercato può essere utile l utilizzo delle mercuriali, ossia dei valori modali pubblicati da Enti di Ricerca o più semplicemente dalle Società Immobiliari di grandi dimensioni. Va però precisato che le medie riportate sulle mercuriali valgono solo se si considera l edificio nel suo complesso. Scendendo nel dettaglio delle singole unità immobiliari, queste differiscono di valore a secondo di parametri quali il livello di piano, l esposizione, la veduta, la distribuzione interna degli spazi, la presenza di eventuali pertinenze quali scantinati, box ecc. Di seguito saranno confrontati e successivamente mediati i risultati dei due metodi di cui sopra per il bene immobile oggetto della procedura. PROCEDIMENTI DI STIMA Locale commerciale Metodo Indiretto La scrivente si è avvalsa sia dei dati pubblicati dall Agenzia del Territorio, aggiornati al primo semestre 2006, relativi alla Microzona Centro n 1 del Comune di Qualiano, che di quelli rivenienti da alcune agenzie immobiliari operanti nella zona ove ricade l appartamento. Nel caso specifico i valori di locazione forniti dall Agenzia del Territorio sono compresi tra ( 9,00/mq e 11,60/mq), mentre quelli delle agenzie immobiliari registrano un incremento in misura pari a circa il 25%. 20
Pertanto, sulla base delle indagini condotte e su quanto emerso dal sopralluogo effettuato all immobile oggetto della presente procedura, che si ricorda essere in buono stato, il CTU ritiene congruo un canone mensile di 1.000,00. Reddito annuo lordo presunto 1.000,00 x 12 = 12.000,00 Spese di parte padronale : - quote amm.ne, manutenzione e ass.ne 2% 240,00 - imposte e tasse 3% 360,00 - sfitti ed inesigibilità 2% 240,00 - spese riscossione e giudizi eventuali 1% 120,00 Reddito annuo netto 11.040,00 Capitalizzando il reddito annuo netto al tasso del 4% si ha : 11.040,00 x 100 = 276.000,00 4 Metodo sintetico Per immobili di tale genere la scrivente si è avvalsa dell indagine del prezzo di mercato scaturente dal valore medio fornito dalle agenzie immobiliari della zona in cui ricade l immobile e dal bollettino emesso dall Agenzia del Territorio, aggiornato al primo semestre 2006. Fonti: - Agenzia del Territorio: per assimilazione zona centrale microzona n 1 Comune di Qualiano, negozi. Valore al mq compreso tra (1.810,00 e 2.320,00). - Agenzie immobiliari della zona 2.800,00. Sulla base delle indagini svolte la scrivente ritiene congruo attribuire all immobile un valore di 2.400,00 al mq. Pertanto si ha: 2.400,00 x mq 97,00 = 232.800,00 21
Effettuando la media aritmetica dei valori riscontrati con i metodi di cui sopra si ottiene il seguente valore presunto di mercato: 276.000,00 + 232.800,00 = 254.400,00 2 Per quanto precede, il CTU ritiene congruo l importo di 254.400,00. 22
5) CONCLUSIONI. Al fine di una comprensione più agevole ed immediata del presente elaborato peritale si riporta, per il bene pignorato, scheda riassuntiva contenente i dati sulla consistenza, ubicazione, confini, dati catastali, provenienza, proprietà, vincoli e valore del cespite. Consistenza : 97 mq. Ubicazione : Qualiano (NA) Via S.M. a Cubito 36/38 fabbricato 1 Parco Simeoli. Confini : Via S.M. a Cubito, locale negozio civico 40, rampa di accesso ai garage del fabbricato 1. Dati catastali : foglio 11, part. 1227, sub 9. Provenienza : atto di compravendita per notar Annamaria Fiore del 16.10.2002 rep. 6299. Proprietà : Xxxxxxxxxxxxxx. Vincoli : ipoteca 17396/2115 del 24.5.94 per la somma di lit. 32.500.00.000 a favore del Banco di Napoli contro la Edilbelvedere di Simeoli Carlo & C. Sas; ipoteca volontaria 13912/2287 dell 8.4.02 di 154.936,00. Trascrizioni 59397/32758 del 31.10.05 atto di pignoramento in favore della BNL. Valore cespite : 254.400,00. La scrivente ritiene assolto il mandato conferitole e provvede a consegnare la presente relazione presso la Cancelleria della V Sezione Civile del Tribunale di Napoli. In fede. Il CTU ing. M.L. Martino 23