Finanza mercato &I M M O B I L I A R E Fondi destinati al pubblico indistinto BNL Portfolio Immobiliare Estense - Grande distribuzione Immobiliare Dinamico BNP Paribas REIM SGR p.a. Situazione a Giugno 2012
Avvertenza Il presente documento, che non costituisce una offerta o un invito ad acquistare o sottoscrivere quote dei fondi esaminati, è stato redatto da BNP Paribas REIM SGR p.a. allo scopo di fornire un informativa aggiornata circa la situazione al 30.06.2012 di alcuni dei fondi dalla stessa gestiti. Ogni decisione relativa all investimento in quote dei fondi gestiti da BNP Paribas REIM SGR p.a. dovrà essere assunta esclusivamente sulla base delle analisi e delle informazioni contenute nel prospetto informativo o nella nota integrativa di quotazione e non sulla base del presente documento. Sono disponibili sul sito internet www.reim.bnpparibas.it anche i rendiconti annuali e le relazioni semestrali di ciascun fondo. Si ricorda che l apprezzamento o il deprezzamento di valore del patrimonio di ciascun Fondo è essenzialmente legato all andamento e alla volatilità del mercato immobiliare, nonché alla qualità tecnica ed alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo gestisce i diritti di godimento. Si possono, in particolare, registrare andamenti altalenanti del valore e della redditività in relazione, principalmente, a: - fattori connessi con l evoluzione del ciclo del settore immobiliare, influenzati dall andamento della congiuntura economica nazionale ed internazionale; - fattori specifici del settore, come ad esempio variazioni di fiscalità immobiliare; - fattori legati a situazioni locali, come ad esempio modifiche delle politiche di assetto del territorio; - fattori strettamente connessi alla redditività dell immobile, determinati ad esempio da sofferenze nelle locazioni (sfitti, morosità). In questo contesto, l attività della SGR è finalizzata a ridurre al minimo gli effetti negativi di tali fattori, economici e di mercato, massimizzando invece le opportunità che possono essere colte sia nella fase di costituzione del portafoglio immobiliare (adottando, ad esempio, opportuni criteri di diversificazione tipologica e geografica degli investimenti), sia durante la gestione del Fondo (per gli effetti positivi della prevista politica di acquisizioni e cessioni immobiliari). Si segnala che una serie di termini di carattere finanziario e tecnico, necessari per la comprensione dei testi che seguono, è riportata nel glossario, a pagina 27. Indice L editoriale: il punto sui mercati... 3 BNL Portfolio Immobiliare Attività immobiliare e caratteristiche... 6 Gli immobili... 8 Estense - Grande Distribuzione Attività immobiliare e caratteristiche... 12 Gli immobili... 14 Fondo Immobiliare Dinamico Attività immobiliare e caratteristiche... 18 Gli immobili... 20 Glossario... 27 Come contattarci... 32 1
Gentile Sottoscrittore, Le trasmetto il nuovo numero della Rivista Finanza & Mercato Immobiliare, che illustra i risultati al 30 giugno 2012 dei fondi gestiti dalla Società e destinati ai risparmiatori privati, completati da un ampia raccolta di immagini degli immobili di proprietà dei fondi stessi. L articolo di approfondimento che troverà nelle pagine iniziali è dedicato all andamento del mercato immobiliare, in uno scenario macroeconomico e finanziario fortemente rallentato dall acuirsi della crisi dell eurozona dalla seconda metà del 2011 e di tutto il 2012. Mi auguro che la lettura di Finanza & Mercato Immobiliare Le fornirà informazioni e indicazioni interessanti. Qualora desiderasse avere ulteriori e più dettagliate informazioni, Le ricordo che potrà consultare il nostro sito internet www.reim.bnpparibas.it o chiamare il nostro numero verde 800929131. Ai colleghi che Le risponderanno potrà anche segnalare, se lo ritiene, argomenti e temi da sviluppare nei prossimi numeri della Rivista. Ivano Ilardo Amministratore Delegato BNP Paribas REIM SGR p.a. 2
L andamento del mercato immobiliare e le prospettive per il settore degli uffici a Milano Nel corso del 2011, la crescita dell Eurozona si è attestata all 1,5% perdendo progressivamente vigore nei trimestri successivi, tanto da arrivare a toccare la zero tra gennaio e marzo 2012, prima di portarsi in territorio negativo (-0,2%) nel secondo trimestre dell anno, mentre le prospettive per il resto dell anno non sembrano destinate a portare sollievo all economia del Vecchio continente. I dati parlano infatti di una leggera recessione con un calo del Pil stimato nello -0,4% per l intero 2012. Guardando nel dettaglio la composizione di questo dato, si osserva un andamento a due velocità per i Paesi della zona euro. Nel primo trimestre del 2012, infatti, il prodotto interno lordo è aumentato in Germania, Austria e Belgio, ha ristagnato in Francia, mentre è sceso in Spagna e nei Paesi Bassi. E l Italia? Alla fine dell anno scorso, l economia italiana è entrata in una nuova recessione, la seconda nel giro di pochi anni. La Penisola si trova dunque oggi a dover fronteggiare una situazione di grave difficoltà, impegnata in una fase di risanamento alla quale si accompagna una contrazione del credito. Guardando indietro alla storia economica del Paese, è difficile trovare periodi in cui una recessione sia seguita alla precedente nel volgere appena di due o tre anni. Accadde ai tempi della Grande Depressione e negli anni immediatamente successivi alla fine della Grande Guerra. Ma nessun caso di recessioni contigue si era mai registrato in Italia dal Secondo Dopoguerra. Tornare a crescere è la priorità, anche per dare sostenibilità nel tempo ai progressi nel risanamento. Se la stabilità dei conti pubblici può essere perseguita facendo ciascuno i propri compiti a casa, il rilancio della crescita non può che risultare dalla realizzazione di uno sforzo comune e dallo sviluppo di un gioco cooperativo tra i membri dell Eurozona. Solo con la crescita la stabilità diventa sostenibilità. In questo contesto economico, il mercato degli investimenti immobiliari nell Europa dell Ovest ha cominciato a rallentare con l acuirsi della crisi dalla seconda metà del 2011. La ripresa ha perso forza e il rallentamento ha proseguito nel 2012. Nel corso dei primi nove mesi dell anno, il volume degli investimenti si è fermato a 69,8 miliardi di euro, in calo del 9% rispetto allo stesso periodo dell anno scorso. I buoni risultati di Parigi, Londra, Berlino e Monaco non hanno compensato le riduzioni registrate nei rispettivi Paesi. 3
L avversione al rischio rimane la principale motivazione per gli investitori che rimangono focalizzati sui prodotti prime (immobili di elevata qualità ben posizionati e affittati a conduttori di elevato standing e con canoni di locazione a lunga scadenza). Gli investitori analizzano l esposizione di ogni mercato al rischio creatosi dalla crisi dell Eurozona e, di conseguenza, rimangono principalmente interessati ai mercati più liquidi. Pertanto, se la domanda da parte degli investitori nei mercati principali rimane forte, si assiste a una mancanza di offerta di qualità che ha generato un rallentamento dell attività nel corso del 2012. A causa del rallentamento economico e ipotizzando un buon quarto trimestre, le prospettive per il 2012 non sono particolarmente negative. I due mercati principali, il Regno Unito e la Germania, dovrebbero registrare riduzioni di circa il 5% rispetto al 2011 mentre in Francia, il volume degli investimenti sembra destinato a calare del 25%. Le diminuzioni più marcate (superiori al 50%) sono attese in Spagna e Italia. Per il 2013, ci si attende una stabilizzazione dei mercati immobiliari europei. Più specificamente, per quanto riguarda il mercato italiano, nei primi tre trimestri del 2012 il volume degli investimenti in immobili non residenziali ha raggiunto soltanto il livello del primo trimestre dell anno precedente pari a 1,2 miliardi di euro circa. Nel terzo trimestre del 2012, appena 307 milioni di euro sono stati investiti, il peggior livello mai registrato nel Paese. Vista la situazione di mercato e le trattative in corso, si stima che a fine anno potrebbero registrarsi 2 miliardi di euro di investimenti, la metà del volume degli ultimi tre anni. Il deteriorarsi della situazione economica e finanziaria in Italia e in Europa ha avuto un impatto negativo sul mercato degli investimenti. Infatti, il perdurare dei rendimenti dei titoli di Stato italiani su livelli molto elevati non permette agli istituti di credito di rendere meno oneroso il ricorso al credito. Pertanto, non è stata registrata nessuna transazione di importo superiore ai 130 milioni di euro, trattandosi di operazioni che di solito necessitano il ricorso alla leva. 4
Figura 1 Impatto sul volume di sfitto dell assorbimento netto e dei nuovi progetti a Milano Analizzando le prospettive del mercato degli uffici a Milano, tenendo conto dei progetti avviati, dell andamento dell occupazione e, quindi, dell assorbimento degli spazi a uso ufficio, è possibile provare a determinare quale sarà l evoluzione dello sfitto. Per la fine del 2013 si dovrebbe raggiungere il punto più alto con 1,7 milioni di mq di sfitto. Soltanto con la ripresa economica e la crescita dell occupazione che non dovrebbe aver luogo prima di fine 2013 o inizio 2014 si potrà registrare una diminuzione dello sfitto. 5
BNL Portfolio Immobiliare Caratteristiche principali Valore della quota al 30.06.2012 1.853,562 euro (v. nota pg. 7) Valore iniziale della quota 2.500,00 euro Totale proventi distribuiti al 30.06.2012 689,00 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Totale rimborsi distribuiti al 30.06.2012 324,76 euro per quota (importo netto) Performance media annua al 30.06.2012 1,36% (Tasso Interno di Rendimento) Patrimonio netto al 30.06.2012 226,13 milioni di euro Attività gestite al 30.06.2012 230,92 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2013 Inizio attività 19 maggio 2000 Numero quote collocate 122.000 Politica di investimento Immobili con varia destinazione, prevalentemente non residenziale Quotazione in Borsa Dal 2 gennaio 2002 Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT0001423257 Attività immobiliare Nel corso dell esercizio è proseguita l attività finalizzata alla ricerca della ottimizzazione dei risultati di gestione del portafoglio del Fondo, sotto il profilo della situazione locativa, degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili, nonché della verifica di opportunità per la dismissione di cespiti. In data 30 maggio 2012 è stata perfezionata la cessione dell immobile di Parigi Rue Vivienne. L operazione è stata conclusa a un prezzo di 28,8 milioni di euro, sostanzialmente allineato al valore di mercato dell immobile alla data del 31 dicembre 2011, pari a euro 28,7 milioni. Con i proventi ricavati dalla cessione di Rue Vivienne il Fondo ha proceduto nel mese di giugno al rimborso anticipato e integrale dell ultimo finanziamento ancora attivo sul Fondo per un ammontare complessivo pari a Euro 17,3 milioni. Inoltre in relazione alla liquidità costituitasi con la vendita dell immobile è stato approvato il pagamento di un rimborso parziale pro-quota corrispondente ad Euro 25 in data 3 settembre 2012. 6
Andamento del valore della quota (NAV) Il rimborso delle quote è previsto con le modalità indicate nel regolamento del fondo. Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 30.06.2012. Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 7
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Rozzano (MI) - Centro Direz. 22.334 Uffici Garmin Italia 23.184.238 15.580.000 Milanofiori Pal. L e G Roma - Via Mario Bianchini, 60 6.799 Uffici Conduttori vari 15.782.016 12.150.000 Milano - Via Bernina, 12 11.879 Uffici non locato 27.853.913 25.770.000 Agrate Brianza (MI) 17.246 Uffici Conduttori vari 21.075.466 18.090.000 Centro Direz. Colleoni Pal. Liocorno * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Rozzano (MI) - Centro Dir. Milanofiori Palazzi L e G Roma - Via Mario Bianchini, 60 Milano - Via Bernina, 12 Agrate Brianza (MI) - Pal. Liocorno Centro Dir. Colleoni 8
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Bologna - Via Larga 7.413 Centro Conduttori vari 28.195.392 35.934.182 Commerciale Bologna Via Enrico Mattei, 102 18.602 Uffici non locato 23.090.851 12.780.000 Villanova di Albenga (SV) 20.238 Deposito Nordiconad Scarl 11.994.903 12.440.000 Via Martiri della Libertà, 54 logistico Gallarate (VA) Via Lario, 37 4.693 Centro Conduttori vari 15.223.737 12.780.000 Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Bologna - Via Larga Bologna - Via Enrico Mattei, 102 Villanova di Albenga (SV) - Via Martiri della Libertà, 54 Gallarate (VA) - Via Lario, 37 9
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Genova - Via Fieschi, 17 20.965 Uffici Conduttori vari 19.766.061 16.730.000 Agrate Brianza (MI) 4.815 Uffici Conduttori vari 7.414.730 6.360.000 Centro Direz. Colleoni Pal. Pegaso Bruxelles - Rue Charles Lemaire 1 13.996 Uffici Bull - Sodexho - Vari 34.333.000 20.010.000 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Genova - Via Fieschi, 17 Agrate Brianza (MI) - Centro Direz. Colleoni Pal. Pegaso Bruxelles - Rue Charles Lemaire 1 10
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili 1 Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Velizy (Parigi) 10.250 Uffici non locato 30.400.000 6.100.000 Avenue de l Europe 47-53 bis Pagny (Francia) - Zone de Technoport 24.022 Deposito logistico non locato 14.850.000 6.866.000 La Louvière (Belgio) 6.028 Deposito logistico Pharma Belgium SA 5.100.000 4.880.000 Località Julie Brichant * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Velizy (Parigi) Avenue de l Europe 47-53 bis Pagny (Francia) Zone de Technoport La Louvière (Belgio) Località Julie Brichant 11
Estense Grande Distribuzione Caratteristiche principali Valore della quota al 30.06.2012 2.793,478 euro (v. nota pg. 13) Valore iniziale della quota 2.500,00 euro Totale proventi distribuiti al 30.06.2012 874,00 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Performance media annua al 30.06.2012 4,84% (Tasso Interno di Rendimento) Patrimonio netto al 30.06.2012 231,29 milioni di euro Attività gestite al 30.06.2012 398,07 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2013 Inizio attività 10 giugno 2003 Numero quote collocate 82.800 Politica di investimento Immobili con destinazione prevalentemente commerciale Quotazione in Borsa Dal 3 agosto 2004 Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT0003411045 Attività immobiliare Nel corso del primo semestre del 2012 è proseguita l attività di gestione ordinaria del portafoglio immobiliare. All interno del portafoglio immobiliare vi sono cinque immobili ubicati nei comuni interessati con maggior severità dagli eventi sismici iniziati il 20 maggio in Emilia. Questi cinque immobili sono oggi pienamente agibili ed i relativi punti vendita operanti. 12
Andamento del valore della quota (NAV) Il rimborso delle quote è previsto con le modalità indicate nel regolamento del fondo. Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica Sud e isole 39% Nord Ovest 5% Nord Est 55% NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 30.06.2012. Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 13
Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Modena - C.C.Grandemilia 27.109 Ipermercato Coop Estense 32.191.218 37.313.395 Ferrara - C.C.Il Castello 34.172 Ipermercato Coop Estense 29.768.228 34.508.478 Ferrara - C.C.Le Mura 13.034 Ipermercato Coop Estense 17.479.441 20.191.880 Ferrara - C.C.Le Mura 15.087 Galleria Conduttori vari 30.049.126 36.120.000 Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Modena - C.C. Grandemilia Ferrara - C.C. Il Castello Ferrara - C.C. Le Mura Ferrara - C.C. Le Mura 14
Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Mirandola - C.C.Mirandola 12.380 Ipermercato Coop Estense 19.408.653 22.350.587 Vignola - C.C. I Ciliegi 4.089 Supermercato Coop Estense 6.579.350 7.619.161 Bondeno - C.C. I Salici 3.176 Supermercato Coop Estense 2.916.778 3.373.868 Sassuolo (MO) - Coop 5.931 Supermercato Coop Estense 5.846.101 6.769.251 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Mirandola (MO) - C.C. Mirandola Vignola (MO) - C.C. I Ciliegi Bondeno (FE) - C.C. I Salici Sassuolo (MO) - Coop 15
Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione *** Senza aree esterne. Modena Specialcoop Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Modena - Specialcoop 3.156 Supermercato Coop Estense 3.098.979 3.584.102 Andria (BA) - La Mongolfiera 19.100 Ipermercato Coop Estense 12.921.842 14.973.366 Formigine (MO) - I Giardini 3.772 Supermercato Coop Estense 5.986.275 6.796.460 Ortona (ch) 5.378 Galleria Finiper S.p.A. 13.597.746 14.070.000 C.C. Ortona Center Commerciale Ortona (ch) - Parco Commerciale 5.666 Parco Conduttori vari 5.774.385 5.160.000 Commerciale Ortona (ch) - Ipermercato 11.759 Ipermercato Finiper S.p.A. 17.566.824 18.688.334 Bari - C.C. La Mongolfiera 8.951 Galleria Conduttori vari 41.842.609 46.540.000 S. Caterina Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. Andria (BA) La Mongolfiera Formigine (MO) C.C. I Giardini Ortona (CH) C.C. Ortona Center Bari - C.C. LA Mongolfiera località Santa Caterina 16
Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Rivoli (TO) 8.838 Supermercato Billa AG (Standa) 14.299.644 12.560.000 Bari - C.C. La Mongolfiera 8.651 Galleria Conduttori vari località Japigia Commerciale 42.454.134 29.150.000 Ravenna 5.544 Cash&Carry Gruppo METRO 6.742.454 6.970.000 La Spezia 4.616 Cash&Carry Gruppo METRO 8.281.387 8.170.000 Pozzuoli 15.844 Cash&Carry Gruppo METRO 23.794.280 22.930.000 Camposanpiero (PD) 23.620 Parco Lombardini Group 27.847.260 28.680.221 Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Rivoli (TO) Bari - C.C. La Mongolfiera Ravenna località Japigia La Spezia Pozzuoli Camposanpiero (PD) 17
Immobiliare Dinamico Caratteristiche principali Valore della quota al 30.06.2012 243,566 euro (v. nota pg. 19) Valore iniziale della quota 250 euro Totale proventi distribuiti al 30.06.2012 10,2 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Totale rimborso parziale distribuito (30.06.2012) 11,50 euro per quota (importo netto) Performance media annua al 30.06.2012 0,27% (Tasso Interno di Rendimento) Patrimonio netto al 30.06.2012 354,37 milioni di euro Attività gestite al 30.06.2012 476,92 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2020 Inizio attività 20 aprile 2005 Numero quote in circolazione 1.454.927 Politica di investimento immobili con varia destinazione Quotazione in Borsa Dal 3 maggio 2011 sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italia S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT0003752745 Attività immobiliare Nella prima parte del 2012 la gestione ordinaria del Fondo Immobiliare Dinamico è stata caratterizzata dalle attività di ordinaria gestione del portafoglio. Il fondo ha terminato la propria fase di investimento e non sono previste ulteriori acquisizioni. Prosegue l attività di vendita delle unità residenziali di Livorno e Venezia. 18
Andamento del valore della quota (NAV) Il rimborso delle quote è previsto con le modalità indicate nel regolamento del fondo. Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 30.06.2012. Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Prima della sottoscrizione leggere il prospetto informativo nonché la documentazione contabile disponibili anche sul sito internet della Società. - Per le negoziazioni sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 19
Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al 30.06.12* Milano - Via Tortona, 33 42.482 Uffici UniCredit Real Estate S.p.A. 62.620.514 67.890.000 Pal. Ares e Athena unità immobiliare ristrutturata Livorno - Via Crispi, 50 775 Residenziale (in corso di parziale trasforma- 2.793.486 1.944.000 zione da uffici a residenziale) Milano - Via Grosio 10/8 10.975 Uffici Conduttori vari 10.012.716 11.670.000 Venezia Lido - Via della Droma, 49 2.884 Residenziale vendita frazionata 11.308.680 8.489.000 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano Via Tortona, 33 - Pal. Ares Milano Via Tortona, 33 - Pal. Athena Livorno Via Crispi, 50 Milano - Via Grosio 10/8 Venezia Lido - Via della Droma, 49 20
San Giuliano M.se Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Milano - Via Patecchio 2 Milano - Via Ramusio 1 Valore di stima al 30.06.12* San Giuliano Milanese - Via Po 13/19 8.930 Logistica Conduttori vari 22.834.217 17.080.000 Milano - Via Patecchio 2 14.527 Uffici Conduttori vari 12.049.800 9.110.000 Milano - Via Ramusio 1 15.321 Uffici Istituto Europeo di Oncologia 10.536.375 9.850.000 Roma - Via Berio 91/97 15.982 Uffici Conduttori vari 12.901.710 11.920.000 Milano - Via Gallarate 184 8.927 Uffici Kia Motors Italy 17.615.188 14.240.000 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Roma - Via Berio 91/97 Milano - Via Gallarate 184 21
Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al 30.06.12* Milano - Via Stephenson 94 19.995 Uffici Conduttori vari 15.832.515 16.230.000 Milano - Via Castellanza 1 13.047 Uffici Reply Group 19.108.712 18.090.000 Milano - Via Pitteri 84 4.341 Media Superficie Mediamarket Spa 13.503.148 12.230.000 Cinisello Balsamo - V.le Fulvio Testi, 210 7.032 Media Superficie Mediamarket Spa 22.836.402 20.860.000 Erbusco - C.C. Le Porte Franche 4.270 Media Superficie Mediamarket Spa 8.090.658 7.340.000 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano - Via Stephenson 94 Milano - Via Castellanza 1 Milano - Via Pitteri 84 Cinisello Balsamo - Viale Fulvio Testi 210 Erbusco (BS) - C.C. Le Porte Franche 22
Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al 30.06.12* Brescia - Via Dalmazia/Via Orzinuovi 3.839 Media Superficie Mediamarket Spa 7.593.415 6.950.000 Parma - Piazza Arturo Balestrieri 4.301 Media Superficie Mediamarket Spa 10.769.846 9.770.000 Marcon (VE) - Via Mattei n. 5 4.380 Media Superficie Mondo Convenienza 8.271.321 8.130.000 Marcon (VE) - Via Mattei n. 9 4.725 Media Superficie Conduttori vari 9.607.197 8.700.000 * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Brescia - Via Dalmazia / Via Orzinuovi Parma - Piazza Arturo Balestrieri c/o C.C. Eurotorri Marcon (VE) - Via Mattei 5 Marcon (VE) - Via Mattei 9 23
Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al 30.06.12* Milano - Via Inverigo n. 4/6 4.201 Uffici Cattolica Services SpA 7.632.491 4.800.000 Milano - Via Nuvolari n. 1 8.443 Uffici Cattolica Services SpA 45.731.654 39.870.000 Ferrara - Via Roffi, 6 4.538 Commerciale Media Market SpA 8.799.856 9.030.000 Milano - Viale Certosa, 29 11.342 Commerciale Media Market SpA 26.926.900 26.960.000 Trezzo sull Adda (MI) - Viale Lombardia, 80 25.667 Logistica Comprabene S.p.A. (Gruppo Lombardini S.p.A.) * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano - Via Inverigo 4/6 Milano - Via Nuvolari 1 14.246.494 14.650.000 Ferrara - Via Roffi 6 Milano - Viale Certosa, 6 Trezzo sull Adda (MI) - Viale Lombardia, 80 24
Immobiliare Dinamico: gli altri immobili * Lisbona Immobile di proprietà di Rockspring Portuguese Property Partnersip Centro commerciale (Remseck, Stoccarda Germania) Immobile di proprietà di German Retail Box Fund Budapest Ungheria Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Varsavia Polonia Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Bucarest Romania Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Budapest Ungheria Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund * Immobili di proprietà di veicoli immobiliari di cui il Fondo ha sottoscritto quote, gestite da importanti società internazionali. 25
26 www.reim.bnpparibas.com
Glossario Si riporta di seguito un glossario dei termini maggiormente utilizzati, con l auspicio che questo faciliti una migliore comprensione delle nostre comunicazioni. Apporto Collocamento Fondo Immobiliare Market Discount Obiettivo di rendimento L apporto è una modalità di costituzione del patrimonio del fondo immobiliare, attraverso la quale un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari in cambio dell attribuzione di quote del fondo. Il collocamento è l attività attraverso la quale vengono offerti al pubblico, anche attraverso la Borsa, strumenti finanziari. L esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal D. Lgs. 24.02.98, n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza). Il Fondo Immobiliare è una tipologia di fondo comune di investimento di tipo chiuso. Il fondo comune di investimento chiuso è un patrimonio autonomo gestito da una SGR, suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti (sottoscrittori) il cui diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto alla scadenza della durata del Fondo. La politica di investimento del fondo è orientata, in misura prevalente, all acquisizione di immobili direttamente ovvero in via indiretta attraverso l assunzione di partecipazioni in società immobiliari e diritti reali di godimento in società e partecipazioni. Detti impieghi, per loro natura ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di lungo termine. Il market discount è la differenza negativa tra il prezzo di mercato (Borsa Italiana - MIV) e il valore patrimoniale della quota (Net Asset Value). L esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato - a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente market discount. Pertanto, qualora l investitore decidesse di vendere le quote sul mercato, potrebbe realizzare un valore inferiore rispetto a quello calcolato in relazione al valore del Net Asset Value. L obiettivo di rendimento rappresenta il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l eventuale commissione di overperformance (commissione di extra rendimento). La possibilità di rimborso solo a scadenze predeterminate, nonché l eventuale negoziazione su un mercato regolamentato, rendono del tutto peculiare la rappresentazione delle performance conseguite dai fondi chiusi. Occorre, infatti, tener presente come le plusvalenze non realizzate evidenziate nei report periodici dei fondi siano stimate (e quindi potenziali o latenti), derivando esclusivamente dall apprezzamento di beni e valori detenuti in portafoglio, effettuato da esperti valutatori a cadenze periodiche e in base a criteri predeterminati. Il singolo sottoscrittore potrà beneficiare dei proventi generati dalla gestione, con la realizzazione delle plusvalenze, solo attraverso il rimborso direttamente a valere sul patrimonio del fondo e, quindi, solo alla scadenza del termine di durata del fondo, ovvero alle altre scadenze eventualmente stabilite dal regolamento di gestione del fondo, in occasione del riconoscimento ai sottoscrittori del diritto al rimborso anticipato delle quote a fronte di disinvestimenti, o in sede di distribuzione dei proventi. Conseguentemente, ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo. Non va dimenticato, inoltre, che l esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente scarto tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota (c.d. market discount). Nella comunicazione dei risultati si fa riferimento a quello che nella prassi comune è definito obiettivo di risultato mini- 27
Glossario mo esclusivamente con riferimento al calcolo del carried interest, ovvero della commissione di overperformance spettante alla SGR in sede di riparto del risultato netto di gestione ottenuto alla scadenza del fondo. Ogni fondo chiuso costituisce una entità autonoma dotata di una propria specifica politica d investimento e di specifici assets. Conseguentemente, la performance realizzata da un fondo chiuso non può essere rappresentativa dell andamento futuro dello stesso o di altri fondi, della stessa o di altra natura, istituiti e gestiti dalla medesima società. Oneri Gli oneri a carico del sottoscrittore in relazione alla partecipazione al fondo sono previsti dal regolamento di gestione e consistono in: commissioni di sottoscrizione, che sono prelevate sull ammontare delle somme investite. Possono essere espresse in cifra fissa o in percentuale della somma investita; diritti fissi, la cui misura va indicata nel regolamento del fondo; rimborsi delle spese vive sostenute dalla SGR (es. imposte di bollo, emissione dei certificati). Le principali tipologie di oneri a carico del Fondo, previsti dal regolamento di gestione, sono i seguenti: Compenso annuo di gestione spettante alla SGR; Compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di custodia del patrimonio; Compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione periodica del patrimonio immobiliare; Oneri inerenti all acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni per consulenze e intermediazioni, spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali anche in fase di acquisto, etc.); Oneri connessi alla quotazione in un mercato regolamentato delle quote del Fondo; Spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo; Altre Spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali); Commissione di overperformance (carried interest) spettante alla SGR. Performance Plusvalenze Prospetto Informativo La performance è il risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti. Ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo. La plusvalenza è l utile derivante dalla vendita di una propria attività ad un prezzo superiore al valore di carico iscritto in bilancio. Le plusvalenze non sono realizzate allorché sono frutto di una stima fatta dagli esperti indipendenti sulla base dei valori attuali del mercato e non della vendita del bene oggetto di valutazione. Il prospetto informativo è un documento d offerta delle quote di un Fondo, redatto, secondo le regole stabilite dalla Consob, dai soggetti che intendono effettuare una sollecitazione all investimento. Tale documento deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché gli investitori possano 28
Glossario formarsi un fondato giudizio sulle caratteristiche del fondo che viene offerto. Il prospetto informativo è un documento destinato alla pubblicazione e deve essere approvato dalla Consob. Il valore di borsa della quota è il valore che assume la quota sul mercato. Pertanto, il meccani- smo di formazione del prezzo risente delle dinamiche legate all interazione fra la domanda e l offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai documenti contabili. Infatti, in caso di acquisto/vendita in borsa, gli acquirenti ed i venditori delle quote hanno come interlocutore il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. (v. anche definizione di Market discount ) Provento Raccolta Regolamento del Fondo Riapertura del Fondo Richiamo degli impegni Incremento/ decremento Valore di borsa della quota Il provento è costituito dagli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze/minusvalenze non realizzate, indicati nel rendiconto e nella relazione semestrale del fondo. Esso può essere distribuito periodicamente ai titolari delle quote o accumulato e distribuito con la liquidazione del fondo. La raccolta è costituita dall ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del fondo. Il regolamento è l insieme delle norme che definiscono il rapporto di partecipazione al fondo. Il regolamento, ed ogni sua eventuale modificazione, è approvato dalla Banca d Italia che ne valuta la completezza e la conformità rispetto ai criteri previsti dalla normativa vigente. Il regolamento indica la denominazione del fondo, ne definisce le caratteristiche, e ne disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore (se diverso dalla società promotrice) e la banca depositaria. Per riapertura si intende il periodo durante il quale è possibile sottoscrivere quote del fondo oppure chiedere il rimborso delle quote possedute in base al valore patrimoniale. Le riaperture hanno luogo esclusivamente dal 1 maggio al 30 giugno nonché dal 1 ottobre al 31 dicembre di ogni anno fino all undicesimo anno di vita del Fondo. L ammontare dei rimborsi per ogni riapertura non potrà essere superiore all ammontare delle nuove sottoscrizioni. Nell ipotesi in cui per il predetto vincolo non fosse possibile l integrale soddisfacimento delle richieste di rimborso presentate la SGR procederà al rimborso parziale secondo le modalità indicate nel Regolamento del Fondo. E prevista una commissione di uscita a favore del Fondo in misura pari all 1% del controvalore delle quote da rimborsare (Tale definizione trova riscontro esclusivamente per il Fondo denominato Immobiliare Dinamico ). Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede a riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote. Tali importi possono essere incassati in una o più soluzioni, ed eventualmente in momenti diversi, a seconda delle esigenze operative e gestionali delle società. E l incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti. 29
Glossario Valore patrimoniale Il valore di stima degli immobili è la valutazione ad una certa data effettuata da esperti indipen- denti in base a metodologie predeterminate nel rispetto dei criteri indicati dalla Banca d Italia. Si tratta di un valore potenziale che potrebbe non corrispondere al corrispettivo derivante dalla vendita. Valore di stima degli immobili Il valore patrimoniale del fondo è la risultante delle poste attive del fondo detratte quelle passive. Dividendo il valore patrimoniale del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota. Per la valutazione delle singole componenti del Fondo si applicano i criteri stabiliti dall Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico della Finanza D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58. Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l anno sui quotidiani indicati nel Prospetto informativo del Fondo. 30
Nuovo indirizzo di BNP Paribas REIM Sgr p.a. Dal 26 novembre 2012 la sede legale e gli uffici di Milano di BNP Paribas Real Estate Investment Management cambio di indirizzo Italy sede Sgr p.a. BNP sono Paribas in: REIM Sgr p.a. Il 26 novembre BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr p.a. trasferirà i propri uffici nel nuovo edificio di Parallelo, a Milano. Via Carlo Bo, 11 20143 - Milano Via Carlo Bo, 11 20143 - Milano Restano invariati Partita Iva e numeri di telefono. Vi informiamo, inoltre, che a partire da tale data la sede legale della società sarà trasferita allo stesso indirizzo. Codice fiscale, Partita Iva e numeri di telefono rimarranno invariati. 31
BNP Paribas REIM SGR p.a. è una società di gestione del risparmio per azioni di diritto italiano, costituita in data 14 ottobre 1998, con sede legale ed operativa in Milano, Via Carlo Bo n. 11 e uffici in Roma, Via Piemonte n. 39/A. BNP Paribas REIM SGR p.a. ha per oggetto sociale la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio che si realizza attraverso la promozione, l istituzione e l organizzazione di fondi comuni d investimento immobiliare chiusi e l amministrazione dei rapporti con i partecipanti, nonché la gestione del patrimonio di fondi comuni d investimento immobiliari chiusi di propria o altrui istituzione. Con provvedimento della Banca d Italia dell 8 settembre 1999, la Società è stata autorizzata all esercizio del servizio di gestione collettiva del risparmio di cui all art. 33 del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (il D.Lgs. 58/98 ) ed iscritta al n. 85 dell Albo delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla stessa Banca d Italia ai sensi dell art. 35 del D.Lgs. 58/98. Il capitale sociale della Società è pari ad Euro 10 milioni, interamente versato e sottoscritto. La Società è soggetta ad attività di direzione e coordinamento del socio unico BNP Paribas S.A., con sede a Parigi, Boulevard des Italiens n. 16. Sede legale Via Carlo Bo, 11 20143 Milano Uffici Via Carlo Bo, 11 20143 Milano Via Piemonte, 39/A 00186 Roma Numero Verde: 800.929.131 Sito Internet: www.reim.bnpparibas.it E.mail: fondi.immobiliari@bnpparibas.com 32
Finanza mercato &I M M O B I L I A R E www.reim.bnpparibas.it Registrazione Tribunale di Milano n.289 del 26-4-2004 Direttore responsabile: Gabriele Frontoni - Editore: BNP Paribas REIM SGR p.a. Via Carlo Bo, 11 20143 Milano Stampa: la Neograf - Via Monferrato, 103 - San Giuliano M.se (MI) - Una copia Euro 0,50 - Anno IX Numero 2 - novembre 2012