S T U D I O T E C N I C O V I A S. S T E F A N O, 1 3 2-4 0 1 2 5 B O L O G N A T E L. 0 5 1-3 0 0 9 8 8 - F A X 0 5 1-3 9 9 4 4 2 e - m a i l : g m @ s t u d i o m a n a re si. it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * FALLIMENTO: BUSI IMPIANTI S.P.A. IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO: DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI CURATORE: DOTT. PIERO AICARDI * * * N.98/12 ALLEGATO A LOTTO 3 PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL'IMMOBILE LOTTO 3 UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE. Proprietà superficiaria di immobile ad uso ufficio sito al piano primo del fabbricato in Ravenna, via G. Di Vittorio n.22, di superficie commerciale complessiva di circa m² 1.050. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario dell immobile. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna. Bene intestato a SOCIETÀ FALLITA proprietà superficiaria per 1/1; --- proprietà per l area come segue: S.U. Foglio Part Sub Ubicazione Z.C. Cat. Cl. Cons. R.C. RA 11 175 11 Via G. Di Vittorio n.22, p.1 3 A/10 1 31 vani 8.805,59 Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 11 particella 175 Ente urbano di m 2 19.439. Con riferimento all art.19 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L. n.78/2010), si rileva che la planimetria catastale dell alloggio non è corrispondente allo stato di fatto, per alcune modeste modifiche interne. Pag.1 di 10
L aggiudicatario dovrà provvedere, a suo carico, all aggiornamento della planimetria catastale. Ai fini dell I.M.U. la base imponibile risulta pari a 739.669,56. PARTI COMUNI E SERVITU. L immobile oggetto della presente stima fa parte di un fabbricato in condominio destinato a centro commerciale espositivo e di servizi denominato Bassette Corpo C. Trattasi di fabbricato diviso in tre corpi di fabbrica adiacenti. Quelli alle estremità sono ad un unico piano fuori terra e ospitano unità immobiliari ad uso prevalentemente commerciale/artigianale, mentre il corpo di fabbrica centrale si eleva tre piani fuori terra ed è prevalentemente destinato a uffici. Dall elaborato planimetrico agli atti dell Agenzia del Territorio, risultano Beni Comuni Non Censibili (b.c.n.c.) le seguenti porzioni d immobile: M.175/2: ingresso, scale, ascensori, disimpegno e terrazzi comuni ai subb. 11, 26, 27, 41, 42, 43 e dal 45 al 52; M.175/54: aree coperte, scoperte e portici comuni ai subb. 4, 5, 11, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 21, 26, 27, 29, 30, 31, dal 37 al 52 ed ai sub.55 e 56; M.175/55: locale pompe e centrale termica - comuni ai subb. 4, 5, 11, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 21, 26, 27, 29, 30, 31, dal 37 al 52 ed al sub.56. Dalla documentazione condominiale si evince che all immobile competono 127,090 millesimi di proprietà generale, 259,470 mm di spese di climatizzazione, 353,200 mm di spese ascensori e 408,700 mm di spese scale. Il preventivo di spesa per l esercizio 2012 ammonta a 24.667,52. Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. Pag.2 di 10
VINCOLI E ONERI. La concessione del diritto di superficie è regolata dalla Convenzione Urbanistica stipulata tra il --- e la società ---, atto a ministero notaio --- in data 03.07.1981, Rep. n.70733 Raccolta n.7901, trascritto a Ravenna in data 14.07.1981 all art.6380 (che si allega in copia). Il diritto di superficie ha durata di 99 anni dal 03.07.1981, suscettibile di rinnovo, ai sensi e con le modalità di cui agli artt.6 e 23 dell atto suddetto. L art.13 specifica che La società concessionaria è obbligata ad utilizzare gli immobili oggetto del diritto di superficie esclusivamente per l esercizio di attività commerciale-espositiva, e di servizi o comunque per attività connesse a quelle artigianali ed industriali previste per l area stessa. L art.19, comma c, norma invece le cessioni degli immobili, successive alla prima, specificando che il prezzo è determinato aggiornando il prezzo di prima cessione degli immobili secondo la variazione dell indice ISTAT di aumento dei costi (forse, più correttamente, Indice Istat dei costi di costruzione di un capannone; peraltro, rilevazione sospesa dal 2009) e applicando una percentuale di deprezzamento dell 1% per ogni anno a decorrere dall ottavo fino al massimo 30 anni. Al prezzo come sopra determinato devono essere aggiunte le spese documentate di manutenzione straordinaria, aggiornate e deprezzate come sopra. Il sottoscritto non è riuscito a conoscere il prezzo iniziale di cessione perché atto ultraventennale, di complessa reperibilità senza specifiche ricerche ipocatastali che eccedono l incarico affidato. Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI. L immobile confina con parti comuni su più lati e pareti Pag.3 di 10
perimetrali, salvo altri. PROPRIETÀ. Il bene in parola appartiene in proprietà superficiaria alla società fallita; la proprietà del terreno appartiene a ---. PERTINENZE. Nessuna. PROVENIENZA DEI BENI. L immobile è stato acquistato in diritto di superficie dalla società ---, con atto di compravendita conseguente l esercizio del diritto di opzione di contratto di locazione finanziaria a ministero Notaio --- di Bologna, in data 20.12.2007, Rep. n.42758 Racc. n.19843, trascritto a Ravenna in data 24.12.2007 all art.18362. Con atto di scissione societaria a ministero del predetto notaio --- in data 17.02.2011, Rep. n.48687 Racc. n.23299, trascritto a Bologna in data 02.03.2011, all art.5678, i beni immobili oggetto della presente stima sono stati trasferiti alla società ---. ATTI PREGIUDIZIEVOLI. Sull immobile in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile a firma del Notaio --- e che, di seguito, si sintetizzano Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell acquirente: Nessuno Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedura: Iscrizioni. 1. ipoteca volontaria iscritta a Ravenna in data 24.12.2007 all art.7434, contro --- e gravante anche altri beni; 2. ipoteca volontaria iscritta a Ravenna in data 30.12.2009 all art.5488, contro --- e gravante anche altri beni; 3. ipoteca volontaria iscritta a Ravenna in data 30.12.2009 all art.5489, contro --- e gravante anche altri beni; Pag.4 di 10
4. ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 25.10.2011 all art.3842, in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale di Rovigo in data 07.10.2011 n.2096/2011, gravante anche altri beni; 5. ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 16.11.2011 all art.4107, in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale di Rovigo in data 17.08.2011 n.603/2011, gravante anche altri beni. Trascrizioni. a. Decreto di ammissione di concordato preventivo trascritto a Ravenna in data 16.03.2012 all art.3053; Verbale di pignoramento immobili trascritto a Ravenna in data 13.03.2013 all art.2816. REGIME FISCALE. La società in liquidazione non è qualificabile come impresa costruttrice. L immobile in oggetto è un ufficio, fabbricato strumentale per natura. La vendita dell immobile sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Urbanistico Strutturale (P.S.C.) ed il Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.), approvati rispettivamente in data 27.02.2007 con Delibera di C.C.P.V. n.25/2007 e in data 28.07.20098 con delibera di C.C. n.77035/133, l immobile in parola è compreso in Ambiti a disciplina particolareggiata pregressa, normati dall art.i.11 delle norme R.U.E. e in Città consolidata o in via di consolidamento per attività terziarie e/o miste C1 D normata dagli artt. VI.49 e VI.50 delle norme R.U.E.. Pag.5 di 10
Il fabbricato, inoltre, ricade all interno della fascia di rispetto degli elettrodotti, normata dall art. II.38 delle norme R.U.E.. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni. REGOLARITÀ EDILIZIA Il fabbricato di cui fa parte l immobile ad uso uffici in parola è stato edificato in forza dei seguenti atti amministrativi: Concessione edilizia n.1288/82 - P.G. n.254, rilasciata in data 29.06.1982 (costruzione centro commerciale espositivo e di servizi demolizione fabbricati rurali esistenti) e successive varianti sotto elencate: Concessione edilizia n.1778/84 - P.G. n.18141 del 1984; Concessione edilizia n.264/86 P.G. n.44518, rilasciata il 12.03.1986 Concessione edilizia n.1096/87 P.G. n.58384, rilasciata il 02.06.1987 Concessione edilizia n.2404/88 P.G. n.11460, rilasciata il 20.10.1988 Successivamente è stata depositata la seguente pratica edilizia per la realizzazione di opere interne: Denuncia Inizio Attività P.G. n.42567 in data 07.10.1997. In data 20.10.1999 P.G. n.3635/99, l amministrazione ha rilasciato Certificato di Agibilità dei locali in oggetto. Peraltro, dall esame delle pratiche edilizie sopraccitate, confrontando lo stato legittimo di cui all ultima Concessione edilizia in variante (n.2404/88) e la DIA per opere interne è emerso che la concessione del 1988 rappresentava, in luogo dell unica unità immobiliare attuale, n.10 uffici distinti e non comunicanti tra loro, con accessi autonomi dal disimpegno Pag.6 di 10
centrale. In realtà, da quanto si evince dalla visura storica catastale dell ufficio individuato con il sub.11, la stessa è presente nella banca dati meccanografica come unica unità immobiliare a far data dal 30.06.1987. Pertanto, l accorpamento degli uffici in un unico immobile è stato realizzato da oltre 10 anni e quindi prescritto ai sensi dell art.xii.6 del Regolamento Urbanistico Edilizio. Inoltre, sono emerse differenze nelle misure complessive del corpo di fabbrica in cui è situato l immobile in parola; ovvero maggiorazioni determinate credibilmente da un diverso spessore del pacchetto vetrato di chiusura perimetrale, infatti l interasse dei pilastri risulta il medesimo. Le dimensioni esterne del blocco, così come indicate nella D.I.A. del 1997, risultano infatti di m 29,10 x 44, 40, anziché m 28,80 x 43,90. Le differenze rientrano comunque nella tolleranza costruttiva, prevista nella misura del 2% delle misure lineari, dall art.xii.5 del Regolamento Urbanistico Edilizio. In occasione del sopralluogo sono emerse le seguenti difformità: a) Modeste modifiche interne. Tali opere sono prescritte e non più sanzionabili se trascorsi 10 anni dalla loro esecuzione, ai sensi dell art.xii.6 del Regolamento Urbanistico Edilizio. Per avvalersi di detta prescrizione è necessario depositare presso lo Sportello Unico Edilizia una comunicazione contenente, tra altri documenti, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (autocertificazione al sensi del D.P.R. n.445/2000) attestante la Pag.7 di 10
datazione degli abusi. b) Realizzazione di una parete in cartongesso finalizzata alla separazione di una porzione di immobile, ora autonoma (frazionamento in due unità immobiliari). Tale opera è da rimuovere in quanto il ripristino è certamente meno oneroso della sanatoria dello stesso, che prevede il pagamento del contributo di costruzione, per il frazionamento, in misura doppia. Il ripristino dello stato legittimo è a carico dell aggiudicatario dell immobile. Si è rilevato, inoltre, che una porzione del corridoio comune è stata inglobata all interno dell unità immobiliare, forse per accordi verbali con il condominio. Il locale è utilizzato come archivio e realizzato con una parete vetrata. La stessa è da rimuovere a cura e spese dell aggiudicatario. STATO DI OCCUPAZIONE. L immobile è libero. CONFORMITÀ IMPIANTI. Presso il Comune di Ravenna è stata reperita la conformità dell impianto elettrico, sottoscritta dal titolare della ditta ---. Per le certificazioni di conformità degli impianti mancanti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22.01.2008 n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo. VALORE DEL LOTTO 3: Il valore del bene in oggetto è stimato a corpo e non a misura in _650.000,00 (euro seicentocinquantamila/00). A mero titolo informativo, tale valore del diritto del superficiario corrisponde, applicando la corretta formula estimativa, all attualizzazione ad Pag.8 di 10
un tasso di circa il 12% del canone lordo attualmente corrisposto. Con osservanza. Bologna, lì 30 settembre 2013 IL PERITO ESTIMATORE Ing. Giovanni Manaresi ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Visura Catasto Fabbricati in data 17.01.2012 3. Visura Catasto Terreni particella 175 4. Visura storica Catasto Fabbricati particella 175/11 5. Planimetria catastale M.175/11 6. Elaborato planimetrico M.175 7. Riparto consuntivo e riparto preventivo 8. Regolamento condominiale 9. Concessione in diritto di superficie alla società Bassette S.p.a., atto notaio Conte in data 03.07.1981, Rep. 70733 10. Atto Notaio --- in data 20.12.2007, Rep. n.42758 e contratto di locazione finanziaria in data 27.12.2001 11. Atto Notaio --- in data 17.02.2011, Rep. n.48687 12. Contratto di locazione 13. Cartografia e normativa urbanistica 14. Concessione edilizia n.1288/82 - P.G. n.254 del 29.06.1982 Pag.9 di 10
15. Concessione edilizia n.1778/84 - P.G. n.18141 del 1984 16. Concessione edilizia n.264/86 P.G. n.44518 del 12.03.1986 17. Concessione edilizia n.1096/87 P.G. n.58384 del 02.06.1987, con estratto elaborato grafico 18. Concessione edilizia n.2404/88 P.G. n.11460 del 20.10.1988, con estratto elaborato grafico 19. Denuncia Inizio Attività P.G. n.42567 in data 07.10.1997, con estratto elaborato grafico 20. Certificato di Agibilità P.G. n.3636/99 del 20.10.1999 21. Dichiarazione di conformità impianto elettrico 22. Inquadramento territoriale 23. Stampa file PIANTE CP 9-11 L3 24. Documentazione fotografica 25. Visura camerale della --- Pag.10 di 10