Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Torino TORINO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 215 1 Torino Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite 15.. 9. 6. 3. II sem. I sem. Numero di compravendite 1.5 1.2 9 6 3 II sem. I sem. 2 29 21 211 2 213 21 215 II sem. 6.22 5.517 5.11 5.99.39.25.5.97 I sem. 6.67 5.692 5.52 6..917.56.66.1 Var.% ann. 19,5 13,1,5 6,9 22,3,2 5, 2,9 2 29 21 211 2 213 21 215 II sem. 63 62 577 56 357 1 9 I sem. 72 517 6 55 75 9 63 7 Var.% ann. 25,3 1,7,,5 23,,9 1,6 2,3 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 215 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Come segnalato nelle precedenti rilevazioni, la ripresa nel capoluogo piemontese fatica a consolidarsi, pur in un quadro generale di miglioramento. L indicatore principale delle difficoltà di assorbimento dei volumi non ritirati dal mercato è l aumento dello sconto praticato al momento d acquisto, che cresce in tutti i comparti, con valori superiori a quelli medi delle 13 grandi città. Pur con tempistiche in lieve calo in tutti i segmenti, la crescita del divario tra il prezzo di offerta e quello praticato all atto di cessione è indice della necessità di ridurre ulteriormente i prezzi anche al momento della trattativa per incontrare le possibilità della domanda. Tutto ciò, in un quadro di perdurante, sebbene meno intensa rispetto ai semestri scorsi, flessione dei valori di vendita. In tutti i segmenti del mercato i prezzi hanno subito ancora riduzioni, inferiori all 1% su base semestrale e nell ordine del 2,5/ 3,% su base annuale. Nel complesso, non diversamente da quanto già detto nei semestri scorsi, i settori immobiliari a mostrare maggiori segnali di difficoltà sono quelli degli immobili ad uso produttivo e ad uso ufficio, nei quali si evidenzia una contrazione dei volumi transati, secondo i dati dell Agenzia delle Entrate relativi al primo semestre 215. Secondo la stessa fonte, anche il settore dei negozi nel primo semestre di quest anno ha subito un lieve calo delle compravendite nel capoluogo, mentre è positiva la variazione a livello provinciale rispetto ai primi sei mesi del 21. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 179
Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Nel comune capoluogo risultano in crescita, invece, le compravendite nel settore residenziale (+3,6% rispetto al primo semestre 21). Per quanto riguarda i canoni, rallenta ulteriormente la caduta anche in questo semestre, e nel caso del residenziale nelle zone di pregio si assiste ad una timida variazione di segno positivo (+,%). Circa la stipula di contratti di locazione, secondo il sentiment degli operatori, in tutti i settori del mercato non si sono riscontrati cali nell ultimo semestre. In merito all andamento del mercato torinese nei prossimi mesi, gli operatori prevedono un miglioramento nel settore residenziale, dove si pensa che i valori torneranno a salire, così come le compravendite, mentre non è prevista una ripresa nei comparti non residenziali, ad eccezione del numero di contratti di locazione relativi a negozi e uffici, previsti stabili. Figura 2 Torino Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Prezzi Canoni N.I. 25 = 1 11 1 9 N.I. 25 = 1 11 1 9 5 6 7 9 1 11 13 1 15 Abitazioni Uffici Negozi 5 6 7 9 1 11 13 1 15 Abitazioni Uffici Negozi Dando uno sguardo alle operazioni di sviluppo immobiliare in corso nel capoluogo piemontese, è stato inaugurato nel mese di ottobre il Campus San Paolo, iniziativa realizzata da Fabrica SGR attraverso il fondo Erasmo, che è partecipato da CDP Investimenti al 6%. La struttura sorge nell ex zona industriale di Borgo San Paolo, su un area di circa mila mq ceduta dal Comune con diritto di superficie di 99 anni a Fabrica SGR a seguito dell aggiudicazione di una gara pubblica. L investimento complessivo è stato di 25 milioni di euro e ha permesso la creazione di 536 posti letto dislocati in 93 mini appartamenti singoli e doppi con cucina, 1 camere singole e doppie e una foresteria per l ospitalità dei genitori dei ragazzi. L intervento si colloca nell ambito del più ampio progetto di Torino Città Universitaria promosso dal Comune, che contribuirà a colmare la carenza di abitazioni per studenti. Sempre in tema di housing sociale, si evidenzia che è imminente l inaugurazione della seconda residenza temporanea realizzata attraverso il programma housing della Compagnia di San Paolo. L iniziativa sorge nel quartiere di San Salvario e ha riguardato la riqualificazione di un edificio esistente all interno del quale sono stati ricavati 2 alloggi completamente arredati e spazi comuni. Il progetto ha riguardato anche la ristrutturazione della scuola dell infanzia preesistente. 1 Nomisma
OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Torino Rimanendo nell ambito della ricettività, ma per un target di utenza molto differente,sisegnalachenelmesedimaggioèstatoriapertolostoricohotelturin Palace che era rimasto chiuso per sette anni. Grazie a un intervento di ristrutturazione totale costato 2 milioni di euro, la proprietà, Reale Mutua, ha dotato l ex hotel a cinque stelle (ora ne annovera solo, ma di lusso) delle più modernetecnologie,diunaspainpiùediunristoranteancheperquantivengono dall esterno.lastrutturaconta,complessivamente,cameree5suitesall ultimo piano. Mercatodelleabitazioni Tavola1 Torino Abitazioniusate Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Zonedipregio 2.7, 3,3 6, 11,9 Centro 2.29, 3, 6,6 13,1 Semicentro 1.751 1,1 3,7,5 1,6 Periferia 1.219 1,1 2,1 1,2 22,5 Mediaurbana 1.61,9 3,, 16,5 Media13città 1.916 1,2 2,5 7, 15, Mercatodellalocazione Zone Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Zonedipregio 131,,3 3,2,6 Centro 1,2 1,9 3,,9 Semicentro 1,1 1,5 3,6 5, Periferia 7,1,7 5,2 5,7 Mediaurbana Media13città,3 1,1 3, 97, 1,3 3,9 5,2 5,1 Mediasemplice Fonte:Nomisma Come già evidenziato nelle precedenti rilevazioni, il settore abitativo sta consolidando elementi di stabilizzazione, con una domanda che rimane costante rispettoaisemestriprecedentievolumidellostipulato,siasulfrontedellavendita chesuquellodellalocazione,nonpiùpercepitiincalodaglioperatori. Letempisticheperlafinalizzazionedeicontrattidelresidenzialeusatosiriducono, in particolare nelle zone centrali e periferiche per la vendita, in quelle centrali e semiperiferiche sul versante della locazione, mentre quelle del nuovo rimangono costanti. Nomisma 11
Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Per quanto riguarda i valori di vendita dell usato, l ultima variazione semestrale (,9%) risulta minima, mentre per il nuovo è di poco superiore ( 1,1%), con prezzi che nelle zone centrali non subiscono flessioni rispetto al semestre precedente. Tavola 2 Torino Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 215) Zone Prezzi ( /mq) Variazioni sem. (%) Variazioni ann. (%) Zone di pregio 3.573 2,6,7 Centro 2.9, 1, Semicentro 2.,9 1,7 Periferia 1.55 1,3 2,3 Media urbana 2.22 1,1 2, Media 13 città 2.32 1,1 2,1 In merito ai canoni praticati, si calcola una variazione media prossima allo zero (,3%), che nelle zone di pregio è positiva (+,%). Le difficoltà che, tuttavia, permangono sono evidenziate dalla nuova crescita dello sconto praticato all atto di acquisto. Il fenomeno interessa tutte le zone cittadine e sull usato arriva al 22,5% nelle periferie, mentre per il nuovo si attesta sul,5% medio. I rendimenti lordi da locazione rimangono stabili al 5,2%. Da due anni sono stabilmente sopra il 5% medio lordo, dopo un ventennio in cui hanno oscillato tra il,5% e il,9%. Mesi Figura 3 Torino Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 6 2 5 7 7 9 1 11 13 1 15 Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Torino Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % 1 15 9 6 3 5 7 7 9 1 11 13 1 15 Secondi semestri Torino Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 215) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 6,% 6,% 72,% 6,7% Domanda per locazione 62,3% 6,% 61,% 52,1% Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto Compravendite con mutuo 39,6% 35,6% 2,% 35,3% 37,7% 39,2% 39,% 7,9% 2 213 21 215 2 213 21 215 12 Nomisma
OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Torino Infine, circa la tendenza che sembrava profilarsi qualche tempo fa relativa allo spostamento della domanda abitativa verso la locazione, i dati odierni mostrano chelanuovaaperturadegliistitutibancariallaconcessionedimutuihaconsentito nuovamente uno sposamento verso l acquisto, nonostante gli operatori di settore ritenganostabilelaquantitàdellostipulatonell ultimoperiodo. Mercatodegliuffici Tavola3 Torino Uffici Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro 2.596 1,1 2,2,9 1,1 Semicentro 1.93 1,,6 1,2 19,1 Periferiaterziaria 1.566, 3,9 11,1 1,1 Periferia 1.176,5 1,5 Mediaurbana 1.76, 2, Media13città 1.9 1,3 3,2,9 1,5 1,1 19, 1, 17, Mercatodellalocazione Zone Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Centro,5 1,9 6,1,6 Semicentro 9 2, 3,3 6,3,9 Periferiaterziaria 79,9 2, 6, 5, Periferia 65,3,9,9 5,5 Mediaurbana Media13città 76, 1, 7, 96 1, 2,5 6,6 5,1 5, Mediasemplice Fonte:Nomisma Rispetto alla precedente rilevazione, non si riscontrano particolari evidenze per il compartodirezionale,nelqualeprosegueiltrenddistabilizzazione,purnonsenza difficoltà,comedimostraildatorelativoalloscontopraticatoall attod acquistoche rimaneallivellorecorddel19%. Parte dell offerta si è ritirata dal mercato, mentre per quella ancora presente l incontroconladomandaavvieneattraversoun ulteriorecorrezionealribassodei prezzinonsoloinfaseiniziale,maancheinfaseditrattativafinale. Attestatisulvaloremediocittadinodi1.76 /mq,ivaloridivenditahannosubito una contrazione su base annuale del 2,% e del,% su base semestrale; tale variazioneèstatapiùaccentuatanellezonesemicentrali,siasubasesemestraleche annuale.comeevidenziatonellescorserilevazioni,proseguecomunqueiltrenddi attenuazionedellacadutadeivalori. Nomisma 13
Torino OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Figura5 Figura6 Torino Uffici Scontomedio praticatosulprezzo(%) Torino Uffici Tempimedi divenditaedilocazione(mesi) 2 1 16 6 % Mesi 2 5 7 7 9 1 11 13 1 15 Secondisemestri Tempodivendita 5 7 7 Tempodilocazione Fonte:Nomisma 9 1 11 13 1 15 Secondisemestri Fonte:Nomisma Complessivamente,inrelazioneallafasedipiccodeivalori(primosemestre2), laflessioneèstatadel 23%. Più contenuta rispetto al semestre precedente anche la riduzione dei canoni (,%). Sul fronte della locazione, in linea generale, il quadro sembra essere di maggior stabilità, con quantità dello stipulato costanti e tempi per concludere un contrattodiaffittoincalo,benchésuperioriaquellimedidelle13grandicittà. Simantienestabileilrendimentomediolordodalocazione,parial5,1%. Mercatodeinegozi Tavola Torino Negozi Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro 3.173 1, 3,6 7, 11,5 Semicentro 2.13, 3, 9,7 17,5 Periferia 1.22,1 2,6 11, 2, Mediaurbana Media13città 1.761, 3, 9,5 2.623 1,1 2,3 1, 9,7 16, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Centro 19,3 2,7 5, 5,9 Semicentro 5,9 2,9 6, 6,2 Periferia 6,6 2,3,2 6,7 Zone Mediaurbana Media13città 1,7 2,6 6,5 191 1, 2,2 6,2 6, 7,3 Mediasemplice Fonte:Nomisma 1 Nomisma
OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Torino Figura7 Figura Torino Negozi Scontomedio praticatosulprezzo(%) Torino Negozi Tempimedi divenditaedilocazione(mesi) 2 1 16 6 % Mesi 2 5 7 7 9 1 11 13 1 15 Secondisemestri Tempodivendita 5 7 7 Tempodilocazione Fonte:Nomisma 9 1 11 13 1 15 Secondisemestri Fonte:Nomisma Pur con tempistiche minori per la finalizzazione delle stipule, il comparto commerciale mostra ancora segnali recessivi. I volumi in offerta, a fronte di una domandadebole,permangonoingentiel incontrotraleduevariabilinonpuòche avvenire con un ulteriore ribasso dei prezzi anche in fase di trattativa. Anche in questo comparto, infatti, il divario tra il prezzo iniziale e quello finale risulta in aumentorispettoalsemestreprecedente,attestandosial1%.loscontosirende necessariononostantel ulteriorediscesadeivalori,checomunqueèpiùcontenuta diquellaregistratanelsemestreprecedente(,%). La contrazione è più accentuata per le attività commerciali localizzate nella zona centrale i cui valori, nel primo semestre, erano diminuiti meno rispetto al semicentroeallaperiferia. Come i prezzi, anche i canoni proseguono il trend di flessione ( 2,6% su base annuale e,7% su base semestrale), ma con intensità gradualmente minore. In questocasolavariazionenegativaèpiùmarcatanellezonesemicentrali. Circa le tempistiche, anche quelle necessarie alla locazione diminuiscono, attestandosisulvaloremediocittadinodi6,5mesi. Sostanzialmentestabileilrendimentomediodalocazione. Mercatodeicapannoniindustriali Nonostantelapesanteflessionedeiprezziverificatasinelcorsodel21( 5,5%per ilnuovoe 6,1%perl usato),equellarilevataquest anno,seppurmenointensa,il comparto degli immobili produttivi non mostra segnali di miglioramento, con andamentidecisamentedivergentitradomandaeoffertaescontipraticatiall atto diacquistoincrescita. Per l offerta che non si è ritirata dal mercato i tempi necessari alla finalizzazione dellestipulesonoincalo,purrimanendomoltoelevati(1,5mensilitàperlavendita e11perlalocazione). Le contrazioni di prezzi e canoni sono nell ordine del 2,5% e risultano anche in questa rilevazione maggiori sui valori minimi dell usato, segnale della difficoltà a Nomisma 15
Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 posizionare sul mercato prodotti obsoleti e generalmente meno funzionali di quelli nuovi. Il canone medio annuale per un immobile usato è di 7 /mq e di 61 /mq per gli immobili nuovi. Si mantengono stabili i rendimenti medi lordi da locazione, sia per il nuovo (6,6%), sia per l usato (7,5%). Mesi Figura 9 Torino Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 16 5 7 7 9 1 11 13 1 15 Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Torino Capannoni industriali Prezzi medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 215) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) 92 1. Variazione annuale (%) 2, 2,6 Rendimento da locaz. (%) 6,6 6,9 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 62 777 Variazione annuale (%) 2,5 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7,5 7,1 16 Nomisma