Approvazione definitiva Norme Tecniche d Attuazione del Regolamento Urbanistico Obiettivi : Semplificazione (100 pag. invece di 400) Adeguamento alle nuove Leggi Superamento difficoltà d interpretazione Decisioni principali : Superficie Appartamenti : Superficie Utile Netta Media (almeno) 65 mq Recupero Sottotetti : in caso di ristrutturazione edilizia è ammesso il recupero del sottotetto, al fine di renderlo abitabile, solo come facente parte dell unità immobiliare dell ultimo piano alle seguenti condizioni: - l altezza dell eventuale rialzamento non può essere superiore a ml. 1,00 dell altezza del sottotetto dell edificio; (e abbassamento solaio) -siano soddisfatti i requisiti del regolamento edilizio per le superfici aeroilluminanti; sono ammesse nuove aperture per garantire i rapporti aeroilluminanti, se nei limiti degli interventi consentiti dallo strumento urbanistico e solo al fine di assicurare i parametri di abitabilità, anche i lucernari e le finestre laterali concorrono a garantire la verifica del rapporto aero-lluminante; - l edificio, alla data di entrata in vigore delle presenti norme, sia costituito per almeno il 50% da unità immobiliari con destinazione residenziale e/o da due unità immobiliari di cui almeno una residenziale; - non si configuri come un nuovo piano, ovvero una sopraelevazione; - la nuova copertura si configuri come una modifica organica dell edificio con riferimento alle sue caratteristiche strutturali e compositive. Frazionamenti : sono consentiti i frazionamenti (incremento) delle unità immobiliari solo alle seguenti condizioni: la superficie utile netta media delle unità residenziali risultanti non sia inferiore a mq 65; sia realizzato almeno un posto auto pertinenziale per ogni unità edilizia risultante per una superficie fino a mq 65 e due posti auto per superfici superiori.
Parcheggi : Posti auto e autorimesse (garage) pertinenziali per tutti gli interventi è prescritta la dotazione di posti auto/autorimesse per una superficie non inferiore a 1mq/10mc. (già presente L.122) (introdotto parametro posto auto) 1. In particolare per tutte le nuove unità immobiliari residenziali, comprese quelle risultanti da eventuali frazionamenti, cambi di destinazione d uso e recuperi del sottotetto, è richiesto almeno un posto auto coperto o scoperto pertinenziale per unità immobiliari inferiori a mq 65 e due posti auto per ogni unità edilizia risultante superiore a mq. 65. 2. Qualora sia dimostrata l impossibilità di realizzare i parcheggi pertinenziali, potranno essere realizzati uno stesso numero di parcheggi privati, privati a uso pubblico o parcheggi standard(pubblici) in un area posta a una distanza non superiore a ml 500 dall unità immobiliare. (era 200) 3. Se queste possibilità sono precluse, si procederà alla monetizzazione (escluso nuove costruzioni) di una somma pari ai costi di acquisizione delle aree e di realizzazione dei parcheggi. Allo scopo di riqualificare il tessuto urbano del territorio comunale, si consente: Di inserire i parcheggi ai piani interrati degli edifici; di realizzare parcheggi mono e multipiano, anche attraverso il recupero di edifici esistenti. Posti auto/autorimesse di relazione Per tutti gli interventi con destinazione d uso non residenziale, dalla ristrutturazione edilizia con modifica dell utilizzazione che comporta un fabbisogno maggiore e/o con incremento della superficie utile lorda (limitatamente all incremento), devono essere soddisfatte dotazioni minime di parcheggi di relazione a uso pubblico aggiuntivo rispetto a quelle pertinenziali. Le superfici a parcheggio di relazione a uso pubblico devono essere contigue all'immobile e comunque distanti da esso non oltre ml. 500 se agevolmente raggiungibili. Le superfici a parcheggio di relazione a uso pubblico non concorrono alla dotazione minima inderogabile complessiva di spazi a standard. Per parcheggi superiori a mq. 120 è prescritta la messa a dimora di specie arboree mature con un indice di piantumazione n. 1 albero/ogni n. 4 stalli. Superfici accessorie ammesse : per gli edifici costituti da almeno il 50% delle unità immobiliari con destinazione residenziale : 1) ai piani interrati e seminterrati e sottotetto purchè di altezza inferiore a ml. 2,40;
2) al piano terra e/o nel resede di pertinenza, nei limiti e dimensioni massime: autorimesse per unità immobiliare mq. 30,00 limite massimo raggiungibile calcolato sulla base del rapporto 1mq/10mc, ed è consentita la superficie minima di mq 15,00, e deve essere costituita da un unico locale; magazzini e simili per unità immobiliare mq. 6,00; lavanderie per unità immobiliare mq. 6,00; locali tecnici per edificio mq. 4,00 o comunque entro i limiti massimi documentati e rappresentati graficamente per l istallazione degli impianti secondo le normative vigenti; balconi ballatoi logge loggiati porticati tettoie pensiline terrazze scale esterne ad esclusione delle terrazze di copertura non sono ammesse a servizio di piani o di vani che non abbiano i requisiti di abitabilità o comunque di altezza minima netta inferiore a ml. 2,40. I locali tecnici se di h<m2.40 sono in deroga alla distanza dai confini. Non sono computate ai fini della superficie coperta e della distanza dai confini quando complessivamente la loro superficie proiettata a terra risulti inferiore al 30% della superficie coperta dell edificio ma sono sempre computate ai fini della distanza tra i fabbricati. Sono escluse e non sono mai computate le piccole tettoie in aggetto a copertura delle porte di accesso agli edifici. Tra le superfici accessorie rientrano e sono ammesse le piscine a uso esclusivo privato poste nel resede di pertinenza degli edifici nel rispetto delle normative vigenti. Aree a verde sportivo : 1 - sono ammissibili le trasformazioni fisiche nel rispetto di un indice fondiario di copertura: non superiore a 0,10 mq/mq; 2 - ferme restando le dotazioni minime di spazi scoperti, sono escluse dall indice di copertura le attrezzature speciali destinate ad attività sportive quali palestre e piscine e i relativi spazi di stretta pertinenza (impianti tecnologici, spogliatoi e docce, locale infermeria, reception). 3- Sono possibili interventi per realizzare Impianti Sportivi su un lotto minimo di mq.3000, comunque soggetto a permesso a costruire convenzionato. Aree a Verde Attrezzato : Per facilitare e garantire il mantenimento e il controllo, è possibile, per aree superiori a mq 2.500, realizzare chioschi per la vendita di alimenti e bevande e per le attività di cura del verde, con indice di copertura non superiore all 1%. Commercio Carburanti :
All interno degli impianti di servizio alla viabilità, sono previste stazioni per il commercio al dettaglio di carburanti, fuori dei centri abitati, nelle fasce boscate lungo le autostrade e le strade extraurbane principali e secondarie. Progetti di riqualificazione : I progetti di riqualificazione, approvati con determina del dirigente, sono finalizzati a favorire i recuperi, superando situazioni di degrado e sono ammessi, per interventi di demolizione e ricostruzione di superficie edilizia totale non inferiore a mq. 200. Gli interventi potranno dare luogo una tantum a edifici o corpi edilizi di superficie edilizia totale pari a quella demolita, incrementata fino a un massimo del 25% di cui il almeno 5% come superficie accessoria. Ristrutturazione edilizia : è ammessa la copertura e chiusura di porticati, ballatoi e simili, terrazze esistenti, nel contesto di un'operazione unitaria riguardante la totalità dell'edificio, o almeno dei suoi fronti. è ammessa, ai fini di un riordino e della riqualificazione dei fronti alterati, la copertura e chiusura di balconi e logge, purché nel contesto di un'operazione unitaria riguardante la totalità dell'edificio, o almeno dei suoi fronti. per gli edifici, costituiti da un'unica unità immobiliare con destinazione d uso residenziale o da non più di due piani abitabili fuori terra con più unità immobiliari, delle quali (unità immobiliari) almeno il 50% con destinazione d uso residenziale, sono consentiti incrementi, una tantum, della superficie utile lorda alle seguenti condizioni alternative tra loro: (non ammesso se già usufruito con le norme precedenti) 1 - un piano aggiuntivo negli edifici esistenti composti da un solo piano fuori terra, oppure a completamento del secondo piano fuori terra qualora esistano sopraelevazioni parziali del primo piano fuori terra, nei limiti della superficie coperta già interessata dal piano terra e purché sia uniformata all'altezza dell'edificio se trattasi di completamento e non superiore a quella degli edifici adiacenti se trattasi di sopraelevazione, si può comunque intervenire fino a un altezza massima di ml. 7,50 anche quando gli edifici adiacenti hanno un altezza inferiore. 2 - ampliare la superficie utile lorda, esistente, di ognuna delle unità immobiliari interessate dall intervento, in misura non superiore a: il 40% di quella preesistente, se inferiore a 100 mq; il 10% di quella preesistente, se superiore a 400 mq; la % per interpolazione lineare tra il 10% e il 40%, da applicare alla superficie utile lorda preesistente, quando questa è compresa tra 100 e 400 mq. Nell ambito di interventi di ristrutturazioni e/o ampliamenti, è prescritta la distanza minima tra pareti non finestrate, rispetto agli edifici esistenti su altre proprietà, inferiore a ml.10, purchè sia garantita la distanza minima dai confini di proprietà non inferiore a ml.5. Destinazioni d'uso centro storico : All interno del Centro Storico, tra tutte le destinazioni d uso ammesse è sempre consentito il cambio di destinazione d uso, con la limitazione, per alcune, di essere consentite al piano terra o al piano primo, con accesso indipendente.
Le Funzioni miste (residenziale e servizio) compatibili e previste : Oltre a quelle classiche per servizi pubblici e privati, le residenze ordinarie e collettive, si è allargata la sfera delle attività commerciali e artigianali, al servizio delle persone: unità commerciali al dettaglio di vicinato; media distribuzione commerciale di superficie vendita non superiore a mq. 600; esercizi di somministrazione alimenti e bevande, (pizzerie gelaterie bar trattorie ristoranti); artigianato di servizio alla persona; artigianato artistico e/o tradizionale; attività produttive di alto contenuto tecnologico istituti di bellezza, parrucchiere/i barbieri Tali funzioni devono interessare solo i piani terra e primo e avere ingresso indipendente. In caso di nuovi esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande dovranno essere realizzati servizi igienici accessibili al pubblico, idonei anche per i diversamente abili. Ogni funzione diversa da quelle elencate al presente punto o al punto precedente verrà comparata a quelle elencate al fine di valutarne l ammissibilità. E' vietato mutare la destinazione d'uso dei garage commerciali e dei garage privati pertinenziali esistenti, fatta esclusione per quelli destinati a pubblici servizi. Nuova edificazione : La nuova edificazione è ammessa sui lotti liberi in questi casi: non siano pertinenze di edifici o aree comunque già edificate e/o che non abbiano concorso a determinare in qualsiasi modo l edificazione di edifici esistenti; siano in fregio a spazio pubblico (strada o piazza) o direttamente accessibile da spazio a uso pubblico con caratteristiche e dimensioni carrabili o accessibili da strada privata (condizionato all area non inferiore a 16x16); siano di dimensioni planimetriche da consentire di inscrivere al loro interno un area non inferiore a ml. 16x16 o se antistante spazio pubblico/di uso pubblico con un fronte minimo di ml. 18,00 e una superficie minima di mq. 350; indice di utilizzazione fondiaria: 0,50 mq/mq; indice fondiario di copertura: 0,35 mq/mq; la media della superficie utile netta degli alloggi residenziali non sia inferiore a mq. 65; sia realizzato minimo un posto auto pertinenziale per ogni unità edilizia risultante inferiore a mq. 65 e due posti auto per ogni unità edilizia risultante superiore a mq. 65. Arredi da Giardino (non fanno superficie coperta) Sono svincolati dalla superficie accessoria e saranno disciplinati dal Regolamento Edilizio: box in legno, piccole serre, panchine, fontane, gazebi, chioschi, pergolati.
Aree scoperte : Per tutte le trasformazioni fisiche, escluso quelle fino alla ristrutturazione edilizia e/o sostituzione edilizia, senza incremento della superficie coperta, è prescritta la riqualificazione delle aree scoperte pertinenziali tramite un progetto di sistemazione, comprensivo dei manufatti accessori legittimi, con le seguente condizioni: la superficie a verde non deve essere inferiore al 30% del lotto; la superficie a verde di corredo, quali aiuole divisorie e/o elementi di separazione di carreggiate o di altri spazi, alberature dei parcheggi e simili, non può essere superiore al 20% della superficie totale a verde minima prescritta; la messa a dimora di alberature/arbusti/vegetazione prevalentemente tipiche del luogo con un indice minimo, per superfici superiori a mq. 100, di n. 100 alberi/ha. Impianti per la produzione di energia elettrica a scopo commerciale : Gli impianti per la produzione di energia elettrica finalizzati al risparmio energetico e dei consumi sono regolamentati dalla normativa nazionale e regionale e dai regolamenti comunali vigenti (Regolamento per l Edilizia sostenibile). Supporti per la raccolta dei rifiuti : Negli ambiti della qualificazione, è fatto obbligo di prevedere, nei progetti riguardanti la sistemazione degli spazi scoperti autonomi, con particolare riferimento a quelli destinati a servizi pubblici e/o per uso collettivo, siti da destinare alla realizzazione d isole ecologiche, (insiemi di contenitori per la raccolta differenziata dei rifiuti), tenendo conto Luoghi abitualmente frequentati come supermercati, centri commerciali e altri spazi, pubblici o privati, di richiamo della popolazione devono avere appositi e propri spazi esclusivi dove conferire i rifiuti. Negli ambiti della trasformazione è fatto obbligo di individuare, nei relativi piani attuativi, siti da destinare alla realizzazione d isole ecologiche, tenendo conto delle indicazioni localizzative e dimensionali definite nel Piano regionale di gestione dei rifiuti della Regione Toscana, nonché delle necessità di transito e manovra dei mezzi adibiti alla raccolta. Nella definizione delle caratteristiche delle strade di nuova realizzazione, o da ristrutturare, è fatto obbligo di garantire l'ubicazione di campane e cassonetti, isole ecologiche per la raccolta differenziata dei rifiuti, nonché il transito e la manovra dei mezzi adibiti alla raccolta. Nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni d interi edifici è possibile realizzare un locale deposito rifiuti adibito alla raccolta differenziata, in deroga agli indici urbanistici, che è escluso e non computato tra le superfici utili o accessorie. Tale locale deve essere parte integrante del fabbricato e deve garantire il decoro dell'edificio e dell ambiente circostante, oltre che rispettare tutti i requisiti
richiesti dai regolamenti vigenti, dimensioni e caratteristiche sono definite dal Regolamento Edilizio. Articolo 0.4 - Norme generali : Per tutte le trasformazioni edilizie ammesse, escluso i piani attuativi, valgono i seguenti parametri, salvo quanto previsto dalle deroghe delle disposizioni vigenti nazionali e regionali (in particolare per il risparmio energetico): superficie coperta rapporto massimo del lotto (superficie fondiaria) 0,35 mq/mq; altezza massima non superiore a quella maggiore degli edifici nei lotti confinanti, ove presenti, e comunque massimo ml. 15, a quella preesistente, se maggiore, in caso di demolizione e ricostruzione; edifici di altezza maggiore possono essere ammessi in deroga solo per comprovate esigenze di carattere tecnico-strutturale o per la realizzazione d impianti e locali tecnologici. distanze tra fabbricati, comprese le superfici accessorie non inferiore alla semisomma delle altezze dei fabbricati. E comunque prescritta la distanza minima di ml.10,00 (raggio preso dal punto di minima distanza). distanza dai confini la distanza minima dai confini dei fabbricati, comprese le superfici accessorie, non può essere inferiore a ml. 5,00; distanza dalle strade pubbliche e/o private e da spazi pubblici o di uso pubblico in allineamento con i fabbricati adiacenti se riconoscibile, in assenza di tale allineamento non inferiore alla metà dell altezza del fabbricato e comunque non inferiore a ml. 5,00. AMBITI DEGLI INSEDIAMENTI SPECIALISTICI tra le destinazioni ammesse nel commercio al dettaglio, le medie strutture di vendita non devono essere superiori a mq.600 fino all approvazione del Piano delle Funzioni; nelle attività ricettive sono previste anche case e appartamenti per vacanze (così come indicato dal testo unico delle leggi regionali sul turismo). TIRRENIA La variante delle norme ha tenuto conto del contesto paesaggistico e ha rafforzato gli elementi di tutela degli aspetti paesaggistici e tipici dell abitato di Tirrenia (città giardino) caratterizzato da ampi spazi verdi e edifici a palazzina e villette, pertanto ha ritenuto di limitare gli interventi di sostituzione edilizia incongrui con il contesto sopra descritto
Misure per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente(piano casa):confronto con le Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico di Pisa Progetti di Riqualificazione (con interventi di demolizione e ricostruzione) : Legge Regione Toscana incremento SUL fino al 35%. Regol.Urbanistico Pisa incremento SUL fino al 25%. Progetti di Ristrutturazione Edilizia(con interventi di ampliamento) : Legge Regione Toscana incremento SUL fino al 20%. Regol.Urbanistico Pisa incremento SUL dal 40%(fino a 100m) al 10%(sopra a 400m.).