Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio M I L A N O NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 1. Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale..5 Figura 1. 3. 3.. 1. 1. 3. 3.. 1.... 1.5 1. 5 5.. 3.. 1. 3 5 9 1 11 Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo 3 5 9 1 11 Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate La ripresa del settore immobiliare si sta rivelando più lenta e farraginosa rispetto alle attese. Il fabbisogno immobiliare compresso nel corso della crisi stenta ancora ad affacciarsi sul mercato e gli indicatori evidenziano una persistente debolezza della domanda in tutti i principali comparti. Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 1,5 Media grandi città, Per contro, il protrarsi della crisi e la difficoltà del settore hanno spinto molti proprietari al ritiro degli immobili con più scarso appeal dal mercato, in attesa di un allentamento della morsa recessiva. Sul versante dei prezzi, l ulteriore contrazione registrata nei primi mesi del, assieme alle prospettive di un nuovo calo per la seconda parte dell anno, evidenzia il residuo recessivo insito nelle dinamiche in atto, confermando valori il cui processo di rilancio risulta fisiologicamente più lento rispetto ad altre grandezze del mercato. L entità del repricing fin qui intervenuto risulta, infatti, ancora insufficiente per l avvio di una spinta espansiva e, in molti casi, i valori immobiliari risultano ancora Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 7, Media grandi città,3 relativamente elevati, se rapportati alle disponibilità di famiglie e imprese. L adeguamento delle aspettative di realizzo da parte dei venditori, sempre più spesso già pienamente recepite nella fase di proposizione al mercato, si è solo parzialmente tradotta in una percepibile riduzione delle tempistiche medie di vendita, che rimangono infatti su livelli record per tutti i comparti. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 5
Var. % N.I. - 5 = 1 N.I. - 5 = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio La precarietà della situazione reddituale di famiglie e imprese, che nei mesi scorsi aveva favorito lo spostamento di una quota significativa di domanda verso il comparto locativo, sembra avere esaurito il suo impulso. Nonostante tale fenomeno, non sono emersi dal mercato dell affitto evidenti segnali di ripresa. Alla stabilità del numero di contratti stipulati, ha fatto riscontro un ulteriore contrazione dei canoni, ritornati a collocarsi sui riferimenti del. Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 5 = 1) Canoni 11 11 1 1 9 9 5 9 1 11 Abitazioni Uffici Negozi 5 9 1 11 Abitazioni Uffici Negozi Ad esclusione del segmento commerciale, la flessione dei canoni nel semestre risulta lievemente meno marcata rispetto a quella dei prezzi ed estesa, tranne che per le abitazioni, a tutte le zone cittadine. Anche in questo caso, i tempi medi necessari per la formalizzazione del contratto sono in calo tendenziale, ma si attestano ancora su valori complessivamente molto elevati. Le dinamiche che hanno caratterizzato prezzi e canoni hanno determinato complessivamente solo modeste oscillazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione che, con la sola eccezione del comparto direzionale, si sono generalmente Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre ) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 1,5,5 -,5-1,5 -,5-3,5 Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi mantenuti al di sotto dei livelli medi registrati nella maggior parte delle città monitorate. Le previsioni per la seconda parte dell anno non sono improntate all ottimismo. L inadeguatezza della domanda, che ancora caratterizza sia il mercato della compravendita che quello della locazione, rappresenta un elemento di forte penalizzazione delle prospettive a breve e medio termine. Ad un attività contrattuale su livelli non significativamente dissimili dagli attuali, farà riscontro un nuovo aggiustamento delle quotazioni, la cui intensità media è attesa, però, in lieve attenuazione.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Per quanto riguarda i progetti di trasformazione urbana, oltre alle iniziative di sviluppo già più volte citate nelle precedenti edizioni del Rapporto, si segnala la conclusione dei lavori di riqualificazione di un edificio situato tra via Torino, via della Palla e via Lupetta. L intervento, durato tre anni, ha consentito di valorizzare un area del centro di abbandonata da oltre settant anni, attraverso la realizzazione di un nuovo palazzo che si sviluppa su oltre. mq ed ospita negozi, uffici, abitazioni private e box. In tema di riqualificazioni si segnala anche la presentazione da parte di Snai di un progetto per la riconversione dell'area di San Siro, dove sorge il vecchio impianto dell'ippodromo di. L intervento, che si estende su una superficie di. mq, di cui circa 97. edificati, prevede la costruzione di nuove abitazioni, comprensive di edilizia residenziale sociale. Partirà, infine, da la prima sperimentazione italiana del Fondo Bei, uno strumento finanziario previsto dalla programmazione europea e finora adottato solo dalla città di Londra. Il Fondo per lo sviluppo urbano, che prevede la collaborazione tra soggetti pubblici e privati per realizzare investimenti di riqualificazione immobiliare e urbana sostenibile, è stato istituito dal Comune di in collaborazione con la Bei (Banca europea per gli investimenti) ed è destinato alla realizzazione di progetti di recupero e riconversione di aree dismesse o sottoutilizzate, interventi di housing sociale e misure di efficientamento energetico degli edifici. Il Comune, che partirà con una dotazione di milioni, ha già individuato un primo lotto di interventi sul territorio cittadino, che vanno dalla riapertura di una parte dei Navigli (Conca di Viarenna), al recupero dell ex istituto Marchiondi, fino alla riqualificazione di Quartiere Adriano, delle Scuderie De Montel, di parte della Bovisa o dell area di Porto di Mare. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio.3,,1,3 9,9.9 -,7 -,,7 1, 3.31-3, -3, 7,, 1.97 -,1 -, 9,.995 -, 7,5, 1.939-3,,1,9 17,5 7
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio,7, 3,,,, 3,9,5 7-1, -1, 3,7,9 1-1,9-1,,7 5, -, -,,,9 9 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 9 % Mesi Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione 3 5 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 11 Nel settore residenziale si attenua la flessione della domanda, a fronte di un offerta che continua a risultare in crescita e ancora sovrabbondante rispetto alle reali capacità di assorbimento. Le zone in cui rimane più evidente il disallineamento tra domanda e offerta sono il semicentro e la periferia. Un segnale della distensione della fase recessiva si rileva dal tendenziale incremento dell attività transattiva, confermato dai dati delle compravendite dell Agenzia delle Entrate anche per i primi mesi del. Tavola Dal punto di vista dei valori, tuttavia, si Abitazioni nuove Recenti tendenze è assistito ad una ripresa della spinta dei prezzi (primo semestre ) ribassista, con intensità diverse a seconda delle zone cittadine e con la ( /mq) sem. (%) ann. (%) sola eccezione delle zone di pregio, i cui di pregio 7.51,9 -,7 valori risultano in crescita. Alle flessioni 5.9 -, -,7 decisamente contenute registrate in 3.31 -, -,1 periferia, si è contrapposto il calo.51 -,1-1, ancora piuttosto marcato del centro e, 3.3 -,7 soprattutto, delle zone semicentrali..9-1, -, È proseguita la diminuzione del divario tra prezzo richiesto ed effettivo, sceso di un ulteriore mezzo punto percentuale
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio sia per le abitazioni nuove (,5%) che per quelle usate (%). La riduzione delle richieste iniziali ha favorito la stabilizzazione delle tempistiche di formalizzazione dei contratti, scesi intorno agli mesi in media per il nuovo e ai 7,5 mesi per l usato. Non molto dissimile la situazione sul versante locativo, dove la domanda rimane stabile e selettiva e l attività contrattuale si mantiene sui livelli dello scorso semestre. È ripresa la flessione dei canoni, dopo una breve parentesi di allentamento della caduta, determinata in particolare della peggiore performance delle zone semicentrali e periferiche, dove si è evidenziata una nuova diminuzione delle quotazioni. Anche in questo caso, le tempistiche di formalizzazione sono in lieve calo e comunque sempre al di sopra della soglia dei mesi in media. L analogo trend di prezzi e canoni ha evidenziato una sostanziale stabilità della redditività potenziale lorda, ferma al di sotto della soglia del 5%, con punte del 5,% nelle localizzazioni periferiche. Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) 7.93-3, 5,,.57-1,5,5 11, 5.1-3, 9,,9 37.9 -,5 7,, 9.59 -, 7,3, Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 3. -,7 3, 5,.5-1,1, 5,5 1.537-3,,3,.97 -,5,5 5, 1.9 -,,7 5, Media semplice Proseguono le difficoltà del mercato degli spazi destinati a parcheggio, che evidenzia, ancora in questo primo semestre dell anno, una domanda per acquisto sempre molto contenuta, con un conseguente livellamento sia del numero di transazioni che dei prezzi. La flessione è stata comune a tutte le zone cittadine, anche se è risultata più accentuata in quelle centrali e periferiche. 9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Si è, tuttavia, attenuata rispetto a un anno fa la flessione dei valori, in media ora intorno al,5%, così come si è stabilizzato lo sconto medio richiesto sul prezzo di vendita, posizionato al %, su livelli comunque molto elevati per il comparto. Crescono anche i tempi medi di alienazione del bene, che raggiungono i 7 mesi in media. Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 % Mesi 5 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 11 Non migliore la situazione sul versante locativo, dove permangono i segnali di inattività. La flessione dei canoni si mostra analoga a quella dei prezzi e, conseguentemente, il rendimento potenziale lordo da locazione si mantiene sui livelli precedenti (5,%) e in linea rispetto alla media delle città monitorate. Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 5.9 -,5 -,3,7 11,7 3.91-3,7-3, 9,5, terziaria.73 -,1 -,,9, 1.9 -,9-3,5 11,.5 -, -3, 9,5, 1.93-1, -3,5 1, 1,9 17,
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) -, -,,1, 13-1,,,7 terziaria -,5-1,5, 5, 97 -, -3, 7, 5, -,, 5,1 97-1,5 -,9, 5, Media semplice Figura Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 1 9 % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione 3 5 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 11 Il mercato al dettaglio degli uffici di continua ad evidenziare un eccesso di offerta, specialmente nelle localizzazioni centrali, a fronte di una domanda che si mantiene stazionaria, sia per l acquisto che per la locazione. Il modesto incremento delle compravendite registrato a fine non consente di ritenere ormai alle spalle la crisi del settore, ma ci restituisce un numero di scambi contrattualizzati dimezzato rispetto alle quantità, già ridimensionate, del. All esiguità delle transazioni continua a fare riscontro la tendenza negativa dei prezzi, il cui arretramento è risultato complessivamente superiore a quello registrato nella seconda parte dello scorso anno. Il calo su base semestrale ha toccato il,% in media, con punte del 3,7% nelle zone del semicentro. Come avviene per le abitazioni, l arretramento è determinato prevalentemente dalla contrazione delle aspettative iniziali, mentre la componente data dall effetto trattativa tende ad azzerarsi. Tale dinamica trova riscontro in una diminuzione dello sconto medio praticato sceso al %, con contrazioni registrate in tutte le zone cittadine. Nonostante l accentuazione del calo dei prezzi, restano elevati i tempi medi di vendita, stazionari sui 9,5 mesi. Non appare migliore la situazione sul versante locativo, se si eccettua una caduta meno marcata dei canoni rispetto ai prezzi, specialmente nelle zone centrali e nelle periferie dedicate, e una lieve riduzione delle tempistiche di formalizzazione dei contratti. Tale andamento risulta in parte condizionato dalla tendenza, sempre più 1
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio diffusa, della fuoriuscita dal mercato degli immobili meno performanti a favore degli asset meglio localizzati e più attrattivi dal punto di vista economico-gestionale. L analogo trend di prezzi e canoni ha evidenziato una sostanziale stabilità della redditività potenziale lorda, ferma da diversi semestri intorno al 5%. Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 7.75, -,,3 7,3.1 -,3 -, 7, 11,7. -,1-1,1 1, 3.53 -,7 -,,,.53-1, -,9 9,7 1,3 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%), -,7 3,7,3 71-1,9-1,,7,7-1, 7,,7 33-1, -1,3 5,, 193-1, -,,3 7,3 Media semplice Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 9 % Mesi 3 5 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 11 Con riferimento al settore commerciale, non si segnalano significative novità rispetto alle dinamiche registrate sul finire dello scorso anno, se si eccettua una
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio flessione dei prezzi generalmente meno marcata (-,7% su base semestrale), con andamenti differenti a seconda delle diverse zone cittadine. La domanda continua a risultare insufficiente a fronte di un offerta che, ad esclusione delle zone centrali, risulta in tendenziale aumento. Tali dinamiche hanno favorito l ulteriore stasi dell attività transattiva, ferma sui minimi storici da diversi semestri. Lo scarso dinamismo del comparto si evince anche dall ampiezza dei tempi medi di vendita, arrivati ad attestarsi agli mesi in media, con punte superiori ai 1 in periferia. La forte erosione dei valori registrata negli ultimi anni ha favorito un parziale ridimensionamento dello sconto concesso in fase negoziale, passato dal % al %. Non dissimile la situazione sul versante locativo, dove si continua a segnalare l assoluta inadeguatezza della domanda, con il conseguente consolidamento della quota di sfitto e un arretramento dei canoni di poco superiore a quelli dei prezzi. I tempi medi di locazione risultano in calo tendenziale, ma ancora su valori elevati per il comparto (circa 5,5 mesi in media). L analogo trend di prezzi e canoni ha evidenziato una sostanziale stabilità della redditività potenziale lorda, ferma al,%. 3