DETERMINAZIONE DEL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI AI FINI DEGLI ACCERTAMENTI FISCALI CARLO CAPPELLUTI dottore commercialista carlo.cappelluti@odc.pescara.it
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO comma 22 legge 248/06 All'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad Iva, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio con l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo Va altresì segnalato se ci si è avvalsi di un mediatore con i relativi dati identificativi, codice fiscale o partita Iva, numero di iscrizione al ruolo, l'ammontare della spesa sostenuta e le analitiche modalità di pagamento della stessa L'omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui sopra comporta l'applicazione di una sanzione da 500 a 10.000 euro
IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI Fonti normative commi 2-4 e commi 23 bis e 23 ter legge 4 agosto 2006 n. 248 Art. 1 comma 307 legge 27 dicembre 2006 n. 296 In data 6 febbraio 2007 l'agenzia delle Entrate ha emanato la circolare n. 6/E in materia di nuovi poteri degli uffici in materia di accertamento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
IL VALORE NORMALE IMMOBILIARE AI FINI DELL'IMPOSTA DI REGISTRO comma 23ter legge 248/06 Ha aggiunto il comma 5 bis all'art. 52 del Dpr 131/86 che dispone, ai fini dell'imposta di registro, l'inapplicabilità della c.d. valutazione automatica o catastale, che rappresentava un limite al potere di accertamento di valore in base al quale gli uffici non potevano procedere all'accertamento nei casi in cui il corrispettivo dichiarato non fosse inferiore al valore catastale La valutazione automatica continua ad applicarsi alle cessioni in cui la parte acquirente sia una persona fisica non esercente attività d'impresa ovvero arti e professioni (c.d. Metodo del prezzo-valore)
IL VALORE NORMALE IMMOBILIARE AI FINI DELL'IMPOSTA DI REGISTRO Art. 52 comma 1 Dpr 131/86 Se l'ufficio ritiene che il valore venale risulti superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con interessi e sanzioni Art. 51 comma 2 Dpr 131/86 Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, si intende per valore il valore venale in comune commercio.
IL VALORE NORMALE IMMOBILIARE AI FINI DELL'IMPOSTA DI REGISTRO Art. 51 comma 3 Dpr 131/86 Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore dichiarato avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa localita' per gli investimenti immobiliari, nonche' ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI AI FINI IVA comma 2 legge 248/06 Modifica l'art. 54, comma 3, del Dpr 633/72, ampliando i poteri di rettifica delle dichiarazioni Iva L'ufficio, in caso di cessione di beni immobili e relative pertinenze, può rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva se il corrispettivo dichiarato risulta inferiore al valore normale del bene Il comma 3 dell'art. 14 del Dpr 633/72 definisce il valore normale quale prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi
IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI AI FINI IVA comma 23 bis legge 248/06 Prevede, per i trasferimenti di beni immobili soggetti ad Iva, finanziati con mutui fondiari o finanziamenti bancari, la presunzione che il valore normale non possa essere comunque inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato comma 4 legge 248/06 Abroga l'art. 15 della legge 85/1995 che escludeva la rettifica ai fini Iva del corrispettivo delle cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C qualora lo stesso fosse almeno pari al valore catastale (rendita rivalutata del 5% moltiplicata per i coefficienti previsti dall'art. 52 commi 4-5 Dpr 131/86)
IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI AI FINI IMPOSTE DIRETTE Modifica l'art. 39 comma 1 Dpr 600/73 relativamente all'accertamento delle imposte sui redditi comma 3 legge 248/06 L'ufficio, in caso di cessione di beni immobili e relative pertinenze, può rettificare direttamente il reddito d'impresa se il valore normale risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare l'incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l'irregolare tenuta delle scritture contabili Il comma 3 dell'art. 9 del Dpr 917/86 definisce il valore normale quale prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquistati o prestati, e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi
IL SISTEMA PREZZO-VALORE Amplia i casi in cui è possibile avvalersi del sistema prezzo-valore, introdotto dalla Finanziaria 2006 Art. 1 comma 309 legge 296/06 Tale metodo, a partire dal 1 gennaio 2007, si applica a tutte le compravendite immobiliari assoggettate ad imposta di registro nelle quali il soggetto acquirente sia una persona fisica che non agisce in qualità di imprenditore o di esercente arti e professioni Con tale metodo si determina la base imponibile per l'imposta di registro e le ipocatastali in funzione del valore catastale dell'immobile Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per 120 per i fabbricati dei gruppi A (escluso A/10) e C (tranne C/1) e per 110 per la prima casa
IL SISTEMA PREZZO-VALORE CONDIZIONI Elemento soggettivo Elemento oggettivo Elemento impositivo Acquirente persona fisica che opera privatamente Immobile abitativo e relative pertinenze Cessione soggetta ad imposta di registro e non a Iva Opzione Esplicita richiesta al notaio rogante
IL SISTEMA PREZZO-VALORE MODIFICHE E' comunque obbligatoria l'indicazione nell'atto del corrispettivo pattuito, comma 21 DL 223/06 Se il corrispettivo è indicato in misura inferiore rispetto al reale, l'imposta si applica sull'intero corrispettivo accertato oltre ad una sanzione dal 50 al 100% della differenza E' incrementata dal 20 al 30% la percentuale di sconto obbligatorio sugli onorari notarili Anche a tali compravendite si applicano le regole di monitoraggio sulle transazioni immobiliari relative alle modalità specifiche di pagamento del corrispettivo e ai dati dell'eventuale mediatore
IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI Art. 1 comma 307 legge 296/06 Rinvia ad un apposito Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate l'individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del valore normale dei fabbricati, ai fini dell'accertamento nell'ambito dell'iva, dell'imposta di registro e delle imposte dirette