L ACCERTAMENTO DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NEL SISTEMA DELLE IMPOSTE INDIRETTE

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1 COMMISSIONE IMPOSTE INDIRETTE DIVERSE DALL IVA L ACCERTAMENTO DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NEL SISTEMA DELLE IMPOSTE INDIRETTE Sede dell Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma Dott. Stefano Paolucci 13 Novembre

2 RIFERIMENTI NORMATIVI D.P.R. 26 Aprile 1986, n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro); D.L. 223/2006 del convertito con L. 248/2006 del ; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate N. 2007/ del Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati; Legge 7 Luglio 2009 n. 88 Disposizioni per l adempimento di obblighi derivanti dall appartenenza dell Italia alle comunità Europee Legge Comunitaria 2008 art. 24 commi 4 lett. f) e 5; Art c.c. 2

3 ACCERTAMENTO DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE: POTERI DEGLI UFFICI Art. 53 bis D.P.R. 131/1986, inserito dall art. 35, co. 24 D.L. 223/2006 convertito con modifiche dalla L. 248/2006 Le attribuzioni e i poteri di cui agli artt. 31 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, possono essere esercitati anche ai fini dell imposta di registro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale previste dal testo unico di cui al D. Lgs 31 Ottobre 1990, n. 347 A partire dal 4 Luglio 2006 è prevista l applicazione delle attribuzioni e dei poteri di controllo dell Amministrazione in materia di accertamento delle imposte sui redditi, anche ai fini delle imposte di registro ipotecaria e catastale. 3

4 ACCERTAMENTO DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE: POTERI DEGLI UFFICI L estensione riguarda anche la disciplina sanzionatoria con l introduzione del comma 1 bis all art. 74 del D.P.R. 131/1986 Per le violazioni conseguenti alle richieste di cui all art. 53bis (T.U.R.), si applicano le disposizioni di cui al D. Lgs 18 Dicembre 1997 n. 471 Il D.Lgs 471/1997 Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell'articolo 3, comma 133, lettera q), della legge 23 dicembre 1996, n. 662) 4

5 ACCERTAMENTO DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE: POTERI DEGLI UFFICI Ai fini dell accertamento l Ufficio controlla, per una eventuale rettifica dei valori, sulla base degli elementi individuati al 3 comma dell Art. 51 del D.P.R. 131/1986: trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie relative agli stessi immobili o ad altri analoghi anteriori non più di tre anni; reddito netto producibile dagli immobili capitalizzato al tasso applicabile alla data del trasferimento e nella stessa località per gli investimenti immobiliari; altre indicazioni, fornite anche dai Comuni; ogni altro elemento di valutazione (natura, posizione geografica, ubicazione e destinazione degli immobili) 5

6 ACCERTAMENTO DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE: POTERI DEGLI UFFICI Art. 51 comma1 del T.U.R..Assume come valore dei beni o dei diritti quello dichiarato dalle parti nell atto e in mancanza o se superiore quello pattuito per l intera durata del contratto Art. 51 comma 2 del T.U.R. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio Valore normale : (art. 9 TUIR) prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza ed al medesimo stadio di commercializzazione. 6

7 NOVITA DEL D.L. 223/ Ai fini delle imposte dirette ed IVA: La base imponibile continua ad identificarsi con il corrispettivo pattuito tra le parti, del quale il valore normale costituisce un indizio, sufficiente però a giustificare l accertamento di valore, fino ad allora estraneo a tali settori impositivi (a meno che non fossero rinvenuti pagamenti in nero). -Ai fini delle imposte di registro ipotecarie e catastali: Già esisteva la possibilità di provare l infedele dichiarazione facendo riferimento al valore venale in comune commercio, da controllare in base ai parametri individuati dall art. 51 DPR. 131/1986. Viene ampliata la platea degli atti di trasferimento immobiliari sui quali può essere esercitato il potere di rettifica, cadono i limiti di accertamento previsti per tutti gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, se il valore risultava dichiarato in misura non inferiore a quello catastale. 7

8 IMMOBILI AD USO ABITATIVO ESCLUSI DALLA RETTIFICA DEL VALORE Ai sensi dell Art. 35 co. 23-ter, del D.L. 223/2006, convertito con modifiche dalla L. 248/2006, la valutazione automatica catastale ex art. 52 co. 4 e 5 D.P.R. 131/1986 in base alla quale non possono essere sottoposti a rettifica, da parte dell Ufficio, gli immobili per i quali è stato dichiarato un valore non inferiore alla rendita catastale moltiplicata per un determinato coefficiente, si applica esclusivamente alle compravendite di immobili ad uso abitativo, nelle quali il venditore può essere una persona fisica o un impresa, mentre l acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell esercizio di impresa arti o professioni e per le quali l imposta di registro si calcola sul valore catastale rivalutato indipendentemente dal prezzo dichiarato nell atto o nel contratto (principio del prezzo valore art. 1, co 497 L. 266/2005, come modificato dall art. 1, co. 309 L. 296/2006). 8

9 IMMOBILI AD USO ABITATIVO ESCLUSI DALLA RETTIFICA DEL VALORE Pertanto, solo questi immobili non sono suscettibili di rettifica di valore se il valore dei fabbricati censiti in catasto, con attribuzione di rendita, non sia inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti coefficienti: 110 per i fabbricati del gruppo A prima casa e pertinenze C 2/C6 /C7; 120 per i fabbricati dei gruppi A e C (esclusi A/10 e C/1) 140 per i fabbricati del gruppo B; 60 per i fabbricati del gruppo A/10 e del gruppo D; 40,8 per i fabbricati del gruppo E e della categoria C/1; 9

10 IMMOBILI AD USO ABITATIVO ESCLUSI DALLA RETTIFICA DEL VALORE In questi casi l accertamento da parte dell Ufficio sarà focalizzato sulla verifica del rispetto di altre condizioni: -nel caso di agevolazioni per l acquisto prima casa: trasferimento della residenza anagrafica entro i successivi 18 mesi dalla data di stipula dell atto; L abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso (D.M 2/8/69); L acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. -Nel caso di acquisto di altri immobili : Verifica del prezzo effettivo (analisi delle movimentazioni bancarie) 10

11 VALORE NORMALE DEI BENI IMMOBILI La legge 296/2006 all art. 1 co. 307 ha attribuito all Agenzia delle Entrate il compito di fissare periodicamente con apposito provvedimento i criteri utili per la determinazione del VALORE NORMALE ( o valore venale in comune commercio) ai fini delle imposte dirette (ex. Art. 9 co. 3 D.P.R. 917/1986), ai fini dell IVA (ex. Art. 14 D.P.R. 633/1972) ed ai fini dell imposta di registro (ex. Art. 51 co. 3, D.P.R. 131/1986) Agenzia delle Entrate : Provvedimento del direttore n. 2007/ del 27/7/2007 recante Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all art. 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) 11

12 PROVVEDIMENTO 2007/ A.E..I criteri utili per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell ufficio. Le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare sono riferite alla zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa e allo stato conservativo - normale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al periodo dell Atto di compravendita ed allo stato conservativo normale per la specifica destinazione d uso dell immobile ivi censita, in particolare negozi, uffici, capannoni industriali, capannoni tipici, laboratori, autorimesse, posti auto scoperti, posti auto coperti, box. 12

13 PROVVEDIMENTO 2007/ A.E. Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di 4 anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo - ottimo censito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari ad 1,3. Al fine di integrare il valore normale dell immobile occorre tenere conto anche dei seguenti uletriori criteri in possesso dell ufficio: -Valore del mutuo, per gli atti soggetti ad Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita; -Prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale; -Prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all osservanza diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie; -Prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato, di vendita al pubblico tramite i media, o da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato; -Ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. trasmesse dai comuni ed alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio. 13

14 LEGGE COMUNITARIA 88/2009 La legge n. 88 del 7/7/2009 art. 16 bis, riporta l attività accertativa immobiliare nella modalità ante D.L. 223/2006, modificando gli articoli 54, co. 3 D.P.R. 633/1972 (IVA) e 39 co. 1, D.P.R. 600/1973 (imposte sui redditi d impresa e professionale). -Elimina le previsioni in tema di accertamenti immobiliari e valore normale introdotte dal D.L. 223/2006 e la presunzione legale pro-fisco in essa contenuta. 14

15 LEGGE COMUNITARIA 88/2009 Situazione post D.L. 223/2006 e ante Legge Comunitaria 88 Le presunzioni sul cosiddetto valore normale erano ritenute relative e legali. Dispensavano l amministrazione Finanziaria dall onere della prova. Il contribuente doveva attivarsi per fornire l imputabilità dello scollamento tra valore normale e corrispettivo dichiarato a fattori diversi da quelli riconducibili ad una presunta evasione. 15

16 LEGGE COMUNITARIA 88/2009 Situazione post Legge Comunitaria 88 Le presunzioni automatiche del fisco (basate sull accertamento di tipo analitico induttivo) tornano ad essere semplici L onere della prova incombe sull amministrazione finanziaria La divergenza tra valore normale e corrispettivo costituisce solo un indizio delle possibile discordanza. 16

17 LEGGE COMUNITARIA 88/2009 Art c.c. Presunzioni semplici. 1 Le presunzioni non stabilite dalla legge sono lasciate alla prudenza del giudice (c.p.c 116), il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti. Negli anni la giurisprudenza ha precisato: gravi: sono gli elementi presuntivi oggettivamente e intrinsecamente consistenti e, come tali, resistenti alle possibili obiezioni; precisi: sono quelli dotati di specificità e concretezza e non suscettibili di diversa, altrettanto o più verosimile interpretazione; concordanti: sono quelli non confliggenti tra loro e non smentiti da dati ugualmente certi 17

18 PRESUNZIONI SEMPLICI: LEGGE COMUNITARIA 88/2009 -onere della prova a carico dell amministrazione finanziaria; - dimostrare che la presunzione soddisfi i requisiti di gravità, precisione e concordanza e quindi la sussistenza di fatti costitutivi della pretesa impositiva. PRESUNZIONI LEGALI: -onere della prova a carico del contribuente - dimostrare l inefficacia della ricostruzione reddituale presuntiva sulla base di fatti modificativi o estintivi. 18

19 OMI: SOGGETTO TERZO? Sentenze Cassazione: N. 9949/2000 N. 7935/2002 N /2005 N. 8586/2006.Pertanto, la stima dell'u.t.e., provenendo da un ente che non è al di sopra delle parti, ma è un Ufficio dell'amministrazione finanziaria dello Stato, non può costituire elemento di prova, in assenza di idoneo supporto probatorio, e, a maggior ragione, non può essere qualificato come atto facente fede fino a querela di falso". 19

20 CLASSIFICAZIONE DELLE IMPOSTE (art. 42 D.P.R. 131/1986) Imposta principale: è l imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall ufficio se diretta a correggere errori ed omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica. Imposta suppletiva: è l imposta applicata successivamente se diretta a correggere errori od omissioni dell ufficio (sia nella liquidazione dell imposta principale che di quella complementare) Imposta complementare: l imposta applicata in ogni altro caso. Imposta complementare a seguito di accertamento di maggior valore Imposta complementare dovuta per ogni altra causa. 20

21 TERMINI DELL ACCERTAMENTO (art. 76 D.P.R. 131/1986) La notifica deve essere emessa Acquisto prima casa indebita agevolazione: Controllo sussistenza dei requisiti in atto; Acquisto prima casa indebita agevolazione Controllo osservanza degli obblighi cui è subordinata l agevolazione Omessa registrazione dell atto Avviso di rettifica di maggior valore ENTRO 3 ANNI Dalla richiesta di registrazione* 3 ANNI 5 ANNI DA Dal momento in cui si verifica l evento causa di revoca dell agevolazione * dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione o si è verificato il fatto che legittima la registrazione d ufficio 2 ANNI dal pagamento imposta proporzionale * Numerose Pronunce della Corte di Cassazione recepite dalla Circ. 14/08/2002 n

22 TERMINI DELL ACCERTAMENTO (art. 76 D.P.R. 131/1986) Entro tre anni: dalla richiesta di registrazione se si tratta di imposta principale; dalla data in cui è stata presentata la denuncia di cui all art. 19 del D.P.R. 131/1986 (eventi successivi alla registrazione ) se si tratta di imposta complementare. dalla data di notifica della sentenza del giudice tributario ovvero dalla data in cui la stessa è divenuta definitiva, qualora sia stato proposto ricorso avverso l avviso di liquidazione o di rettifica; dalla data di registrazione dell atto in ipotesi di occultazione di corrispettivo; dalla data di registrazione dell atto ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all art. 19 del D.P.R. 131/1986 (eventi successivi alla registrazione ) se si tratta di imposta suppletiva 22