VERONA CONFCOMMERCIO 22 settembre 2010 DIFFORMITA EDILIZIE Relatore Geometra Carlo Dall Occhio
CAPITOLO 01
INTRODUZIONE
NORMATIVA DI RIFERIMENTO: L. n. 47 del 28 febbraio 1985 «Norme in materia di controllo dell'attività urbanistica-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie» L. R. n. 61, art. 91 e seguenti, del 27 giugno 1985 «Norme per l'assetto e l'uso del territorio» art. 39 della Legge 23.12.1994 n. 724 «Misure di razionalizzazione delle finanza pubblica» D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia» art. 32 della Legge 24.11.2003 n. 326 «Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell'andamento dei conti pubblici» L.R.V. 5.11.2004 n. 21 «Disposizioni in materia di condono edilizio»
ABUSO EDILIZIO Si ha un abuso edilizio quando un intervento sul territorio viene realizzato in assenza, o in difformità, di una preventiva autorizzazione: PERMESSO DI COSTRUIRE CONCESSIONE EDILIZIA DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA (D.I.A.) MODULO UNICO EDILIZIA (MUE) N.B. SALVO DIRITTI DI TERZI PERMESSO DI COSTRUIRE provvedimento amministrativo emesso dall'autorità comunale autorizza attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. Allegato: progetto che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione
D.I.A. atto amministrativo che serve alla Pubblica Amministrazione per compiere il ruolo di Vigilanza sull'attività edilizia che si svolge sul proprio territorio Con una D.I.A. si può ristrutturare il proprio appartamento si possono effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile si possono costruire nuovi edifici, qualora sia presente un piano particolareggiato MUE - Modulo Unico Edilizia necessario per presentare DIA DIA Piano Casa Permesso di Costruire Autorizzazione Unica
MUE (asseverazione di un tecnico) Parte 1 di 3 Dati amministrativi Parte 2 di 3 Dati tecnici Parte 3 di 3 Dati oneri concessori Modalità di pagamento prescelte scelta in relazione alla tipologia di titolo edilizio necessario per l'esecuzione dell'intervento da realizzarsi (autodichiarazione dei vincoli o delle normative a cui è soggetto l intervento) compilata dal tecnico progettista incaricato (relazione tecnica tavole grafiche rendering) compilata dal progettista e dal richiedente il titolo edilizio solo in caso di intervento oneroso
Gli abusi edilizi sono individuabili e rintracciabili: 1. Tramite SOPRALLUOGO e RILIEVO 2. Tramite PLANIMETRIA CATASTALE 3. Tramite CONCESSIONE EDILIZIA SOPRALLUOGO + RILIEVO PLANIMETRIA CATASTALE reperibile VERIFICA DELLO STATO REALE DELL IMMOBILE Rappresentazione in pianta di un edificio o di un unità immobiliare che, opportunamente aggiornata, dovrebbe sempre riportare lo stato effettivo dei luoghi Allegata rogiti notarili presso Agenzia del Territorio Con delega proprietario Con delega notarile
Agenzia del Territorio NON PROBATORIO Funzione esclusivamente fiscale Individuare proprietà immobiliare Accertare in modo uniforme il reddito imponibile sul quale verranno calcolate le tasse e le imposte sui beni immobili Base di qualsiasi verifica si debba eseguire CONCESSIONE EDILIZIA reperibile All Edilizia Privata del Comune di riferimento in alcuni atti notarili (1 atto di vendita in cui viene trasferita unità parte del fabbricato) Provvedimento amministrativo da parte dell'autorità comunale, che promuove attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica Rilasciata e conclusa a seguito di tutto il suo iter a carattere PROBATORIO Perché conforme alle normative urbanistiche vigenti al momento del rilascio
INTERVENTI CHE POSSONO RIGUARDARE GLI ABUSI Tettoia precaria Tettoia pertinenziale Tettoia soggetta a permesso di costruire Serre Apertura di nuove finestre Chiusura di balconi Antenne Realizzazione di soppalchi Opere interne Altre opere di manutenzione ordinaria Altre opere di manutenzione straordinaria Opere di restauro e risanamento conservativo Opere di eliminazione delle barriere architettoniche Recinzioni, muri di cinta e cancellate Aree destinate ad attività sportive Impianti tecnologici e volumi tecnici Varianti a permesso di costruire Parcheggi nel sottosuolo Demolizioni, reinterri e scavi Occupazione suolo per deposito ed esposizione Mutamenti di destinazione d uso Ristrutturazioni Ristrutturazione edilizia minore Opere soggette a permesso di costruire Lottizzazione abusiva Abusi edilizi nelle aree naturali protette
CAPITOLO 02
DIFFORMITA EDILIZIE SANABILI NON SANABILI PERMESSO IN SANATORIA CONDONO Ripristino dello stato antecedente l abuso SANABILI (comprese le varianti in corso d opera) NON SANABILI Opere potenzialmente realizzabili tramite presentazione in Comune della pratica edilizia prima dell inizio delle opere Opere potenzialmente non realizzabili tramite presentazione in Comune della pratica edilizia prima dell inizio delle opere
PERMESSO IN SANATORIA ai sensi dell'art. 36 D.P.R. 380/01 Rilasciato nell'ipotesi in cui l'amministrazione comunale non abbia ancora accertato o contestato gli abusi Se, al contrario, la realizzazione dell'abuso è stata individuata dal Comune, l'interessato può chiedere il permesso in sanatoria fino al momento in cui non gli venga comunicata l'entità della sanzione ed intimato il versamento della relativa somma
DOCUMENTAZIONE PRESENTAZIONE SANATORIA Estremi ultima concessione Stato precedente Tavole progettuali concesse Stato attuale = Stato da sanare In blu zone abusive Presentazione relazione tecnica e fotografica Compilazione moduli e asseverazione normative vigenti, di cui è soggetto l abuso Atto di notorietà Conformità impianti (se esistenti) Relazioni geologica di calcolo strutturale paesaggistica (con fotoinserimenti) se necessarie POST-ACCETTAZIONE SANATORIA Variazione catastale Richiesta agibilità Pagamento sanzione
RILASCIO PERMESSO IN SANATORIA se le opere realizzate abusivamente siano conformi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda dall'unità Organizzativa Sportello Unico Edilizia Privata o Attività Produttive Si pronuncia entro 60 giorni dalla presentazione decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
RILASCIO PERMESSO IN SANATORIA subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia in caso di gratuità in misura pari agli oneri di costruzione (se dovuti) a titolo di oblazione N.B. Alla consueta documentazione tecnica dovrà essere allegata la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ove si descrivono le opere eseguite in assenza o in difformità ai titoli abilitativi si indicano i responsabili dell'abuso si indica il periodo di esecuzione delle opere stesse
Area Gestione del Territorio Unità Organizzative Unità Organizzativa Condono Edilizio ricevimento gestione rilascio diniego titolo abilitativo in sanatoria speciale detto CONDONO EDILIZIO. misura eccezionale introdotta dal legislatore al fine di regolarizzare dal punto di vista amministrativo penale fiscale le opere edilizie eseguite abusivamente
DIFFORMITA EDILIZIE NON SANABILI Azione repressiva Sanzione economica Sanzione demolitoria/ripristinatoria Demolizione delle opere Remissione in pristino In caso di inottemperanza a quanto ordinato Acquisizione gratuita dell area al patrimonio del comune Esecuzione d ufficio a cura del comune ed a spese degli inadempienti
CAPITOLO 03
PROCEDIMENTO SANZIONATORIO Sopralluogo degli ufficiali, agenti di polizia giudiziaria o vigili urbani Redazione del verbale di contestazione e notifica con relativi termini di scadenza Termini per presentazione sanatoria, memorie difensive o ricorsi al T.A.R. Ordinanza di sospensione dei lavori se sono in corso (esempio: varianti in corso d opera) Ordinanze di demolizione dell opera Acquisizione gratuita Esecuzione della demolizione Esecuzione della determinazione dirigenziale Esecuzione dell ordinanza giurisdizionale Commerciabilità degli immobili abusivi Agibilità dell immobile abusivo
DIFFORMITA EDILIZIE sanzione pecuniaria aumento del valore di mercato dell immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi X 2 Comunque > 516,00 Intervento realizzato conforme alla disciplina urbanistica all edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell intervento sia al momento della presentazione della domanda SANATORIA > 516,00 < 5.164,00
Lungo il lato sud del corpo di fabbrica è stato realizzato un ampliamento consistente in un vano interrato adibito a ricovero attrezzi e garage. Tale ampliamento è stato dichiarato presso l ufficio Tecnico del Comune di riferimento attraverso la presentazione di una pratica edilizia ma non è stato accatastato all Agenzia del Territorio. La pratica edilizia presentata risulta attualmente sprovvista della fine lavori pertanto può considerarsi decaduta. Da colloqui avvenuti con il Tecnico Comunale, al fine di regolarizzare la situazione urbanistica in merito alle difformità sopra citate è necessaria la presentazione della fine lavori con contestuale pratica edilizia in sanatoria per il cambio d uso da garage a residenziale e successiva richiesta di agibilità (salvo ulteriori verifiche presso l Ufficio Edilizia Privata). I costi necessari per la regolarizzazione delle situazione urbanistica e catastale sono quantificabili all incirca in 5.000,00 e consistono nella presentazione di una pratica Pregeo per l accatastamento dell ampliamento vano garage con successiva presentazione di pratica Doc.Fa. per l aggiornamento delle planimetrie oltre a quanto già in precedenza indicato.
Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale presentata presso l Agenzia del Territorio di riferimento e allo stato progettuale dichiarato nella denuncia di inizio attività ad eccezione delle seguenti difformità: nello stato progettuale e nella planimetria catastale viene rappresentata una finestra nella camera da letto singola, durante il sopralluogo si è accertato che nella medesima stanza vi è la presenza di una porta finestra che permette l accesso al balcone.
L elaborato grafico, facente parte integrante della Concessione Edilizia in variante n. sopra descritto, risulta conforme alle planimetrie catastali presentate presso l Agenzia del Territorio di riferimento ma parzialmente difforme rispetto allo stato attuale dei luoghi e precisamente: la scala interna è a chiocciola e non a due rampe come rappresentata nelle tavole grafiche.
Si precisa che sull area d insistenza del fabbricato oggetto di pignoramento esistono due garage prefabbricati in lamiera metallica posti in aderenza tra loro. Il garage posto ad 1,10 mt dal confine risulta regolarmente sanato mediante Concessione Edilizia in sanatoria n. protocollo n. del e censito all Agenzia del Territorio con l attuale subalterno m.n. (anch esso pignorato), il garage in aderenza che presenta le medesime dimensioni e caratteristiche risulta eseguito in assenza di alcun titolo edilizio pertanto è da considerarsi abusivo. Il costo per la demolizione dello stesso ammonta ad 1.000,00. N.B. E stata concessa ma nel provvedimento è inserita la frase «salvo diritti di terzi»; quindi si deve prestare particolare attenzione alle distanze ed al vicino!