Real Quercia Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso Riservato dedicato al social housing EstCapital Group S.p.A. Via Carlo Leoni, 7 35139 Padova Telefono +39 049 657884 - e-mail: info@estcapital.it - www.estcapital.it Indice 1. Il promotore, EstCapital SGR SpA 2. Scenario 3. Il progetto 4. Caratteristiche generali del fondo 5. L advisor tecnico-sociale, Fondazione Housing Sociale 2
Il promotore EstCapital EstCapital Group SpA è una holding fondata nel luglio 2007 da Gianfranco Mossetto e Federico Tosato, ai quali permane la maggioranza azionaria, e di cui la Eta Finance SpA, una controllata della Palladio Finanziaria, detiene il 20% EstCapital Group SpA possiede il 100% di EstCapital SGR Società Gestione Risparmio SpA, un gestore creato nel 2003, con sede e struttura a Padova, specializzato in fondi immobiliari chiusi riservati ad investitori qualificati L attivo in gestione è di oltre 1,3 miliardi di euro suddiviso in 13 fondi operativi, su 19 autorizzati, caratterizzati da diverse strategie e obiettivi di investimento; la raccolta complessiva di equity è di oltre 850 milioni di euro, di cui circa il 38% assorbita da investitori istituzionali ed enti locali La SGR è specializzata negli interventi di sviluppo e ristrutturazione (che incidono per il 33% sul totale dell attivo immobiliare gestito) e, in quest ambito, è in grado di concepire e realizzare progetti di riqualificazione complessi quale quello in corso al Lido di Venezia che prevede oltre 700 Mln di investimenti nei prossimi 5 anni 3 La struttura del gruppo EstCapital SGR SpA è controllata da EstCapital Group SpA, attivo nella gestione di fondi immobiliari chiusi, nei servizi connessi alla gestione di patrimoni immobiliari (property, facility e project management, commercializzazione), nella gestione di aziende alberghiere e di produzione di energia da fonti rinnovabili 4
Indice 1. Il promotore, EstCapital SGR SpA 2. Scenario 3. Il progetto 4. Caratteristiche generali del fondo 5. L advisor tecnico-sociale, Fondazione Housing Sociale 5 Introduzione Il Fondo Real Quercia ( Fondo ) nasce dalla collaborazione fra EstCapital SGR SpA ( SGR ) e la Fondazione Housing Sociale ( FHS ), dove la SGR è promotore e gestore del Fondo e la FHS l Advisor tecnico-sociale Il Fondo ha ottenuto in data 9 dicembre 2010 la delibera di un plafond di 30 Mln di equity dalla Cassa Depositi e Prestiti Il Fondo è istituito ai sensi del D.Lgs. 24 febbraio 1998 n.58 (di seguito il TUF ) e del D.M. n. 228/99, e le caratteristiche principali del Fondo sono: - raccolta min. 20 max. 200 milioni - leverage obiettivo max. 50% - durata 30 anni (5 anni per il richiamo degli impegni) - gestore EstCapital SGR - struttura Fondo che consente l apporto di immobili - target Investitori Qualificati - rendimento il rendimento obiettivo del fondo è in linea con le finalità etiche e sociali delle iniziative La strategia d investimento del Fondo è specializzata in iniziative che, rispondendo ai requisiti di interesse sociale previsti dal Piano Casa, contribuiscano a incrementare la realizzazione di Alloggi Sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati ai sensi del Dm 22 aprile 2008 Il Fondo ha un primo focus nell Italia nord-orientale, investendo per realizzare alloggi destinati alla fascia di popolazione troppo povera per accedere a un abitazione di mercato e troppo per accedere all edilizia residenziale pubblica (ERP) 6
Il punto di partenza Lo scenario di mercato è caratterizzato da: - offerta di locazione, soprattutto a prezzi calmierati, modesta rispetto alla media europea - contrazione dell attività nel settore delle nuove costruzioni - accesso al credito problematico, sia per le famiglie che per le imprese In Italia si evidenzia un fabbisogno di almeno 100.000 abitazioni, da reperire attraverso il recupero di edifici esistenti e nuove edificazioni Esiste un fabbisogno di alloggi a prezzi calmierati che non incontra un offerta adeguata Famiglie in locazione 20% Fonte: 1) ISTAT, I consumi delle famiglie Anno 2007, Luglio 2008 2) Rapporto MIT Nomisma, La Condizione Abitativa in Italia, 2007 Fonte: Ance, 2009 7 Riservato e Confidenziale Il punto di arrivo: Piano Casa e SIF Il DL 25 giugno 2008 n. 112 (convertito dalla L 6 agosto 2008 n.133), all art. 11 introduce un Piano nazionale di edilizia abitativa (cd. Piano casa nazionale ) finalizzato a garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo Il Piano casa nazionale, attuato con DPCM del 16 luglio 2009 (il DPCM ), è in particolare rivolto a incrementare il patrimonio immobiliare a uso abitativo attraverso l offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da realizzare nel rispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati, destinate prioritariamente a prima casa per le seguenti categorie sociali svantaggiate: nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito giovani coppie a basso reddito anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate studenti fuori sede soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione L art. 11 del DPCM dà inoltre avvio a un Sistema Integrato di Fondi ( SIF ) immobiliari dedicati all edilizia privata sociale 8
Riservato e Confidenziale Il modello di sviluppo del Sistema Integrato di Fondi Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari si articola su due livelli: fondi immobiliari regionali e/o locali impegnati nella promozione e attuazione interventi di edilizia privata sociale un fondo nazionale, il Fondo Investimenti per l Abitare gestito da CDPI Sgr (FIA), che investe in partecipazioni di minoranza qualificata fino al 40% nei Fondi locali Investitori strategici - pubblici e privati - a livello nazionale Fondo Investimenti per l Abitare Investitori locali, enti locali, fondazioni strutturazione e conduzione iniziative a livello locale <40% >60% <40% >60% <40% >60% Fondo regionale / locale #2 Fondo regionale / locale #.. Iniziative di housing Iniziative Iniziative sociale di di Iniziative di housing Iniziative Iniziative sociale di di Iniziative di housing Iniziative Iniziative sociale di di 9 Indice Riservato e Confidenziale 1. Il promotore, EstCapital SGR SpA 2. Scenario 3. Il progetto 4. Caratteristiche generali del fondo 5. L advisor tecnico-sociale, Fondazione Housing Sociale 10
Il progetto EstCapital SGR promuove il fondo Real Quercia per sviluppare investimenti finalizzati a mitigare il disagio abitativo, a favorire la formazione di contesti urbani sostenibili e processi di rigenerazione urbana Il Fondo non intende sovrapporsi ad altre iniziative pubbliche (ERP, ecc.) o private (cooperative, fondazioni ecc.) e intende ricercare sinergie e forme di collaborazione con le stesse Il Fondo ha carattere interregionale con focus costituito dalle regioni del Triveneto, fascia adriatica, Lombardia, Toscana e anche dalla città di Roma. Il Fondo è strutturato in modo da massimizzare la rispondenza ai requisiti necessari a ottenere l investimento del Fondo nazionale Investimenti per l Abitare gestito da CDP Investimenti SGR Il Fondo è riservato a investitori qualificati quali istituzioni finanziarie, fondazioni bancarie, compagnie assicurative, camere di commercio, oltre che gli enti pubblici territoriali di volta in volta coinvolti nelle singole iniziative, e altri partner strategici funzionali allo sviluppo dell attività di investimento. Focus geografico 11 Target di utenza La domanda di alloggi sociali riguarda sempre di più, oltre a utenti come giovani coppie e famiglie monoreddito, anche nuove fasce sociali con esigenze specifiche come studenti fuori sede, immigrati, pendolari, persone con contratti di lavoro temporanei e anziani Giovani coppie necessitano di strutture modulabili, in considerazione di un potenziale ampliamento futuro dello spazio abitabile. L obiettivo è tipicamente quello dell acquisizione della proprietà nel medio-lungo termine, da programmare attraverso anche formule di affitto con riscatto Anziani necessitano di adeguati servizi di assistenza e supporto, e preferibilmente con localizzazione in aree cittadine ricche di servizi facilmente raggiungibili Studenti soggetti generalmente caratterizzati da un elevata mobilità che necessitano dunque di strutture essenziali, di facile gestione e a basso costo, in considerazione anche di un elevato turn-over Immigrati presentano caratteristiche demografiche variegate (lavoratori soli, famiglie numerose, ricongiungimenti familiari ecc.) ed è quindi opportuno pensare a soluzioni abitative modulari che possano adattarsi alle diverse esigenze nel tempo (prima accoglienza, convivenza, radicamento familiare ecc..); va presidiato il mix abitativo con un processo di selezione che assicuri rapporti di incidenza non ghettizzanti sia al momento dell entrata che nelle fasi successive dei progetti 12
Peculiarità degli interventi di Per affrontare tutte le dimensioni rilevanti delle iniziative la valutazione deve essere articolata su più livelli (urbano, sociale e finanziario): Localizzazione gli interventi dovrebbero essere collocati in aree con forte tensione abitativa; sono inoltre preferibili interventi nei capoluoghi di provincia, ovvero aree limitrofe ben collegate, ovvero comuni facenti parte del medesimo SLL (Sistema Locale del Lavoro) Trasporto pubblico è importante che gli immobili siano ubicati in zone ben collegate dai servizi di trasporto pubblico Funzioni e servizi va valutata con attenzione la dotazione di servizi commerciali e pubblici (scuole, ospedali, verde e esterni servizi ricreativi, ecc.) Varietà tipologica gli interventi dovrebbero essere costituiti da una varietà di tipi edilizi e di tagli degli alloggi, tali da rispondere alle esigenze dei nuclei di utenza e favorire la formazione di un adeguato mix abitativo Progettualità le iniziative, soprattutto dove siano presenti porzioni in locazione a lungo termine, dovrebbero sociale prevedere un percorso di progettazione sociale e di accompagnamento che faciliti l inserimento dei soggetti svantaggiati (es. assistenza sociale, sanitaria, supporto alla ricerca di un impiego ecc..) Sostenibilità in base al DPCM 2009 e agli indirizzi espressi dal FIA, gli immobili dovrebbero essere realizzati ambientale secondo i principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando ove possibili fonti di energia alternativa Sostenibilità le iniziative sostenute devono essere sostenibili anche dal punto di vista economico finanziario; economico vale a dire che il paniere di intervento deve, pertanto, essere robusto, finanziabile da parte degli finanziaria istituti di credito, e con un rendimento aggregato in linea con gli obiettivi di rendimento del Fondo 13 Negoziazione dei progetti Un progetto tradizionale di edilizia sociale richiede l accordo tra soggetto attuatore e Amministrazione comunale La strutturazione di un fondo immobiliare locale per l, spesso con la previsione di quote rilevanti di affitto a lungo termine, richiede di coordinare quattro principali dimensioni progettuali A 2 - BANDO e/o CONVENZIONE Procedura a evidenza pubblica per reperimento assegnazione aree comunali e/o negoziazione progetto Amministrazione comunale e/o privati proprietari di aree e/o immobili Disponibilità aree e/o immobili per incrementare l offerta di alloggi in affitto e vendita a prezzi calmierati B 3 ATTIVAZIONE e COLLOCAMENTO FONDO LOCALE Finalizzazione progetti e proposta dell investimento ai possibili finanziatori (debito e equity) primo fra tutti il FONDO NAZIONALE Imprese di costruzione Realizzazione alloggi e infrastrutture locali, manutenzioni SGR / finanziatori Fattibilità complessiva progetto, sostenibilità / rendimento finanziario dei progetto Gestore sociale Individuazione acquirenti e conduttori conformi ai criteri fissati dal Comune, gestione degli alloggi e della nuova comunità C 4 ATTUAZIONE DEL PROGETTO Il Fondo immobiliare raccoglie le risorse finanziarie, e affida lavori e servizi 14
Indice 1. Il promotore, EstCapital SGR SpA 2. Scenario 3. Il progetto 4. Caratteristiche generali del fondo 5. L advisor tecnico-sociale, Fondazione Housing Sociale 15 La struttura del fondo Il Fondo comune di investimento immobiliare Real Quercia è istituito ai sensi del D.Lgs. 24 febbraio 1998 n.58 (di seguito il TUF ) e del D.M. n. 228/99, in forma chiusa e consente emissioni successive di quote ed eventuali rimborsi anticipati Il Fondo è candidato all investimento del FIA e di altri investitori istituzionali con attese di rendimento compatibili con la realizzazione di interventi immobiliari a carattere sociale In data 9 dicembre 2010 il fondo ha ottenuto dalla CDP, a seguito di una due diligence sulla Sgr e sul fondo, la delibera di un plafond di 30 Mln. da richiamare entro il 2012. Amministrazione comunale e/o privati proprietari di aree e/o Investimenti Fonti di finanziamento immobili Disponibilità aree e/o immobili per incrementare l offerta di alloggi Debito bancario in affitto e vendita a prezzi calmierati Imprese di costruzione Realizzazione alloggi e infrastrutture locali, manutenzioni, acquisto di alloggi Immobili realizzati 100 50 Quote del Fondo Partecipazione del FIA max 40% dell equity o acquisiti 20* Altri investitori istituzionali qualificati (Fondazioni di origine bancaria e altri) Gestore sociale Individuazione acquirenti e conduttori conformi ai criteri fissati dal Comune, gestione degli alloggi e della nuova comunità * 20 è pari al 40% di 50 (dove 50 il valore delle quote del Fondo locale) Co-investimento attuatori 16
Governance del Fondo ASSEMBLEA SOTTOSCRITTORI Nomina COMITATO CONSULTIVO Pareri e indirizzi Supporto tecnico FONTI FINANZIARIE INVESTITORI / QUOTISTI Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) Fondazioni e altri Investitori istituzionali Regione e EELL Operatori privati FINANZIATORI DI DEBITO Banche finanziatrici Distribuzione proventi e rimborsi Sottoscrizioni (denaro o beni) rimborso + interessi prestito fondiario Investimenti, locazione e vendita degli immobili Gestione Canoni e proventi vendite Supporto tecnico alla gestione operativa Concessione / cessione di strutture / aree (e accordo su modalità di intervento) ADVISOR TECNICO SOCIALE - FSH ENTI LOCALI Scouting e supporto alla costruzione sociale dell intervento Interventi immobiliari Gestione immobiliare e sociale Gestore/i sociale/i 17 Caratteristiche generali del fondo Dimensione del Fondo Tra un minimo di 20.000.000 e un massimo di 200.000.000 Leva Finanziaria Max. 50% sul costo storico degli interventi Categorie di quote - Quote di Classe A (ordinarie): destinate ai soggetti attuatori e altri investitori qualificati con attese di rendimento di mercato - Quote di Classe B (privilegiate): destinate al Fondo Investimenti per l Abitare e altri investitori istituzionali locali con un rendimento obiettivo del 3% oltre l inflazione - Quote di Classe C (speciali): destinate a soggetti con particolari finalità pubbliche e sociali, e attese di rendimento contenuto (es. Enti locali, Regioni, ecc.) Banca Depositaria Durata Periodo di richiamo degli impegni Periodo di collocamento Strategia d investimento Area geografica di intervento Banque Privée Edmond de Rothschild Europe - Succursale in Italia 30 anni 5 anni 30 settembre 2011 (18 mesi a partire dalla autorizzazione del Regolamento da parte della Banca d Italia avvenuta il 30 marzo 2010). Possibili successive nuove riaperture L operatività del Fondo è prevalentemente indirizzata all identificazione e alla successiva acquisizione, in collaborazione con le amministrazioni locali e soggetti privati, di aree dotate dei necessari requisiti (anche dimensionali), finalizzate alla realizzazione d iniziative di sviluppo immobiliare residenziale da destinare alla locazione a canone calmierato o alla vendita a prezzi inferiori rispetto al mercato. Il Fondo può intervenire anche in iniziative immobiliari dedicate all edilizia residenziale universitaria. Prevalente focus su fascia adriatica con un attenzione particolare anche a Lombardia, Toscana e città di Roma. Possibile diversificazione in altre regioni italiane sulla base delle opportunità. Limitazioni alla sottoscrizione Fondo riservato a investitori qualificati come definiti dall art. 1, let. h del D.M. Tesoro n. 228/1999 Organismi a supporto della Società di Gestione Advisory Committee nominato dall Assemblea dei Partecipanti 18
Indice 1. Il promotore, EstCapital SGR SpA 2. Scenario 3. Il progetto 4. Caratteristiche generali del fondo 5. L advisor tecnico-sociale, Fondazione Housing Sociale 19 Dal Progetto alla Fondazione La Fondazione Housing Sociale (FHS) è nata per sviluppare il Progetto Housing Sociale concepito dalla Fondazione Cariplo, modalità innovativa di intervento nel settore del settore dell concepito dalla Fondazione di origine bancaria per integrare la modalità tradizionale dell erogazione a fondo perduto FHS è stata costituita dalla Fondazione Cariplo con la partecipazione della Regione Lombardia e dell ANCI Lombardia, estendendo nel luglio 2008 la propria operatività a tutto il territorio nazionale e attivando collaborazioni con nuovi partners e, ove possibile, invitandoli anche a partecipare ai propri organi di governo La FHS ha la missione di sperimentare soluzioni innovative per il finanziamento, la realizzazione e la gestione di iniziative di edilizia sociale promuovendo i valori della sussidiarietà, del pluralismo e dell'auto organizzazione Oltre a sviluppare i contenuti del Fondo Abitare Sociale 1, in partnership con la relativa SGR, per l attuazione del menzionato Progetto Housing Sociale, la FHS ha affiancato operatori pubblici e privati nella strutturazione di operazioni innovative Fra i principali incarichi svolti vi sono l assistenza a: - il Comune di Milano per il convenzionamento di residenze universitarie - Cassa Depositi e Prestiti per la strutturazione del Fondo Comune di Milano I - Parma Social House Scarl per la strutturazione in parternship con Finabita del relativo Fondo, il primo ad aver ottenuto l investimento del Fondo nazionale Investimenti per l Abitare 20
Struttura organizzativa e organi La struttura organizzativa della Fondazione si articola in due aree operative: Consiglio di Amministrazione Presidente Felice Scalvini Cons. Delegato Sergio Urbani Amministrazione e Controllo - Area Progettazione e Sviluppo (7 professionisti), specializzata nella progettazione urbanistica, architettonica e sociale degli interventi Il Consiglio di amministrazione della FHS è composto da tre membri nominati dalla Fondazione Cariplo e 1 rispettivamente da Regione Lombardia, ANCI Lombardia Tre ulteriori membri sono stati cooptati dal Consiglio stesso per estendere le competenze e la rappresentatività dell organo Finanza Resp. Sergio Urbani Finanza - Area Finanza (3 professionisti), focalizzata sulla strutturazione economico-finanziaria delle iniziative di e sulla gestione delle relative procedure di attuazione Progettazione e S. Resp. Giordana Ferri Immobiliare Attività Sociali Studi e Ricerche Architettura Marketing Urbanistica Consiglio di Amministrazione Collegio Sindacale SCALVINI Felice (Presidente) URBANI Sergio (Cons. Delegato) CERAMI Carlo (Consigliere) LIVOLSI Ubaldo (Consigliere) RISARI Giovanni (Consigliere) BARDELLI Guido (Consigliere) MORELLO Luigi (Consigliere) PIRON Umberto (Consigliere) SUPERTI FURGA Ferdinando (Presidente) COLOMBO Dario (Sindaco) ORSI Sandro (Sindaco) 21 per ulteriori informazioni rivolgersi a: EstCapital Group S.p.A. Via Carlo Leoni 7 Padova Telefono +39 049 657884 Fax +39 049 8751517 info@estcapital.it www.estcapital.it Via Fatebenefratelli 10 Milano Telefono +39 02 29013497 Fax +39 02 62690421 info@estcapital.it www.estcapital.it