Il fondo housing sociale Trentino: un modo nuovo di fare edilizia sociale

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1 Il fondo housing sociale Trentino: un modo nuovo di fare edilizia sociale Trento, 3 febbraio

2 Sommario 1. Il contesto locale 2. Il contesto nazionale 3. Altre esperienze 4. Che cosa è il fondo 5. Perché il fondo 6. Le modalità di coinvolgimento dei quotisti 7. La remunerazione dei quotisti 8. Il ruolo della Provincia 9. La situazione del fondo a scadenza 10. Il percorso 11. Opportunità e vantaggi 12. Gli inquilini: requisiti e modalità di selezione 13. Il canone moderato 2

3 1. Il contesto locale La Provincia Autonoma di Trento e dotata di competenza primaria in materia di edilizia sociale ai sensi dell articolo 8 punto n. 10 dello Statuto speciale. Con il Piano straordinario di edilizia sovvenzionata e convenzionata sono stati programmati per il 2016: alloggi a canone sociale alloggi a canone moderato alloggi ricavabili da dismissione e riattamento di patrimonio esistente 3

4 Il contesto locale I alloggi a canone moderato dovranno essere realizzati: - n. 700 da ITEA S.p.a. - n. 300 attraverso l erogazione di contributi ad imprese ed altri soggetti - n dal costituendo Fondo Immobiliare L art. 4 bis della Lp 15/2005 prevede che: -. la Provincia, anche per il tramite delle società ad essa controllate, promuove la costituzione di uno o più Fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, quali strumenti per concorrere all attuazione della politica provinciale della casa -. I Fondi possono essere costituiti anche per le finalità previste dal piano nazionale di edilizia abitativa. 4

5 Il contesto locale La finalità del progetto Housing Sociale Trentino è quella di affrontare il disagio abitativo di coloro che non posseggono i requisiti per accedere all edilizia residenziale pubblica gestita nella provincia di Trento da ITEA SpA ma, al medesimo tempo, non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi sul libero mercato. Con riferimento all indicatore della condizione economica familiare (ICEF), rientra in tale ambito chi ha una condizione economico-patrimoniale superiore al valore di 0.18 e fino al valore 0.39 (indicativamente per un nucleo familiare composto da tre persone, coppia con figlio, tra 18 mila e 40 mila). 5

6 Il contesto locale L esigenza di alloggi a canone moderato trae origine sia dall incremento del numero dei nuclei familiari (circa in più all anno negli ultimi 10 anni) sia dal progressivo ridursi del potere d acquisto delle famiglie rispetto ai prezzi degli immobili. Più in concreto l housing sociale è destinato a: - affrancare i giovani dalla dipendenza rispetto ai nuclei di origine; - valorizzare l autonoma responsabilità; delle persone e l assunzione di - favorire la formazione di rapporti stabili; - creare un contesto compatibile con la decisione di avere figli; - consentire, attraverso i canoni contenuti, la formazione di un risparmio per il futuro acquisto della casa. 6

7 2. Il contesto nazionale Il Piano nazionale di edilizia abitativa ha previsto la costituzione di un sistema di Fondi immobiliari (SIF Sistema Integrato di Fondi) con l obiettivo di ampliare l offerta di alloggi a basso costo. CDP Investimenti SGR Spa gestisce un Fondo d Investimento Immobiliare Chiuso (Fondo Investimenti per l Abitare FIA) che dovrebbe essere dotato a regime di circa 2.5 miliardi di risorse destinate a partecipare fino al 40% nei Fondi territoriali. Calcolando altri possibili apporti, nonché il ricorso ad un congruo effetto leva, si stima che nell insieme il SIF possa mobilitare nel tempo investimenti fino a 12 miliardi. A fine 2010, secondo stime Cresme, le potenziali iniziative con CDPI Sgr ammontavano a circa 1 miliardo d investimenti. 7

8 3. Altre esperienze Altre iniziative - Fondo Veneto Casa - Fondo Abitare Sostenibile in Piemonte - Fondo Social & Human Purpose Torino - Abitare sostenibile Marche - Fondo Housing Toscano I meccanismi di supporto - disponibilità di terreni pubblici a costo zero o dotazioni finanziarie; - perequazione immobiliare; - agevolazioni per ICI e oneri di urbanizzazione; - possibilità di cessione degli immobili lungo la vita del Fondo. 8

9 Il Fondo immobiliare: 4. Cos è il Fondo - è un patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissioni di quote, tra una pluralità di investitori, con la finalità di investire lo stesso all attuazione di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di titolarità di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi ; - è disciplinato dal Testo Unico della Finanza TUF, D.lgs 58/98 e relativi provvedimenti attuativi; - è necessariamente di tipo chiuso nel senso che il patrimonio del Fondo deve essere predeterminato e le quote del Fondo non possono essere rimborsate nel corso della vita del Fondo ma solo al termine della sua durata; - può essere costituito per cassa e/o mediante apporto; - può essere di tipo retail cioè destinato ad un pubblico indistinto o riservato nel caso in cui le quote siano destinate esclusivamente ad investitori qualificati; -deve avere un patrimonio rappresentato in misura non inferiore ai 2/3 da beni immobili. La promozione e gestione del patrimonio del Fondo e l amministrazione dei rapporti con i partecipanti sono riservate ad una Società di Gestione del Risparmio (SGR). 9

10 5. Perché il Fondo è stato scelto quale veicolo giuridico in quanto è: flessibile, entro i limiti posti dalla normativa, la governance del Fondo è modulabile e adattabile a progetti particolari come le iniziative immobiliari etiche; trasparente, la vigilanza della Banca d Italia impone di formalizzare e comunicare una gran quantità di informazioni finanziarie e immobiliari; assoggettato a un regime fiscale mite. 10

11 6. Modalità coinvolgimento quotisti Il bando rivolto ai privati costruttori offre i seguenti vantaggi: - tempistica veloce - risparmio territorio - valorizzazione imprese locali Resta inteso che SGR potrà operare anche con l acquisto diretto di terreni/fabbricati per dare risposte ad esigenze non soddisfatte di allocazione territoriale degli immobili. 11

12 7. La remunerazione dei quotisti Remunerazione in parte corrente, con distribuzione annuale. Remunerazione in parte legata al risultato finale del Fondo, la performance fee, che è stabilita in percentuale sulla plusvalenza finale conseguita sugli asset immobiliari. 12

13 8. Il ruolo della Provincia Partecipazione, diretta o indiretta, all equity del Fondo in logica di sussidiarietà e quindi per un importo da definire. Integrazione annua al Conto Economico del Fondo entro un valore massimo prestabilito per garantirne equilibrio e sostenibilità. L integrazione PAT dà diritto ad un rimborso a scadenza, eventualmente maggiorato in funzione della plusvalenza finale conseguita sugli asset immobiliari. 13

14 9. La situazione del Fondo alla fine della sua durata Alla fine della durata del Fondo, il Valore del Fondo stesso (Prezzo di mercato degli immobili al netto di eventuali esposizioni finanziarie) dovrà permettere: Il rimborso del nominale ai quotisti Una Performance Fee agli stessi Il rimborso dell Integrazione PAT, eventualmente maggiorata in funzione della plusvalenza dal Fondo 14

15 1. Fase preliminare 10. Il percorso - Valutazione del Piano di massima - Approvazione dello stesso - Affidamento dell incarico di promozione del Progetto 2. Fase progettuale - Definizione linee guida Regolamento Fondo - Elaborazione Progetto definitivo - Definizione procedura individuazione SGR - Approvazione della Giunta Provinciale 15

16 3. Fase attivazione Il percorso - Selezione SGR - Revisione/Autorizzazione Regolamento Fondo - Selezione Quotisti - Individuazione Banca depositaria - Individuazione Property e Facility Manager - Individuazione Comitato Indirizzo - Eventuale individuazione Comitato Investimenti - Individuazione Esperti Indipendenti e Società di Revisione 4. Fase operativa - Sottoscrizione quote - Apporto immobili - Bando investimenti (Progettazione Costruzione/Ristrutturazione) - Gestione e manutenzione immobili (Diretta o Indiretta) 16

17 11.Opportunità e vantaggi Consente di massimizzare le risorse finanziarie per gli investimenti (effetto moltiplicativo) riservando al pubblico un ruolo sussidiario. Prevede inoltre, a fronte dell impegno pubblico, un potenziale rientro in sede di liquidazione del Fondo. Garantisce professionalità e indipendenza del gestore, la SGR, soggetto a vigilanza da parte della Banca d Italia. Coinvolge i privati costruttori configurando il modello anche come misura di sostegno e di qualificazione per il settore dell edilizia. Può dare ulteriore impulso a progetti di sistema già avviati in Trentino quali il Distretto Energia Ambiente, Habitech, GBC, ecc. 17

18 12. Gli inquilini: requisiti e modalità di selezione I requisiti: - reddittuali/patrimoniali e di residenza da almeno tre anni in provincia di Trento. Il ruolo della Comunità di valle: - predispone il bando per la locazione degli alloggi; - forma, approva e pubblica le graduatorie; - comunica al Fondo l elenco dei soggetti con i quali stipulare i contratti. Il favor per le giovani coppie 18

19 13. Il canone moderato Corrisponde al canone di mercato, determinato per ciascuna iniziativa, ridotto di una quota pari al 30% 19

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