Indice Introduzione pag. XI Parte prima La stagione delle cartolarizzazioni 1 Le cartolarizzazioni immobiliari pubbliche di Tiziana Mazzarocchi» 3 1.1 Premessa» 3 1.2 Programma di cartolarizzazione SCIP» 4 1.3 La legge n. 410 del 2001» 5 1.4 I fondi immobiliari (art. 4, legge 410/2001): il fondo FIP e Patrimonio Uno» 9 1.5 Stato locativo del portafoglio immobiliare conferito ai fondi (regole generali)» 12 1.5.1 Durata» 12 1.5.2 Recesso» 12 1.5.3 Canone» 13 1.5.4 Manutenzione del compendio immobiliare» 13 1.5.5 Diritto di prima offerta» 14 1.5.6 Disciplina degli oneri di manutenzione» 15 1.5.7 Interventi straordinari sull immobile e canone di locazione» 16 2 Analisi di un caso: l operazione FIP di Dario Valentino» 23 2.1 La gestione tradizionale del patrimonio immobiliare dello Stato e l origine dell operazione Fondo Immobili Pubblici» 23 2.2 La selezione del patrimonio immobiliare da conferire al Fondo FIP. Due diligence tecnica e valutazione
VI L evoluzione del capital market nel settore del real estate economica degli immobili e successivo trasferimento/ apporto al fondo» 25 2.3 L assegnazione delle quote e il contratto di finanziamento» 26 2.4 Caratteristiche del contratto di locazione e dell accordo di indennizzo» 27 2.5 Sintesi dei principali dati del patrimonio immobiliare del fondo» 30 2.6 Organi di controllo» 33 2.7 Il collocamento delle quote e la cartolarizzazione del debito» 33 2.8 La gestione operativa del fondo e del suo patrimonio immobiliare» 35 2.9 Il processo di dismissione del patrimonio immobiliare» 37 2.10 Le strategie future» 39 3 L esperienza del listing delle Asset Backed Securities immobiliari pubbliche nel mercato regolamentato italiano di Ciro Pietroluongo» 41 3.1 Premessa» 41 3.2 Il mercato delle cartolarizzazioni» 43 3.3 La quotazione su MTS: risultati raggiunti» 44 3.4 Lo sviluppo del mercato secondario» 49 3.5 Il «Patto di liquidità»» 49 Parte seconda I fondi immobiliari 4 L evoluzione della finanza immobiliare: dai fondi alle SIIQ di Pietro Maggio e Andrea Vivoli» 53 4.1 Premessa: le nuove figure d investimento» 53 4.2 I fondi immobiliari» 55 4.2.1 Nascita e sviluppo dei fondi di diritto italiano» 55 4.2.2 Evoluzione della normativa» 56 4.2.3 Tipologia dei fondi immobiliari e stili di gestione» 62 4.2.4 Struttura del mercato dei fondi immobiliari» 66 4.2.5 I soggetti coinvolti nel funzionamento di un fondo immobiliare» 74 4.2.6 Profili di rischio per gli investitori» 85 4.2.7 Il sistema di vigilanza sui fondi immobiliari» 93 4.3 Le SIIQ: caratteristiche normative e profili di complementarietà con i fondi immobiliari» 98 4.4 Il real estate nella prospettiva dell asset allocation strategica» 102
Indice VII 4.4.1 Premessa» 102 4.4.2 I benefici della diversificazione immobiliare» 104 4.4.3 Le principali esperienze estere di real estate indiretto» 106 4.4.4 Il real estate italiano quotato: società immobiliari e fondi» 109 4.5 Conclusioni: le potenzialità delle SIIQ» 128 APPENDICE: Dettaglio dei fondi immobiliari operativi al 31 dicembre 2007» 129 5 I fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso di Gianluigi Gugliotta» 139 5.1 Il quadro normativo» 139 5.2 La struttura e i meccanismi di funzionamento dei fondi immobiliari» 141 5.2.1 Oggetto dell investimento» 141 5.2.2 Possibilità di raccolta e rimborso delle quote in più emissioni» 144 5.3.3 Utilizzo della leva finanziaria» 144 5.3.4 Operazioni in conflitto di interesse» 145 5.3 I fondi di fondi immobiliari» 146 6 Fiscalità dei fondi immobiliari di Arianna Immacolato» 149 6.1 La tassazione dei fondi immobiliari nel sistema delle imposte sui redditi» 149 6.2 Il regime IVA dei fondi immobiliari» 152 6.3 Il regime tributario degli investitori italiani ed esteri» 157 6.4 Il regime degli apporti ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette» 163 6.4.1 Il regime degli apporti ai fini delle imposte dirette» 163 6.4.2 Il regime degli apporti ai fini delle imposte indirette» 167 6.4.3 Il regime speciale per gli apporti a fondi immobiliari pubblici» 172 6.5 I fondi immobiliari «a ristretta base partecipativa» e i fondi «familiari»» 172 7 I fondi immobiliari per l edilizia sociale di Sergio Urbani» 179 7.1 Un progetto pioniere» 181 7.2 Aspetti peculiari di un fondo immobiliare dedicato all housing sociale» 185
VIII L evoluzione del capital market nel settore del real estate 7.3 Avvio e gestione di un fondo immobiliare» 190 7.4 L investimento di un fondo immobiliare in un contesto di partnership pubblico-privato» 193 7.5 Prospettive di sviluppo per il settore» 197 8 Fondi, SIIQ e strumenti finanziari innovativi per lo sviluppo di una nuova politica di housing in Italia di Stefano Scalera» 201 9 Regime delle spese e struttura finanziaria dei fondi immobiliari: gli effetti sul valore delle quote delle management fees di Massimo Biasin» 205 9.1 Introduzione» 205 9.2 Le commissioni di gestione dei fondi immobiliari: compensi parametrati al Gross Asset Value (GAV) vs Net Asset Value (NAV)» 206 9.3 Il quadro teorico di riferimento e lo sfondo regolamentare e di mercato» 208 9.4 Management fees commisurate al Gross Asset Value» 214 9.4.1 Gli effetti sulla struttura finanziaria» 214 9.4.2 Gli effetti sul valore delle quote» 216 9.5 Management fees commisurate al Net Asset Value» 219 9.5.1 Gli effetti sulle scelte di struttura finanziaria» 219 9.5.2 Gli effetti sul valore delle quote» 221 9.6 Fondi «GAV» e fondi «NAV»: una valutazione comparativa teorica» 223 9.7 Sintesi e considerazioni conclusive» 226 Parte terza Le società di investimento immobiliare quotate 10 L introduzione delle società d investimento immobiliari quotate di Stefano Scalera e Loretta Ricci» 231 10.1 Premessa: la ratio dell intervento normativo» 231 10.2 Effetti attesi dalla riforma» 231 10.3 Caratteristiche civilistiche delle SIIQ» 234 10.4 Caratteristiche fiscali delle SIIQ» 235 10.5 Il rapporto con i fondi» 237 11 La disciplina di ammissione alla quotazione delle SIIQ: controlli pubblici e controlli privati di Fabrizio Plateroti» 241 11.1 Introduzione» 241
Indice IX 11.2 L ammissione alle negoziazioni nei diversi mercati gestiti da Borsa Italiana» 242 11.2.1 L ammissione alle negoziazioni nel mercato Expandi: le REIC» 244 11.2.2 L ammissione alle negoziazioni sul mercato MTA e sul segmento Star» 247 11.2.3 Specifici obblighi informativi previsti per le REIC e per le SIIQ» 251 11.3 Gli obblighi informativi derivanti dalla quotazione» 252 11.3.1 L informativa continua, periodica e straordinaria» 253 11.3.2 I recenti sviluppi normativi» 254 11.4 Collegamenti tra quotazione e verifiche fiscali» 255 12 La disciplina giuridica delle SIIQ e alcune proposte migliorative di Riccardo Delli Santi» 259 12.1 Il quadro normativo» 259 12.2 Il regime speciale della SIIQ» 259 12.3 Obbligo di distribuzione degli utili» 262 12.4 Estensione alle società partecipate» 262 12.5 Effetti dell ingresso nel regime opzionale» 263 12.6 Modifiche statutarie» 263 12.7 Regime alternativo alla sostitutiva» 264 12.8 Determinazione del reddito di impresa» 264 12.9 Componenti positivi e negativi di precedenti esercizi» 264 12.10 Perdite fiscali» 265 12.11 Partecipazioni in SIIQ e Pex» 265 12.12 Riserve di utili pregressi al regime SIIQ» 265 12.13 Cause di decadenza dal regime speciale» 265 12.14 Trattamento fiscale dei partecipanti» 267 12.15 Regime fiscale dei conferimenti» 268 12.16 Proposte migliorative del regime SIIQ» 270 12.16.1 Plusvalenze realizzate da SIIQ» 270 12.16.2 SIIQ: proventi finanziari (parametro reddituale)» 270 12.16.3 Regime SIIQ: ricavi accessori e parametro reddituale» 271 12.16.4 Imposta di ingresso nel regime SIIQ» 271 12.16.5 Requisiti soggettivi per l accesso al regime SIIQ» 272 13 L esperienza di IGD nell esercizio dell opzione SIIQ di Grazia Margherita Piolanti» 275 13.1 Premesse» 275 13.2 Le criticità applicative del regime SIIQ» 277 13.2.1 Imposta di ingresso» 277 13.2.2 Proventi finanziari» 277
X L evoluzione del capital market nel settore del real estate 13.2.3 Ricavi accessori» 278 13.2.4 Plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione» 278 13.2.5 Tassazione utili distribuiti» 279 13.2.6 Distribuzione utili» 279 13.2.7 Aree fabbricabili» 279 14 Le SIIQ in una prospettiva internazionale e di mercato di Giovanni Gregoratti» 281 14.1 Introduzione» 281 14.2 Caratteristiche generali di un REIT» 282 14.3 L evoluzione dei REITs nel mercato USA» 285 14.4 Gli LPTs australiani» 287 14.5 Le SIIC francesi» 289 14.6 I REITs nel Regno Unito» 291 14.7 La partenza in salita delle SIIQ italiane» 292 14.8 Possibili aree di miglioramento dell attuale legge sulle SIIQ» 293 14.9 L impatto della crisi finanziaria sul settore immobiliare quotato» 295 14.10 Conclusioni» 297 Appendice Bibliografia Gli Autori» 301» 305» 309