La legittimazione processuale dei singoli condomini Corte d'appello di Roma, Sentenza 11 gennaio 2012, n. 123 commneto e testo sentenza Patrizia Felcioloni, avvocato Lex 24.it Ciascun condomino è interessato alla regolare costituzione dell'assemblea e alla partecipazione di tutti i condomini, quindi in sede di impugnazione è legittimato a fare valere l'omessa convocazione anche di altro condomino avente diritto alla partecipazione. La Corte di Appello di Roma con recente sentenza 11gennaio 2012 n. 123 ha affermato un importante principio in materia di partecipazione dei condomini all'assemblea condominiale: ogni condomino ha interesse alla regolare convocazione di tutti i condomini perché questi siano posti in grado di esprimere una propria opinione in ordine all'oggetto della delibera. Pertanto, qualora due delibere condominiali siano dichiarate nulle per difetto di costituzione e siano sostituite da un'altra delibera la cui convocazione è stata deliberata nella pregressa delibera invalida, anche quest'ultima delibera deve essere dichiarata nulla. E ciò sul presupposto indefettibile che tale delibera assembleare non può tenere luogo dell'avviso di convocazione individuale. Infatti, ai sensi dell'art. 1136 c.c. l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. In effetti, ai fini della decorrenza del termine per l'impugnazione delle delibere assembleari, in capo al condomino assente non può essere posto il dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione di conoscenza posta dall'art. 1335 cod. civ. e non già dal mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. 28 dicembre 2011 n. 29386). Nella complessa dinamica dei fatti, i motivi di gravame dinanzi alla Corte di Appello di Roma, investono la sentenza del Tribunale con la quale era stata dichiarata cessata la materia del contendere relativa ai vizi di costituzione delle assemblee condominiali del 2 e del 20 giugno 2001 impugnate da due condomini Tizio e Caio, in ragione della sopravvenuta delibera del 18 settembre 2001 con la quale erano state ratificate le precedenti decisioni nel merito concernenti le spese relative al rifacimento dei frontalini di proprietà individuale e quelle connesse per i ponteggi ed i compensi per l'amministratore e il direttore dei lavori. Il gravame investe altresì la terza delibera del 18 settembre 2011 che era stata impugnata autonomamente dinanzi al Tribunale dal condomino Tizio, il quale lamentava preliminarmente la mancata convocazione di Caio alla suddetta delibera contestando poi nel merito, la ripartizione delle spese di manutenzione dei frontalini tra tutti i condomini e altre decisioni riguardanti la locazione del vano caldaia e le spese di manutenzione dell'ascensore. Nel medesimo giudizio Caio aveva fatto propria l'impugnativa di Tizio spiegando intervento volontario.
Riuniti i giudizi di impugnazione, con sentenza del Tribunale di Roma n. 23250/04 era dichiarata la cessazione della materia del contendere sui vizi di costituzione delle assemblee in data 4 e 20 giugno 2001 in ragione della sopravvenuta deliberazione in data 18 settembre 2001; era dichiarata, poi, nulla la delibera assembleare del 18 settembre 2001 limitatamente al riparto delle spese per il rifacimento dei frontalini. Sulla questione relativa all'omessa convocazione di Caio, il Tribunale rilevava che Tizio non era legittimato a sollevare la questione relativa all'omessa convocazione di altro condomino, il quale a sua volta aveva spiegato un intervento tardivo così incorrendo nell'impossibilità di fa valere un autonomo motivo di impugnazione. Avverso la predetta sentenza entrambi i condomini hanno proposto appello concludendo per l'annullamento di tutte le deliberazioni impugnate. Questi deducevano tra i motivi di impugnazione, che la ratifica delle pregresse deliberazioni del 4 e 20 giugno 2001 era stata deliberata dalla successiva assemblea del 18 settembre 2001 senza che la questione fosse stata previamente indicata all'ordine del giorno cosicché non doveva essere dichiarata la cessazione della materia del contendere sui denunciati vizi di costituzione dell'assemblea, in ogni caso dovevano essere liquidate le spese processuali secondo il criterio della soccombenza virtuale. Come ultimo motivo gli appellanti ritenevano che ciascun condomino era da considerarsi interessato alla regolare formazione della volontà assembleare e quindi legittimato a far valere l'omessa convocazione anche di altro avente diritto. L'intento pare quello di orientare il giudice di merito nel percorso degli insegnamenti della Suprema Corte in materia di sanatoria delle delibere invalide. A tal proposito il Giudice di legittimità ha affermato che in tema di condominio negli edifici, ove ad una prima delibera assembleare, di cui venga accertata giudizialmente l'illegittimità, faccia seguito una seconda deliberazione, assunta sullo stesso argomento della prima e di questa sostitutiva, anch'essa oggetto di impugnazione giudiziale, il giudice del gravame sulla sentenza che ha definito tale secondo giudizio non può addivenire, qualora anche la seconda deliberazione sia stata dichiarata illegittima, ad una pronuncia di cessazione della materia del contendere, non potendo trovare applicazione il principio generale dettato, in tema di deliberazioni di assemblea societaria ed estensibile anche alla materia condominiale, dall'art. 2377, ultimo comma, cod. nella sua formulazione originaria, giacché esso presuppone, al fine di impedire l'annullamento della delibera impugnata, che la delibera sostitutiva sia stata presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo (Cass. 10 febbraio 2010 n. 299). La Corte di appello di Roma, investita della questione afferma che in effetti, la sopravvenuta deliberazione sul medesimo oggetto delle deliberazioni già impugnate implica la cessazione della materia del contendere sul pregresso giudizio di impugnazione in quanto l'esito di tale giudizio lascerebbe, comunque integra la successiva deliberazione assembleare, con conseguente venir meno dell'interesse all'annullamento in sede giudiziale. Tuttavia, secondo il giudice di merito la declaratoria della cessazione della materia del contendere non esime il giudice dall'accertare la soccombenza virtuale ai fini della liquidazione delle spese processuali. Il condominio non ha dimostrato di avere convocato Tizio alle assemblee del 4 e del 20 giugno 2001 e Caio all'assemblea del 20 giugno 2001, inoltre la convocazione dell'assemblea del 20 giugno è stata deliberata
nella pregressa assemblea del 4 giugno, alla quale tuttavia, erano assenti sia Tizio, sia Caio, cosicché la delibera assembleare non poteva tener luogo dell'avviso individuale. Conseguentemente, secondo la Corte di Appello di Roma, deve essere dichiarata la soccombenza virtuale del condominio sull'impugnazione di entrambe le delibere. Ma il fulcro centrale della decisione è quello che concerne l'accoglimento del gravame sotto il profilo dell'annullamento integrale di tutte le delibere per omessa convocazione di entrambi i condomini. Al riguardo il giudice di merito afferma che ai sensi dell'art. 1137 comma 2 c.c. la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, per qualsiasi vizio implicante annullamento, è riservata ad ogni condomino dissenziente (o assente) senza alcuna limitazione in ordine alla soggettiva incidenza del vizio. La Corte di Appello richiama la giurisprudenza del Giudice di legittimità, il quale ha da tempo chiarito che la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione e alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 110 c.p.c., come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999). Si ritiene altresì che la disposizione di cui all'art. 1137 comma 2 c.c. costituisca norma speciale rispetto all'art. 1441 c.c. sulla domanda di annullamento nella materia negoziale, onde non è necessaria la selezione, di volta, in volta, del soggetto nel cui interesse l'annullamento è stabilito dalla legge. Tuttavia, nel condominio l'elemento partecipativo, assume una connotazione particolare in quanto tutti i condomini devono essere posti in grado di partecipare alle decisione dell'assemblea anche per orientare eventualmente, le opinioni degli altri partecipanti, così da assicurare la correttezza della dialettica quale presupposto indeclinabile per la gestione del condominio secondo il principio di maggioranza. Al riguardo, una recentissima sentenza della Corte di Cassazione del 4 marzo 2011 n. 5254 ha affermato che qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima. Nel caso di specie il condominio non aveva dimostrato di avere convocato entrambi i condomini all'assemblea del 18 settembre 2001, con conseguente annullabilità di tutte le deliberazioni assunte. Corte d'appello Roma, Sezione 4 civile Sentenza 11 gennaio 2012, n. 123 Integrale Condominio - Delibera condominiale - Impugnazione - Condomino che impugna la delibera per omessa convocazione di un altro condomino - Interesse ad agire - Sussistenza
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE Così composta: dr. Giuseppe Mario Zezza - Presidente - dr. M. Teresa Mirra - Consigliere - dr. Franco Petrolati - Consigliere rel. - ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 4286/2005 r.g. vertente tra Ca.Fr., Es.Id., rappresentati e difesi dall'avv. Vi.Mo., elett. dom.ti in Roma, via (...) Appellanti Condominio in Roma, via (...), rappresentato e difeso dall'avv. Se.Le., elett. dom.to in Roma, viale (...) Appellato RAGIONI DELLA DECISIONE Fr.Ca. ed Id.Es. impugnavano le delibere assembleari del Condominio in Roma, via (...), in data 4 e 20 giugno 2001, con le quali erano state approvate le spese relative al rifacimento dei frontalini dei balconi di proprietà individuale e quelle connesse per i ponteggi ed i compensi per l'amministratore ed il direttore dei lavori; lamentavano, in particolare, la mancata convocazione di Es. ad entrambe le assemblee e di Ca. a quella del 20 giugno 2001, oltre che l'illegittima ripartizione tra tutti i condòmini di spese che dovevano, invece, essere poste a carico dei soli proprietari dei balconi. Successivamente Ca. impugnava autonomamente la delibera assembleare in data 18.9.2001 con la quale era stata ratificata la ripartizione tra tutti i condòmini delle spese di rifacimento dei frontalini ed era stato, altresì, deciso di locare il vano caldaia e di ripartire le spese di manutenzione
dell'ascensore in conformità al regolamento; lamentava, in particolare, la mancata convocazione di Es., la violazione dell'art. 33 reg. cond. per quanto concerne la locazione del vano caldaia, l'illegittimità della ratifica delle deliberazioni sui frontalini, l'omessa specificazione del criterio di riparto delle spese per l'ascensore. Alla prima udienza di trattazione interveniva Es. aderendo ai motivi di impugnazione di Ca. Riuniti i due giudizi di impugnazione, con sentenza del tribunale di Roma n. 23250/04 era dichiarata la cessazione della materia del contendere sui vizi di costituzione delle assemblee in data 4 e 20 giugno 2001 in ragione della sopravvenuta deliberazione in data 18 settembre 2001; era dichiarata, poi, nulla la delibera assembleare del 18 settembre 2001 limitatamente al riparto della spese per il rifacimento dei frontalini; le spese processuali erano compensate tra le parti. Il tribunale rilevava, quanto a quest'ultima deliberazione, che Ca. non era legittimato a sollevare la questione relativa alla omessa convocazione di altra condomina, Id.Es., la quale a sua volta aveva spiegato un intervento tardivo così incorrendo nell'impossibilità di far valere un autonomo motivo di impugnazione; nel merito riteneva che le spese relative al rifacimento dei frontalini dovevano essere poste a carico dei soli proprietari dei balconi, mentre quelle per i ponteggi ed i compensi ad amministratore e direttore dei lavori erano state correttamente ripartite tra tutti i condòmini in quanto funzionali anche ad altre opere inerenti a parti comuni (facciate e terrazzo condominiale); che, inoltre, difettava un interesse attuale ad impugnare la decisione relativa al riparto delle spese dell'ascensore mediante il mero rinvio al regolamento - difettando allo stato un concreto piano di riparto delle spese - mentre non era stato prodotto il regolamento asseritamente violato attraverso la concessione in locazione del locale caldaia. Avverso la predetta sentenza proponevano appello Ca. ed Es. concludendo per l'annullamento integrale di tutte le deliberazioni impugnate. Deducevano, in sintesi, che: a) la ratifica delle pregresse deliberazioni del 4 e 20 giugno 2001 era stata deliberata dalla successiva assemblea del 18 settembre 2001 senza che la questione fosse stata previamente indicata all'o.d.g. sicché non doveva essere dichiarata la cessazione della materia del contendere sui denunciati vizi di costituzione delle assemblee; b) in ogni caso dovevano essere liquidate le spese processuali secondo il criterio della soccombenza virtuale; c) ciascun condomino era da considerarsi interessato alla regolare formazione della volontà assembleare e, quindi, legittimato a far valere l'omessa convocazione anche di altro avente diritto; Es., comunque, aveva fatto propria l'impugnativa di Ca. spiegando intervento volontario alla prima udienza di trattazione e, quindi, nel rispetto del limite processuale costituito dall'udienza di precisazione delle conclusioni; d) le spese relative ai ponteggi ed ai compensi ad amministratore e direttore dei lavori dovevano essere diversamente ripartite per tener conto della rilevante quota di lavori attinente ai soli balconi in proprietà esclusiva; e) il riparto della spesa relativa all'ascensore, in virtù del generico rinvio al regolamento, era stato demandato integralmente all'amministratore; f) il locale già adibito a centrale termica non poteva essere concesso in locazione per difetto di agibilità. Si costituiva il Condominio contestando la fondatezza dei suesposti motivi e concludendo per il rigetto dell'appello. La Corte rileva, quanto al motivo a), che la sopravvenuta deliberazione, in data 18 settembre 2001, sul medesimo oggetto delle deliberazioni già impugnate - vale a dire la ripartizione delle spese relative ai frontalini - implica effettivamente la cessazione della materia del contendere sul pregresso giudizio di impugnazione in quanto l'esito di tale giudizio lascerebbe, comunque, integra la successiva deliberazione assembleare, con conseguente venir meno dell'interesse all'annullamento in sede giudiziale.
Tuttavia è fondato il motivo b) in quanto la declaratoria di cessazione della materia del contendere non esime il giudice dall'accertare la soccombenza virtuale ai fini della liquidazione delle spese processuali. Ed invero il Condominio - che non ha prodotto il rispettivo fascicolo di primo grado - non ha affatto dimostrato di aver convocato Es. alle assemblee del 4 e 20 giugno 2001 e Ca. all'assemblea del 20 giugno 2001; è da osservare, in particolare, che la convocazione dell'assemblea del 20 giugno è stata deliberata nella pregressa assemblea del 4 giugno, alla quale, tuttavia, erano assenti sia Ca. sia Es., sicché la deliberazione assembleare di convocazione non poteva tener luogo dell'avviso individuale. Di qui la soccombenza virtuale del Condominio sull'impugnazione delle delibere del 4 e 20 giugno 2001. Parimenti fondato è il motivo c) in quanto ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, per qualsiasi vizio implicante annullamento, è riservata ad ogni condominio dissenziente (o assente) senza alcuna limitazione in ordine all'immediata soggettiva incidenza del vizio; la giurisprudenza della Suprema Corte ha, del resto, da tempo chiarito che "la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni" (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999; in senso conforme Cass. 25 agosto 2005 n. 17276; Cass. 23 marzo 2001 n. 4270; Cass. 4 aprile 1997 n. 2912). La richiamata disposizione di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. deve, invero, ritenersi speciale rispetto a quella generale di cui all'art. 1441 c.c., sulla legittimazione alla domanda di annullamento nella materia negoziale, onde non è necessaria la selezione, di volta in volta, del soggetto "nel cui interesse" l'annullamento "è stabilito dalla legge"; tuttavia è utile osservare che ogni condòmino è da ritenersi interessato alla convocazione di tutti gli aventi diritto ai fini della garanzia che tutti i condòmini siano posti in condizioni di intervenire in assemblea per esprimere la rispettiva opinione ed eventualmente orientare quella di altri, così da assicurare la correttezza della dialettica quale presupposto indeclinabile per la gestione del condominio secondo il principio di maggioranza. Nel caso di specie il Condominio non ha dimostrato, alla stregua delle allegazioni formulate nel presente giudizio, di aver convocato Es. all'assemblea del 18 settembre 2001, con conseguente annullabilità di tutte le deliberazioni assunte. Restano assorbiti gli altri motivi. Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza, effettiva e potenziale, del Condominio in entrambi i gradi. P.Q.M. La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando: - in parziale riforma della sentenza del tribunale di Roma n. 23250/04 annulla le deliberazioni assembleari del Condominio in Roma, via (...) in data 18 settembre 2001; - condanna il Condominio al rimborso delle spese processuali, in favore di Fr.Ca. ed Id.Es., liquidate per il primo grado in Euro 1.800,00 per onorari, Euro 980,00 per diritti, Euro 250,00 per
esborsi, e per il secondo grado in Euro 1.800,00 per onorari, Euro 820,00 per diritti, Euro 120,00 per esborsi, oltre le spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge. Così deciso in Roma il 15 dicembre 2011. Depositata in Cancelleria l'11 gennaio 2012.