C O M U N E D I T U R R I PROVINCIA DEL MEDIO CAMPIDANO Piazza Sandro Pertini, 1 Cap. 09020 TURRI PEC turri.unione@legalmail.it Tel. 0783 95026 Fax 0783 95373 E-mail utcomunediturri@tiscali.it www.comune.turri.ca.it Cod. fisc. 82001010923 Partita Iva 00541170924 Paese dello zafferano D.O.P. UFFICIO TECNICO RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA FINALIZZATA ALLA DETERMINAZIONE DEI VALORI MEDI AL MQ. DELLE AREE EDIFICABILI DEL COMUNE DI TURRI AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI 2005-2006-2007-2008-2009-2010-2011 Premesse: Con l istituzione dell Imposta Comunale sugli immobili (ICI) il possesso di aree fabbricabili site nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinate, è divenuto presupposto per l applicazione dell imposta. Costituisce base imponibile ai fini dell applicazione ICI come indicato dal Regolamento per l applicazione dell imposta comunale sugli immobili approvato con deliberazione di C.C. n 59 del 13.10.98 e successivamente variato, il valore costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, nonché ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. L art. 59 del D.Lgsl. n 446 del 15.12.1997 consente ai Comuni di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l insorgere del contenzioso. La presente relazione vuole pervenire alla determinazione ai sensi dell art. 5 comma 5 del D.Lgs. 504/92 dei valori delle aree fabbricabili, individuate ai sensi dell art. 2, lettera b, dello stesso decreto. La data di riferimento della stima è quella del 1 gennaio di ciascun anno preso in esame. Tale attività è svolta ai sensi dell art. 59 sopra citato allo scopo di individuare un criterio di accertamento, secondo i criteri improntati alla riduzione dell insorgenza di eventuali contestazioni. In altre parole, il Comune si obbliga, nell attività di accertamento I.C.I., a ritenere congruo il valore dichiarato in misura non inferiore a quella fissata dai suddetti valori. Metodologie: E evidente che le stime avranno un carattere generale di riferimento, che costituisce il supporto in base al quale l attività di accertamento vera e propria perverrà alla definizione dell importo relativo a ciascuna area individuata. Infatti vista la categoria di valore venale in comune commercio definita dalla disposizione legislativa, tali valori di riferimento devono essere individuati possibilmente mediante un approccio comparativo diretto con il valore di mercato, costituendo i metodi di costo o quelli reddituali approcci estimativi con diversa finalità e quindi del tutto subordinati alla sola ed eventuale verifica di congruenza. Pertanto la metodologia adottata procede dall acquisizione di dati a valenza generale, seppur approssimati, caratterizzati da oggettività riscontrabilità, per giungere, tramite elaborazioni successive, a perfezionare i valori di ciascuna area edificabile.
Fonti Le fonti a cui attingere a dati di comparazione istanza possono essere così individuate: 1. valori rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori (Tecnici), 2. valori di scambio rilevati con espropri o acquisti effettuati dal Comune 3. valori venali dichiarati dai contribuenti, 4. vendita aree urbanizzate P.E.E.P. e P.I.P. da parte del Comune Si ritiene che le stime acquisite con le modalità di cui ai punti 1, 2, 3 e 4 seppur approssimate, siano sufficientemente attendibili per la generalità che solitamente esse presentano. Definizione di area fabbricabile L art. 2, comma 1, lettera b), del D.Lgsl. n 504 del 30.12.1992 definisce l area fabbricabile: per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. Tale definizione aveva scaturito contrasti interpretativi in merito alle procedure della pianificazione in rapporto al momento in cui i terreni possono essere considerati aree fabbricabili; questo anche nei termini di eventuali strumenti attuativi da definirsi. L art. 36, comma 2 del D.Lgsl. n 223 del 04.07.2006, convertito in legge, con modifiche, dalla L. n 248 del 04.08.2006, ha precisato che: un area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. Tale definizione ha confermato quanto già sostenuto dall amministrazione finanziaria secondo cui l edificabilità non deve necessariamente discendere dai piani attuativi, essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale. La differenza è solo determinata della quantificazione del valore dell area, poiché è evidente che il valore di un area urbanizzata, leggi B, è superiore a quella di una zona da urbanizzare, leggi C. Zone omogenee per destinazione d uso definite dal P.U.C. La pianificazione vigente nel Comune di Turri è il Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) approvato con delibera di C.C. n 20 del 03.05.99, e individua alcune aree edificabili prese in esame: 1) Zona A - Centro storico. E la parte del centro urbano che riveste carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale e tradizionale. 2) Zona B - Completamento residenziale E la parte del territorio urbano totalmente o parzialmente edificata ed urbanizzata. La zona è suddivisa nelle sottozone B1, B2 e B3 3) Zona C - Espansione residenziale E la parte del territorio comunale destinata a nuove zone residenziali e si articola nelle due sottozone C1 lottizzazione privata e C2 Piano di edilizia economica popolare urbanizzato dal Comune 4) Zona D - Artigianale e commerciale E la parte del territorio destinata ad insediamenti produttivi esistenti e nuovi di natura artigianale e commerciale per la conservazione, trasformazione e commercializzazione dei prodotti. La zona è suddivisa nelle due sottozone D1 area privata e D2 Piano d insediamento Produttivo urbanizzato dal Comune
Stima del valore venale L art. 5, comma 5, del D.Lgsl. n 504 del 30.12.1992 detta che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, nonché ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In conformità a tale disposizione si è proceduto alla stima dei valori venali tenendo conto di: 1. Prezzi medi Sono stati ricercati i prezzi medi dichiarati/accertati nelle compravendite di aree edificabili avvenute dal 2000 al 2010 ed effettuate indagini di mercato assumendo informazioni da professionisti. Le informazioni assunte e i prezzi emersi dall esame di atti di compravendita, oltre a considerazioni a carattere estimativo in relazione all incidenza del costo/valore dell area sul valore del costruito, hanno portato all individuazione di valori minimi di mercato. Come pure la vendita delle aree P.E.E.P. e P.I.P. da parte del Comune individuano i valori medi di mercato. 2. Indice di fabbricabilità e situazione urbanistica Sono stati presi in esame i relativi indici indicati negli articoli delle N.T.A., nonché la presenza o meno di opere di urbanizzazione. 3. Zona territoriale di ubicazione Sono state prese in esame anche le microzone catastali, individuate ai sensi del D.P.R. n 138 del 23.03.1998, approvate con delibera di C.C. n 7 del 26.02.1999, che suddividono il territorio in unico ambito omogeneo per caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici e nella dotazione di servizi e infrastrutture urbane. Nella determinazione dei valori delle aree si è altresì tenuto conto del concetto di potenzialità edificatoria scaturito dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n 209/E del 17.10.1997: Va rilevato che per le aree poste al di fuori degli strumenti urbanistici particolareggiati ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione normalmente è attenuata nel senso che possono esistere gradi, più o meno ampi di incertezza sulla effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio nel futuro allorquando cioè la zona rientrerà in un piano particolareggiato. Tale situazione, pur se non influente sulla qualificazione dell area, non sarà però priva di effetto; essa influenzerà la quantificazione della base imponibile, la quale com è noto, è rappresentata dal valore venale in comune commercio. E abbastanza evidente che, normalmente, sul mercato il valore dell area è a mano a mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione, ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un P.U.C. Si rileva tuttavia che l area ad intervento diretto risulta sicuramente maggiormente appetibile di quella soggetta a piano attuativo anche approvato, dovendo essere effettuate e dunque pagate le opere di urbanizzazione, non sempre di facile esecuzione, in particolare alla presenza di un elevato numero di proprietà. Tutto ciò premesso Il sottoscritto geometra Schirru Sandro, nella qualità di Tecnico Comunale incaricato ha provveduto a determinare i valori medi di stima delle aree fabbricabili situati nelle seguenti zone omogenee del tessuto urbano consolidato e dei nuclei di antica formazione
1. VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI, PREVISTE DAL P.U.C. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI 2005-2006-2007 a) Zona A. 18,00 (diciotto/00) b) Zona B. 18,00 (diciotto/00) b1) Zona B non urbanizzata. 13,00 (tredici/00) c) Zona C2 urbanizzata - Piano di edilizia economico Popolare in località Lianis (i proprietari delle aree dovranno prendere in considerazione il valore inserito nel contratto di compravendita con il Comune) d) Zona C2 urbanizzata - Piano di edilizia economico Popolare in Via Berlinguer. 16,50 d) Zona C1 lottizzazione Santa Maria. 20,00 e) Zona D2 urbanizzata - Piano insediamenti Produttivi (i proprietari delle aree dovranno prendere in considerazione il valore inserito nel contratto di compravendita con il Comune) 2. VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI, PREVISTE DAL P.U.C. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI 2008-2009-2010-2011 a) Zona A. 20,00 (venti/00) b) Zona B. 20,00 (venti/00) b1) Zona B non urbanizzata. 15,00 (quindici/00) c) Zona C2 urbanizzata - Piano di edilizia economico Popolare in località Lianis (i proprietari delle aree dovranno prendere in considerazione il valore inserito nel contratto di compravendita con il Comune) d) Zona C2 urbanizzata - Piano di edilizia economico Popolare in Via Berlinguer. 20,00 d) Zona C1 lottizzazione Santa Maria. 20,00 e) Zona D2 urbanizzata - Piano insediamenti Produttivi (i proprietari delle aree dovranno prendere in considerazione il valore inserito nel contratto di compravendita con il Comune) Riduzioni Eventuali riduzioni del valore venale di un area edificabile rispetto ai valori definiti con la presente stima, e fissati con Deliberazione di Giunta Comunale, non potranno essere superiori al 20%. Tale ipotesi dovrà comunque essere concordata fra proprietario e funzionario responsabile I.C.I., documentata e dimostrata con riferimento a difficoltà oggettive ad edificare il lotto quali: - rispetto di distanze da altri fabbricati o da strade; - presenza di vincoli/servitù (passaggi di condotte di fognatura, gas, acqua, energia elettrica); - posizione e dimensioni tali da limitare l interesse all acquisto esclusivamente al confinante; - conformazione orografica caratterizzata da pendenze rilevanti;
- situazioni vincolistiche variegate e scarsamente uniformi che non consentono programmazione univoca e certa di trasformazione edilizia; Conclusioni La presente relazione non può ritenersi esaustiva della casistica in tema di determinazione del valore venale immobiliare delle aree che, per loro natura, morfologica e altro possono avere caratteristiche peculiari diverse da valutare caso per caso. Il quadro di riferimento delineato potrà essere sviluppato e approfondito secondo le esigenze dei Servizi Uffici interessati e/o dal cittadino contribuente che presenti stima giurata particolareggiata. Le stime unitarie di riferimento qui determinate poggiano su valori generali desunti da fonti comunque oggettive e riscontrabili. Turri, 05.04.2012 Il Responsabile U.T. Geom. Schirru Sandro