TRIBUNALE DI PIACENZA REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: UNICREDIT S.p.A. +1 contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 32/2014 Giudice: Giovanni Picciau ELABORATO PERITALE del 19/01/2015 Tecnico incaricato: architeto Paola Mutti iscritto all'albo Architetti della provincia di Piacenza al N. 470 iscritto all'albo del Tribunale di Piacenza CF: MTTPLA63B49G535S con studio in Piacenza (PC) Via Borghetto, 70 telefono: 3476549078 email: paolamutti.pc@libero.it email (pec): paola.mutti@archiworlpec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 7
PROCEDURA N. R.G.E. 32/2014 Piacenza LOTTO 1 BENI IN PIACENZA 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Piacenza Via Roma 333: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie commerciale di 65,00 Mq. Trattasi di un appartamento posto in Piacenza Via Roma,333 posto al primo piano di un edificio di due piani fuori terra. L'edificio è di piccole dimensioni e si trova in prossimità dei viali di circonvallazione del centro stesso. Si affaccia sulla Via Roma con due facciate con balconi. L'appartamento è stato oggetto di intervento complessivo di ristrutturazione recentemente, ha l'accesso da Via Roma con portoncino da cui si accede ad un vano scala comune ripavimentato in marmo che conduce ai piani superiori. Al piano terreno è presente un locale a destinazione commerciale bar. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,70 metri. Identificazione catastale: foglio 119 particella 765 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana urbana, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 6, consistenza 3,5 vani, rendita 289,22 Euro, indirizzo catastale: Via Roma,333, piano: primo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: L unita' immobiliare oggetto di pignoramento confina con le seguenti porzioni immobiliari : con il Condominio di Piazzale Roma n. 12, con ragioni Nicolini e con Via Roma. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1930 ristrutturato nel 2006. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 65,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.300,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.300,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:. 105.300,00 - Data della valutazione: 19/01/2015 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 2 di 7
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 24/10/2008 a firma di Giancani Luigi ai nn. 74512/19453 di repertorio, registrata il 28/10/2008 a Piacenza ai nn. R.G. n. 17428 R.P. n. 2913, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: 165.000,00. Importo capitale: 110.000,00. Durata ipoteca: 29 anni. La formalità è riferita solamente a Giovanni Forlini 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 13/11/2014 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI PIACENZA ai nn. 3667/2013 di repertorio, trascritta il 30/01/2014 a Piacenza ai nn. R.G.n. 1005; R.P.n. 790, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da pignoramento immobiliare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 24/10/2008), con atto stipulato il 24/10/2008 a firma di notaio Giancani Luigi di Piacenza ai nn. 74511 di repertorio, registrato il 24/10/2008 a Piacenza ai nn. 74511, trascritto il 28/10/2008 a piacenza ai nn. R.G.n. 17427; R. P. n. 11390, in forza di atto di compravendita 6.2.Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 cadauno, in forza di permuta per scrittura privata (dal 28/07/2005), con atto stipulato il 28/07/2005 a firma di notaio Motti Sergio di Piacenza ai nn. 185770 di repertorio, trascritto il 04/08/2005 a piacenza ai nn. R.G. n. 13860 e R. P. 9006, in forza di permuta per scrittura privata *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 cadauno, in forza di atto di compravendita (dal 20/12/2002), con atto stipulato il 20/12/2002 a firma di notaio Giancani Luigi ai nn. 63629 di repertorio, trascritto il 23/12/2002 a Piacenza ai nn. R.G. 966 e R.P. n. 822, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 14/03/1994), con atto stipulato il 14/03/1994 a firma di successione per morte di Sillo Antonietta, trascritto il 21/01/1997 a Piacenza ai nn. R.G. n. 966 e R.P.n. 822, in forza di denuncia di successione Pagina 3 di 7
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: Denuncia di inizio attività N. 1013/2003 e 609/2006 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di ristrutturazione, presentata il 12/04/2006. Regolarità edilizia non accertabile per mancanza di copie conformi degli elaborati grafici allegati alle pratiche sopra menzionate. 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona densità. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 27 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: L'immobile risulta. Criticità:. Regolarità edilizia non accertabile per mancanza di copie conformi degli elaborati grafici allegati alle pratiche sopra menzionate. La planimetria catastale è conforme allo stato di fatto 8.2. Conformità catastale: Nessuna difformità. 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN PIACENZA VIA ROMA 333 APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie commerciale di 65,00 Mq. Trattasi di un appartamento posto in Piacenza Via Roma,333 posto al primo piano di un edificio di due piani fuori terra. L'edificio è di piccole dimensioni e si trova in prossimità dei viali di circonvallazione del centro stesso. Si affaccia sulla Via Roma con due facciate con balconi. L'appartamento è stato oggetto di intervento complessivo di ristrutturazione recentemente, ha l'accesso da Via Roma con portoncino da cui si accede ad un vano scala comune ripavimentato in marmo che conduce ai piani superiori. Al piano terreno è presente un locale a destinazione commerciale bar. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,70 metri. Identificazione catastale: foglio 119 particella 765 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana urbana, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 6, consistenza 3,5 vani, rendita 289,22 Euro, indirizzo catastale: Via Roma,333, piano: primo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: L unita' immobiliare oggetto di pignoramento confina con le seguenti porzioni immobiliari : con il Condominio di Piazzale Roma n. 12, con ragioni Nicolini e con Via Roma. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1930 ristrutturato nel 2006. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono stazione Pagina 4 di 7
ferroviaria). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti - ferrovia distante 200 nella - autobus distante 50 nella Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella - esposizione: nella - luminosità: nella - panoramicità: nella - impianti tecnici: al di sopra della Descrizione dettagliata: L appartamento è posto piano primo ed è costituito da un accesso diretto ad un vano che si compone da soggiorno con angolo cottura, studio, disimpegno, bagno e camera da letto e balcone. All interno sono presenti finiture recenti poiché l appartamento ha subito una ristrutturazione. Per quanto riguarda i pavimenti sono in legno in buono stato, i serramenti interni (legno laccato e vetri doppi), i serramenti esterni sono invece in persiane di alluminio preverniciate, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati ed il bagno con pavimenti in rivestimento di ceramica. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell'appartamento sono le seguenti: - Tramezzature interne: in forati di laterizio intonacati. - Intonaci: finitura al civile, malta bastarda con cemento. - strutture portanti verticali : murature in laterizio intonacate e tinteggiate. - strutture portanti orizzontali: solai in laterocemento. - Pavimenti: legno. - bagno con rivestimento in ceramica. - Portone d'ingresso su strada: portoncino in legno. - Serramenti: porte interne in legno verniciato, finestre con telaio in legno e vetri doppi - Impianto elettrico: eseguito recente e di cui si possiede il certificato di realizzazione in conformità alla norma. - Impianto idrico-sanitario:impianto sanitario recente -Impianto di riscaldamento: a metano con caldaia autonoma, presenza di elementi radianti in ghisa. - Impianto di raffrescamento: esistente - stato di conservazione: buono. - delle componenti edilizie: scale: scale di accesso al piano con rivestimento in al di sopra della marmo pavimentazione interna: realizzata in legno al di sopra della Consistenza: - stato di manutenzione generale: al di sopra della - servizi: al di sotto della portone di ingresso: porta di ingresso all'appartamento realizzato in blindata rivestita legno nella Pagina 5 di 7
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: Personalizzato descrizione consistenza coefficiente commerciale appartamento 65,00 x 100 % = 65,00 Totale: 65,00 65,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: tipo fonte fonte consistenza cons. accessori valore complessivo valore unitario sconto trattativa valore unitario scontato agenzia del territorio omi 1 0 1.800,00 1.800,00 10 % 1.620,00 Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 65,00 x 1.620,00 = 105.300,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 105.300,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 105.300,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la valutazione del compendio immobiliare è adottato un criterio "sintetico comparativo", basato sul confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa e compravendita. La sottoscritta formulava una analisi delle transazioni avvenute recentemente per beni simili quindi facendo riferimento a valori di mercato, a cui si applicava un abbattimento forfettario in ragione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Nella valutazione la sottoscritta C.T.U. teneva conto di tutto quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima : - destinazione d'uso - consistenza commerciale - ubicazione degli immobili in posizione - grado di finitura - impianti tecnologici A seguito delle considerazioni sopra riportata, la scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il seguente valore di stima. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, ufficio del registro di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di Piacenza, agenzie: Piacenza, osservatori del mercato immobiliare piacezza Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 65,00 0,00 105.300,00 105.300,00 Pagina 6 di 7
- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.300,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'imtezza della vendita giudiziaria:. 0,00 - Oneri notarili e provvigioni tori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.300,00 data 19/01/2015 il tecnico incaricato Paola Mutti Pagina 7 di 7