In cerca di conduttori 18 Luglio 212 Indice Contesto economico 2 Assorbimento 3 Canoni 5 Sfitto e tasso di sfitto 6 Nuove consegne 7 Definizioni 8 Autori Ivan Biojo Analyst - CEMEA +33 () 1 49 64 9 72 ivan.biojo@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Il mercato degli uffici di Roma ha registrato una lieve riduzione dell assorbimento nel corso di questo trimestre con 7.5 mq, rispetto ai 9.2 mq del T1. Dall inizio dell anno l assorbimento ha raggiunto 16.7 mq di spazi ad uso ufficio, un livello esiguo se paragonato alla media del primo semestre degli ultimi anni (9. mq). Nonostante l elevata domanda di spazi, i canoni non hanno subito variazioni significative nel T2, ad eccezione dei sottomercati di Tiburtina e Greater EUR. Sebbene i canoni del Centro siano rimasti invariati a 42/mq/annui, prevediamo una riduzione del 5% a 4 /mq/annui nel 213 e 38 /mq/annui nel 214. Il basso volume delle transazioni unito al ritardo nelle consegne di nuovi spazi ha stabilizzato il tasso di sfitto. Tuttavia, le deboli prospettive economiche per l Italia e l Unione Europea potrebbero favorire la riduzione di spazi da parte delle società attualmente presenti in Centro e un conseguente incremento del tasso di sfitto. Nel corso dei prossimi due anni, i nuovi sviluppi immobiliari si concentreranno per lo più nel Greater EUR e nella Periferia di Roma. La consegna di alcuni sviluppi prevista per il 213 è stata posticipata al 214, anno in cui prevediamo un potenziale di 31. mq di nuovi spazi ad uso ufficio consegnati. Questa nuova disponibilità sarà equamente distribuita tra Greater EUR e la Periferia di Roma. Contatti Magali Marton Head of CEMEA Research +33 1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Matthew Hall Global Head of Forecasting +44 ()2 3296 311 matthew.hall@dtz.com Grafico 1 Evoluzione dell assorbimento per trimestre Roma, Mq 25 2 15 1 5 Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()23 296 2159 hans.vrensen@dtz.com Q1 Q2 Q3 Q4 www.dtz.com 1
Contesto economico Riduzione degli indicatori economici dovuta alla crisi dell Eurozona L economia italiana è stata caratterizzata da un ulteriore contrazione nel T2 212. Nonostante gli sforzi compiuti dal governo per tagliare le spese, la crisi dell Eurozona minimizza gli effetti delle riforme passate negli ultimi mesi. L uscita della Grecia dell Unione Europea resta una possibilità e la situazione economica non è migliorata in Spagna la quale ha chiesto un aiuto finanziario per salvare le sue banche. Inoltre la notizia che il governo di Mario Monti dovrebbe lasciare l incarico nella primavera 213 ha sollevato preoccupazioni in merito alle riforme economiche future. In tale contesto, gli investimenti corporate continuano a diminuire a causa del peggioramento delle condizioni di credito. Tabella 1 Indicatori economici Indicatori 211 Previsioni 212 213 214 PIL.5-2.3 -.2 1.2 Tasso di disoccupazione 8.4 1.5 11.2 1.9 Prezzi al consumo 2.8 3.1 2.4 2.3 Tasso di risparmio 12.1 11.8 11. 1.6 Produzione industriale.3-6.5.4 3.7 Consumi privati.2-2.8 -.6.9 Fonte: Oxford Economics Giugno 212. Di conseguenza è stata registrata una riduzione degli indicatori economici. Si prevede una riduzione del PIL del 2.3% nel 212, rispetto a quanto previsto all inizio dell anno (-1.6%). Inoltre, la produzione industriale registrerà una riduzione del 6.5%, mentre i consumi privati scenderanno del 2.8% nello stesso periodo. Il tasso di disoccupazione dovrebbe subire un incremento raggiungendo il 1.5% nel 212 e l 11.2% nel 213. L incertezza nella stabilità economica italiana rende questi tempi difficili per il mercato immobiliare e le rinegoziazioni dei contratti in essere sono sempre più frequenti. www.dtz.com 2
Assorbimento Take-up a livello ridotto Il mercato degli uffici di Roma ha registrato una lieve riduzione dell assorbimento nel corso di questo trimestre con 7.5 mq, rispetto ai 9.2 mq nel T1, di cui il 92% situati nel Centro e nel Greater EUR (Grafico 2). La transazione più significativa registrata in Centro è stata in Viale Castro Pretorio (1.2 mq), mentre nel Greater EUR sono stati locati circa 9 mq di uffici in Via Mosca. Questo basso livello di assorbimento è dovuto principalmente alla mancanza di transazioni superiori ai 2.5 mq nel T2 (Grafico 3). L attività di mercato è stata caratterizzata da poche operazioni (1 nel T2) relative a piccoli spazi oltre a due transazioni di circa 1. mq. Sebbene il volume dell assorbimento del T2 sia inferiore agli anni precedenti, esso risulta distribuito equamente nei diversi sottomercati. Mentre le transazioni del T1 erano concentrate principalmente in Centro, quelle del T2 sono per lo più nel Centro e Greater EUR (Grafico 4). Il debole andamento del mercato degli uffici di Roma è legato ad un generale atteggiamento di attesa da parte delle società internazionali, mentre le società nazionali stanno combattendo con una situazione economica in deterioramento. Tuttavia si prevede una ripresa del mercato alla fine del 212 inizio 213 quando, secondo alcune indiscrezioni, potrebbero chiudersi due importanti rilocazioni di spazi ad uso ufficio per un totale di 3. mq. Grafico 2 Evoluzione dell assorbimento per trimestre Roma, Mq 25 2 15 1 5 Grafico 3 Segmentazione dell assorbimento secondo la superficie Roma, Mq Grafico 4 12 1 8 6 4 2 Q1 211 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 211 Up to 1, sq m More than 2,5 sq m Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Ripartizione dell assorbimento per sottomercato Roma, Mq 25 2 15 1 5 1, - 2,5 sq m Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina www.dtz.com 3
Mappa 1 Transazioni uffici Roma, T1-T2 212 www.dtz.com 4
Canoni La riduzione della domanda futura e l incremento del tasso di sfitto porteranno ad una diminuzione dei canoni prime nel 212 e 213 Nonostante l elevata domanda di spazi, i canoni non hanno subito variazioni significative nel T2, ad eccezione dei sottomercati di Tiburtina e Greater EUR (Grafico 5). Da una lato i canoni di Tiburtina sono scesi da 15 a 13 /mq/annui: un dato significativo se si considera che la media dei canoni in questa zona è stata stabile a 17 /mq/annui per lungo tempo. D altro canto, i canoni del Greater EUR hanno subito un incremento ( 2 circa) raggiungendo 32 /mq/annui (Grafico 6). Sebbene i canoni del Centro siano rimasti invariati 42/mq/annui, prevediamo una riduzione del 5% a 4 /mq/annui nel 213 e 38 /mq/annui nel 214. Grafico 5 Andamento dei canoni per sottomercato - Roma, /mq/annuo 5 4 3 2 1 Grafico 6 Centre/S.centre Tiburtina Greater EUR Periphery Canoni medi per sottomercato Roma T2 212, /mq/annuo 5 4 3 2 1 min max www.dtz.com 5
Sfitto e tasso di sfitto Tasso di sfitto stabile Lo sfitto ha subito una riduzione del 2% nel T2 passando da 656.4 a 646. mq. Variazioni significative si sono registrate nel sottomercato Tiburtina dove la disponibilità di spazi si è ridotta del 24% in un solo trimestre (Grafico 7). Tuttavia è nel Centro e nel Semicentro che è raddoppiato lo sfitto nel T2 (pari a 11. mq). Inoltre, la chiusura di molte società ha portato ad un ulteriore incremento dello sfitto. Il sottomercato del Greater EUR, dove si concentra la maggior parte dello sfitto (411.4 mq), non è stato caratterizzato da variazioni significative nel corso dell ultimo trimestre. Il ridotto volume di transazioni unito al ritardo nella realizzazione di alcuni sviluppi ha stabilizzato il tasso di sfitto. Tuttavia, le deboli prospettive economiche per l Italia e l Unione Europea potrebbero favorire la riduzione di spazi da parte delle società attualmente presenti a Roma con un conseguente incremento del tasso di sfitto (Grafico 8). Grafico 7 Andamento dello sfitto Roma, Mq 6 4 2 Grafico 8 Evoluzione del tasso di sfitto Roma 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% Centre/S.centre Greater EUR Periphery Tiburtina 25 26 27 28 29 21 211 Q2 212 www.dtz.com 6
Nuove consegne Le consegne di nuovi spazi ad uso ufficio slittano al 214 Come anticipato nel report precedente, non è stato consegnato alcun immobile nel corso dell ultimo trimestre (Grafico 9). Tuttavia, dovrebbe essere consegnato un immobile ristrutturato da 8,8 mq per la fine del 212 nel Greater EUR. Nel corso dei prossimi due anni, i nuovi sviluppi immobiliari si concentreranno per lo più nel Greater EUR e nella Periferia di Roma. A causa del difficile contesto economico, la consegna di alcuni sviluppi prevista per il 213 è stata posticipata al 214. La nuova disponibilità di spazi ammonterà a ca. 3. mq quasi uniformemente distribuiti tra il Greater EUR e la Periferia di Roma (Grafico 1). La costruzione della maggior parte dei progetti che dovevano essere consegnati nel medio termine non è stata avviata poiché gli investitori e gli sviluppatori preferiscono optare per un pre-let degli spazi prima di avviarne la costruzione. Pertanto si prevede un ulteriore ritardo nella consegna di tali progetti se non si registrerà una ripresa del mercato. Grafico 9 Nuove consegne Roma, Mq 5 4 3 2 1 Grafico 1 27 28 29 21 211 212 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina Nuove consegne Roma, Mq 35 3 25 2 15 1 5 212 213 214 Semicentre Greater EUR Fiumicino Periphery www.dtz.com 7
Mappa 2 Il mercato degli uffici di Roma - sottomercati TRAGLIATA TESTA DI LEPRE DI SOPRA MAZZALUPETTA LA GIUSTINIANA PRIMA PORTA LABARO BUFALOTTA CESARINA CASAL BOCCONE PONTE DELLE TAVOLE PICHINI TOR LUPARA SANTA LUCIA POGGIO FIORITO COLLE VERDE SANT'ALESSANDRO LAGHETTO SETTEVILLE NORD Il mercato degli uffici di Roma si suddivide in Quattro sottomercati: Centro-Semicentro, Greater E.U.R., East of GRA-Tiburtina e la Periferia-Fiumicino che copre tutte le aree rimanenti entro il Grande Raccordo Anulare (GRA) e si allunga verso l aeroporto. LE CERQUETTE GRANDI CASALONE SANT'ANTONIO TESTA DI LEPRE DI SOTTO VALLE SANTA SELVA NERA Centre SETTECAMINI SETTEVILLE CASE ROSSE PANTAN MONASTERO CASALOTTI STAZIONE DI SALONE CERQUETE CASALONE CASTEL DI GUIDO CASTELVERDE East of GRA Tiburtina VILLAGGIO PRENESTINO COLLE PRENESTINO MASSIMINA PRATO FIORITO TAVERNELLE CASALE LUMBROSO TORRE ANGELA VALLE FIORITA TOR BELLAMONACA LA PISANA Greater EUR GIARDINETTI TORRE NOVA FINOCCHIO VILLA VERDE FONTIGNANI TOR VERGATA CISTERNOLE SERRA SPINO ROMANINA PIANA DEL SOLE PONTE LINARI PONTE GALERIA GREGNA DI SANT'ANDREA VERMICINO TORRICOLA MORENA FRASCATI CENTRO GIANO VITINIA MOSTACCIANO VALLERANELLO CIAMPINO DRAGONA ACILIA CASAL BERNOCCHI TRE PINI CASTEL DI LEVA GROTTAFERRATA TOR DE CENCI SPINACETO Definizioni Stock: Assorbimento (Takeup): Offerta immediata Sfitto (Vacancy): Canone massimo (Prime rent): Nuove consegne: Offerta futura probabile: Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. www.dtz.com 8
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Contatti Managing director Paolo Insom +39 2 77 22 99 1 paolo.insom@dtz.com Office agency occupier services Massimo Livi +39 6 47 82 48 2 massimo.livi@dtz.com Disclaimer This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. www.dtz.com 11