/pulse/ Italy Capital Markets Q1 2014

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2 Overview economica previsione PIL tasso di crescita 1-1,8% 0,6% 1,1% Tasso di disoccupazione 1 12,2% 12,8% 12,5% Inflazione 1 1,2% 0,8% 1,1% Consumi delle famiglie 1-2,6% 0,1% 0,8% Produzione industriale 1-2,9% 1,5% 2,5% Rendimento BTP 10 anni 1 4.1% 3.7% 3.9% 1 Previsioni Consensus, Aprile 2014 L'Italia è finalmente fuori dal secondo periodo della lunga recessione iniziata nel 2007, e a partire dal 2014 ci si attende una crescita positiva. Da un lato il mercato del lavoro resta debole, con un tasso di disoccupazione che a febbraio ha raggiunto il 13%. Le recenti proposte politiche che il nuovo governo Renzi ha introdotto come priorità (il Piano Lavoro) mirano ad affrontare la questione, con particolare attenzione alla disoccupazione giovanile. Tuttavia, le previsioni più recenti mostrano che l occupazione tornerà a crescere solo dal 2015 per poi migliorare ulteriormente nel Dall altro lato, gli investimenti industriali e i consumi delle famiglie stanno tornando ad essere positivi, contribuendo ad un già buon andamento delle esportazioni manifatturiere. Questa impressione positiva è motivata anche dagli indici della produzione: l'indicatore del clima economico è ormai prossimo alla sua media di lungo termine e l indicatore PMI per il settore manifatturiero sta migliorando. Questi fattori suggeriscono ottimismo nel lungo termine. Il mercato degli investimenti Il divario tra l andamento del mercato degli utilizzatori finali (lente) e del mercato degli investimenti (vivaci) registrato nel 2013 a livello globale ha sollevato alcune preoccupazioni circa la sostenibilità della ripresa del settore immobiliare. Gli ultimi dati di JLL relativi al mercato immobiliare, seppur generalmente positivi, indicano che queste inquietudini sussistono ancora. Tuttavia, il miglioramento delle prospettive macroeconomiche sulle condizioni del credito e le forti aspettative circa la ripresa dei canoni, ha alimentato la crescente fiducia degli investitori sui mercati mondiali. I volumi degli investimenti a livello globale hanno evidenziato il tradizionale calo stagionale del Q1, con volumi totali trimestrali pari a poco meno di 100 bn, in flessione del 35% rispetto al Q4 del Tuttavia, l'incremento rispetto al Q è tale da confermare le previsioni di un aumento a fine 2014 di oltre il 10% rispetto al Si è verificata una contrazione dei rendimenti nel Q1 in diversi paesi, compresi alcuni mercati del Regno Unito, Dublino, Praga, Madrid, Lisbona, Londra (Retail) e Parigi (Uffici), e nessun mercato ha registrato tassi di rendimento prime più alti rispetto alla fine del In Italia, il Q ha registrato ulteriori miglioramenti rispetto al 2013, con investimenti per un valore totale di circa 820 milioni, in crescita del 30% sull anno precedente e ben al di sopra della media dei Q1 degli ultimi cinque anni pari a circa 730 milioni. Questo rappresenta il 2% dei complessivi 36 miliardi registrati a livello EMEA. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 2

3 Il settore Retail è ancora una volta il più dinamico, con otto transazioni su 14, per un totale di circa 290 milioni. Tutte le transazioni hanno riguardato acquisti di piccolo taglio da parte di investitori domestici, con una dimensione media di circa 36 milioni, appena sopra la metà della media quinquennale di circa 60 milioni. I primi tre mesi sono stato caratterizzato da un paio di transazioni di portafogli, lungamente chiacchierate: una riguarda il portafoglio di FAP Investments che consiste in 11 immobili logistici localizzati nel nord e nel centro Italia e che risulta acquistato da Blackstone ad un prezzo compreso tra 150 e 200 milioni. L'altra riguarda un portafoglio misto di un fondo aperto tedesco, per un totale di circa mq , anch esso venduto a Blackstone. Altre transazioni su portafogli sono in corso in vari settori, tra queste l'acquisto di sette gallerie commerciali in tutta Italia che sarà finalizzato nel Q2 da parte di Klepierre, parte di un più ampio portafoglio pan- Europeo di 2 miliardi. associato al paese stesso (che si riflette più in generale in una tendenza verso la contrazione dei tassi di rendimento) o di fondamentali degli immobili di elevata qualità. La domanda è in crescita anche per quei prodotti che offrono opportunità di aumento di valore attraverso una strategia attiva di asset management. Il grafico seguente contestualizza il Q nella panoramica dell ancora giovane mercato immobiliare italiano degli uffici, dal 2003 ad oggi. Mentre alla fine del 2013 i rendimenti netti prime hanno già iniziato a contrarsi nel settore retail (attualmente sono al 6,35% netto), i settori della logistica e degli uffici (al 7,80% e 5,15% rispettivamente a Milano) devono ancora sperimentare una contrazione, che è comunque prevista nei prossimi mesi. Volume totale degli investimenti immobiliari commerciali, mld (asse sinistro); Rendimenti netti prime, Tutti i settori, % (asse destro) In generale, gli investitori continuano a puntare ad opportunità sul mercato italiano con una varietà di profili di investimento. L attività nel Q1, e quella in corso, si è focalizzata da un lato su immobili core, e dall'altro su immobili che permettono un potenziale riposizionamento, oppure su deals puramente opportunistici. Benché l'italia sia ancora lontana dall'essere considerata dagli investitori globali un mercato core, il numero di investitori non-opportunistici che assumono un interesse attivo per le opportunità di investimento nel nostro paese continua a crescere. Infatti, la continua attività conferma che gli investitori internazionali scommettono ancora su una ripresa del mercato immobiliare in Italia, o in termini di rischio Fonte: JLL Le aspettative di un aumento dei valore sia per beni secondari di qualità che per quelli riposizionati sul mercato sono in linea con le tendenze che si sono rafforzate durante la crisi. La mancanza di sviluppo COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 3

4 immobiliari speculativi in zone prime ha infatti esacerbato la scarsità di spazi prime in tutti i settori, che hanno quindi visto i livelli dei canoni prime stabilizzarsi all inizio del Nei settori retail e della logistica, sta già emergendo una pressione sui canoni prime, con un aumento di canoni prime per i centri commerciali alla fine del 2013 e la diminuzione degli incentivi per gli spazi prime a destinazione logistica iniziata nei primi mesi del Nel settore uffici, il cosiddetto mercato tenantfriendly ha sempre più premiato immobili nuovi o ristrutturati che offrono spazi di qualità e flessibili, in una location direzionale consolidata o in via di rafforzamento, e con canoni competitivi. Queste dinamiche stanno spianando la strada per quegli investitori che saranno in grado di cogliere le opportunità che il mercato sta offrendo. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 4

5 Jones Lang LaSalle Milan Via Agnello, Elena Di Biase EMEA Research - Italy Milan Elena.DiBiase@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or tran in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliabl Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would l told of any such errors in order to correct them.