Project Theorema. Un opportunità di investimento ad alto valore aggiunto PRELIMINARY INFORMATION MEMORANDUM. Luglio 2011

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1 Project Theorema Un opportunità di investimento ad alto valore aggiunto PRELIMINARY INFORMATION MEMORANDUM Luglio 2011

2 Project Theorema - Un opportunità di investimento ad alto valore aggiunto Introduzione Jones Lang LaSalle (di seguito anche JLL) è stata incaricata quale advisor esclusivo per la commercializzazione di un portafoglio di immobili (il Portafoglio) facente parte di Pitagora - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso riservato ad Investitori Qualificati (il Fondo) gestito da Fabrica Immobiliare SGR S.p.A. (di seguito anche SGR). Propedeuticamente all avvio del processo di vendita, JLL ha identificato, in accordo con la SGR, un numero ristretto di potenziali investitori, tra i quali ha il piacere di includere anche la vostra organizzazione, ai quali presentare l opportunità di investimento rappresentata dall acquisto dei singoli immobili ovvero del Portafoglio (la Operazione). Il presente documento (di seguito anche il Preliminary Information Memorandum) è stato prodotto al fine di permettere una preliminare analisi dell Operazione. I contenuti del presente documento sono dunque da ritenersi confidenziali e non potranno essere divulgati a terzi. Il processo di vendita Il processo di vendita ha l obiettivo di individuare uno o più acquirenti interessati agli immobili costituenti il Portafoglio (gli Investitori o, al singolare, l Investitore). Per permettere agli Investitori di formulare una offerta, sarà loro permesso di effettuare una analisi degli immobili ovvero del Portafoglio, attraverso: i) Information Memorandum ii) Web Data Room iii) Due Diligence documentale iv) Visite agli immobili le quali si intende strutturare la Operazione stessa. Qualora l offerta non vincolante sia ritenuta dalla SGR meritevole di attenzione, sarà consentito all Investitore di effettuare una Due Diligence Documentale e di effettuare ispezioni degli immobili, con l obiettivo di formulare una offerta irrevocabile di acquisto, nel format presente nella Web Data Room. Il Portafoglio Il Portafoglio si compone di 5 immobili ubicati in Italia centrosettentrionale, prevalentemente nella città di, con una superficie lorda totale costruita di circa mq. Città Zona Uso Tipologia Occupazione Mq lordi Bologna Uffici Cielo-terra Indennità Policlinico Uffici Cielo-terra Libero S. Giovanni Uffici Porzione Locato Firenze Libertà Magazzino Porzione Occupato Genova Nunziata Mista Cielo-terra Parz. locato Gli immobili sono ubicati in zone consolidate, prevalentemente centrali. Essi presentano uno stato occupazione articolato, determinando interessanti opportunità di valorizzazione nel breve e medio periodo. Il totale dei canoni di locazione e delle indennità di occupazione al 30 Giugno 2010 è stato pari a circa Euro 1,65 Milioni oltre Iva. L accesso all Information Memorandum e alla Web Data Room sarà consentito agli Investitori previo la sottoscrizione di un Impegno di Riservatezza, utilizzando il format allegato al presente documento. La Web Data Room è disponibile all indirizzo internet di seguito indicato, nel quale sono disponibili le istruzioni per accedere ai contenuti riservati L Information Memorandum e la Web Data Room contengono informazioni sufficienti a consentire agli Investitori di formulare una offerta non vincolante; questa, su carta intestata dell investitore, sottoscritta da persona munita di idonei poteri di rappresentanza e indirizzata a JLL, dovrà contenere l indicazione del prezzo offerto, dei tempi entro i quali si intende perfezionare l Operazione e ogni altra informazione ritenuta utile a meglio precisare le modalità con 2

3 , Zona Piazza Bologna L immobile è localizzato in posizione immediatamente esterna al centro cittadino, in un contesto di pregio a forte vocazione residenziale ma che ospita, tra l altro, alcune attrezzature pubbliche e private di rango metropolitano. L immobile, del tipo cielo-terra, è stato costruito con destinazione d uso residenziale negli anni 40; è stato poi totalmente ristrutturato nei primi anni 80 ed ospita attualmente uffici pubblici. L immobile si sviluppa per sei pani fuori terra, più un piano attico ed un livello interrato. La superficie lorda edificata complessiva è di circa mq. Di seguito un dettaglio delle superfici. Interrato Magazzini e autorimessa 873 Terra Uffici 815 Primo Uffici 701 Secondo Uffici 724 Terzo Uffici 725 Quarto Uffici 723 Quinto Uffici 706 Attico Locali tecnici 474 L immobile è integralmente occupato da un Ente Pubblico in regime di indennità di occupazione. È in corso una procedura esecutiva di rilascio dell immobile; la SGR, comunque, ha avviato, a partire dal secondo semestre 2008, un procedimento con l Ente Pubblico al fine di regolarizzare l occupazione, proponendo la stipula di un nuovo contratto di locazione, a fronte di un articolato piano di interventi di valorizzazione. Tale procedimento è stato positivamente condotto e ha consentito di determinare le condizioni per la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione., Zona Policlinico L immobile, del tipo cielo-terra, è stato costruito alla fine degli anni 60 su progetto dell Architetto Luigi Moretti per ospitare la sede di rappresentanza di un ente pubblico. Esso è composto da due livelli interrati, uno seminterrato e cinque livelli fuori terra, oltre a pertinenze esterne, per una superficie lorda edificata complessiva di circa mq. Dispone, inoltre, di un area esterna di pertinenza esclusiva, completamente recintata. Secondo interrato Locali tecnici e autorimessa 481 Primo interrato Magazzini e autorimessa 593 Seminterrato Residenziale, uffici, archivi 625 Terra Uffici 584 Primo Uffici 481 Secondo Uffici 481 Terzo Uffici 481 Quarto Uffici 474 Attico Locali tecnici 36 L immobile è localizzato in posizione immediatamente esterna al centro cittadino, in un contesto di pregio che si è progressivamente strutturato a partire dalla fine del L ambito, subito fuori la cerchia delle Mura Aureliane, è caratterizzato dalla presenza di alcune delle principali attrezzature pubbliche, per l istruzione e direzionali della Città. L accessibilità è ottima con i diversi mezzi di trasporto e si segnala la prossimità alla stazione Policlinico della Linea B della Metropolitana. L immobile risulta attualmente libero, a seguito di rilascio effettuato nello scorso mese di novembre dal precedente conduttore. Lo stato manutentivo è discreto. 3

4 , Zona San Giovanni L unità immobiliare è ubicata a poche centinaia di metri da Piazza di San Giovanni in Laterano, nella parte immediatamente a sud del centro storico cittadino, in un contesto caratterizzato dalla presenza di numerose attrezzature pubbliche e private. L unità immobiliare in oggetto, ad uso uffici, è costituita dal piano primo di uno stabile a prevalente destinazione residenziale; fanno parte della proprietà anche un locale al piano interrato ad uso magazzino ed una porzione del piano terra adibita ad androne esclusivo. La superficie lorda edificata complessiva è di circa mq. Di seguito un dettaglio delle superfici. Genova, Zona Nunziata L immobile, del tipo cielo-terra, si sviluppa per sei livelli fuori terra, compreso un ammezzato ed un piano nobile di rappresentanza, oltre ad un piano interrato. Il basamento al piano terra ospita unità commerciali; i piani ad uso uffici in elevazione sono utilizzati quasi integralmente da un Ente Pubblico. Realizzato alla fine del 1800, presenta uno pianta regolare che si sviluppa attorno ad un nucleo centrale di comunicazione verticale. La superficie lorda costruita totale è pari a circa mq. Interrato Magazzini 338 Terra Commerciale 508 Primo Uffici 386 Secondo Uffici 520 Secondo ammezzato Uffici 316 Terzo Uffici 407 Quarto Uffici 368 Quinto Uffici 362 Lo stabile in oggetto è situato nel centro storico cittadino. Il tessuto urbano in cui è inserito è caratterizzato da edifici a destinazione prevalentemente terziaria, con piani terra adibiti a locali commerciali e di servizio. Nelle immediate vicinanze sono presenti molte sedi universitarie. A breve distanza anche l Acquario e il Museo del Mare. Interrato Magazzini 76 Terra Ingresso esclusivo 41 Primo Uffici L immobile è integralmente locato ad un conduttore sulla base di un regolare contratto di locazione, con scadenza (secondo sessennio) il prossimo 31 Luglio Firenze, Zona Libertà L unità immobiliare è costituita da un magazzino posto al piano interrato di un ampio complesso immobiliare ad uso misto. È ubicata in zona centrale, molto ben dotata dal punto di vista infrastrutturale e dei servizi presenti e caratterizzata da un alto livello qualitativo. L immobile è locato a più conduttori. Sono libere due unità commerciali al piano terra. È in corso una procedura per il rinnovo del contratto di locazione con l Ente Pubblico che occupa i piani in elevazione ad uso uffici. MISREPRESENTATION ACT COPYRIGHT DISCLAIMER COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this document may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. 4

5 Natura del presente documento Il presente documento è stato elaborato in buona fede; ciononostante la SGR e/o il Fondo e/o Jones Lang LaSalle, o loro amministratori, dipendenti, consulenti, agenti o rappresentanti, non esprimono alcuna opinione o garanzia, espressa o implicita, sull accuratezza, correttezza e completezza delle informazioni in esso contenute. I soggetti sopra menzionati non assumono l onere o l impegno di aggiornare il presente documento, né di correggerne eventuali errori o omissioni, esistenti o futuri. In particolare, informazioni e dati su certi aspetti ritenuti particolarmente riservati non sono stati volontariamente inclusi nel presente documento. Questi potranno essere resi disponibili in fasi successive dell eventuale trattativa. Il presente documento non deve essere considerato come una raccomandazione di Jones Lang LaSalle e/o della SGR e/o del Fondo, dei loro amministratori, dipendenti o consulenti ad effettuare la proposta Operazione e ogni potenziale controparte deve formarsi la propria opinione indipendente, anche avvalendosi di professionisti e/o consulenti esterni, sui costi e benefici dell operazione e sulla sua opportunità e convenienza. L invio del presente documento, ovvero di sue parti, non può essere considerato espressione di un impegno da parte di Jones Lang LaSalle e/o della SGR a procedere nell esecuzione dell Operazione. Si precisa altresì che l invio del presente documento e la partecipazione degli Investitori al Processo di Vendita non preclude la facoltà della SGR di modificarne le condizioni ed i termini di svolgimento, di non accettare alcuna offerta e/o di sospendere, interrompere e terminare il processo in qualsiasi momento. Si precisa che la ricezione del presente documento, la ammissione alle successive fasi del processo di vendita, ivi incluso alla fase di Due Diligence Documentale e/o di Visita agli immobili, non comportano l accettazione da parte della SGR e/o del Fondo di alcuno dei termini delle offerte che saranno formulate dagli Investitori. Advisor Si informa che la SGR, quale gestore del Fondo, ha incaricato Jones Lang LaSalle SpA quale consulenti professionale al fine di gestire per conto della SGR e del Fondo il Processo di Vendita. Jones Lang LaSalle non è né un legale rappresentante, né un procuratore della SGR. Nessun compenso sarà dovuto da alcun Investitore a JLL in relazione alla vendita degli Immobili o del Portafoglio. Tutti i compensi spettanti a intermediari, agenti immobiliari, consulenti e/o professionisti in generale incaricati da un Investitore in relazione all acquisto degli Immobili o del Portafoglio saranno a carico esclusivo di tale Investitore. Costi e spese Ciascun Investitore dovrà sostenere in maniera autonoma i costi e le spese (incluse quelle relative ai consulenti legali e finanziari) attinenti l Operazione e, pertanto, in nessuna circostanza il Fondo e/o la SGR e/o JLL saranno responsabili di alcun relativo costo, danno o spesa, anche a titolo risarcitorio, in cui gli Investitori siano incorsi nell ambito della Operazione. Contatti Per ulteriori informazioni si prega di contattare Pietro Sepe Investment Analyst Via Leonida Bissolati, Tel Pietro.Sepe@eu.jll.com Marco Daviddi National Director Via Leonida Bissolati, Tel Marco.Daviddi@eu.jll.com 5