Crisi e ristrutturazioni aziendali: il ruolo dei patrimoni immobiliari 03.03.2015

CDR - Claudio Dematté Research Crisi e ristrutturazioni aziendali: il ruolo dei patrimoni immobiliari 03.03.2015

Agenda 1. Crisi e ristrutturazioni aziendali in Italia 2. Mercato immobiliare italiano 3. Ricchezza delle famiglie italiane 4. Obiettivi della ricerca 5. Descrizione dei campioni 6. Risultati dell analisi 7. Ambiti di utilizzo degli immobili nelle procedure di ristrutturazione 8. Conclusioni e proposte 2

1. Crisi e ristrutturazioni aziendali in Italia Andamento dei fallimenti, delle liquidazioni e delle procedure non fallimentari (Numero di procedure e tassi di variazione sull anno precedente; 2011-2013) 100.000 80.000 +0,5% +5,6%; 94.000 60.000 40.000 20.000 0 +3,1% +12%; 14.000 +11,5% Fallimenti Liquidazioni Altre procedure Fonte: elaborazione CDR su dati Cerved +53,8%; 3.000 2011 2012 2013 La recessione che ha interessato l economia italiana negli ultimi anni ha colpito duramente le aziende italiane nel 2013. Il valore complessivo delle chiusure aziendali in tale anno è pari a circa 111.000, con un incremento del 7,3% rispetto all anno precedente. Nel 2013 i fallimenti, le liquidazioni volontarie e le procedure non fallimentari sono aumentati, superando i record negativi degli anni precedenti. L incremento delle altre procedure non fallimentari, focus della presente ricerca, è attribuibile al boom di concordati preventivi, i quali sono più che raddoppiati rispetto al 2012. All origine di tale impennata vi è principalmente la diffusione del cd. concordato in bianco introdotto dal Decreto Sviluppo. 3

1. Crisi e ristrutturazioni aziendali in Italia Andamento delle procedure non fallimentari (2001-2013 valori trimestrali) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Fonte: Cerved 0 Procedure non fallimentari per tipologia nell anno (Valori assoluti e tasso di crescita sull anno precedente; 2011-2013) +102,7%; 2.000 +14,6% +8,2% Concordati preventivi* Altre procedure** Fonte: Elaborazione CDR su dati Cerved; * Concordati preventivi inclusivi di Piano di Risanamento; ** La voce considera le procedure di cancellazione, di scioglimento per atto dell autorità giudiziaria e le procedure che originano da atto dell autorità giudiziaria. È chiaramente visibile un aumento delle procedure non fallimentari a partire dall anno 2009, con un picco nel 2013. Analizzando le diverse tipologie di procedure non fallimentari, possiamo osservare un notevole incremento (+102.7%) dei concordati preventivi comprensivi di piano di risanamento nel 2013 rispetto all anno precedente, mentre le altre procedure non fallimentari mostrano una lieve riduzione (pari al - 2%). -2%; 1.000 2011 2012 2013 4

1. Crisi e ristrutturazioni aziendali in Italia Procedure non fallimentari per macro settore (2011-2013) (numero di procedure e variazione rispetto all anno prec.) 46,9% 1.600 1.400 1.200 8,8% 1.000 2011 76,2% 800 73,6% 2012 600 4,1% 27,9% 2013 400 16% 1,1% 200 0 Servizi Industria Costruzioni Altro Fonte: elaborazione CDR su dati Cerved Procedure non fallimentari per area geografica (2011-2013) (numero di procedure e variazione rispetto all anno prec.) 1.200 1.000 64,4% 800 600 19,2% -1,3% 69,1% 38,8% 17,8% 9% 42,3% 2011 2012 400 2013 200 0 Nord Ovest Nord Est Centro Sud e Isole Fonte: elaborazione CDR su dati Cerved L aumento delle procedure non fallimentari è un fenomeno generalizzato che riguarda tutti i macrosettori, in particolare quelli dell industria e delle costruzioni, e tutte le aree geografiche, in particolare il Nord Italia. 5

2. Mercato immobiliare italiano Se consideriamo complessivamente il settore immobiliare come somma degli investimenti in costruzioni, della spesa per gli affitti e di quella per i servizi di intermediazione, secondo i dati forniti da Banca d Italia esso rappresenta un quinto del Prodotto Interno Lordo. Nel corso degli ultimi anni su tale mercato si è osservata una notevole contrazione delle compravendite e una più ridotta contrazione dei prezzi, soprattutto a causa del peggioramento del quadro macroeconomico e delle tensioni sui mercati finanziari e creditizi. Tale risultato è valido sia per il comparto residenziale che per quello non residenziale. Prezzi e compravendite di abitazioni in Italia: settore residenziale (numeri indice 2000=100) Prezzi e compravendite di immobili in Italia: settore non residenziale Fonte: Banca d Italia 6

2. Mercato immobiliare italiano Compravendite nel mercato immobiliare 2013-2014 (Var. % rispetto allo stesso periodo dell anno precedente) Fonte: Banca d Italia Considerando i valori relativi ai primi trimestri del 2014, bisogna sottolineare come sia nel primo che nel terzo trimestre del 2014 vi sia stata una crescita del mercato immobiliare, con una variazione percentuale relativa al totale delle compravendite pari, rispettivamente, a +1,6% e a +3,6% rispetto ai medesimi periodi dell anno precedente. Si evidenziano, quindi, alcuni moderati e incerti segnali di ripresa del mercato immobiliare. 7

2. Mercato immobiliare italiano Prestiti bancari connessi con attività immobiliari (% sul credito al settore privato non finanziario) Fonte: Banca d Italia Segnalazioni statistiche di Vigilanza e Centrale dei Rischi. L analisi dell andamento del mercato immobiliare non può prescindere da un analisi del credito bancario ad esso connesso, dal momento che gli investimenti in asset immobiliari sono generalmente finanziati tramite indebitamento. In particolare, il credito erogato al settore immobiliare rappresenta circa un terzo degli impieghi bancari complessivi, secondo i dati forniti dalla Banca d Italia. Il credito bancario connesso, direttamente o indirettamente, alle attività immobiliari e concesso a diversi operatori rappresenta circa il 48% del totale dei finanziamenti concessi al settore privato non finanziario, con un ammontare pari a 750 miliardi di Euro nel 2012. Rispetto al totale del credito erogato al settore immobiliare, circa la metà è costituito da prestiti concessi alle famiglie per l acquisto di abitazioni. 8

2. Mercato immobiliare italiano Dinamica dei prestiti bancari alle imprese connesse con il settore immobiliare (Var. %) Flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti (%) Fonte: Banca d Italia Segnalazioni statistiche di Vigilanza e Centrale dei Rischi La fine della fase espansiva del ciclo immobiliare ha portato a un forte peggioramento degli equilibri economico-finanziari delle imprese. Per queste ultime il credito bancario era cresciuto a tassi molto elevati fino al 2008. Per la grande maggioranza delle imprese alla crescita del debito non è corrisposto un rafforzamento patrimoniale, rendendole particolarmente vulnerabili sia al calo dell attività produttiva sia al mutamento delle condizioni di offerta del mercato del credito. Si osserva, inoltre, un peggioramento della qualità del credito negli ultimi anni, principalmente riconducibile alle imprese. 9

3. Ricchezza delle famiglie italiane 12.000 Ricchezza delle famiglie italiane e sue componenti (Miliardi di euro a prezzi correnti; 2004-2013) 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Totale passività finanziarie Totale attività finanziarie Totale attività reali di cui: ricchezza abitativa Ricchezza netta 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 350 300 250 200 Attività reali (Miliardi di euro a prezzi correnti; sono escluse le abitazioni; 2004-2013) 7.000 6.000 5.000 4.000 Totale attività reali (Asse dx) Oggetti di valore (Asse sx) 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Fonte elaborazione CDR su dati Banca d Italia 3.000 2.000 1.000 0 Fabbricati non residenziali (Asse sx) Impianti,macch.,attrez zat.,scorte e avviam. (Asse sx) 10

4. Obiettivi della ricerca Considerando da un lato la rilevanza delle operazioni di ristrutturazione aziendale nell attuale contesto economico italiano e, dall altro, il peso del mercato immobiliare nel sostegno dell economia, la ricerca si è posta i seguenti obiettivi: analizzare il ruolo dei patrimoni immobiliari aziendali nell ambito delle procedure di ristrutturazione; individuare i fattori che potenzialmente possono influenzare il mercato immobiliare italiano, per poterli controllare e indirizzare; individuare le modalità di utilizzo dei patrimoni immobiliari nell ambito delle procedure di ristrutturazione, i relativi pro e contro e le tendenze emergenti. 11

5. Descrizione dei campioni Il presente progetto di ricerca si basa sull analisi di tre campioni, un campione di imprese che hanno avviato almeno una procedura di ristrutturazione (Campione 1), un campione di imprese sane (Campione 2) e un campione di banche operanti sul territorio italiano (Campione 3). Per quanto concerne il campione di imprese coinvolte in procedure di ristrutturazione, esso è stato estratto dal database Aida di Bureau Van Dijk selezionando tutte le imprese attualmente attive, operanti in Italia e che abbiano avviato almeno una delle seguenti procedure: In via assolutamente prevalente: Accordo di Ristrutturazione dei Debiti Concordato Preventivo In via del tutto residuale: Amministrazione Straordinaria Amministrazione Controllata. Il campione finale risulta costituito da 118 società e i dati oggetto di analisi sono quelli relativi agli anni dal 2004 al 2013. Si sottolinea che alcune imprese del campione sono state sottoposte a più di una procedura nel periodo di analisi ma si è preferito considerare solo la procedura meno recente in modo tale da avere a disposizione un maggior numero di anni su cui poter valutare il ruolo dei patrimoni immobiliari nell ambito del processo di ristrutturazione. Il campione analizzato, quindi, considera 118 procedure in totale, una per ogni impresa. Relativamente al campione di imprese sane, esso è stato estratto dal database Aida selezionando tutte le imprese italiane attualmente attive che non hanno mai avviato una procedura e che hanno mantenuto negli anni dal 2004 al 2013 un Debt/Ebitda ratio positivo e inferiore a 2. Il campione finale risulta costituito da 111 società. Il campione di banche è stato estratto, utilizzando il database Bankscope. Il campione finale risulta composto da 189 banche, di cui 35 con bilancio consolidato (si tratta naturalmente dei maggiori Istituti italiani). 12

5. Descrizione dei campioni 30% 26% Distribuzione geografica delle imprese del Campione 1 (%) 25% 20% 15% 13% 12% 10% 9% 10% 6% 5% 5% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% 0% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk 50% 47% Distribuzione settoriale delle imprese del Campione 1 (%) 40% 30% 20% 15% 10% 10% 10% 3% 3% 3% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Le imprese del campione 1 risultano principalmente concentrate in Lombardia, in Emilia Romagna, in Veneto, in Toscana e nel Lazio. Il nord, in generale, contiene il 59% delle imprese del campione. La maggior parte delle imprese del campione 1 appartiene ai settori manifatturieri, del commercio, delle costruzioni e delle attività immobiliari. Il fatturato medio è di circa 37 milioni nel 2013. 13

5. Descrizione dei campioni Distribuzione delle imprese del Campione 1 per procedura (%) 45% 40% 35% Distribuzione temporale delle procedure delle imprese del Campione 1 (%) 42% 41% Accordo di ristrutturazione dei debiti 30% 25% 59% Concordato preventivo 20% 15% 10% 5% 0% 3% 5% 5% 1% 3% 16% 9% 17% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Le procedure alle quali le imprese analizzate hanno fatto più frequentemente ricorso sono l Accordo di ristrutturazione dei debiti, con una percentuale del 59%, e il Concordato preventivo, con una percentuale del 41%. Si può chiaramente notare una concentrazione delle procedure nel periodo 2010-2013, anni in cui sono state avviate la maggior parte delle procedure considerate nel campione (più precisamente l 84%). Tale concentrazione è in linea con i dati Cerved relativi alle procedure non fallimentari. 14

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5. Descrizione dei campioni 54% 11% 8% Distribuzione settoriale delle imprese del Campione 2 (%) 5% 4% 4% 4% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 24% Lombardia 14% 14% Veneto Piemonte 12% Emilia- Romagna 5% 5% 5% 4% 4% 4% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% Trentino-Alto Adige Friuli- Venezia Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Distribuzione geografica delle imprese del Campione 2 (%) Umbria Toscana Marche Relativamente alla distribuzione settoriale del campione di imprese sane, è evidente una forte concentrazione di tali imprese nel settore manifatturiero, a cui appartiene il 54% delle imprese del campione. Tali imprese risultano principalmente presenti al nord (76%), prevalentemente in Lombardia (con una percentuale del 24%), in Veneto (con una percentuale del 14%), in Piemonte (con una percentuale del 14%) ed in Emilia Romagna (con una percentuale del 12%). Il fatturato medio è di circa 35 milioni nel 2013. Campania Abruzzo Sicilia Lazio Valle d'aosta Sardegna Molise Puglia Liguria 15

6. Risultati dell analisi 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Andamento del valore medio dei Terreni e Fabbricati detenuti dalle imprese del Campione 1 (Migliaia di euro) 35% 12.872 29% 12.257 30% 11.705 11.780 11.153 25% 22% 10.874 9.571 20% 16% 8.695 15% 6.718 10% 9% 10% 5.805 5% 0% 1% 0% -2% -5% -5% -9% -10% -15% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Media Var % Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Per analizzare il valore degli immobili detenuti dalle imprese dei campioni oggetto di studio, si è considerata la voce di bilancio Terreni e Fabbricati. Dall analisi sul campione di imprese coinvolte in procedure di ristrutturazione, emerge che il valore medio dei Terreni e Fabbricati detenuti dalle imprese che hanno avuto accesso ad una delle procedure mappate ha un andamento tendenzialmente crescente fino al 2010. A partire da tale anno si assiste ad una consistente riduzione. Questo andamento è coerente con la concentrazione delle procedure negli anni 2010-2013 verificata in precedenza e con l ipotesi di crescente utilizzo degli immobili in tali procedure. Si deve osservare, inoltre, che parte dell aumento di valore raggiunto nel periodo 2008-2010 è molto probabilmente riconducibile alle rivalutazioni degli immobili rese possibili dal Decreto Legge 185/2008. 16

6. Risultati dell analisi Variazione del valore medio dei Terreni e Fabbricati negli anni (t-2), (t-1), (t) e (t+1) rispetto all anno precedente (Var. %) Anno t-2 Anno t-1 Anno t Anno t+1 Variazione % nel campione Variazione % nel sottocampione -0,67% -12,56% -12,58% 2,2% -14,3% -16,18% -8,6% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Analizzando l andamento del valore medio dei Terreni e Fabbricati delle imprese fra l anno precedente rispetto a quello in cui è stata avviata la procedura (anno t-1) e l anno in cui è stata avviata la procedura (anno t), il valore medio degli immobili detenuti dalle imprese analizzate risulta ridursi del 12,58%. Estendendo l analisi all anno successivo rispetto a quello in cui è stata avviata la procedura (anno t+1), si registra una riduzione del valore medio dei Terreni e Fabbricati pari al 16,18% in t e all 8,6% in t+1. I risultati, in tale caso, si riferiscono ad un sotto-campione di 69 imprese, estratto dal campione principale. Tale riduzione delle imprese analizzate è dovuta al fatto che una parte consistente delle imprese del campione 1 ha avviato una procedura di ristrutturazione nel 2013. Di conseguenza per tali imprese l analisi deve essere limitata all anno precedente e all anno stesso della procedura ma non può essere estesa all anno successivo, data la mancanza di valori relativi al 2014. I risultati evidenziano il ruolo degli immobili detenuti dalle imprese nell ambito delle ristrutturazioni aziendali e sembrano indicare che le procedure di ristrutturazione impattino maggiormente sul valore degli immobili detenuti dalle imprese nell anno della procedura piuttosto che nell anno successivo, coerentemente con l alleviarsi dello stato di crisi. 17

6. Risultati dell analisi Variazione del valore medio dei Terreni e Fabbricati fra t (anno della procedura) e t-1 (anno precedente la procedura) per tipologia di t procedura (Var. %) 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% -10,32% -20,00% -25,00% Accordo di ristrutturazione dei debiti Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk -22,19% Concordato preventivo Analizzando le imprese del campione in base alla tipologia di procedura a cui sono state sottoposte, si può valutare la variazione percentuale del valore medio degli immobili nell anno in cui è stata avviata la procedura (anno t) rispetto all anno precedente (anno t-1). Coerentemente alla maggiore invasività delle diverse tipologie di procedura, la riduzione percentuale del valore medio dei Terreni e Fabbricati è maggiore nel caso di Concordato preventivo (-22,19%) rispetto al caso di Accordo di ristrutturazione dei debiti (-10,32%). 18

6. Risultati dell analisi Impatto delle procedure sulle diverse tipologie di immobilizzazione in t e t+1 rispetto all anno precedente (Var. %) Tipologia immobilizzazioni Anno t Anno t+1 FINANZIARIE IMMATERIALI MATERIALI Terreni e fabbricati Var. % nel campione -7,28% Var. % nel sottocampione -4,97% -0,43% Var. % nel campione -10,79% Var. % nel sottocampione -6,4% -3,7% Var. % nel campione -10,8% Var. % nel sottocampione -15,92% -6,46% Var. % nel campione -12,58% Var. % nel sottocampione -16,18% -8,6% Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk Le procedure analizzate indicano una prevalenza nell utilizzo dei terreni e i fabbricati rispetto alle altre immobilizzazioni aziendali. Confrontando i dati relativi alle immobilizzazioni Materiali (che includono i Terreni e fabbricati ) e quelli relativi a Terreni e fabbricati, le variazioni percentuali risultano sostanzialmente allineate. Tale risultato sembrerebbe indicare che la variazione subita dalle immobilizzazioni materiali nell anno della procedura e in quello successivo sia riconducibile proprio alla variazione dei terreni e dei fabbricati, mentre le altre voci incluse nel valore delle immobilizzazioni materiali sembrano avere in media un peso trascurabile ai fini della ristrutturazione. 19

6. Risultati dell analisi Andamento del valore medio dei Terreni e Fabbricati detenuti dalle imprese del Campione 2 (Imprese sane) (Migliaia di euro) 4.766 4.883 5.709 5.940 7.314 7.815 7.898 8.034 8.008 8.087 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 Fonte: Elaborazione CDR su dati Aida Bureau van Dijk L andamento del valore medio degli immobili detenuti dal campione di imprese sane differisce dall andamento del valore medio degli immobili detenuti dal campione di imprese coinvolte in procedure di ristrutturazione. Nel caso di imprese sane si registra un valore medio degli immobili inferiore. La crescita contenuta dei Terreni e fabbricati a partire dal 2010 è probabilmente dovuta alle difficoltà che anche le imprese sane hanno incontrato in un contesto economico poco favorevole come quello degli ultimi anni. 20

6. Risultati dell analisi Andamento del valore medio degli Investimenti immobiliari delle banche che presentano bilancio consolidato (Migliaia di euro) 222.190 250.000 184.384 205.227 203.242 200.000 128.865 152.304 150.000 83.571 85.377 84.394 100.000 50.000 0 Fonte: Elaborazione CDR su dati Bankscope Per comprendere il destino degli immobili in qualunque modo ceduti dalle imprese che hanno avviato una procedura di ristrutturazione si è deciso di verificare l andamento dei portafogli immobiliari delle principali controparti, banche e fondi immobiliari. Relativamente al campione di banche, si è deciso di considerare la voce relativa agli investimenti immobiliari, ossia gli immobili non funzionali all attività bancaria. Dal grafico emerge in modo evidente un andamento tendenzialmente crescente del valore medio di tale tipologia di immobili a partire dal 2007. E importante sottolineare che il valore medio degli investimenti immobiliari delle banche assume un valore particolarmente elevato in quanto, ai fini dell analisi, si è deciso di considerare le sole banche con bilancio consolidato (di maggiori dimensioni), in quanto maggiormente coinvolte rispetto alle banche di minore dimensione nel processo di ristrutturazione delle imprese. 21

6. Risultati dell analisi Andamento del valore medio degli Impaired loans* delle banche con bilancio consolidato (Migliaia di euro) 8.000.000 7.514.540 7.000.000 2005 608.700 5.789.724 4.973.918 4.394.303 3.678.840 2.765.500 2.078.747 1.270.672 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 Fonte: Elaborazione CDR su dati Bankscope; *Con il termine Impaired loans si indica una particolare tipologia di crediti vantati dalle banche per i quali vi è un oggettiva evidenza di possibile perdita di valore. Secondo le definizioni di Vigilanza emanate dalla Banca d Italia con la Circolare 272 del 30 luglio 2008, coerenti con i Principi IAS/IFRS, rientrano nella categoria delle attività finanziarie deteriorate le esposizioni scadute e/o sconfinanti, gli incagli, le esposizioni ristrutturate e le sofferenze. La numerosità delle crisi e i processi di cessione conseguenti hanno prodotto un incremento sensibile dei crediti problematici o deteriorati (Impaired loans). L andamento del valore medio dei crediti deteriorati presenti nei bilanci delle banche del campione analizzato è aumentato a partire dal 2006, mantenendo un trend crescente in tutti gli anni successivi. 22

6. Risultati dell analisi 250.000 200.000 150.000 100.000 Andamento del valore medio degli Impaired loans e degli Investimenti immobiliari delle banche con bilancio consolidato (Migliaia di euro) 50.000 0 83.571 85.377 84.394 2.765.500 2.078.747 608.700 1.270.672 Fonte: Elaborazione CDR su dati Bankscope 128.865 152.304 3.678.840 184.384 7.514.540 8.000.000 222.190 7.000.000 205.227 203.242 6.000.000 5.789.724 4.973.918 4.394.303 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 Investimenti immobiliari* Impaired loans (Asse DX)* Comparando l andamento del valore medio degli investimenti immobiliari delle banche con quello dei crediti deteriorati, si può notare un andamento crescente per entrambi a partire dal 2007. Questo indica che nelle banche italiane, negli ultimi anni, all aumento dei crediti deteriorati è corrisposto un contestuale aumento degli immobili non strumentali. Si potrebbe, quindi, ragionevolmente ipotizzare l esistenza di una relazione tra le due variabili. Si deve osservare che l orizzonte temporale considerato nell analisi esclude l anno 2014, relativamente al quale non si hanno valori disponibili nel database. Delle inversioni di tendenza si potrebbero registrare a partire dal 2014 a seguito dei processi di Asset Quality Review (la valutazione della qualità degli attivi condotta dalla BCE sui bilanci delle principali banche europee). 23

6. Risultati dell analisi Crescita dei patrimoni immobiliari delle imprese sottoposte a ristrutturazione e del patrimonio immobiliare e degli Impaired loans delle banche italiane con bilancio consolidato a partire dall anno del Decreto Legge 185/2008. (Var. %) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 53% 33% 33% 30% 22% 21% 18% 19% 16% 13% 9% 11% 9% 1% -5% 0% -2% 2008 2009 2010 2011 2012 2013-9% Patrimonio immobiliare delle imprese Patrimonio immobiliare delle banche con bilancio consolidato Impaired loans Fonte: Elaborazione CDR su dati Bankscope Dalla lettura congiunta dei dati di crescita relativi agli immobili delle imprese sottoposte a procedure di ristrutturazione, degli immobili detenuti dalle banche e degli impaired loans rilevati da queste ultime si trova conferma all ipotesi di relazione fra patrimoni delle imprese e patrimoni delle banche. Il patrimonio immobiliare delle imprese e degli imprenditori sembra effettivamente contribuire in modo consistente alla procedura di ristrutturazione. Ai tassi di crescita negativi dei patrimoni immobiliari delle imprese, utilizzati a servizio delle ristrutturazioni, corrispondono, da una parte, tassi di crescita positivi dei crediti deteriorati, dall altra, tassi di crescita positivi del patrimonio immobiliare delle banche, che hanno quindi assunto un ruolo di crescente rilevanza sul mercato immobiliare. 24

6. Risultati dell analisi Crescita dei patrimoni immobiliari delle imprese sottoposte a ristrutturazione e del patrimonio immobiliare e degli Impaired loans delle banche italiane con bilancio consolidato a partire dall anno del Decreto Legge 185/2008. (Valori assoluti) 250.000 8.000.000 7.514.540 222.190 7.000.000 200.000 184.384 205.227 203.242 5.789.724 6.000.000 150.000 152.304 4.973.918 5.000.000 128.865 3.678.840 4.394.303 4.000.000 100.000 2.765.500 3.000.000 50.000 2.000.000 0 12.257 11.153 10.874 11.705 11.780 12.872 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Patrimonio immobiliare delle imprese sottoposte a ristrutturazione Patrimonio immobiliare delle banche con bilancio consolidato Impaired loans 1.000.000 0 Fonte: Elaborazione CDR su dati Bankscope 25

6. Risultati dell analisi Sui campioni di imprese è stata studiata la relazione esistente tra il valore dei Terreni e dei fabbricati e alcune voci di bilancio che si è ritenuto potessero essere associate in maniera significativa al valore degli immobili detenuti. Il modello di regressione utilizzato nell analisi è il seguente: TERRENI = α + β1ricavi + β2displiq + β3pn + β4immobfin + β5immobimm + β6bancheoltre + ε Per il campione di imprese sane le variabili esplicative significative (p-value inferiore al 10%) sono i ricavi, l indebitamento bancario a medio-lungo termine, le disponibilità liquide e il patrimonio netto. Per il campione di imprese sane tutte le variabili esplicative significative hanno un coefficiente di segno positivo, che indica l esistenza di una relazione diretta tra la variabile esplicativa considerata e la variabile indipendente. Questi risultati confermano le aspettative iniziali. 26

6. Risultati dell analisi L analisi sul campione di imprese sottoposte a procedure di ristrutturazione è stata condotta con l intento di verificare se anche in periodo di crisi aziendale valgano le stesse relazioni tra le variabili individuate dall analisi statistica sul campione di imprese sane. In tale seconda analisi le variabili esplicative significative, ad un livello di significatività del 10%, sono risultate essere i ricavi e l indebitamento bancario a medio-lungo termine. I coefficienti di segno positivo indicano l esistenza di una relazione diretta tra tali variabili e la variabile indipendente. Con particolare riferimento alla relazione fra Terreni e fabbricati e Indebitamento bancario a medio-lungo termine i risultati confermano una delle ipotesi iniziali, vale a dire l importante ruolo rivestito dagli immobili come elemento a servizio delle operazioni di ristrutturazione e alla riduzione del debito. E importante osservare come alcune delle relazioni tra le variabili individuate nel caso di imprese sane non siano risultate altrettanto rilevanti in un contesto di crisi. Questo sembrerebbe dimostrare come sia difficile individuare relazioni tra le variabili che valgano in generale per tutte le imprese in periodo di crisi, dovendosi procedere piuttosto ad una valutazione caso per caso. 27

7. Ambiti di utilizzo degli immobili nelle procedure di ristrutturazione In assenza di consolidata letteratura di riferimento si è voluto indagare quali fossero i principali ambiti di utilizzo degli immobili nell ambito delle procedure di ristrutturazione aziendale; quali fossero le loro caratteristiche più rilevanti e quali fossero i principali vantaggi e svantaggi derivanti dal loro impiego. Per ottenere dati quanto più possibile attuali e aderenti alla realtà del mercato si è deciso di sottoporre un questionario ai rappresentanti dei dipartimenti di ristrutturazione di alcune delle più grandi banche italiane, ai rappresentanti di alcuni tra i più importanti studi legali e ai principali advisor coinvolti in tali operazioni, oltre che ad alcuni esperti in materia provenienti dal mondo accademico. Pur senza alcuna ambizione di carattere statistico, il campione ha offerto un valido contributo alla ricerca, sia per il rilievo e la qualificazione dei rispondenti, sia per il dettaglio e la profondità delle risposte ottenute dai ricercatori. 28

7. Ambiti di utilizzo degli immobili nelle procedure di ristrutturazione Classifica delle soluzioni in base alla frequenza di utilizzo nell ambito delle procedure di ristrutturazione (Media ponderata) Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ad un campione di qualificati operatori del mercato delle ristrutturazioni (esponenti del mondo bancario, degli studi professionali e del mondo accademico). Grazie al questionario, si è potuto stilare un elenco dei principali ambiti di utilizzo degli immobili impiegabili nelle procedure di ristrutturazione aziendale, classificati in base alla loro frequenza d impiego nel contesto di tali operazioni. Secondo la visione degli operatori la vendita è la via più comune per liberare liquidità al servizio delle ristrutturazioni. Anche il conferimento di immobili da parte delle proprietà delle aziende oggetto di ristrutturazione appare alquanto comune, cosi come la cessione in solutum ai creditori. Apporti e spin-off cosi come sale and lease back appaiono pure soluzioni praticabili. 29

7. Ambiti di utilizzo degli immobili nelle procedure di ristrutturazione (un analisi comparata delle percezioni degli operatori) STRUMENTO VANTAGGI SVANTAGGI Rischio di non congruità del prezzo di vendita. CESSIONE DATIO IN SOLUTUM CONFERIMENTO Semplicità operazione Estinzione obbligazione senza ricorso a risorse diverse da quelle già in possesso Semplicità e rapidità dell operazione; Sostegno del patrimonio della conferitaria; Eventuale migliore gestione dell asset (se presenti competenze specifiche nella conferitaria). Aleatorietà tempistiche. Rischio di revocatoria. Potenzialmente poco gradito ai creditori (scarsa appetibilità degli immobili ceduti, immobilizzazione di risorse in capo ai creditori e eventuale rilevazione di perdite in capo a questi ultimi); Possibili criticità giuridiche riguardanti il divieto di patto commissorio e la possibile lesione della par condicio creditorum. Necessità di perizie da parte di esperti. Problematiche connesse alla corretta valutazione dell immobile al fine di ottenere effetti sul patrimonio netto proporzionati al valore dei beni conferiti. APPORTO IN FONDO IMMOBILIARE Gestione professionale degli immobili da parte di una Sgr; Maggiore liquidabilità dell investimento immobiliare; Maggiormente utilizzato in operazioni di ristrutturazione di notevole dimensione. Complessità e onerosità dell operazione; Necessità di individuare un fondo adatto; Problema della valutazione dei beni immobili da apportare e potenziali difficoltà in caso di successiva liquidazione della quota; L apporto di immobili con accollo dei debiti ad essi connessi e la successiva assegnazione delle quote del fondo alle banche finanziatrici, ad estinzione (parziale) dei relativi crediti, necessità del consenso delle banche e della loro volontà di partecipazione al fondo. 30

7. Ambiti di utilizzo degli immobili nelle procedure di ristrutturazione (un analisi comparata delle percezioni degli operatori) STRUMENTO VANTAGGI SVANTAGGI SPIN-OFF IMMOBILIARE SALE AND LEASE BACK CONFERIMENTO IN SIIQ* Migliore gestione e valorizzazione degli immobili da parte di una struttura dedicata; Maggiore trasparenza riguardo al valore del patrimonio immobiliare; Maggiore focalizzazione dell impresa sul core business. Finanziarizzazione dell attivo. Possibilità di ottenere risorse liquide dalla vendita del bene, conservando, al tempo stesso, la possibilità di utilizzo del bene ceduto; Possibilità di mantenere il bene nel patrimonio tramite opzione di acquisto Maggiore liquidabilità dell investimento immobiliare Complessità (soprattutto in caso di preesistenza di diritti reali sugli immobili a garanzia del debito oggetto di ristrutturazione; problema del consenso delle banche e della valorizzazione di un bene gravato da garanzia); Tempi e costi; Problematiche connesse alla corretta valutazione dell immobile al fine di ottenere partecipazioni proporzionate al valore del bene conferito. La tassazione della plusvalenza realizzata in sede di cessione può ridurre significativamente la convenienza dell operazione; Complessità e onerosità dell operazione; Conseguimento benefici nel breve periodo vs. appesantimento dei flussi di cassa nel medio lungo periodo; Difficoltà nel trovare un operatore disposto a finanziare un utilizzatore che si trova in condizioni di difficoltà economica Complessità; Valutazione del bene conferito per ottenere partecipazione congrua; Valorizzazione a sconto delle azioni di una SIIQ potrebbe rendere l operazione poco conveniente per il conferente. Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ai principali operatori del mercato delle ristrutturazioni. *Si tratta di uno strumento complesso e in riferimento al quale non ci sono evidenze di utilizzo nel contesto delle ristrutturazioni aziendali. I portafogli immobiliari che più facilmente potrebbero essere conferiti in una SIIQ sono quelli con migliori caratteristiche di appetibilità sul mercato, quali immobili a reddito o immobili facili da vendere, mentre risulterebbe più complesso il conferimento di immobili con un profilo contenuto di appetibilità. Il conferimento di beni immobili in una SIIQ, per quanto potenzialmente utilizzabile nel contesto delle ristrutturazioni aziendali, nella pratica non risulta essere impiegato in tali operazioni. 31

8. Conclusioni e proposte L utilizzo dei patrimoni immobiliari a servizio delle operazioni di ristrutturazione mostra profili di problematicità nell esperienza degli istituti di credito: In generale Necessità di riqualificazioni/investimenti ante-cessione Valorizzazione dei cespiti Tempistica Qualificazione/autorevolezza delle valutazioni/advisor Difficoltà smobilizzo (illiquidità) In particolare (per esdebitazione) Irrigidimento/perdita liquidità dell attivo a favore di asset non core Scarsa redditività media asset immobiliare (fiscalità) Assunzione rischio non voluto Se prima delle procedure di L.F.: rischio per violazione par condicio creditorum Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ad un campione di qualificati operatori del mercato delle ristrutturazioni (esponenti del mondo bancario, degli studi professionali e del mondo accademico). 32

8. Conclusioni e proposte I profili positivi dell utilizzo dei patrimoni immobiliari a servizio delle operazioni di ristrutturazione e le condizioni per il miglioramento delle prospettive: Nei conferimenti Volontà imprenditoriale di salvaguardia dell impresa Ri-patrimonializzazione/garanzia/nuovo merito di credito Generazione condizioni per nuova liquidità Nelle altre fattispecie Ma: Focus su core business Liquidità a servizio dell attività principale e dei creditori Riduzione rischio operativo (costi fissi) Razionalizzazione personale e focalizzazione competenze Razionalizzazione/riduzione adempimenti amministrativi e fiscali Perdita solidità patrimoniale Rischio perdite economiche (tempi; situazione mercato) Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ad un campione di qualificati operatori del mercato delle ristrutturazioni (esponenti del mondo bancario, degli studi professionali e del mondo accademico). 33

8. Conclusioni e proposte Le condizioni per utilizzare proficuamente i patrimoni immobiliari nei processi di ristrutturazione: Processo strutturato di dismissione, orizzonti temporali congrui e range di prezzo legati al decorrere del tempo. Costante scambio di informazioni nel sistema bancario (clearing house) per una gestione di portafoglio a favore di più operatori. Eventuale costituzione di portafogli immobiliari omogenei da collocare presso investitori specializzati. REOCO (Real Estate Owned Company) che riceva gli immobili e li cartolarizzi, finanziarizzando l attivo immobilizzato delle banche. Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ad un campione di qualificati operatori del mercato delle ristrutturazioni (esponenti del mondo bancario, degli studi professionali e del mondo accademico). 34

8. Conclusioni e proposte Le modifiche della normativa suggerite dagli operatori: Introduzione del repossessing diretto con l affidamento dell immobile al creditore in tempi rapidi per evitare il deterioramento. Realizzazione di interventi di natura fiscale volti a rendere più efficienti e meno onerose le operazioni sugli immobili (es.: eliminazione tassazione sui trasferimenti in operazioni di ristrutturazione). Realizzazione di interventi sul fronte civile per assicurare procedure certe e brevi di esecuzione immobiliare. Delimitazione dell applicabilità delle norme (anche penali) che sanzionino in caso di esito negativo della ristrutturazione - condotte di istituti che possono essere intese in violazione della par condicio creditorum. Fonte: Elaborazione CDR su dati emergenti da questionario inviato ad un campione di qualificati operatori del mercato delle ristrutturazioni (esponenti del mondo bancario, degli studi professionali e del mondo accademico). 35