dpcastelfalfi Guida al Progetto Toscana Resort Castelfalfi Sintesi del Piano di Fattibilità presentato da TUI A cura del Garante della Comunicazione del Comune di Montaione e del suo Staff
Guida al Progetto Toscana Resort Castelfalfi Indice Premessa 03 05 05 07 12 13 14 16 16 19 21 23 25 26 28 31 36 Perché un Dibattito Pubblico su Castelfalfi? Come si svolge il Dibattito Pubblico su Castelfalfi? Cosa succede a conclusione del Dibattito? 1. Il contesto dell intervento 2. Storia urbanistica di Castelfalfi e strumenti urbanistici vigenti 3. Il Progetto La TUI e i suoi partners Gli obiettivi di sviluppo e il modello urbanistico 3.1. Il sistema insediativo Il borgo Il nuovo albergo Iberotel Il Robinson Club I villaggi Il Golf Allegati al capitolo 3- Tabelle: destinazioni d uso e superfici 3.2. Piano di recupero agro-ambientale 3.3. I servizi (energia, acque, rifiuti, viabilità) 4. Le ricadute economiche, sociali e ambientali
PREMESSA Perché un dibattito pubblico su Castelfalfi? La multinazionale tedesca TUI intende realizzare un importante intervento di edilizia turistico-ricettiva accompagnato da un piano di recupero agricolo-ambientale nell area del comune di Montaione denominata Castelfalfi. Allo scopo è stato presentato all amministrazione comunale di Montaione un Piano di fattibilità che la Giunta ha approvato nelle sue linee strategiche generali. Si ritiene infatti che nel suo insieme l intervento possa valorizzare il territorio e recuperare un area che al momento presenta evidenti segni di degrado. La proposta è conforme al Piano Strutturale e necessita di variante al Regolamento Urbanistico per la sua operatività, secondo quanto stabilito dai medesimi Ps e Ru. Pertanto può seguire le ordinarie modalità di procedimento nella piena competenza comunale. Tuttavia la Giunta è consapevole della rilevanza dell intervento, che rende opportuno un processo più complesso. Tale rilevanza è riferita a: - quantità delle edificazioni, che comprendono la nuova costruzione ma anche il recupero, l ampliamento e il cambio di destinazione d uso di tutto il cospicuo patrimonio edilizio esistente, e delle dotazioni territoriali tese a creare nuove risorse (idriche, energetiche, infrastrutturali, per la viabilità, agricole) al fine di rendere l insediamento compatibile e sostenibile; - profonda trasformazione territoriale e costruzione di nuovo paesaggio derivante dalla quantità e dalla qualità degli - interventi; tipologia imprenditoriale (turismo variamente articolato da forme alberghiere specializzate a villaggio ed a residenzialità turistica fino alla vendita); - interlocutore imprenditoriale di livello mondiale (TUI); - risorse territoriali interessate, fra le quali soprattutto il patrimonio collinare; - convergenza del progetto che investe il territorio di Montaione con l agenda strategica del Piano regionale in particolare verso quella Toscana dell attrattività e dell accoglienza, primo dei sistemi funzionali del Piano di Indirizzo Territoriale; - ricadute sulla qualità dello sviluppo dell intero comprensorio territoriale di appartenenza; - aspettative antiche da parte della comunità locale, riferite alle vicende economiche, sociali, territoriali, e non ultime, urbanistiche, della Tenuta di Castelfalfi e alla sua reintegrazione nel circuito regionale e internazionale dell economia agrituristica. L amministrazione di Montaione ha quindi deciso, prima di approvare qualunque tipo di realizzazione urbanistica, paesaggistica ed edile, di avviare un ampia consultazione per consentire a tutti i cittadini interessati di esprimere la propria opinione su questo intervento. LE PAGINE CHE SEGUONO RIPORTANO UNA SINTESI DEL PROGETTO DI SVILUPPO IMMAGINATO DALL INVESTITORE TUI. Tutte le informazioni, compresi gli strumenti grafici e cartografici, le tabelle e le immagini, sono dunque di fonte diretta TUI. Le parti contenute nei boxes - pagine 12, 13, 16, 19, 21 - sono la riproduzione senza modifiche della presentazione del progetto fatta dai consulenti della TUI. Le pagine che seguono NON devono in alcun modo essere intese come una progettazione definitiva, anche perché sono ancora in corso le verifiche previste per legge dalla Valutazione integrata. Pertanto, pur nel quadro di un orientamento positivo verso il progetto nel suo insieme, è ferma intenzione dell amministrazione comunale rinviare al termine del percorso di informazione ed ascolto della comunità locale ogni decisione relativa al piano proposto. Tutti i dati e le specifiche di dettaglio sono qundi da considerarsi puramente indicativi. 3
Come si svolge il Dibattito Pubblico su Castelfalfi? PREMESSA Il Dibattito Pubblico sarà garantito e coordinato dal Garante della Comunicazione del Comune di Montaione (ex L.r. 1/2005) prof. Massimo Morisi e gestito operativamente dalla società Sociolab Ricerca Sociale (www.sociolab.it). Col Dibattito Pubblico si garantisce una piena e trasparente informazione sull intervento in corso di progettazione e dall altra si da la possibilità a tutti i cittadini che lo desiderano di esprimere il proprio parere sull intervento sia come singoli sia come gruppi organizzati. I cittadini saranno informati sulle caratteristiche dell intervento e sulle opinioni (positive e negative) ad esso relative attraverso diversi canali di comunicazione:il sito web www.dp-castelfalfi.it in cui sarà resa disponibile tutta la documentazione relativa al progetto, le posizioni dei principali osservatori (istituzioni, associazioni, comitati) e la rassegna stampa internazionale; 5 assemblee aperte a tutti i cittadini di Montaione e comuni limitrofi e a chiunque interessato in cui saranno illustrate nel dettaglio le caratteristiche dell intervento e raccolte tutte le opinioni; il web forum in cui i cittadini, in qualsiasi momento durante tutto il processo di Dibattito Pubblico, potranno esprimere pubblicamente e per iscritto la propria opinione. Chiunque sia interessato al progetto può: porre domande e dubbi via e-mail; alle domande risponderà il Garante della Comunicazione dopo aver consultato, a seconda del quesito, il sindaco, gli uffici tecnici del comune o gli stessi dirigenti della TUI; inviare un singolo contributo scritto sul progetto; esprimere in qualità di associazione, comitato o altra realtà organizzata la propria posizione sul progetto inviando un intervento scritto all indirizzo info@dp-castelfalfi.it. Ogni intervento ricevuto, purché pertinente, sarà scaricabile dal sito web dedicato al progetto (www.dp-castelfalfi.it) e distribuito presso la Casa Comunale ed eventualmente in occasione delle assemblee pubbliche; partecipare attivamente alle assemblee pubbliche organizzate sul territorio e aperte a tutti i cittadini di Montaione e comuni limitrofi e a chiunque interessato; esprimere pubblicamente, attraverso il web forum, la propria opinione sull intervento, per iscritto e in qualsiasi momento durante tutto il processo di Dibattito Pubblico. Cosa succede a conclusione del dibattito? A conclusione del Dibattito, il Garante della Comunicazione consegnerà all amministrazione e alla società TUI un rapporto in cui saranno evidenziati il livello di conflittualità dell intervento, i punti forti, i punti deboli e le proposte di modifica che eventualmente emergeranno dal dibattito. Alla luce di questo rapporto il Comune assumerà pubblicamente le proprie opzioni ed argomenterà adeguatamente le proprie scelte in merito al progetto presentato da TUI. Al Dibattito sarà destinata una quota percentuale dell investimento cui è interessato l operatore privato e dunque non graverà sulle casse comunali. CALENDARIO DELLE ASSEMBLEE 30/09 - h. 10,00 Presentazione del dibattito e degli strumenti di informazione e presentazione di massima del progetto 21/10 - h. 10,00 Presentazione del progetto Toscana Resort Castelfalfi 26/10 - h. 21,00 Approfondimento su: paesaggio e qualità architettonica 9/11 - h. 21,00 Approfondimento su: ricadute economiche e ambientali Partecipanti Sindaco; prof. Morisi, Garante della Comunicazione; arch. Viviani, consulente del Comune per il Piano Strutturale Sindaco; prof. Morisi, Garante della Comunicazione; dott. Schlueter, responsabile del progetto per TUI Sindaco; prof. Morisi, Garante della Comunicazione; arch. Rilke, responsabile della pianificazione urbanistica per TUI; rappresentanti di associazioni e categorie economiche. Sindaco; prof. Morisi, Garante della Comunicazione; dott. Schlueter, responsabile del progetto per TUI; rappresentanti di associazioni e categorie economiche. 18/11 - h.10,00 Assemblea aperta, conclusioni da definire Le assemblee si svolgeranno presso il Teatro comunale di Montaione 4
1 IL CONTESTO Il contesto dell intervento La Tenuta Castelfalfi occupa circa 1100 ettari del Comune di Montaione (nonché 13 nel Comune di Peccioli, in Provincia di Pisa) e include il borgo di Castelfalfi e le aree adiacenti. Essa è situata a circa 5 km a sud-ovest dal Capoluogo comunale. Il paesaggio a Castelfalfi è un tipico paesaggio collinare toscano con coltivazioni diversificate punteggiate da casolari sparsi. A nord della tenuta attorno al Borgo si trovano piccoli appezzamenti coltivati a vite e olivi - alcuni dei quali attualmente abbandonati - che si alternano a prati e pascoli e boschi fitti e voluminosi. A ovest il paesaggio agricolo aperto ed ampio domina il territorio con variegati punti di riferimento tipicamente toscani che svettano ben visibili da lontano sulle sommità delle colline. Al centro dell area, ai piedi del Borgo di Castelfalfi, si vede un campo da Golf perlopiù pianeggiante e circondato dal bosco per quasi tutto il suo perimetro. Le prime testimonianze dell insediamento risalgono ai tempi degli Etruschi. Nel 1926 vicino alla casa poderale I Bianchi fu rinvenuta una tomba datata intorno al 100 d.c., testimonianza della continuità dell insediamento. Un primo castello fu edificato in periodo longobardo (metà del VIII secolo). Parte del castello passò nel 1139 al vescovo di Volterra. Nel 1230 Castelfalfi si sottomise a San Miniato e successivamente a Firenze. Nel 1475 il castello fu potenziato da Giovanni di Francesco Gaetani e da sua moglie Costanza de Medici e ampliato con l aggiunta di una villa. La chiesa romanica di san Floriano fu ricostruita nel 1511. Nel corso del Rinascimento il castello di Castelfalfi fu trasformato da roccaforte militare in villa conservando il suo aspetto fino al giorno d oggi. Per lungo tempo l attività agricola fu prevalente; fino all inizio del 900 quando fu costruito il tabacchificio per la lavorazione del tabacco importato dall America. Oggi il castello è utilizzato solo come ristorante mentre la vecchia fabbrica del tabacco è stata trasformata in albergo. 5
1 IL CONTESTO L area del Piano si estende su una superficie di circa 1500 ha., in massima parte di proprietà della Tenuta di Castelfalfi s.p.a.; il 10% del terreno appartiene a proprietari diversi (lotti nell area del Borgo e attorno ai casali Castelluccio, I soli, Cerchiaia e Vignacce Intorno al 1400 vivevano a Castelfalfi circa 65 famiglie (200 abitanti). Nel 1839 Castelfalfi raggiunge il numero più alto con 500 abitanti (di cui 200 vivevano nel borgo e 300 nelle case sparse dei poderi). Oggi sono residenti all interno del borgo di Castelfalfi sette famiglie per un totale di 15 abitanti. Alcuni di questi sono tuttavia residenti solo formalmente in quanto l alloggio nel borgo è di fatto una seconda casa. A marzo del 2007 l intera tenuta è stata acquistata dalla società Tenuta di Castelfalfi spa, società di proprietà per l 85% del gruppo tedesco TUI.* Dal punto di vista insediativo la tenuta è composta da un borgo medievale e da circa 30 edifici rurali (casali) sparsi nell area. Tali edifici risultano abbandonati a partire dagli anni 60 e in molti casi in rovina. 12 di questi edifici sono individuati nel Piano Strutturale del Comune come immobili di valore, ma solo sei di questi sono di proprietà di Tenuta di Castelfalfi spa. Al margine occidentale della tenuta, in località La collina, si trova un impresa agricola, che coltiva attualmente i terreni della Tenuta Castelfalfi spa. Gli edifici dell impresa consistono in un edificio di abitazione, stalle (di cui una in rovina), silos a grano e altri annessi. L insieme degli edifici, distribuiti intorno a un aia, è direttamente servito da una strada comunale. All impresa agricola appartengono altri fabbricati, situati sulla strada provinciale ad est del Borgo, che comprendono tra l altro un frantoio e dei depositi. Nei dintorni della località Poggio Nero ci sono altri edifici agricoli, già adibiti ad allevamento avicolo e attualmente non utilizzati, ordinati parallelamente lungo un viale di cipressi. Il borgo di Castelfalfi è già dotato di alcune infrastrutture turistico ricettive: un ristorante, un albergo, un campo da golf e alcune piscine. *Le azioni della società Tenuta di Castelfalfi spa sono così suddivise: 85% TUI AG, 15% precedente proprietario della tenuta 6
2 STORIA URBANISTICA DI CASTELFALFI Storia urbanistica di Castelfalfi Dal Programma di Fabbricazione del 1968 al vigente Piano Regolatore Generale Il Programma di Fabbricazione (P.d.F.) adottato nel 1968 e approvato nel 1971 (1968-1971) prevedeva per Castelfalfi due zone per attività produttive, una delle quali comprendente la tabaccaia e l altra posta di fronte alla stessa, di là dalla strada. Nel 1982, a seguito di una proposta di investimenti ai fini di recupero edilizio e di sviluppo ricettivo e sportivo presentata al Comune dalle proprietà dell epoca, Immobiliare Montana Spa e Castelfalfi Spa, fu approvata in via definitiva una Variante al Programma di Fabbricazione (Delibera GRT n. 4989 del 3.5.1982) che: aboliva la previsione delle zone produttive, sostituendole con una zona per attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive ; prevedeva una modifica al tracciato della strada provinciale «per allontanare il traffico veicolare dall interno del paese»; prevedeva ampi parcheggi, una zona di espansione edilizia, un campo di calcio, un impianto di golf con 18 buche, laghetti artificiali, un centro ippico, piscine e campi da tennis. A seguito dell approvazione della Variante, il 16/07/1982 fu sottoscritta una convenzione tra il Comune di Montaione e le proprietà con la previsione di alcuni impegni specifici sia in materia urbanistica/edilizia che agricola. La convenzione prevedeva: la realizzazione di nuove volumetrie agricole; l ampliamento delle volumetrie degli ex annessi agricoli esistenti; la deruralizzazione degli edifici rurali esistenti (casali); altri interventi in agricoltura, sia per annessi agricoli e centro agrario, sia per migliorie e nuovi impianti di produzione agricola. la realizzazione di nuove volumetrie a destinazione turistiche, commerciali, collettive e sportive : impianti sportivi - piscine, campi da tennis, golf, centro ippico; un centro sociale; la costruzione di alloggi per circa 140 addetti alle attività agricole e turistiche con la previsione di volumetrie nuove e recupero dell esistente; ulteriori interventi urbanistici con destinazione turistiche commerciale e collettiva. il recupero del patrimonio edilizio esistente nel Borgo e nell abitato della frazione; la conversione della ex tabaccaia ad attrezzatura turistica. la realizzazione di opere di urbanizzazione quali: vari parcheggi pubblici; un impianto di smaltimento e depurazione dell intero complesso; un nuovo acquedotto per il Borgo e per le case coloniche; la variante alla strada provinciale (SP 26) e le sistemazioni a verde pubblico (sulla base di progettazioni separate con approvazione da parte del Comune). 7
2 STORIA URBANISTICA DI CASTELFALFI Nel 1985 fu adottata la revisione generale del P.d.F. del 1968 (approvata dalla Regione nel 1988), che recepì tutte le indicazioni della Variante del 1982. Per quanto riguarda l abitato di Castelfalfi, il nuovo P.d.F., in sintesi (tav. 28), individuava un ampia area destinata ad attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive, due aree vincolate a parcheggio e un parcheggio senza area definita; due aree destinate ad attrezzature di interesse comune (il Museo della civiltà contadina e un centro culturale, ricreativo, politico sindacale ); un area vincolata ad area scolastica e comprendente la scuola esistente; prevedeva la variante alla SP26; un ampia area per spazi pubblici attrezzati a parco, fra la variante stradale e l attuale SP26; due zone di espansione residenziale ; prendeva atto di una lottizzazione approvata a nord della variante della SP26 e, al suo interno, di due concessioni edilizie rilasciate; perimetrava il centro storico (dal castello alla chiesa, comprendendo anche un area prevalentemente boschiva che veniva vincolata a verde privato ); disponeva, attorno al promontorio di Castelfalfi, una fascia di aree sottoposte a vincolo ambientale (al suo interno era prevista un area per un impianto di depurazione delle acque ); attribuiva specifici tipi di intervento a tutti gli edifici esistenti fuori dalla zona E, e li riportava negli Elenchi degli immobili con valore storico, artistico, ambientale ; vincolava a verde privato con indicazione di impianti sportivi all aperto la grande area per il golf e un altra area minore dove era ammessa la realizzazione di un centro ippico ed allevamento cavalli. Con successiva Variante organica al P.d.F. (1991-1995) sono state apportate delle modifiche alla proprietà di Castelfalfi alla luce di nuove esigenze. La Variante prevedeva le seguenti aggiunte urbanistiche: la previsione di un ulteriore area per attrezzature turistiche, commerciali e collettive nella zona della ex scuola; la conferma di una volumetria massima per la Club House del golf; una modifica alla variante alla SP26 per dare spazio al parcheggio collegato con la nuova zona alberghiera; la previsione di una nuova zona del nucleo Osteria della Pergola e Colombaia, all ingresso della frazione; la modifica della nuova zona di espansione residenziale per adeguarla alla parte di lottizzazione già realizzata ed in parte oggetto di condono edilizio. Negli gli anni seguenti alla Convenzione 1982 sono state attuate solo una parte delle previsioni del P.d.F. E stato realizzato l albergo nella ex tabaccaia, sono stati realizzati i due parcheggi pubblici previsti ai lati della SP, alcuni campi da tennis nell area per attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive a ovest della via Castelfalfi e due edifici per abitazioni su via Poggiali. Le vicissitudini finanziarie e gestionali delle due società proprietarie hanno determinato una realizzazione molto parziale delle previsioni urbanistiche e degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, che presenta notevoli volumetrie da recuperare sia nel Borgo, sulla base di piani attuativi approvati, sia nel territorio aperto per quanto concerne i casali e le altre volumetrie di annessi agricoli non più utilizzati ai fini agricoli. Il nuovo Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune di Montaione (Piano Strutturale adottato dal Consiglio Comunale nel 2001 e approvato nel 2003; Regolamento Urbanistico, adottato nel 2005 e approvato nel 2006 e modificato nel febbraio 2007) ha assegnato a Castelfalfi le finalità di uno sviluppo turistico ricettivo integrato e ha inserito il territorio della tenuta di Castelfalfi nell Ambito di Azione Territoriale Complessa di Castelfalfi (artt. 35 e 45 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico). 8
2 STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI Strumenti urbanistici vigenti Un progetto complesso e ampio come quello presentato dall investitore per la tenuta di Castelfalfi, non solo non deve contrastare con gli obiettivi che l Amministrazione Comunale ha posto allo sviluppo del territorio, ma deve anche integrarsi nel delicato equilibrio esistente tra territorio coltivato, naturale e edificato. Il primo strumento normativo di riferimento per l intervento è quindi il Piano Strutturale di Montaione (approvato nel luglio 2002), cioè il documento che fissa i grandi obiettivi e le prescrizioni fondamentali per il territorio comunale. L Amministrazione Comunale non intende modificare il proprio Piano Strutturale per rendere possibile l intervento proposto, pertanto esso dovrà attenersi a quanto già stabilito dal PS vigente. Il Piano Strutturale individua, come prevede la Legge Regionale sul Governo del Territorio (LR 1/2005), delle Unità Territoriali Omogenee Elementari e per ognuna di queste aree detta delle norme specifiche. L intervento progettato si situa nel perimetro della UTOE 5 Sughera, Tonda, Castelfalfi, San Vivaldo e Iano (che ha sua volta appartiene ad un ambito più vasto, il Sistema della fascia collinare centrale Sottosistema collinare occidentale) e, in piccola parte, nella UTOE 8 Argille meridionali a Montaione (Sistema della fascia collinare volterrana Sottosistema delle argille meridionali). Gli indirizzi per lo sviluppo del territorio L art. 22 del Piano Strutturale, per l UTOE 5, precisa: E l UTOE più ampia di tutto il comune e quella più ricca di insediamenti diffusi e nuclei abitati con alta qualità paesaggistica e importanti testimonianze storiche e culturali. Ognuno di questi nuclei ha proprie caratteristiche morfologiche e costituiscono i nodi di una rete insediativa che segue e valorizza la struttura del territorio fisico. Per quanto riguarda il paesaggio, un primo obiettivo riguarda la protezione delle singolarità ambientali costituite dalle formazioni calanchive, conservandone la vegetazione spontanea, promovendo la rinaturalizzazione delle pendici denudate dall erosione catastrofica e limitando le lavorazioni meccaniche in prossimità dei margini naturali. In generale si deve tutelare le formazioni vegetali spontanee esistenti e dei corridoi biotici. Un secondo obiettivo è la tutela degli insediamenti mediante un controllo sistematico dei versanti adiacenti ai centri abitati. Lo sviluppo dell UTOE è principalmente affidato allo sviluppo del sistema insediativo finalizzato al turismo. A questo fine concorrono: il completo recupero dei fabbricati rurali e il loro riuso a fini residenziali, agrituristici e di ricettività rurale, col mantenimento dei caratteri architettonici, le ristrutturazioni a fini agrituristico-ricettivo con limitato il numero di unità abitative, l ampliamento dell intervento di recupero edilizio a Tonda, la promozione di servizi di coordinamento dell offerta turistica, agrituristica, ricreativa e sportiva, lo sviluppo della segnaletica e cartellonistica storico-turisticorecreativa, lo sviluppo di percorsi ippici attrezzati ( ). 9
2 STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI Il dimensionamento L art. 22 del Piano Strutturale, per l UTOE 5, indica: (...) Riguardo al dimensionamento residenziale di questa UTOE si stabilisce il limite massimo in 113 nuovi alloggi, di cui 15 ad Alberi, 14 a Sughera, 40 a Castelfalfi, 10 a San Vivaldo e 34 a Iano. Riguardo al dimensionamento turistico-ricettivo di questa UTOE si stabilisce il limite massimo in 593 nuovi posti letto e relativi servizi in nuove costruzioni (di cui 430 a Castelfalfi, [40] 68 a Tonda, 15 a Piaggia, 60 a Iano, 20 ad Alberi) e in un campeggio. Per Castelfalfi qualsiasi intervento diverso dalla manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia è subordinato all approvazione di un Piano attuativo unitario. L incremento volumetrico ammissibile nella tenuta di Castelfalfi all esterno del centro storico non potrà superare il 10% del volume esistente. L effettiva dimensione dello stesso sarà stabilito dal P.U.A. in base alle compatibilità urbanistiche, storico-ambientali ed economiche-gestionali, valutate ai sensi dell art. 29, comma 4. della L.R. 5/95. Il perimetro di intervento I vincoli sovraordinati, vale a dire fissati dalla Provincia, dalla Regione e dallo Stato, riportati nel Piano Strutturale nell area di intervento sono: Sotto il Borgo di Castelfalfi, il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale stabilisce un perimetro di protezione paesistica, che implica forti limitazioni all edificabilità dell area. Il Progetto di Fattibilità presentato alla Giunta non prevede alcun intervento in questo sito. Un vincolo cimiteriale (che può implicare riduzione dell edificabilità) è riportato nel Piano Strutturale, ma il raggio è stato ridotto nel Regolamento Urbanistico a 50m contro i 200m del Piano Strutturale. Unità Territoriale Organica Elementare: sono suddivisioni del territorio (omogenee per caratteristiche paesistiche, di tipologia abitativa, etc) che il Piano Strutturale delimita e per le quali fissa degli obiettivi di preservazione e sviluppo (citazione LR 1). Nel Piano Strutturale di Montaione e Gambassi le UTOE sono così definite: Le unità territoriali organiche elementari (UTOE) sono ambiti che proiettano sul territorio le volontà di governo e rappresentano il progetto strategico del piano. Alle UTOE sono attribuiti caratteri urbano, di territorio aperto, di parco e di specializzazione produttiva. Il Progetto di Fattibilità non prevede alcun intervento in questo sito. Un ampia area a nord del Borgo è invece sottoposta a vincolo idrogeologico. Il vincolo non provoca la nonedificabilità dell area, ma impone un autorizzazione specifica dell autorità competente (Circondario Empolese- Valdelsa). Gran parte del Borgo e dell estensione proposta dal Progetto di Fattibilità, incluso il Robinson Club (cfr. capitolo 3.1), sono situati in quest area. 10
2 STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI Procedura di progettazione Il Piano Strutturale del Comune di Montaione ammette dunque delle azioni di trasformazione complesse, costituite da interventi infrastrutturali, ambientali, insediativi di recupero e di nuovo impianto e in particolare prevede, nell UTOE 5, un azione complessa di recupero dei fabbricati esistenti e di realizzazione di nuova edificazione. Le destinazioni ammesse sono turistico-ricettive, per la ristorazione, per la commercializzazione e la degustazione di prodotti tipici, per lo svago e il tempo libero (art.11 del PS). Il Regolamento Urbanistico (approvato nel gennaio 2006 e modificato nel 2007) dettaglia il Piano Strutturale, individuando gli interventi ammissibili e le procedure da seguire per poter realizzare questi interventi. Nel maggio 2007 la Giunta Comunale, con l approvazione del Piano di Fattibilità presentato al Comune di Montaione dalla Tenuta di Castelfalfi Spa in data 14/04/2007, ha approvato il progetto di sviluppo nelle sue linee generali di indirizzo. Il Piano di Fattibilità, nelle sue linee guida, è conforme al Piano Strutturale. Per rendere operativo il Piano Strutturale è necessaria però una Variante al vigente Regolamento Urbanistico. Il progetto presentato è conforme al dimensionamento previsto dal PS (art. 22), poiché la massima parte delle cubature già esistenti è adibita ad uso agricolo oppure inutilizzata. Il progetto infatti, per la realizzazione di nuovi edifici sfrutterà, in massima parte, queste volumetrie. Le nuove volumetrie non supereranno il 10% dell esistente, come previsto dal PS. La Variante al Regolamento Urbanistico detterà le regole per i diversi elementi costitutivi del progetto di sviluppo, assegnandone l attuazione a specifici strumenti normativi (Piano Urbanistico Attuativo, Piano di Miglioramento Aziendale Agricolo e progetti edilizi). Questa modifica è un passo essenziale del processo di governo del territorio comunale e il momento privilegiato di una riflessione congiunta dell Amministrazione e dei cittadini. In particolare il RU dovrà definire il dimensionamento degli interventi ammessi, la loro localizzazione, gli ambiti territoriali destinati all agricoltura, al turismo etc e dovrà quindi garantire che il progetto privato di sviluppo turistico avvenga nel rispetto dei valori del territorio e dei suoi abitanti. La Variante del RU deve definire il perimetro del PMAA, il Programma di Miglioramento Agricolo Ambientale (strumento attuativo che definisce un programma di sviluppo dell attività agricola), e gli eventuali ambiti minimi di intervento all interno dell area di trasformazione. La Variante è sottoposta a Valutazione Integrata, una valutazione degli effetti ambientali e socio-economici dell intervento (prevista dalla LR 1/2005). La variante al RU è strumento del Comune. Solo con la sua definizione il privato potrà presentare il Piano Urbanistico Attuativo. La modifica del RU e il PUA dovranno essere adottati dal Consiglio Comunale. Saranno quindi pubblicati per un periodo di 45 giorni, durante i quali saranno raccolte le osservazioni. La variante al RU e il PUA saranno quindi approvati dal Consiglio Comunale. In seguito, gli interventi edilizi potranno iniziare ottenendo generalmente una concessione edilizia, eventualmente estesa agli ambiti minimi di intervento definiti nella variante del RU. Quanto allo sviluppo dell attività agricola questo dipenderà dall approvazione del PMAA da parte del Consiglio Comunale (sentito il parere della Provincia). 11
dpcastelfalfi Il Progetto secondo TUI 12
3 IL PROGETTO La TUI e i suoi partners testo redatto da Barabino&Partners per Fondata nel 1924, TUI AG è un azienda tedesca con sede ad Hannover attiva nei settori del trasporto marittimo e del turismo. TUI offre un ampia gamma di servizi che spaziano dalle attività di tour operator alle linee aere e alle crociere ed includono la gestione di hotel e resort turistici. Lo European Trusted Brands 2007, uno studio pubblicato dalla rivista internazionale Reader s Digest, ha eletto, anche quest anno TUI come il più affidabile tour operator d Europa. Inoltre TUI è fermamente convinto che la soddisfazione del cliente sia collegata al rispetto dell ambiente, considerando la qualità ambientale uno dei fattori chiave per garantire una vacanza di successo. A questo riguardo la società da anni si impegna a promuovere e sviluppare iniziative volte a rendere il mondo un posto migliore e più sicuro. In particolare la TUI Hotels & Resorts, che gestisce gli hotel posseduti dal Gruppo, promuove ed implementa politiche di sviluppo sostenibile ed eco-compatibili, quali ad esempio l addolcimento dell acqua, l uso e la produzione di energia rinnovabile ed alternativa e numerose iniziative sociali. In quest ottica, per la società è prioritario salvaguardare il corretto equilibrio tra gli obiettivi economici e l attenzione al sociale e all ambiente, promuovendo, ad esempio, iniziative culturali e di valorizzazione dei territori in cui opera e dando la preferenza all utilizzo di prodotti locali provenienti da fattorie ecologiche. A sottolineare l importanza dell ecosostenibilità delle proprie strutture, TUI ha istituito il marchio di qualità EcoResort che viene assegnato agli hotel del Gruppo che si distinguono per la realizzazione di progetti di conservazione ambientale particolarmente significativi. Questo riconoscimento, oltre a rappresentare una pietra miliare nella cultura alberghiera, rappresenta un fattore motivazionale di rilevanza internazionale. Il sistema di gestione ambientale degli EcoResort è valutato da specialisti indipendenti di grande esperienza e certificato sulla base di standard condivisi a livello nazionale o internazionale, come l ISO 14001. testo redatto da P4 Planungsgruppe 4, studio di pianificazione con oltre 25 anni di esperienza, si concentra principalmente su consulenze ad autorità locali e investitori privati. Planungsgruppe 4 combina senso di responsabilità e successo economico dimostrati da un vasto numero di progetti. Mantenere questo standard è il principale obiettivo per il futuro. Per il progetto Toscana Resort Castelfalfi Planungsgruppe 4 ha sviluppato insieme alla proprietà (Tenuta di Castelfalfi), alla comunità locale (Comune di Montaione) e ad altri esperti esterni, un progetto che combina le specifiche qualità dell area con una rivitalizzazione sostenibile dell enorme area di Castelfalfi. Planungsgruppe 4 coordina anche l elaborazione di documenti di pianificazione (Piano Urbanistico Attuativo etc.) Arge Castelfalfi associazione d impresa tra le società Hospitality concepts e Drees&Sommer, è responsabile della gestione manageriale del progetto. Hospitality concepts berlin gmbh Hospitality concept, con le sue tre direzioni hospitality concepts hospitality projects e hospitality assets offre consulenze professionali e servizi di assistenza nello sviluppo di ogni fase di un progetto turistico alberghiero. Hospitality concepts opera in tutta Europa ed è in grado di rispondere alle più diverse esigenze del mercato alberghiero: HCB sviluppa progetti complessi di alberghi e resort per vacanze come progetti specifici o particolari quali ad esempio city hotels di design. www.hospitality-concepts.de Drees & Sommer Drees & Sommer è il leader Tedesco nel mercato delle consulenze nel management immobiliare. Negli ultimi anni la società si è concentrata sempre di più su un mercato internazionale. Il project management è stato per anni la colonna portante dei servizi offerti da Drees & Sommer. La gestione di un progetto comincia con la definizione degli obiettivi relativi a qualità, tempi e costi. I project managers armonizzano questi obiettivi con le priorità del cliente prima che cominci la fase di progettazione e controllano durante tutto il corso della progettazione l aderenza del progetto agli obiettivi definiti. 13
3 IL PROGETTO Gli obiettivi di sviluppo L area della Tenuta Castelfalfi è fatta oggetto - nel progetto della multinazionale TUI - di un intervento di sviluppo estremamente ampio e complesso finalizzato a trasformare la località in una destinazione turistica internazionale per tutto l anno. L intervento è fondato su tre linee strategiche fondamentali: Il recupero conservativo del borgo storico e dei casali presenti nella tenuta; La realizzazione di nuove infrastrutture turistico ricettive; Lo sviluppo dell attività agricola preesistente ai fini della conservazione del territorio e del paesaggio e della fornitura di prodotti agricoli locali agli ospiti della tenuta. Nel progetto di sviluppo, le tracce storiche, soprattutto la struttura insediativa di Castelfalfi e gli elementi presenti e caratterizzanti del paesaggio toscano formano la base per l ulteriore sviluppo della Tenuta. Il modello generale coglie e accentua la divisione spaziale esistente, costituita dalla zona boschiva sul crinale che costeggia la Strada Provinciale, il campo di golf a valle e la zona a sfruttamento agricolo a ovest. Il modello territoriale mette le costruzioni storiche del borgo con il Castello al centro della struttura del Resort. Il borgo con il suo caratteristico profilo, visibile dall intera Tenuta, costituisce il centro funzionale del complesso insieme con il Robinson Club situato a nordovest. La posizione innalzata favorisce questi elementi particolari. Con il campo di golf ampliato situato in un avvallamento si crea un paesaggio aperto e ampio al centro dell intero complesso. L obiettivo del progetto del Toscana Resort Castelfalfi è l integrazione delle nuove destinazioni d uso nella tipica struttura urbanistica e paesaggistica presente. Oltre alla cura e la conservazione del patrimonio culturale (p.es. il risanamento del patrimonio edilizio con valore storico-architettonico), saranno recuperate e migliorate disfunzioni attualmente esistenti (p.es. la ristrutturazione di colline denudate e aperte, l eliminazione di danni apportati dall erosione e la ristutturazione di aree incolte nel borgo). 14
3 IL PROGETTO Per quanto riguarda il recupero e la conservazione, il progetto prevede il restauro e la suddivisione in appartamenti, botteghe, bar e ristoranti degli edifici all interno del borgo di proprietà di Tenuta di Castelfalfi spa (cfr. paragrafo 3.1, Progetto di Sviluppo) nonché il restauro dei casali della Tenuta ritenuti recuperabili. La realizzazione di nuove infrastrutture turistiche prevede invece: La costruzione di un villaggio vacanze da 430 posti letto (Robinson Club) che richiama specularmente la morfologia del borgo (cfr. paragrafo 3.1, Robinson Club ) La realizzazione di un albergo da 240 posti letto (Iberotel) e contestualmente lo sviluppo della parte a nord del borgo con la costruzione di un nuovo centro polifunzionale (cfr. paragrafo 3.1, Iberotel ). La realizzazione di quattro ulteriori borghi ( villaggi ) a partire da micro-insediamenti esistenti (cfr. paragrafo cfr. 3.1, I Villaggi) Il raddoppio dell attuale campo da golf Lo sviluppo dell attività agricola della Tenuta prevede il recupero e l ampliamento delle coltivazioni tipiche locali (vigne e olivi) al fine di produrre vino e olio di alta qualità da vendere alla clientela internazionale della tenuta. Sintesi del programma di sviluppo dell area: ettari di superficie per destinazione d uso (fonte TUI) Area in ha (ettari) % Uso 855,36 (da visure catastali) 100 Tenuta Castelfalfi Spa 30 2,7 Vigneto 48 4,38 Oliveto 208 18,97 Seminativo 11,85 1,08 Pascolo 433 39,46 Bosco 56 5,12 Arbusteto 46 4,24 Incolti 187 14,5 Golf 45,85 8,3 Resedi (fabbricati, strade, etc) 1,9 0,17 Edifici esistenti 3,1 0,28 Edifici previsti! 0,0045 % superficie edificata Complessivamente si prevede l arrivo di oltre 20.700 visitatori l anno così suddivisi: Iberotel 6.022 arrivi l anno, Robinson club 8.185; appartamenti e ville 6.575. Iberotel sarà aperto 365 giorni l anno, mentre il villaggio turistico (Robinson Club) 240 giorni. 15
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL BORGO Diagnosi stato attuale Il centro storico (Borgo) sorge su uno sperone e, in forma compatta, si sviluppa a nastro lungo la via d accesso che conduce al castello medievale. Il lato orientale dell edificato è sul ciglio dello sperone, che scende ripidamente. L area di accesso a Nord si connota grazie alla chiesa di San Floriano da un parte e ad un palazzo storico dall altra. Gli edifici a 2-3 piani lungo la strada d accesso sono per la maggior parte restaurati e utilizzati soprattutto come appartamenti per vacanze. Le facciate sono intonacate o con pietre a vista. Il castello rappresenta con il suo linguaggio architettonico netto, con la larga tessitura muraria in pietra, e lo spazio circostante aperto a piazza (Terrazza-Belvedere) la pregnante conclusione del percorso stradale. Le visuali offrono un vasto panorama sui terreni della Tenuta di Castelfalfi e sul paesaggio circostante. Il terreno aperto sottostante il lato ovest del castello è caratterizzato da fabbricati isolati e parzialmente vuoti. A nord del Borgo si trova un corpo di fabbricati, per la maggior parte edificati a partire dal 1930. Gli edifici sono circondati da terreni a maggese. In particolare si notano: un Hotel a due piani (di seguito nominato come edificio La Tabaccaia ); un edificio residenziale a due piani con un negozio e un ristorante al piano terra; un edificio a un piano, un tempo sede della scuola; alcuni edifici residenziali di fronte all area piscine. L insediamento in corrispondenza delle attuali piscine consiste in un edificio principale (risalente agli anni 60) ristrutturato di recente e in più edifici annessi secondari,v che non appaiono invece meritevoli di conservazione. Complessivamente la struttura edilizia che dal castello conduce alla chiesa forma uno spazio urbano compatto con particolari relazioni visuali con il paesaggio; al contrario il margine verso nord appare non concluso e privo di una propria struttura urbanistica: l area è attualmente attraversata dalla strada provinciale ed è segnata da un grande parcheggio. 16
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL BORGO Diagnosi stato attuale Il borgo presenta edifici ristrutturati di recente, edifici in corso di ristrutturazione ed edifici in stato di evidente degrado. A questo proposito si segnalano in particolare il castello e la Chiesa di san Floriano (1200-1500) il cui tetto è crollato nei primi mesi del 2007. Il borgo esistente, che oggi risulta quasi abbandonato, sarà rivitalizzato. A tale scopo sarà ripristinata la vecchia struttura edilizia, che sarà completata con una parte nuova situata nella parte nord del paese. Fa parte del completamento urbanistico anche il nuovo nucleo del Robinson Club, che si raccorda come parte nuova a nord est di Castelfalfi. Le nuove funzioni dell Iberotel, della SPA Castelfalfi, nonché i ristoranti, i bar, i negozi e la nuova area congressi daranno vita al nuovo centro di Castelfalfi. Il castello, che momentaneamente risulta chiuso ed è segnato da una forte esigenza di recupero, sarà valorizzato come un punto centrale di accoglienza con un ampia terrazza pubblica. Nei vecchi palazzi lungo la strada del Castello saranno collocati appartamenti e nel piano terra bar e piccole attività commerciali. Tramite il recupero e il risanamento degli edifici abbandonati e il completamento della parte nord del borgo sarà creato un tessuto urbano animato e connesso. La collocazione di nuove piazze e aree verdi permetterà ai visitatori di godersi la meravigliosa vista panoramica del paesaggio circostante. 17
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL BORGO Il progetto di sviluppo Progetto di sviluppo del borgo, in rosso gli edifici progettati, in grigio gli edifici esistenti Il progetto di sviluppo del Borgo si basa da una parte sul restauro conservativo degli edifici del borgo e della Chiesa di san Floriano e dall altra sulla riconversione in piazza pedonale dell area antistante l edificio La Tabaccaia (oggi albergo). La piazza - su cui si prevede che affaccino una serie di nuovi edifici - dovrebbe dare, nelle intenzioni del progettista, una più precisa conformazione urbana all area. Allo scopo il progetto prevede che la Strada Provinciale esistente venga spostata verso il margine settentrionale dell area. Contestualmente le strade di accesso al Borgo a ovest e ad est dovrebbero essere integrate da un nuovo raccordo centrale (cfr. paragrafo 3.3, i servizi, viabilità e parcheggi). Dove ora si trova il parcheggio, l intervento ipotizzato prevede un nuovo centro che ospiterà alcune strutture di servizio al complesso (informazioni, ristorazione, servizi ecc.). Inoltre il progetto proposto ipotizza la creazione di un corso pedonale su cui affacciano negozi, caffè ed altri esercizi. A tal fine il progetto prevede nuovi edifici a completamento dello spazio tra gli edifici esistenti (ristorante ed ex-scuola) e la Tabaccaia. Per creare la nuova piazza è prevista la costruzione di nuovi edifici anche ad ovest del borgo. Fra questi il più importante è l albergo Iberotel che si prospetta come un immobile a tre-quattro piani (120 unità/240 letti) cui è collegato un centro benessere (Castelfalfi SPA) (cfr. paragrafo 3.1, il Borgo, Il nuovo albergo Iberotel). Queste due unità risultano indipendenti, ma connesse da un ponte pedonale. Nel Castello medievale il ristorante esistente sarà integrato da altri esercizi (bar, enoteca). Ai piani superiori saranno realizzati circa 10 appartamenti. Il progetto di sviluppo prevede anche piccole costruzioni aggiuntive ai margini inferiori del Borgo da integrare nelle strutture a terrazza. I parcheggi, secondo il Piano di Fattibilità presentato all amministrazione comunale, saranno realizzati alla periferia nord del Borgo, lungo la nuova circonvallazione. Al fine di ridurre al minimo la compromissione del quadro urbano e paesaggistico il progetto prevede la realizzazione di garage interrati, parcheggi coperti e parcheggi scoperti alberati. 18
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL BORGO Il nuovo albergo Iberotel L edificio principale del piano di sviluppo del borgo consiste in un albergo con 240 posti letto destinato a far parte della catena Iberotel di TUI. L edificio si sviluppa su un asse centrale a livello della nuova piazza* e due ali laterali che si aprono verso la vallata. Il progetto prevede un altezza di 3-4 piani per una superficie di 10.500 m2. A livello della futura piazza il progetto prevede un altezza di 3 piani mentre un quarto piano è ottenuto sfruttando il declivio della collina. Accanto all albergo è prevista la costruzione di un edificio di 3.400 m2 di superficie da destinare a centro benessere (SPA Castelfalfi). *Attualmente questo spazio è uno slargo in corrispondenza della strada provinciale v. par. 3.1, pag. 15. Edificio esistente: La Tabaccaia Avvertenza: secondo l ultima versione del progetto l edificio della SPA dovrebbe essere realizzato sul lato dell albergo opposto a quello rappresentato in questo schizzo (cfr. mappa del progetto di sviluppo). Schizzo dell aspetto della nuova piazza secondo il progetto. Al centro si nota l entrata dell albergo Iberotel Le facciate dell edificio si articolano su diverse altezze per inserirsi, secondo l intenzione del progettista, con maggior naturalezza nel modello insediativo del borgo. Allo stesso scopo il progetto prospettato prevede l uso di materiali e colori ispirati alle architetture tradizionali toscane. Iberotel, vista dalla vallata 19
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL BORGO Il nuovo albergo Iberotel L Hotel e la SPA danno una connotazione urbana all entrata di Castelfalfi. Iberotel costituisce una parte importante della nuova piazza insieme all esistente edificio La Tabaccaia, al nuovo centro congressi e all edificio destinato all accoglienza dei visitatori. I volumi di questi immobili rispettano la scala degli edifici già esistenti a Castelfalfi. Obiettivo del progetto è inserire i nuovi edifici con naturalezza nel borgo esistente. A questo scopo si è lavorato con attenzione sui volumi in modo da creare un unico insieme a partire dalle linee di sviluppo esistenti del borgo. Le proporzioni e i dettagli degli edifici e delle facciate si ispirano al contesto rurale toscano e ai suoi elementi architettonici tradizionali. Con la torre all entrata principale dell Iberotel abbiamo voluto dare un accento urbano all insieme e, al contempo, richiamare le architetture esistenti del castello. Il visitatore, entrando dall entrata principale sulla Piazza Nuova, si troverà immediatamente nella spaziosa reception dell hotel. A destra della reception si trova il Ristorante che è orientato sulla corte-giardino dell albergo ma dal quale è possibile godere della vista del paesaggio circostante. Il grande giardino è progettato nel rispetto degli elementi caratteristici del paesaggio toscano. Nel giardino è prevista una piscina e altre strutture per il tempo libero con una progettazione che prevede l integrazione tra aree per il relax individuale e servizi collettivi. Il centro benessere è disegnato come un edificio indipendente ispirato ad esempi di edifici storici locali. Consiste in una serie di strutture a padiglione che, affiancate, creano una corte chiusa. La piscina della SPA è orientata verso la valle offrendo così una splendida vista sul paesaggio toscano. Le piscine attualmente esistenti e uno degli edifici storici di quest area saranno restaurati ed usati indipendentemente dalla Spa. Tutte le strutture e i servizi saranno aperti al pubblico. SPA e Iberotel sono indipendenti ma collegati da un piccolo ponte pedonale. La Tabaccaia, attualmente hotel a due piani, è situata a Nord della nuova piazza. L edificio sarà allargato con una grande sala convegni e diventerà il centro congressi dell insediamento. Il retro dell edificio, dove attualmente si trova il parcheggio, sarà attrezzato per la consegna di forniture. 20
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO IL ROBINSON CLUB Robinson Club è un marchio che fa tradizionalmente parte dell offerta turistica della multinazionale tedesca TUI proprietaria della tenuta. Si tratta di villaggi vacanze, per famiglie con reddito medio alto, che offrono servizi tutto incluso. Il progetto sottoposto all amministrazione comunale colloca questa struttura in un area a nord ovest del borgo, su un crinale, in posizione quasi speculare rispetto al Castello. L insediamento progettato vuole richiamare nella forma la struttura dei borghi toscani, che si sviluppano tipicamente in modo compatto lungo i crinali. Questa scelta risponde, nell intenzione del progettista, alla volontà di integrare un insediamento del tutto nuovo e molto importante dal punto di vista dei volumi, nel paesaggio locale. Nell area dove il progetto prevede di insediare il villaggio si trova attualmente un casale in stato di abbandono (casale Poggiali). L attuale proposta progettuale ipotizza l abbattimento del casale che verrebbe a trovarsi al centro della Piazza centrale del Robinson Club. Complessivamente il progetto prevede una superficie di 21.300 m2 distribuita su più livelli (piano terra, primo e secondo piano) articolati in appartamenti privati aree pubbliche ed esercizi commerciali. 21
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO area in cui nel progetto sarà collocato il Robinson Club Robinson Club Come nel caso di tutti gli altri elementi del Resort Castelfalfi il disegno architettonico del villaggio Robinson Club trova origine nella cultura Toscana ed in particolare nei modelli insediativi, nello stile e nei metodi di costruzione tipici dell area circostante Castelfalfi. Le caratteristiche dell intervento rispondono alla sua collocazione su di un crinale e contemporaneamente alle esigenze funzionali del Robinson Club. Il paesaggio e la forma architettonica sono due componenti che si sostengono e completano l un l altro, formando un unica entità. Gli spazi urbani sono semplici aree lastricate arricchite da pochi elementi di arredo urbano: fontane, panchine, cambi di livello e alberi. Il progetto tiene in attenta considerazione l impatto dell intervento dal punto del paesaggio circostante. L architettura generale richiama la silhouette del Borgo medievale mentre la presenza di cipressi contrassegna emblematicamente le linee architettoniche. L architettura del Robinson Club può essere divisa in cinque componenti principali: 1. Area di benvenuto. Si tratta di un area semplice leggermente sopraelevata rispetto alla strada principale. L asse visuale che conduce alla piazza del mercato è incorniciato da edifici e alberi. ( ) Sulla sinistra si trova la reception e, accanto a questa, una fuga di scalini che conduce alla piazza del borgo. Nella stessa area troviamo il Giardino della piscina che per collocazione richiama la tradizione toscana dei giardini a terrazza. 2. Piazza del mercato. Questo spazio rappresenta il cuore e la colonna portante dell insediamento. E lo spazio esterno più importante del villaggio. Nella piazza si trovano il bar principale e negozi, caffè, bistrot e ristoranti. E uno spazio lastricato realizzato nel punto più panoramico dell area dalle cui terrazze si può godere di una vista meravigliosa. 3. Terrazze pedonali e giardini. Sui versanti della collina si inseriscono potenti elementi architettonici: le mura di sostegno richiamano le mura difensive del Borgo e consentono ai visitatori di godere della splendida vista del paesaggio toscano. Una strada pedonale che percorre l intera collina collega le varie parti del Robinson Club e offre ai visitatori la possibilità di sedersi e gioire di un luogo unico. 4. Appartamenti. Gli appartamenti si sviluppano su due bracci lungo il crinale della collina ciascuno dei quali accessibile dalla piazza centrale. Tutti gli appartamenti si raggiungono tramite viuzze che richiamano la tradizionale struttura urbanistica dei borghi toscani. In totale saranno realizzati 200 appartamenti di diverse misure, 10 dei quali accessibili per portatori di handicap. 5. Area benessere con piscine e giardini a terrazza. Il design di questa parte valorizza al massimo l eccezionale posizione di quest area offrendo una vista unica sul Borgo medievale e sulle colline circostanti. Il Questo spazio è disegnato in modo molto semplice con pochi efficaci elementi di richiamo: pavimenti lastricati, alberi caratteristici, e grandi vasi con piante mediterranee rare. 22