Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 CAGLIARI NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 215 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite 1.8 1.5 1.2 9 3 II sem. I sem. Numero di compravendite 35 28 21 14 7 II sem. I sem. 28 29 21 211 2 213 214 215 II sem. 792 758 71 842 55 522 11 58 I sem. 758 758 77 742 57 48 5 544 Var.% ann. 9,8 2,2 3,1 7,9 32,2,9,1, 28 29 21 211 2 213 214 215 II sem. 151 114 91 88 73 19 92 I sem. 143 19 3 95 8 49 78 8 Var.% ann., 24,2 3,8,7 21,9 27,2 52,3 7,8 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 215 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Nel secondo semestre del 215 il mercato immobiliare cagliaritano continua ad essere poco dinamico, sebbene si intraveda qualche timido segnale di attenuazione della fase recessiva che induce a considerare come superato il punto minimo raggiunto negli anni precedenti. Il clima di fiducia degli operatori del settore per l anno prossimo non volge più al negativo; alle previsioni di calo si sono sostituite quelle di stabilità che, tradotte in termini di ciclo immobiliare, significano fine del ciclo negativo e inizio di una fase più stabile, pur rimanendo sui bassi livelli di mercato registrati lo scorso anno. Il mercato continua, comunque, a presentare criticità dovute a una persistente debolezza della domanda. Qualche indicazione di un timido segnale di miglioramento proviene solo dal settore residenziale, verso il quale era stato rilevato un lieve spostamento della domanda già nei semestri precedenti. Per il 215 si prevede un volume di compravendite residenziali sostanzialmente in linea con quello del 214, mentre per il comparto non residenziale nel suo complesso si dovrebbe assistere ad un calo, dopo la marcata ripresa del 214. L offerta di immobili in vendita continua a crescere per abitazioni, negozi e capannoni industriali, mentre si sta stabilizzando quella degli uffici. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, si segnalano significative quantità di immobili invenduti, a fronte di una domanda che continua ad essere debole. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 13
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Sul fronte delle locazioni il quadro sembra meno negativo rispetto a quello tracciato nei semestri precedenti: la domanda stabile in tutti i comparti, tranne per quello industriale, ha fatto sì che il numero dei contratti stipulati, anche grazie alla flessione dei canoni, sia rimasto stazionario. In tale contesto, i valori di compravendita non possono che flettere, anche se in modo più attenuato, nel tentativo di adeguarsi alla domanda: le riduzioni annuali hanno riguardato tutti i comparti e si sono attestate tra il 2,% di abitazioni e negozi e il 3,1% degli uffici. La flessione dei prezzi delle abitazioni può essere spiegata soprattutto dalla mancata crescita del reddito delle famiglie e dalle apprensioni che ancora persistono sul mercato del credito. Le variazioni dei prezzi e dei canoni sono pressoché simili e dunque non hanno portato correzioni nella redditività media lorda da locazione nei diversi settori. I rendimenti medi risultano, comunque, ancora appetibili e in linea con i dati medi del campione delle città monitorate. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) 13 13 Canoni N.I. 25 = 1 11 1 N.I. 25 = 1 11 1 9 5 7 8 9 1 11 13 14 15 Abitazioni Uffici Negozi 9 5 7 8 9 1 11 13 14 15 Abitazioni Uffici Negozi Le difficoltà di incontro tra domanda e offerta si sono trasferite negli sconti sui prezzi di vendita, che in tutti i principali comparti si mantengono molto elevati e si avvicinano ai livelli record per la città di. Le criticità del settore della compravendita emergono dall analisi delle tempistiche inerenti le contrattazioni, che seppure in calo, rimangono ancora alte, a causa principalmente dell eccesso di offerta. Anche i tempi medi di locazione risentono del mancato incontro tra domanda e offerta e tendono a mantenersi su livelli elevati. Per quanto riguarda i progetti, è stato pubblicato un bando di gara per i lavori di ristrutturazione e risanamento di alcuni edifici della Caserma Cascino, di proprietà statale e utilizzata dall Arma dei Carabinieri. L intervento, integralmente finanziato dall Agenzia del Demanio, per 8,5 milioni di euro, consentirà di recuperare nove edifici della caserma oggi parzialmente inutilizzati e in condizioni di degrado. A seguito del recupero del complesso si otterranno risparmi sugli affitti, oltre che vantaggi sotto il profilo logistico. 14 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio 2.44,9 1,3 7,5 15,1 1.81 1,2 1,7 7,1 15,9 1.528,1,8 7,4 17,2 1.213 1,1 3,4 7,9 15,9 1.439,8 2,2 7,5 1, 1.91 1,2 2,5 7,8 15,8 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 1, 1,9 3, 5,9 13 1,2 2,1 3,4 5,5 85 2, 3, 5, 7 3,3 5,8 82 1,4 1,8 3,5 5,7 97,8 1,3 3,9 5,1 Media semplice Nel corso del secondo semestre 215, il mercato residenziale conferma i timidi segnali di ripresa iniziati nella seconda parte dell anno scorso. Questo è dovuto ( /mq) sem. (%) ann. (%) principalmente all attenuarsi del gap tra di pregio 2.71 2,5 3, domanda e offerta, in virtù di una 2.29 2, 3, maggiore stabilizzazione sul fronte della 1.93 1,8 2,4 richiesta di alloggi nelle zone di pregio e 1.519 1, 3, in quelle centrali. Tuttavia, sebbene si 1.811 2,8 intraveda un cambio di tendenza nel 2.382 1,1 2,1 settore della compravendita, non si registra una ripresa significativa delle transazioni, che rimangono sui bassi livelli dei semestri scorsi, nonostante la leggera apertura del settore bancario alla concessione dei mutui. Questa lieve dinamicità del settore, d altro canto, è ravvisabile nella riduzione dei tempi medi di vendita (7,5 la media urbana), con le zone centrali che registrano il calo maggiore. La debolezza della domanda mantiene ancora alto il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (1%), collocandolo vicino ai livelli record del primo semestre del 213. Gli sconti maggiori si riscontrano nelle zone semicentrali, Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 215) Nomisma 15
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 segnale del fatto che compra soprattutto chi ha liquidità ed investe in immobili nelle zone di pregio e in quelle più centrali. Pur con un mercato poco dinamico, i valori di compravendita delle abitazioni usate e di nuova costruzione o ristrutturate, anche in questo secondo semestre del 215, sono risultati piuttosto rigidi, registrando una flessione rispettivamente del,8% e del % semestrale. I valori di compravendita subiscono flessioni al ribasso da diversi anni, ma l interesse della domanda non si è ancora riattivato. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura 4 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 Mesi 8 4 % 8 2 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 Tempo di vendita Tempo di locazione 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 Leggermente differente la situazione del mercato locativo, dove prosegue la stabilizzazione sia sul versante della domanda che su quello dell offerta, frutto della disponibilità di una parte dello stock rimasto invenduto nel mercato delle compravendite e del relativo spostamento di una parte di questa domanda, anche a causa delle difficoltà ad ottenere un mutuo per l acquisto. Il periodo necessario a finalizzare una trattativa di locazione, ora pari a 3,5 mesi, si è ridotto nettamente. Più significativa la diminuzione dei canoni, con flessioni lievemente più marcate rispetto all anno precedente e superiori alle variazioni annuali registrate nella media delle 13 città campione. I rendimenti medi lordi sono stabili da quattro semestri (5,7%). L indagine Nomisma sul mercato residenziale mostra che la domanda per acquisto ha ripreso a salire, collocandosi ora sopra il 53%, dopo tre anni in cui era la domanda di locazione a stazionare stabilmente sopra il 5%. Indicativo anche il dato riguardante le compravendite con mutuo e senza mutuo: le prime sono in flessione e si attestano oggi sotto il %. 4 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 215) Domanda per acquisto e locazione 51,7% 52,5% 52,1% 4,9% 48,3% 47,5% 47,9% 53,1% 2 213 214 215 Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 39,% 34,% 3,1% 4,3% Domanda per locazione Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto Compravendite con mutuo,4% 5,4% 3,9% 59,8% 2 213 214 215 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) 2.45 1,8 4,4 9,1 1, 1.94 2,2 3,3 9,8 18,1 terziaria 1.49 1,9 9,5 14,5 1.33 1,9 3,5 11,5 18,7 1.575 1,8 3,1 1, 17, 1.98 1,3 3,2 1,4 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 11 1,2 1,4 4,7 4,7 93 1,3 1,9 5,4 4,7 terziaria 84 1,1 2,1, 5,1 7 1, 3,4,4 5,3 8 1,4 2, 5, 5,1 9 1, 2,5, 5, Media semplice A, nel corso del secondo semestre del 215, sul fronte degli uffici non si registrano significativi segnali di attenuazione della crisi del comparto. Ad un offerta che si sta stabilizzando, sia per l acquisto che per la locazione, non corrisponde una domanda altrettanto vivace, con una conseguente scarsa attività transattiva. Nomisma 17
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Figura 5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 18 1 15 8 % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 4 9 2 3 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 Tempo di vendita 5 7 7 Tempo di locazione 8 9 1 11 13 14 15 Qualche segnale incoraggiante si può notare dai tempi medi di vendita e di locazione che si riducono leggermente, scendendo rispettivamente a 1 e 5, mesi, pur rimanendo abbastanza elevati. La debolezza della domanda per l acquisto ha contribuito a mantenere uno sconto medio tra prezzo richiesto e quello realizzato in fase di trattativa abbastanza elevato (17%), segno del fatto che l offerta, in alcune zone cittadine, è ancora disposta a rivedere le proprie aspettative. Sul fronte locativo, nonostante il divario tra domanda e offerta si stia attenuando, i contratti stipulati si mantengono sui livelli dei semestri precedenti. Nel mercato direzionale i prezzi flettono ancora, anche in maniera più sostenuta rispetto alla passata rilevazione ( 1,8% semestrale e 3,1% annuale, quest ultimo dato in linea con la media delle città monitorate). L andamento dei canoni, invece, ha flessioni meno marcate, con variazioni più contenute rispetto ai prezzi d acquisto, ma leggermente superiori rispetto alle altre città campione. Da segnalare come siano i canoni degli uffici nelle zone periferiche a subire le variazioni annuali maggiori, 3,4%. Il rendimento medio lordo rimane stabile sopra il 5%, lievemente superiore alla media delle città campione. Mercato dei negozi Il mercato commerciale segue sviluppi simili a quello direzionale, con alcune leggere differenze riguardanti l offerta, soprattutto in riferimento al semestre precedente che aveva manifestato segnali di congiuntura negativa, tanto sul fronte della compravendita quanto su quello della locazione. L offerta posta sul mercato rimane sostenuta e continua a non essere assorbita dalla domanda, che si mantiene molto debole. Il mancato incontro tra domanda e offerta mantiene lo sconto praticato sul prezzo inizialmente richiesto a livelli elevati (17%). Le difficoltà del comparto commerciale emergono anche dall analisi dei tempi medi di vendita e locazione che, pur flettendo, rimangono abbastanza lunghi, leggermente superiori alla media delle città monitorate. 18 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Tavola 4 Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) 2.917 2,8 1,9 9, 15,9 Sconti (%) 2.32, 2,8 9,8 1,9 1.458 1, 2,7 11,4 18, 1.831 2, 1, 17, 2.23 1,1 2,3 9,7 1,4 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 252,3 1,9 5,5 8,7 174 1, 2,4, 8, 19 2,5 3,2 7,3 7,5 148 2,,5 8,1 191 1, 2,2,2 7,3 Media semplice Mesi 1 8 4 2 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 7 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 Tempo di vendita Tempo di locazione % 18 15 9 3 Figura 8 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 La variazione annuale dei prezzi e dei canoni risulta ancora negativa, ma con un intensità più contenuta rispetto alle ultime rilevazioni. I rendimenti potenziali lordi da locazione si mantengono per il quarto anno consecutivo all 8,1%, risultando i più elevati delle 13 città monitorate. Il mercato dei negozi si mostra particolarmente ingessato e faticosamente potrà uscire dalla crisi nel breve periodo. È un comparto che mostra una certa polarizzazione, con un centro che rimane la zona più richiesta e la periferia che ha difficoltà a far fronte alla faticosa situazione economico sociale. Nomisma 19
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Mesi (mesi) Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 215) 15 Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) Media urbana 1.13 Media 13 città 1.4 9 Variazione annuale (%) 2, 2, Rendimento da locaz. (%),9,9 3 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 7 777 Variazione annuale (%) 5, 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7,2 7,1 5 7 7 8 9 1 11 13 14 15 Tempo di vendita Tempo di locazione Anche per quanto riguarda il mercato degli immobili produttivi, il territorio cagliaritano ha continuato a manifestare, nel corso del 215, segnali di affaticamento soprattutto sul fronte delle variabili quantitative, con un volume di scambi e di contratti stipulati decisamente modesto. Domanda e volumi scambiati sono in flessione, sebbene, rispetto allo scorso anno, si osservi una maggiore stabilità della domanda di locazione. Il rallentamento della domanda determina un conseguente aumento dell offerta che fatica ad essere assorbita, in uno dei settori più in difficoltà di questa prolungata fase recessiva, che non mostra ancora segnali tangibili di effettiva ripresa. La diminuzione dei tempi necessari a locare gli spazi lascia intravedere un timido miglioramento per il segmento locativo. Per concludere qualche trattativa è necessario applicare sconti sul prezzo richiesto che si mantengono molto elevati, in media il 22%. In tale contesto, i prezzi e i canoni si contraggono ulteriormente, anche se in maniera meno accentuata rispetto agli anni precedenti, e con qualche significativa differenza tra il nuovo e l usato. Pur in un quadro poco dinamico, la redditività media da locazione è in lieve crescita, sia per quanto riguarda i capannoni nuovi sia per quelli usati. 11 Nomisma