MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE Speciale Uffici

MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE Speciale Uffici Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni degli uffici hanno segnalato, a livello nazionale, una contrazione dell 1,1% per le tipologie usate e dell 1,3% per quelle di nuova costruzione. Anche i canoni di locazione sono in ribasso registrando -2,9% e -2,4%. In Lombardia la diminuzione dei valori è dello 0,9% per le tipologie usate e dell 1,4% per quelle di nuova costruzione. Il Veneto segnala un incremento dello 0,1% per i prezzi delle tipologie usate ed una diminuzione dello 0,5% per le tipologie di nuova costruzione. La Sicilia chiude la seconda parte del 2009 con le contrazioni dei prezzi più sensibili: -9,1% per le tipologie usate e -8% per quelle di nuova costruzione. Anche sul versante delle locazioni si registrano in Sicilia le diminuzioni più importanti dei valori, -13,3% (usato) e -9,5% (nuovo), a seguire la Lombardia con -3,2% e -3%. Milano Nella città di Milano il mercato terziario lancia ancora segnali al ribasso per quanto riguarda i prezzi (-0,7% per gli immobili usati e -0,6% per quelli nuovi), mentre le locazioni segnalano un leggero aumento rispettivamente dell 1,6% e del 2,5%. Un aumento dei prezzi e delle locazioni si registra nella zona della Bovisa dove sono in corso numerosi interventi di nuova costruzione che porteranno all immissione sul mercato di uffici dal taglio medio-grande (400-500 mq); sono in ultimazione gli immobili terziari all interno del complesso dell Affori Center. Si tratta di soluzioni costruite con criteri all avanguardia con prezzi medi di 3000! al mq. Occorre però precisare che gli immobili presenti in questi centri direzionali sono comunque prevalentemente in locazione. Sia alla Bovisa che ad Affori vi è una buona domanda da parte di società di assicurazioni, società di informatica, call center e studi polifunzionali. Si prevede un buon andamento per le soluzioni situate ad Affori e Comasina in virtù dell arrivo futuro della metropolitana. Nella zona di Corso Buenos Aires, Stazione Centrale, Isola, Centro Direzionale-Filzi si riscontra un aumento di offerta sul mercato: molte aziende che operavano in questi quartieri hanno deciso di trasferirsi in zone più periferiche, possibilmente vicine a fermate di metropolitane per abbattere i costi di gestione. La conseguenza di ciò è lo svuotamento di molti immobili direzionali. Chi cerca in questa zona realizza sedi amministrative e le richieste sono orientate verso immobili dotati di impianto di condizionamento, cablati, con un open space di almeno 150 mq. Nella zona sud est di Milano, corso di Porta Romana, viale Montenero, viale Piave, corso Lodi e viale Premuda sono le zone più ambite da chi cerca un immobile con destinazione terziaria anche se ormai da alcuni semestri la domanda è sempre in diminuzione. L offerta sul mercato è abbondante in quanto le aziende che operavano in zona hanno deciso di trasferirsi fuori città e di ridimensionare le metrature da destinare agli uffici. La presenza del Tribunale, determina comunque una buona domanda da parte di studi associati di avvocati o commercialisti. Si cercano soluzioni cablate, condizionate, e le quotazioni medie sono di 4000-4500! al mq (Porta Romana, corso di Porta Vittoria, Cinque Giornate). Si prediligono le soluzioni già ristrutturate. Nell area Ortica-Rubattino, Piazza Udine e Palmanova, negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi edifici uso ufficio, con dotazioni tecnologiche evolute; zona interessante anche per la presenza delle fermate della metropolitana di Lambrate e di Udine e di parcheggi gratuiti. Questi nuovi interventi hanno incrementato l offerta di uffici e congiuntamente ad una domanda in diminuzione hanno portato a tempistiche di affitto più lunghe e a ribassi dei canoni. A soffrire la Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

concorrenza di questi nuovi uffici sono soprattutto le soluzioni posizionate ai piani rialzati dei palazzi residenziali. La richiesta di uffici si orienta prevalentemente sul mercato della locazione e proviene da piccole società di servizi di consulenza e formazione, informatica, marketing e da multinazionali oltre che da professionisti per l avviamento di studi associati. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, dotati di doppi servizi, impianto di condizionamento e cablatura. Torino Il mercato degli uffici a Torino registra una diminuzione dei canoni di locazione del 6,5% per le tipologie usate e dell 8,9% per le tipologie di nuova costruzione. Sul versante dei prezzi si nota una diminuzione dei valori inferiore, pari a -3,8% e -0,9%. Nelle zone più centrali al momento vi è una bassa domanda e molta offerta. Tra le motivazioni la decisione di molte aziende di spostare gli uffici in zone dove c è possibilità di parcheggio; in centro restano soprattutto coloro che hanno bisogno di una sede di rappresentanza e che per questo cercano tagli da 100-150 mq. La conseguenza è che si contano molti uffici vuoti in zona. Infatti a Torino negli ultimi anni si sono costruiti numerosi immobili direzionali nelle zone più periferiche, a prezzi e canoni più contenuti e, per questo, la scelta del centro è dettata soprattutto dalla volontà di avere soluzioni immobiliari di qualità medio alta. Uno dei quartieri più richiesti è quello di Crocetta, apprezzato soprattutto da chi cerca un ufficio di rappresentanza; infatti in questa zona è più facile trovare soluzioni di prestigio. La domanda si orienta in modo particolare sui tagli di ampia metratura, oltre 200 mq ricercati da studi associati e professionisti. Si guarda soprattutto alla disposizione interna degli uffici, alla possibilità di cablarlo e alla comodità di parcheggio. Nell area che si sviluppa intorno al Tribunale di Torino il mercato degli uffici risente della vicinanza di tale struttura, che determina una ricerca dinamica di immobili messa in atto da avvocati e commercialisti per la realizzazione di studi associati. Per questo motivo si apprezzano le tipologie in affitto. Tra le zone più richieste Cit Turin e Cenisia, dove i prezzi si aggirano intorno a 2500! al mq. I pochi uffici di nuova costruzione di fronte al Tribunale costano circa 3000! al mq. Verona Nella seconda parte del 2009 a Verona i prezzi dei locali ad uso terziario segnalano stabilità per le soluzioni usate e un calo dell 1,1% per quelle di più recente costruzione. Sul versante delle locazioni l andamento è simile con canoni stabili per le prime tipologie ed in diminuzione del 2,5% per le seconde. A Verona su questo segmento di mercato si registra molta più offerta che domanda; quest ultima si orienta soprattutto verso soluzioni di qualità che non sempre si trovano sul mercato. Si cercano tagli da 100-150 mq per una spesa compresa tra 150 e 200 mila!. L abbondante offerta sul mercato è spiegata dal fatto che alcune aziende hanno dismesso le loro attività affittando i capannoni e gli uffici ad essi annessi, mentre altre aziende hanno deciso di spostarsi in strutture all interno di centri direzionali situati nelle zone periferiche e nell hinterland. Si svolgono attività come studi professionali, servizi finanziari ed attività amministrative. I prezzi degli uffici sono compresi tra 1900 e 2400! al mq, mentre i canoni di locazione oscillano da 96 a 160! al mq annuo. Roma Nella seconda parte del 2009 le quotazioni e i canoni di locazione degli uffici sono diminuiti rispettivamente del 2,8% e dell 1,8% (tipologie usate) e sono aumentate dell 1,5% e dell 1,1% (tipologie nuove). Nel centro di Roma si registra, ormai da anni, uno spostamento delle richieste verso la zona di Roma Sud dove si concentrano molte strutture direzionali; si apprezza in particolar modo l ottima raggiungibilità (metropolitana, vicinanza tangenziale e G.r.a.). Soprattutto le grandi aziende cercano Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

tagli che vanno da 70-80 mq fino ad un massimo di 300-400 mq. Devono essere a norma e non devono necessitare di interventi di ristrutturazione. La domanda è quasi esclusivamente per tipologie in affitto mentre sul mercato delle compravendite si registra più offerta che domanda. Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione ma sono previsti nell ambito del progetto della Nuvola di Fukas. Le uniche zone centrali al momento appetibili, ma solo per studi professionali, sono quelle a ridosso del Palazzo di Giustizia. La domanda di uffici in acquisto è decisamente più bassa. Nell area nord-est di Roma la richiesta di uffici si concentra in particolare nel quartiere Parioli e nei pressi di via Nemorense dove sono presenti soluzioni d epoca, spesso di prestigio e dove cercano soprattutto studi associati di avvocati e commercialisti. Le quotazioni medie oscillano da 6000 a 7000! al mq. Si cercano soprattutto tipologie di rappresentanza. Palermo A Palermo la seconda parte del 2009 registra quotazioni e locazioni al ribasso; le tipologie usate fanno registrare un calo del 9,1% dei prezzi e del 13,3% delle locazioni, quelle di nuova costruzione invece dell 8% dei prezzi e del 9,5% delle locazioni. L unica zona dove si registra una buona domanda di uffici è quella che si sviluppa intorno al Palazzo di Giustizia, piazza Vittorio Emanuele Orlando, corso Alberto Amedeo, corso Camillo Finocchiaro Aprile, dove si registra una buona domanda da parte di avvocati e professionisti che ricercano tagli medi di 90-120 mq. Per una soluzione in buono stato si spendono in media valori di 1300-1500! al mq. Per gli affitti si registrano canoni medi di 600-700! al mese. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

COMPRAVENDITE UFFICI Usato Nuovo CALABRIA COSENZA CITTA' COSENZA - RENDE 1100 1300 CAMPANIA AVELLINO CITTA' CENTRO 1600 2000 AVELLINO PROVINCIA ZONA MERCOGLIANO 1000 1200 ZONA ATRIPALDA 900 1000 ZONA MONTEFORTE 700 1100 EMILIA ROMAGNA BOLOGNA PROVINCIA CASTEL MAGGIORE 1400 2000 MODENA PROVINCIA FIORANO 1000 1500 FORMIGINE 1000 1500 MARANELLO 1100 1700 LAZIO ROMA CITTA' ACILIA - VITINIA - MALAFEDE - DRAGONA 2000 2500 C.NE OSTIENSE - GARBATELLA - MONTAGNOLA -SAN PAOLO 3000 3500 CASALPALOCCO - INFERNETTO - AXA 2500 3000 CENTOCELLE - PRENESTINA - COLLATINA 1700 2300 COLOMBO - ARDEATINO 2500 3500 EUR - CECCHIGNOLA - MOSTACCIANO - TORRINO 2500 3500 MAGLIANA - PORTUENSE 2100 Nd MARCONI - MONTEVERDE 2700 Nd OSTIA ANTICA - OSTIA LEVANTE - OSTIA PONENTE 2500 3000 OSTIENSE - PIRAMIDE 3100 Nd SALARIO 2250 3150 SAN BASILIO - CASAL DE' PAZZI 2000 2500 TORRACCIA - CASAL MONASTERO 2200 2500 TRIGORIA - SPINACETO 1500 2000 ROMA PROVINCIA MONTEROTONDO 1600 1800 FIANO ROMANO 1500 1700 POMEZIA Nd 1700 FIUMICINO 2000 3000 VITERBO CITTA' GARBINI - TRIBUNALE NUOVO 1200 2000 LOMBARDIA BRESCIA CITTA' BRESCIA DUE 1700 2200 CENTRO 1700 2000 BRESCIA PROVINCIA AZZANO MELLA 700 1100 BAGNOLO MELLA 850 1300 BARBARIGA 720 950 BORGOSATOLLO 1000 1400

CAPRIANO DEL COLLE 1050 1300 CASTEGNATO 1100 1500 CASTEL MELLA 1000 1500 CASTENEDOLO 1050 1500 CAZZAGO SAN MARTINO 1050 1400 DELLO 850 1150 ERBUSCO 1100 1650 FLERO 1000 1550 FRANCIACORTA 1050 1500 GUSSAGO 1100 1650 HINTERLAND SUD 1650 2000 LOGRATO 900 1320 MONTIRONE 900 1300 OSPITALETTO 1050 1600 PONCARALE 1050 1450 RODENGO SAIANO 1100 1600 RONCADELLE 1100 1650 ROVATO 1050 1700 SAN ZENO NAVIGLIO 1000 1500 TORBOLECASAGLIA 1050 1400 TRAVAGLIATO 1050 1450 ZOCCO DI ERBUSCO 950 1350 COMO PROVINCIA CANTU' 1300 2000 MARIANO COMASCO 1700 Nd TURATE 1500 1800 ROVELLASCA 1700 2000 MILANO CITTA' ABRUZZI 3000 3700 AFFORI 1200 3000 ARGONNE CORSICA 2800 Nd BAGGIO 1500 1700 BARONA - V.LE CASSALA 2600 2900 BOVISA - CIRCONVALLAZIONE 2000 3000 BOVISA - POLITECNICO 2000 3500 BUENOS AIRES - REGINA GIOVANNA 3000 4500 BUENOS AIRES - VITRUVIO 3300 4000 CENTRO - VIA TORINO 6500 8000 CERCHIA - NAVIGLI 4200 5000 CERMENATE - GRATOSOGLIO 2300 2800 CITTA' STUDI - PACINI 2200 3000 COMASINA 1200 1500 CORVETTO-ROGOREDO 2500 Nd DERGANO 1800 3000 FARINI - DOGANA 2500 3000 FIERA - DE ANGELI 2400 3100 FIERA - LOTTO 2400 2700 FORZE ARMATE 1900 2300 GAMBARA 2100 2400 IMBONATI - PELLEGRINO ROSSI 1900 2500 INDIPENDENZA - XXII MARZO 4000 Nd LODI - BRENTA 2800 Nd LORENTEGGIO 2800 3200 MACIACHINI - VALTELLINA 3000 3500 MECENATE - CAMM 2800 Nd MILANO CITTA' NORD - BICOCCA - NIGUARDA 2250 2500

MOLISE TITO LIVIO 2800 Nd MONZA - PALMANOVA 1500 2000 PAGANO 4200 4500 RIPAMONTI 2600 3000 SAN SIRO 2300 2500 STAZIONE CENTRALE 2800 4500 TIBALDI 2800 3300 TRIBUNALE ROMANA 4500 Nd UMBRIA MONTENERO 3600 Nd VERCELLI 3800 5000 WASHINGTON 2400 2800 ZONA NORD - OVEST 1800 2250 MILANO PROVINCIA ABBIATEGRASSO 1400 1800 AGRATE 1400 2200 ARLUNO 1400 1900 ASSAGO 1800 2200 BAREGGIO 810 1100 BELLUSCO 1200 2200 BERNATE TICINO 1100 1400 BINASCO 950 1350 BOFFALORA SOPRA TICINO 1100 1400 BOLLATE 1600 2200 BUCCINASCO 1600 2300 CAVENAGO 1400 2200 CERNUSCO SUL NAVIGLIO 1400 1900 CERRO MAGGIORE 1250 1700 CESANO BOSCONE 1500 1800 CESANO MADERNO 1700 2000 CINISELLO BALSAMO 1300 1800 COLOGNO MONZESE 1300 1800 CORBETTA 1400 1900 CORMANO 1700 2200 CORNAREDO 950 1200 CORSICO 1500 1800 CUGGIONO 1400 1800 CUSAGO 1200 1800 CUSANO 1600 2200 DESIO 1700 2100 DRESANO 800 Nd GAGGIANO 1100 1500 GARBAGNATE MILANESE 1700 2000 LAINATE 1300 1500 LEGNANO 1750 2000 LISSONE 1700 2100 LOCATE 1000 1350 MAGENTA 1650 2100 MARCALLO CON CASONE 1300 1700 MELEGNANO 1000 1800 MESERO 1400 1700 MUGGIO' 1700 2000 NERVIANO 1500 2000 NOVA MILANESE 1700 2000 NOVATE 1700 2300 OPERA 1000 1500 OSSONA 1400 1700

PADERNO DUGNANO 1700 2200 PARABIAGO 1500 2000 PERO 1500 1700 PESCHIERA BORROMEO 1500 2000 PIEVE EMANUELE - FIZZONASCO 1000 1300 PIOLTELLO 1500 2000 POGLIANO MILANESE 1400 1700 RESCALDINA 1150 1300 RHO 1350 2000 ROBECCO 1400 1800 ROZZANO - QUINTO STAMPI 1100 1500 S.VITTORE OLONA 1250 1700 SAN DONATO MILANESE 1200 2400 SAN GIULIANO - SESTO ULTERIANO 900 Nd SAN GIULIANO - ZIVIDO 1000 2000 SANTO STEFANO TICINO 1400 1700 SEDRIANO 850 1000 SEGRATE 1500 2000 SENAGO 1500 2300 SEREGNO 1700 2000 SESTO SAN GIOVANNI 1400 2000 SETTIMO MILANESE 100 1200 TREZZANO SUL NAVIGLIO 1500 1800 TRIBIANO 800 1600 VIMERCATE 1600 2500 VITTUONE 1350 1750 ZIBIDO SAN GIACOMO 1000 1300 VARESE PROVINCIA CARDANO AL CAMPO 1400 1900 CARONNO PERTUSELLA 1600 2000 CASTELLANZA 1500 1600 CISLAGO 1500 1900 GALLARATE 1650 2200 MARNATE Nd 1450 ORIGGIO 1800 2000 SARONNO 1800 2500 SOMMA LOMBARDO 1400 1900 UBOLDO 1700 2000 PIEMONTE CUNEO PROVINCIA SALUZZO 1200 1800 TORINO CITTA' BARRIERA DI MILANO 850 1600 BORGO VITTORIA - MADONNA DI CAMPAGNA 1200 1600 CENTRO 1500 2800 CORSO RAFFAELLO 1300 2100 CROCETTA - SAN PAOLO 1600 2000 LINGOTTO 1300 1800 PARELLA 750 1100 POZZO STRADA - AEREONAUTICA -LESNA 1500 2000 SAN DONATO - AURORA-REGIO PARCO 1500 2000 TRIBUNALE NUOVO 1700 2500 TRIPOLI 1700 2200 VANCHIGLIETTA - CORSO CASALE - PRECOLLINA 1800 2200 ZONA FIAT MIRAFIORI 1000 1500

TORINO PROVINCIA AIRASCA 1200 1800 ALPIGNANO 1000 1200 BEINASCO 500 750 BORGARO 1300 1700 BRUINO 800 1200 BUSANO 500 800 CAMBIANO 800 950 CANDIOLO 400 600 CARIGNANO 500 800 CASELLE 1100 1750 CASTELLAMONTE 600 1000 CHIVASSO 1000 1300 CIRIÈ 1500 2200 COLLEGNO 1400 2500 CUORGNE' 500 800 GRUGLIASCO 1400 2200 LA LOGGIA 900 1100 LEINI' 900 1200 LOMBARDORE 500 800 MONCALIERI 950 1300 NICHELINO 550 1500 NOLE - VILLANOVA - GROSSO 800 1700 NONE 1200 1800 ORBASSANO 1650 1800 PIANEZZA 1200 2200 PINEROLO 1550 1900 PIOBESI TORINESE 450 650 PIOSSASCO 1400 1800 PISCINA 1200 1600 RIVAROLO CANAVESE 700 1500 RIVOLI 1300 1600 SAN CARLO CANAVESE - SAN FRANCESCO AL CAMPO 800 1400 SAN MAURO 1300 Nd SETTIMO TORINESE 1200 Nd TROFARELLO 950 1100 VENARIA 1200 1700 VINOVO 500 750 VOLPIANO 900 Nd VOLVERA 1600 1800 SICILIA PALERMO CITTA' ZONA SUD 1500 2300 ZONA CENTRO 1500 2300 UMBRIA PERUGIA CITTA' CENTRO STORICO 2500 3000 ELLERA 1600 1800 MADONNA ALTA 1600 2000 OVEST 1400 1800 SANT' ANDREA FRATTE 1000 1200 VIA SETTEVALLI 1500 1800 VALLE D'AOSTA

AOSTA e PROV. 1500 2000 VENETO VERONA CITTA' BORGO ROMA - CITTÀ 1700 2100 GOLOSINE - CITTÀ 1600 2100 SANTA LUCIA - CITTÀ 1800 2200 Z.A.I. VERONA SUD 1900 2400 VERONA PROVINCIA AFFI 1600 1900 BUSSOLENGO 1800 2000 BUTTAPIETRA 1200 1400 CA' DI DAVID 1400 1800 CASTEL D'AZZANO 1300 1600 CASTELNUOVO 1300 1800 COSTERMANO Nd 1900 ISOLA DELLA SCALA 1200 1500 PESCANTINA 1600 2000 PESCHIERA 1500 1900 POZZO 1300 1700 RALDON 1200 1500 SAN GIOVANNI LUPATOTO 1400 1900 SANT' AMBROGIO DI VALPOLICELLA - DOMEGLIARA 1100 1500 TREVENZUOLO 900 1200 VIGASIO 1000 1300 VILLAFRANCA 1800 2200 Prezzi espressi in al mq Nd = Non disponibile Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa