POLICY DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE Approvata dal Consiglio di Amministrazione del 28.01.2014
Sommario PREMESSA... 3 REQUISITI DEI PERITI... 3 REDAZIONE DELLE PERIZIE... 4 2
PREMESSA La corretta valutazione degli immobili posti a garanzia delle facilitazioni concesse dalla Banca e la trasparenza nei processi valutativi degli stessi rappresenta un elemento essenziale per garantire che il processo di erogazione del credito avvenga a fronte di adeguati presidi e che il bilancio della Banca rifletta l effettiva qualità degli attivi, anche con riferimento ad eventuali operazioni di cartolarizzazione di mutui. In quest ottica, il Consiglio di Amministrazione della Banca di Pisa e Fornacette, nella seduta del 28 gennaio 2014 ha adottato la presente Policy di valutazione immobiliare, con l obbiettivo di formalizzare e codificare principi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili secondo parametri di certezza del prezzo e di trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholders della Banca (soci, clienti, mutuatari, Banca d Italia etc). Nel documento vengono introdotti una serie di criteri di omogeneità con riferimento specifico agli indicatori di superficie e/o di volume degli immobili, alle metodologie di valutazione adottate (stima comparativa, capitalizzazione del reddito, misurazione dei costi etc), al concetto di valore, come pure al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione. La Banca d Italia con la circolare 263 del 27 dicembre 2006, n. 263 (Titolo II, Capitolo I, Sezione IV) ha introdotto una serie di requisiti attinenti la corretta valutazione degli immobili e i requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione, allo scopo di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza. L ABI ha pubblicato nel maggio 2011, in collaborazione con i più importanti organismi rappresentativi dei soggetti abilitati ad effettuare perizie immobiliari, un decalogo sulla valutazione degli immobili offerti in garanzia di esposizioni creditizie. La presente Policy risponde ai principi introdotti nelle citate istruzioni di vigilanza della Banca d Italia e fa espresso e puntuale riferimento ai contenuti delle Linee guida dell ABI, alle quali si fa rimando per gli aspetti di dettaglio, perseguendo così gli obiettivi di trasparenza ed efficienza precedentemente indicati. REQUISITI DEI PERITI Elemento fondamentale per la validità del processo valutativo è che venga svolto da professionisti che siano in possesso di adeguate capacità tecniche e che operino nel rispetto di indiscutibili principi deontologici, con esclusione di qualsiasi conflitto di interesse anche solo potenziale. 3
La stima del valore di mercato dell immobile e/o dei valori diversi dal valore di mercato (i.e. valore di pronto realizzo) deve essere svolta da periti competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione siano chiari, non fraintendibili e contenenti tutti gli elementi necessari per la corretta interpretazione della valutazione stessa. Il perito deve altresì svolgere il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità. In tale ottica, la Banca di Pisa e Fornacette richiede che le perizie di stima vengano effettuate da soggetti: iscritti ai relativi Albi/Ordini professionali da almeno 10 anni; con esperienza del mercato immobiliare nei comuni ove la Banca ha competenza territoriale; con esperienza in ambito urbanistico, tale da permettere indagini urbanistiche e reperimento di stralci e norme tecniche; con esperienza in ambito catastale per reperimento planimetrie e documentazione per individuazione cespite; che non si trovino in situazioni di conflitto di interesse. A titolo di esempio e senza pretesa di esaustività, sono da considerarsi casi di conflitto di interesse le situazioni nelle quali il perito: 1) abbia svolto attività di intermediazione immobiliare sull immobile oggetto della valutazione; 2) abbia rapporti di parentela con il richiedente il finanziamento; 3) sia interessato direttamente all operazione immobiliare. Il perito non deve ricevere dal richiedente il mutuo altri tipi di incarichi professionali fino al termine del processo di valutazione. Qualora si tratti di reperire per conto del cliente della Banca documentazione indispensabile per l esecuzione del rapporto di valutazione, il processo dovrà risultare controllato e trasparente nei confronti della Banca. In particolare, al perito è fatto obbligo di avvertire la Banca dell esistenza di un conflitto tra l interesse della Banca, quello dell eventuale cliente e il proprio. Inteso, quest ultimo, in senso lato, includendo l interesse personale, professionale, della propria famiglia, dell impresa etc, nonché il coinvolgimento del perito direttamente o indirettamente nell operazione progettuale, commerciale o finanziaria che riguarda l immobile. Al riguardo, l attività di agente immobiliare non è compatibile con l indipendenza peritale. REDAZIONE DELLE PERIZIE La perizia tecnica di stima dell immobile deve comunicare alla Banca il valore stimato, confermare le finalità della valutazione, esporre le procedure ed i metodi di valutazione, indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione, nonché le condizioni limitanti. 4
Essa deve essere completa e comprensibile, in modo da fornire informazioni adeguate a consentire agli uffici della Banca chiamati a deliberare i finanziamenti, di farvi affidamento, di comprenderne a pieno i dati, i ragionamenti, le analisi e le conclusioni. La perizia di stima deve perseguire tre distintive finalità: identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento, secondo le disposizioni del Codice Civile; verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili, secondo le vigenti normative per l immobile offerto in garanzia; determinare il valore di mercato e/o i valori diversi dal valore di mercato. Tutto ciò premesso, le perizie dovranno essere redatte secondo gli schemi predisposti dalla Banca (disponibili presso l Ufficio Fidi, Via Tosco Romagnola 101/a 56012 Fornacette) e nel rispetto delle citate Linee guida dell ABI del maggio 2011. 5