CORSO TEORICO PRATICO LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI IVS

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1 CORSO TEORICO PRATICO LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI IVS Docente del corso geom. De Carli Marco

2 INTRODUZIONE Estimo nozioni generali Valore e Teoria del valore Gli standard estimativi nazionali ed internazionali Il mercato della valutazione immobiliare in Italia LE NORME IVS, CVI, codice ABI Il nuovo rapporto di valutazione, gli obiettivi gli standard richiesti CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista LA CERTIFICAZIONE ISO La norma per la certificazione delle competenze IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE Definizioni, cicli del mercato immobiliare Il processo di segmentazione I parametri caratteristici dei segmenti Le schede di rilevazione del segmento di mercato Il dato immobiliare schede di rilevazione LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori Superfici immobiliari PRINCIPI E POSTULATI ESTIMATIVI I fondamenti del giudizio estimativo I CRITERI DI STIMA Valore di mercato Valore di costo Valore di trasformazione Valore complementare Valore di sostituzione Valori diversi dal valore di mercato VALUTAZIONE DELLO STATO DI SALUTE DI UN IMMOBILE Due Diligence definizioni e tipologie Analisi delle condizioni di un bene Analisi documentale e analisi di fatto FISCALITA IMMOBILIARE imposte sugli immobili - agevolazione e detrazioni ELEMENTI DI CERTIFICAZIONE AMBIENTALE ED EFFICIENZA ENERGETICA Qualificazione energetica Impatti ambientali correlati alla qualificazione energetica MARKET APPROACH Rapporti mercantili, Tabelle dei dati, Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione Le conclusioni del rapporto di valutazione Il Sistema di stima Market approach e Sistema di stima Sistema di regressione lineare Sistema di ripartizione INCOME APPROACH Direct capitalization Yield capitalization DCFA - Discounted Cash Flow Analysis la ricerca del saggio di capitalizzazione Bend of Investment COST APPROACH Valore del terreno edificato Costo di ricostruzione deprezzato Calcolo deprezzamento lineare e UEC RAPPORTO DI VALUTAZIONE ED IL SUO RIESAME La conformità del rapporto ai requisiti normativi Completezza coerenza ragionevolezza - correttezza

3 ESERCITAZIONI PRATICHE STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO): procedimento mediante regressione lineare semplice individuazione della linea di tendenza visualizzazione dell equazione di risoluzione procedimento mediante regressione lineare a più variabili (multipla) stesura perizia con procedimento MCA utilizzo del sistema di stima con matrici Sviluppo Di Un Rapporto Di Valutazione Residenziale Sviluppo Di Un Rapporto Di Valutazione Commerciale

5 CHE COS È L ESTIMO???

6 Secondo la definizione più ampia, e quindi generica, l estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni p e r i q u a l i n o n s u s s i s t e u n apprezzamento univoco (*) (*) M. Grillenzoni, G. Grittani, Estimo, teorie, procedure di valutazione e casi applicativi Edizioni Agricole, Bologna

7 Inizialmente, fin dalle origini antiche, le stime riguardavano il mondo agricolo. Col passare del tempo questa disciplina ha allargato di molto il suo campo di azione. Si possono così individuare tre fasi evolutive : la prima ha per oggetto i fondi rustici, le scorte, i miglioramenti fondiari, le coltivazioni ecc. (estimo rurale); la seconda si estende al settore edilizio e industriale (estimo civile e industriale); la terza riguarda le risorse ambientali (estimo ambientale).

8 L estimo tradizionale ha per oggetto beni, come tipicamente i fabbricati e i terreni, su cui esistono diritti individuali di proprietà privata. Il problema estimativo nasce spesso nel momento in cui sorgono conflitti, tra individui diversi, in merito alla titolarità e alla consistenza patrimoniale di questi diritti. La necessità di risolvere il conflitto spinge i soggetti interessati a rivolgere un quesito a una persona esperta e imparziale, dotata di adeguate competenze tecniche. Si può quindi affermare che, per soddisfare date esigenze pratiche, si pongono dei quesiti e l estimo, come disciplina, insegna come rispondere.

9 In questo ambito l attività estimativa è così definita dal Medici (*) : il carattere fondamentale dell estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima. (Principi di estimo ) (*) Giuseppe Medici ( ) docente italiano definito il padre dell estimo

10 Da questa definizione si evince che: 1. la stima è un giudizio pronunciato da una persona (il perito); 2. scopo della stima è soddisfare esigenze pratiche (i rapporti conflittuali); 3. oggetto di stima può essere qualsiasi bene economico; 4. il giudizio di stima è una somma di moneta.

11 Nel processo estimativo è quindi presente l opera di una persona che interpreta fatti, costruisce ipotesi, rileva dati, applica procedimenti e, in questo suo agire, manifesta la propria soggettività ne consegue che più periti chiamati a stimare lo stesso bene giungeranno a conclusioni diverse. Ciò che conta è che tali differenze non siano sostanziali e che, comunque, il metodo sia stato applicato correttamente.

12 la scientificità dell estimo sta nel metodo che consente al perito di rendere la stima più oggettiva possibile.

13 IL NUOVO ESTIMO STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI (IVS)

14 Gli IVS sono stati definiti dall International Valuation Standards Committee (IVSC), un organizzazione non governativa (ONG) fondata nel 1981, a cui aderiscono 41 Paesi, allo scopo di uniformare le procedure di stima per resoconti finanziari In Italia un comitato tecnico-scientifico, sotto la guida di Tecnoborsa, propone il Codice delle Valutazioni Immobiliari allo scopo di diffondere l IVS nella cultura estimativa italiana.

15 In Italia manca una categoria "forte" di valutatori indipendenti, come ad esempio avviene da anni negli Stati Uniti. Da noi infatti chiunque se lo inventi, può avere i requisiti per valutare un immobile: andando ovviamente incontro soprattutto alle esigenze di chi conferisce gli immobili in un fondo, soggetti che hanno interesse a indicare il valore più alto possibile del cespite piuttosto che quello effettivo.

16 IL LIBRO BIANCO CONTENUTO NEGLI INTERNATIONAL VALUATION STANDARD 2005 DESCRIVE LA VALUTAZIONE NEI MERCATI IMMOBILIARI EMERGENTI DI FATTO SI CONSIDERANO MERCATI EMERGENTI QUEI MERCATI IN CUI VI È: POCA TRASPARENZA NELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI MANCANZA DELLA FIGURA DI UN VALUTATORE ESPERTO

17 L ITALIA È QUINDI UN MERCATO IMMOBILIARE EMERGENTE! LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE OGGI IN ITALIA È EMPIRICA E SOGGETTIVA! EMPIRICO: che si basa solo sull esperienza, che è fondato solo sulla pratica e non su criteri scientifici LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEI MERCATI AVANZATI È SCIENTIFICA! SCIENTIFICO: che usa metodi caratteristici di una scienza.

18 PERCHÈ LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE IN ITALIA È EMPIRICA? LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE IN ITALIA È EMPIRICA PER DIVERSI MOTIVI IL PIÙ IMPORTANTE: PERCHÈ IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO NON È TRASPARENTE!

19 UN MERCATO POCO TRASPARENTE PROVOCA: 1. SCARSA CERTEZZA DEL VALORE 2. SCARSA MOBILITÀ DEGLI INVESTIMENTI INTERNI 3. BASSI INVESTIMENTI ESTERI 4. SPEREQUAZIONE FISCALE 5. DIFFICOLTÀ A SOSTENERE UN'ALTA % DI LOAN TO VALUE(*) (*) = il rapporto tra il mutuo e il valore dell immobile a garanzia.

20 Sintesi dei provvedimenti adottati dal Consiglio dei Ministri n. 5 del 30 giugno 2006 NORME CONTRO L'EVASIONE FISCALE REGISTRO/COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E INDICAZIONE DEGLI INTERMEDIARI L imposta si calcola sul valore catastale dell immobile, ma viene introdotto l obbligo di dichiarare negli atti anche il valore reale della transazione e di indicare le modalità di pagamento. Qualora il valore reale della transazione risulti difforme dalla verità, allora l imposta verrà ricalcolata sull intero ammontare del prezzo. Viene inoltre previsto l obbligo di indicare negli atti notarili se vi è stato un corrispettivo per l intermediazione di agenti immobiliari, a quanto ammonta e quale canale di pagamento è stato seguito, nonché i dati identificativi e fiscali degli intermediari immobiliari.

21 INIZIO DEL CAMBIAMENTO UN MERCATO TRASPARENTE RICHIEDE VALUTAZIONI TRASPARENTI LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI DIVENTANO QUINDI UNO STRUMENTO DI TRASPARENZA LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI TRASPARENTI RICHIEDONO DATI IMMOBILIARI PUNTUALI (NON PREZZI MEDI A MQ)

22 L applicazione dei recenti Standard Internazionali comporta per il perito la NECESSITÀ di TRASFORMARE L APPROCCIO ESTIMATIVO verso le valutazioni immobiliari senza dover modificare le metodologie degli studi tradizionali ma al contrario implementandole utilizzando anche le moderne acquisizioni scientifiche.

23 Obiettivo: Preparare le figure professionali alla redazione di rapporti di valutazione in applicazione agli Standard Estimativi Internazionali (I.V.S. e E.V.S.) in sintonia con il Codice delle Valutazioni Immobiliari (C.V.I.) e le più recenti Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie approvate dall ABI.

24 La valutazione immobiliare è fondamentale nell analisi del rischio. PER LA BANCA D ITALIA: Ottenere una buona valutazione e mantenerla nel tempo rappresenta un obiettivo strategico perché da questo dipende l ottenimento del credito bancario a condizioni più convenienti. PER I GIUDICI: La corretta valutazione di un immobile è importante anche nelle vendite coattive. PER LE SOCIETA DI CAPITALE: Il contenuto della relazione deve essere rispondente all attività e quindi alle valutazioni che l esperto è chiamato a esporre nella stima dei beni oggetto del conferimento

25 1. La base del credito ipotecario è rappresentata dalla valutazione dei beni immobili (c.d. perizia di stima). 2. Il valore degli immobili dati a garanzia ed il loro costante controllo nel tempo, determina la quota di patrimonio che le banche devono accantonare. 3. La valutazione a Fair Value (*) per le aziende che adottano le IAS/IFRS (**) è una componente importante dei loro bilanci. I bilanci sono la base del Rating con cui le banche classificano le aziende per la concessione del credito. (*) giusto prezzo (**) International Accounting Standard International Financial Reporting Standards : sono principi contabili internazionali

26 Il Nuovo Accordo sui requisiti minimi di capitale firmato a Basilea è un accordo Internazionale di vigilanza prudenziale, maturato nell'ambito del Comitato di Basilea, riguardante i requisiti patrimoniali delle banche. In base a esso, le banche dei Paesi aderenti devono accantonare quote di capitale proporzionate al rischio assunto, valutato attraverso lo strumento del rating Accordo Basilea 1 dell anno 1988 (Comitato di Basilea per la Vigilanza Bancaria) Principali obiettivi del sistema bancario sono: la copertura dei rischi la capitalizzazione del sistema. Accordo Basilea 2 anno introduce lo strumento del rating quale meccanismo per misurare i criteri di solvibilità dei soggetti e regola i requisiti patrimoniali minimi delle banche.

27 Accordo Basilea 3 anno 2010, tra le altre cose, vengono previsti requisiti più stringenti in termini di strumenti di elevata qualità patrimoniale, mentre rimane invariato all 8% delle attività ponderate per il rischio il requisito di capitale totale Basilea 3 prevede un ulteriore strumento, non dipendente da modelli statistici complessi, capace di impedire che le banche sviluppino livelli di debito eccessivo. Una prima misura prevede che le banche siano dotate di un cuscinetto di capitale al di sopra dei minimi regolamentari (pari al 2,5 per cento di common equity in rapporto all attivo a rischio). Una seconda misura consiste nell introduzione di un ulteriore meccanismo destinato a garantire che le banche accumulino risorse patrimoniali nelle fasi di crescita eccessiva del credito complessivo.

28 Con Basilea 2 si è introdotta nella valutazione immobiliare la necessità di produrre perizie che corrispondano agli standard internazionali e al reale valore di mercato, al fine di eliminare i rischi legati alla insolvibilità dei mutui.

29 Che cosa NON è una stima

30 dopo attento esame dei particolari sopra esposti tenuto conto delle caratteristiche costruttive, della vetustà, delle attuali quotazioni del mercato immobiliare ritengo, in scienza e coscienza, che l immobile in oggetto abbia il seguente valore commerciale ,00.

31 DOV E LA GIUSTIFICAZIONE SCIENTIFICA? Con la superficie commerciale complessiva di m 2. in base alle informazioni sui prezzi medi di mercato fornite dagli agenti immobiliari della zona, si calcola il più probabile valore di mercato.. Considerate le caratteristiche estrinseche ed intrinseche si ritiene opportuno assegnare il seguente valore medio, per cui.

32 La stima mono-parametrica si basa sull impiego di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il problema di stima e si esprime con un risultato sintetico. ne consegue Ingrandimento dell errore di stima e impossibilità di fornire indicazioni dettagliate.

33 EVOLUZIONE DELLA PERIZIA PERIZIA DESCRITTIVA ED ARGOMENTATIVA 0% 95% 100% IERI DESCRIZIONE ARGOMENTI CALCOLI 0% RAPPORTO DI VALUTAZIONE DESCRITTIVO E DIMOSTRATIVO 45% 100% OGGI DESCRIZIONE ARGOMENTI CALCOLI

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36 MA LE COSE STANNO CAMBIANDO!!! Le Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche emanate dalla Banca d Italia con la circolare n. 263 del , con la quale sono state recepite le direttive comunitarie 2006/48/CE e 2006/49/CE e il documento di Convergenza internazionale della misurazione del capitale e dei coefficienti patrimoniali - Nuovo schema di regolamentazione del Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria (cd. Basilea 2), impone ai professionisti che l elaborato peritale risponda a standard condivisi e sia ottenuto adottando metodologie condivise e scientifiche (cioè gli IVS).

37 In ambito Tribunalizio le novità introdotte dalla riforma del Codice di Procedura Civile (L.80/2005 art.173-bis) e dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (con il recepimento da parte di quest ultimo delle indicazioni degli standard internazionali) fanno si che, sempre più spesso, tra i quesiti posti dai Giudici delle Esecuzioni ci sia il seguente: l esperto deve determinare il valore commerciale di ogni lotto, indicando i criteri di stima utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, gli adeguamenti e le correzioni della stima apportate.

38 La Banca d Italia con circolare del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che ha recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 Capital Requirement Directive) ha introdotto una serie di requisiti attinenti alla corretta valutazione degli immobili ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione al fine di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza.

39 Metodologia estimativa scientifica = Best Practice! Definizione di valore La rilevazione dei dati STANDARD VALUTATIVI Metodi di stima Codice di condotta Rapporto di valutazione Certificazione sulle competenze professionali secondo società terze ISO-IEC 17024

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42 Il mercato della valutazione immobiliare Nel dicembre 2012 i rapporti di valutazione immobiliare per la concessione del credito ammontavano a circa / anno/italia. Si stima che tale numero sia destinato rapidamente a raddoppiare se si affiancano a questo tipo di perizia: Le valutazioni di immobili a uso non residenziale e speciale Le valutazioni di revisione del portafoglio collaterali, obbligatorie con frequenza annuale (corporate) e triennale (retail) Le valutazioni afferenti alle Società di Investimento immobiliare, ai Fondi Chiusi di Investimento Immobiliare, e altre categorie ancora.

43 Perché perizie standard? Sostituzione dell expertise individuale con l applicazione di una best practice condivisa. Per accompagnare e sostenere l evoluzione degli investimenti nei mercati internazionali. Per rendere una perizia maggiormente condivisa nel tempo, quando la revisione della stessa diventerà obbligatoria. Per uniformare e rendere condivisi tra i periti metodi, contenuti, linguaggi. Per mettere in piedi un sistema di valutazioni che fornisca a tutti un valido insieme di garanzie sugli investimenti e sugli scambi immobiliari. Per consentire una circolazione più veloce dei beni immobiliari che favorisca (cartolarizzazione) una gestione più elastica ed adeguata degli Istituti di Credito. Per garantire ai sottoscrittori di Fondi Comuni Immobiliari l adeguatezza del valore del capitale investito.

44 Per garantire gli Standard, e, di conseguenza, la trasparenza, c è la necessità assoluta di disporre di un: Quadro Normativo Univoco Condiviso e Applicato

46 Logica della Norma 1. Massimizzare la trasparenza di tutta la filiera immobiliare, in particolare quella delle valutazioni. 2. Uniformare i procedimenti valutativi e permettere la revisione degli elaborati da parte di altri periti. 3. Favorire la circolazione delle informazioni nei mercati di riferimento. 4. Favorire la creazione e lo scambio dei dati immobiliari, particolarmente dei dati puntuali. 5. Far condividere ai valutatori uno standard operativo e favorire il ricorso alle best practice da parte di tutti. 6. Diffondere l uso di un linguaggio tecnico di settore che sia uniforme e condiviso in tutti i Paesi UE.

47 Logica della Norma Ma soprattutto: Favorire la nascita di un sistema di valutazione condiviso tra tutti gli operatori della filiera immobiliare, allo scopo di fornire adeguate garanzie di oggettività e trasparenza del mercato e, quindi, dare vita a precise garanzie sul valore degli immobili a tutti gli operatori: compratori, acquirenti, investitori, finanziatori, risparmiatori

48 QUADRO NORMATIVO INTERNAZIONALE GLI INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS I.V.S. ( M. Simonotti 2003 e 2007 e 2013) GLI EUROPEAN VALUATION STANDARDS E.V.S. (Tegova Blue Book VII edizione 2012) IL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI C.V.I. (Tecnoborsa 2011 IV edizione) LA CIRCOLARE 263/27_12_2006 DELLA BANCA D ITALIA LE LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE A.B.I. (maggio 2011) Il MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARI - M.O.S.I. NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE

49 Che cosa sono gli I.V.S.? INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS Sono un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico per soddisfare le richieste del mondo peritale e delle valutazioni immobiliari, che si richiede che siano sempre più puntuali, trasparenti e quanto mai precise. Norme varate a partire dall anno 1985 dall International Valuation Standards Committee, organizzazione non governativa (ONG) membro delle Nazioni Unite.

50 Che cosa sono gli E.V.S.? EUROPEAN VALUATION STANDARDS Una qualsiasi valutazione, secondo le EVS, non esprime un valore oggettivo se la base di questo valore non è descritta in un sistema individuato con precisione, standardizzato e condiviso. La settima edizione (2012) è divisa in tre parti: questo libro contiene le norme di valutazione europea e la loro applicazione nella parte I, la legislazione dell'unione europea pertinente alla valutazione della proprietà nella parte II e una serie di documenti tecnici nella Parte III.

51 Che cosa è il C.V.I.? IL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI E una pubblicazione, edita da Tecnoborsa con IV edizione dell anno 2011 e curata scientificamente dal Marco Simonotti e da Giampiero Bambagioni, che ha recepito gli standard internazionali in materia di valutazioni immobiliari così come definiti a livello internazionale. Il Codice si pone l obiettivo di offrire uno strumento di lavoro per tutti i professionisti e soggetti che operano nel settore delle valutazioni immobiliari considerando concetti, definizioni, criteri e procedimenti di stima della letteratura estimativa scientifica.

52 Che cosa è il C.V.I.? Il Codice intende fornire un supporto che: Definisca la terminologia e le convenzioni da adottare Definisca i requisiti minimi per quanto riguarda i contenuti tecnici ed economici Spinga il valutatore a dichiarare i limiti del proprio operato e a dichiarare il grado di attendibilità delle fonti e dei dati Definisca il livello di competenza professionale, le norme deontologiche e i criteri comportamentali richiesti al professionista

53 Che cosa è la circolare 263/27_12_2006 della Banca d Italia? La circolare, conosciuta come Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le Banche, ha introdotto una serie di requisiti attinenti: alla corretta valutazione degli immobili ai soggetti abilitati alla valutazione. Lo scopo è quello di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza ( Basilea 2 )

54 Che cosa è la circolare 263/27_12_2006 della Banca d Italia? Sezione IV ESPOSIZIONI GARANTITE DA IMMOBILI Regole generali sono inserite nel portafoglio esposizioni garantite da immobili le esposizioni garantite da un ipoteca su immobile o connesse a contratti di leasing immobiliare, secondo le modalità indicate in questa sezione: a) Il valore dell immobile non dipende in misura rilevante dal merito di credito del debitore; b) L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato; c) La garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli; d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine: i) il valore dell immobile deve essere verificato almeno una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali e una volta l anno per gli immobili non residenziali, ovvero più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. È possibile anche utilizzare metodi statistici per sorvegliare il valore degli immobili e individuare quelli che necessitano di una verifica; ii) qualora le verifiche di cui al punto i) indichino una diminuzione rilevante del valore dell immobile, viene svolta una stima da parte del perito indipendente, basata su un valore non superiore a quello di mercato; la valutazione del valore dell immobile deve essere comunque rivista da parte di un perito indipendente almeno ogni tre anni.

55 Che cosa sono le Linee guida dell A.B.I.? ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA Sono delle indicazioni di best practice finalizzate a rispondere ai principi introdotti dalle istruzioni di vigilanza della Banca d Italia, redatte tenendo conto delle indicazioni contenute negli standard di valutazione internazionali (IVS, EVS, CVI) in considerazione della specifica realtà nazionale. Sono degli standard tesi ad armonizzare le perizie di stima redatte per gli istituti di credito.

56 Perché le Linee guida dell A.B.I.? Al fine di introdurre i principi che consentano di eseguire la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholders (*) sia privati (clienti mutuatari, agenzia di rating, ecc.) che istituzionali (Banca d Italia, Agenzia del Territorio, ecc.) nell ottica di concorrere a modernizzare il mercato del mortgage credit (**), rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello Europeo. a queste linee guida si devono attenere i tecnici sia interni che esterni delle banche nella redazione dei loro elaborati peritali di stima. (*) PORTATORI DI INTERESSE (**) MUTUO CERTIFICATO DI CREDITO

57 Che cosa è il M.O.S.I.? La riforma del Ministero delle Finanze, attuata con D.Lgs n.300 a portato alla recente realizzazione del Manuale operativo delle stime immobiliari MOSI da parte dell Agenzia del Territorio che delinea le linee guida per i tecnici dell Agenzia che svolgono stime immobiliari. Il MOSI, suddiviso in 10 capitoli, si conforma agli IVS e al CVI e rappresenta il quadro delle regole entro cui debbono agire i tecnici dell Agenzia del Territorio.

58 Perché il MOSI? Il manuale, destinato al personale dell Agenzia impegnato nelle attività di stima per le Pubbliche Amministrazioni, istituzionalizza i processi e specifica le linee attuative da seguire nelle attività estimative. Costituisce, inoltre, un valido ausilio per chiunque operi nel settore delle valutazioni immobiliari. I primi capitoli del volume descrivono i prodotti e i relativi processi, i criteri di riferimento per il calcolo delle consistenze e la relazione di stima, e individuano i criteri utili per la scelta del procedimento estimativo ai fini della determinazione dei valori di mercato degli immobili. I capitoli successivi illustrano i diversi procedimenti di stima, descrivendone in modo dettagliato le singole fasi.

59 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Requisiti di conoscenza, abilità e competenza (in vigore dal 06/11/2014) La norma è finalizzata a definire i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare ai fini della determinazione del valore degli immobili.

60 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 4 COMPITI E ATTIVITÀ SPECIFICHE DELLA FIGURA PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 4.1 Generalità L attività professionale dei valutatore immobiliare sia essa esercitata come professionista ricompreso nell'ambito delle professioni regolamentate o quale professione non organizzata in ordini o collegi implica competenze e capacità di gestione di appropriate metodologie finalizzate alla stima dei valore degli immobili, conseguentemente, si rende necessario definire uno strumento normativo volto a disciplinare requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare, a beneficio di tutti i soggetti potenzialmente interessati.

61 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 4 COMPITI E ATTIVITÀ SPECIFICHE DELLA FIGURA PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 4.2 Compiti, abilità e ambiti di intervento Le abilità richieste al valutatore immobiliare ed i compiti che il medesimo deve porre in essere al fine di realizzare una stima in linea con gli standard nazionali e internazionali ai riferimento, devono tener conto: della finalità della valutazione della proprietà e/o dei diritti reali, delle caratteristiche del bene, nonché della specificità dei soggetti potenzialmente interessati quali, ad esempio, istituti di credito, tribunali, società immobiliari, fondi immobiliari e fondi pensione, società di leasing, organi di vigilanza, società di revisione, cittadino-consumatore, agenzie di rating.

62 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 4 COMPITI E ATTIVITÀ SPECIFICHE DELLA FIGURA PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 4.3 Requisiti del valutatore Sulla base della presente norma, al fine di giudicare se un soggetto possa ritenersi adeguatamente qualificato quale valutatore immobiliare, è necessario che sussistano i seguenti presupposti base: - sia legittimato allo svolgimento dell'attività sulla base della legislazione vigente: - abbia conseguito un diploma di istruzione di secondo grado (livello EQF 4): - abbia maturato un'esperienza professionale specifica di almeno tre anni.

63 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 5 CONOSCENZE, ABILITÀ E COMPETENZE ASSOCIATE ALL'ATTIVITÀ PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 5.1 Conoscenze e aree di apprendimento La formazione professionale del valutatore immobiliare si basa su un apprendimento formale e/o non formale ed ulteriore apprendimento informale, per cui il valutatore deve aver maturato conoscenze interdipendenti con la dottrina estimativa ed in particolare: a) conoscenze approfondite in ambito formale e/o non formale nelle seguenti discipline: Estimo e valutazione, inclusa la conoscenza specifica degli standard nazionali ed internazionali di valutazione. Principi di economia e mercato immobiliare. b) conoscenze (documentate) di: Elementi di diritto pubblico e privato. Elementi di diritto urbanistico. Elementi di matematica finanziaria. Elementi di statistica. Catasto e sistema catastale. Elementi di scienza e tecnica delle costruzioni, compresi elementi di statica e meccanica delle strutture. Elementi di certificazione ambientale ed efficienza energetica. Fiscalità immobiliare.

64 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 5 CONOSCENZE, ABILITÀ E COMPETENZE ASSOCIATE ALL'ATTIVITÀ PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 5.2 Abilità e competenze Il valutatore, oltre ad avere un'adeguata conoscenza delle dinamiche che caratterizzano gli specifici mercati a livello locale e nazionale alla data della valutazione, deve possedere abilità e le competenze necessarie a condurre la valutazione in modo appropriato, in particolare: 1) nella ricerca dei parametri e dati che caratterizzano il mercato immobiliare: 2) nella tecnica di rilevazione dei dati immobiliari funzionali alla stima del valore dei beni immobiliari: 3) nell'analisi dei processi di evoluzione e di sviluppo dei mercati immobiliari ed edilizio attraverso gli indicatori socio-economici, indici di mercato e altre informazioni commerciali:

65 NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE Art. 5 CONOSCENZE, ABILITÀ E COMPETENZE ASSOCIATE ALL'ATTIVITÀ PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE 4) nell'applicazione degli standard di valutazione nazionali e internazionali: 5) nell'applicazione dei procedimenti di stima del valore dei beni immobiliari: 6) nella redazione del rapporto di valutazione: 7) nell'audit immobiliare: 8) nel riesame di un rapporto di valutazione. Qualora il valutatore non possieda un adeguato livello di competenza attinente una specificità della stima, al fine di gestire alcuni aspetti dell'incarico - previa autorizzazione del committente - deve coinvolgere le appropriate figure professionali, ad esempio: valutatori competenti nello specifico ambito, consulenti ambientali, esperti contabili o legali. In questo caso il rapporto di valutazione specificherà i soggetti coinvolti per le relative competenze, Il valutatore deve accertarsi che i dati necessari all'analisi ai fini della redazione della stima siano corretti e affidabili, salvo esplicitare limitazioni nelle verifiche effettuate ed eventuali condizioni limitanti, in conformità a quanto previsto dall'incarico ricevuto.

66 IVS, EVS, il CVI, Linee guida ABI, UNI strumenti appropriati per favorire condizioni di maggiore trasparenza, equità, dinamicità, integrazione e competitività dei mercati

67 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS Edito Appraisal Institute Cbi Corporation e tradotta in Italiano da GeoVal

68 Si consiglia: GLI STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE (blue book) Edito da TEGoVA (tradotto da GEOVAL) TEGoVA,The European Group of Valuers' Associations Settima edizione

69 Si consiglia: CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI Edito da Tecnoborsa Quarta edizione

70 Si consiglia Libro di testo: METODI DI STIMA IMMOBILIARE Applicazione degli standard internazionali di Marco Simonotti DARIO FLACCOVIO EDITORE Palermo

71 Libro di riferimento: Manuale Operativo delle Stime Immobiliari Agenzia del Territorio FRANCOANGELI EDITORE - Milano

72 Inoltre, per completezza di documentazione e di lettura, si consiglia di scaricare dal sito ABI LE LINEE GUIDA PER LE VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE Edite da ABI nel maggio 2011

73 Infine si consiglia di leggere la recente Specifica del Gruppo di Lavoro Standard di qualità ai fini della qualificazione professionale della categoria dei geometri nell ambito del contratto siglato tra UNI e CNGeGL che poi ha prodotto la UNI 11558:2014 Specifica: Estimo e attività peritale Valutazione immobiliare

75 Struttura del Codice ABI R.i=Requisiti N.i=Note esplicative A=Appendice

76 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti Il codice ABI si occupa, ovviamente, anche della professionalità e della condotta dei periti valutatori. Il dispositivo è descritto nel REQUISITO R2, - Codice di condotta dei Periti : Il perito deve autotutelare la propria professionalità, conoscere e mettere in pratica i concetti etici e professionali. Il Requisito integra la condotta deontologica del valutatore con quella già descritta nelle Regole dell Albo professionali di appartenenza. E necessario dimostrare capacità e competenza attraverso la certificazione ISO 17024, rilasciata da un Ente accreditato.

77 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti R La stima deve essere svolta da periti onesti e competenti i cui rapporti di valutazione siano chiari, non fraintendibili, e contenere tutti gli elementi necessari per la corretta interpretazione della valutazione stessa. R Il presente Codice di condotta integra i Codici e i precetti deontologici delle categorie professionali, per i quali l appartenenza del perito ad Albi e/ o Ordini, comporta il rispetto delle relative regole. R Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è necessario possedere un istruzione, una formazione e un esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui Ordinamento consenta di svolgere l attività di valutazione immobiliare, in quanto la stima immobiliare implica normalmente competenze tecniche, economiche e giuridiche.

78 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti R.2.2. Principi etici R I periti devono mantenere sempre autonomia professionale. R Un perito non deve agire in modo ingannevole e fraudolento. R Un perito non deve agire in conflitto d interesse Ad esempio: intermediazione immobiliare sull immobile oggetto di valutazione abbia rapporti di parentela/professionale con il richiedente il finanziamento. sia interessato direttamente all operazione immobiliare La presenza di conflitti va immediatamente comunicata alla Banca.. L attività di agente immobiliare non è compatibile con l indipendenza peritale.

79 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti R Un perito deve assicurare che ogni suo collaboratore o dipendente, che lo aiuta nell espletamento di un incarico, applichi il presente codice di condotta. R Obbligo di massima riservatezza. R Un perito deve svolgere il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e senza accomodamenti per interessi personali. R Un perito non svolge un incarico che prevede di includere conclusioni e opinioni già determinate. R Nel riesame di un rapporto di valutazione il perito deve esprimere un giudizio imparziale. R Un perito deve sottoscrivere solo le prestazioni professionali che ha personalmente svolto e/o diretto. R Un perito deve costantemente migliorare e aggiornare le proprie conoscenze professionali e scientifiche.

80 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti R.2.3. Definizione di perito R Il perito può essere un dipendente della banca o un professionista esterno. R La circolare di Banca d Italia n. 263/2006 sezione IV articolo 1 dispone che l immobile sia stimato da un perito indipendente. R Un perito indipendente non può prendere parte al processo di decisione del credito né può essere coinvolto nel monitoraggio del medesimo. R Al fine di tutelare l indipendenza del perito, l attribuzione dell incarico al medesimo deve essere fatta da un soggetto indipendente o con modalità indipendenti al processo commerciale e decisionale del credito. R Un perito ha i criteri di indipendenza ed obiettività previsti dal presente Codice di condotta ed è iscritto ad Albi, e/o Ordini professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui Ordinamento consenta di svolgere l attività di valutazione immobiliare. R Il perito deve mantenere costantemente aggiornate le proprie conoscenze professionali nella valutazione immobiliare. Al fine di garantire un livello costante di aggiornamento professionale nella valutazione immobiliare, un perito deve svolgere attività di formazione; tale formazione deve essere documentata.

81 Requisito R2 - Codice di condotta dei periti R Un perito deve dimostrare alla banca o all intermediario finanziario di possedere le necessarie capacità ed esperienza anche mediante curriculum vitae adeguato, con dichiarazione resa ai sensi dell articolo 47 del DPR n.445/2000, di aver svolto attività nella valutazione immobiliare da almeno ventiquattro mesi. R Il possesso di necessarie capacità ed esperienza di cui al punto R può essere dimostrato attraverso la presentazione alla banca o all intermediario finanziario committente di un certificato di un ente accreditato ISO 17024, il cui schema di certificazione contenga i presenti requisiti. R I periti che operano nel rispetto del presente documento devono osservare il presente Codice di condotta in tema di imparzialità, obiettività professionale e divulgazione delle informazioni. R Il perito che non sia un dipendente della Banca, deve essere in possesso di una polizza assicurativa in corso di validità per i rischi derivanti dall attività professionale. R L attività di valutazione immobiliare può essere anche svolta da una società di valutazione che a sua volta gestisce un gruppo di periti. R La società di valutazione si assume la responsabilità della perizia redatta dai periti propri dipendenti o collaboratori. Il perito è ad ogni modo corresponsabile con la società di valutazione.

83 LA CERTIFICAZIONE ISO La realizzazione del mercato unico ha consentito oltre alla libera circolazione di beni materiali, servizi e risorse finanziarie, anche la libera circolazione delle risorse umane. Questo ha fatto emergere la necessità di una garanzia preventiva da offrire al mercato in merito alla professionalità di coloro che vi operano, individuando un rilevatore immediato, oggettivo e garantito delle competenze, al fine di tutelare i clienti, e conseguentemente i professionisti preparati, dall'assalto di "improvvisatori" sedicenti professionisti. Tale attestazione di competenze può essere rappresentata dalla certificazione di terza parte delle professionalità rilasciata da un Organismo di Certificazione del Personale operante in conformità alla norma 1S0/IEC "Conformity assessment - General requirements for bodies operating certification of Persons«.

84 LA CERTIFICAZIONE ISO Cosa si intende per certificazione di terza parte delle professionalità? "La certificazione delle professionalità attesta che una determinata persona, valutata da una terza parte indipendente, secondo regole prestabilite, possiede i requisiti necessari e sufficienti per operare con competenza e professionalità in un determinato settore di attività".

85 LA CERTIFICAZIONE ISO l requisiti che una Organizzazione, di terza parte indipendente, deve tenere sempre presenti nel certificare i professionisti sono essenzialmente i seguenti: La Norma ISO/IEC Competenza Riservatezza Indipendenza CRITERI GENERALI Trasparenza Imparzialità Assenza di conflitto di interessi

86 LA CERTIFICAZIONE ISO CERTIFICAZIONE DELLE PROFESSIONALITÀ Requisiti e Percorsi ISTRUZIONE ESPERIENZA LAVORATIVA FORMAZIONE SPECIFICA QUALIFICATA CERTIFICAZIO NE (ISCRIZIONE REGITRO) VALUTAZIONE DELLE COMPETENZE ESPERIENZA LAVORATIVA SPECIFICA MANTENIMENT O ESAME DURATA DELLA CERTIFICAZIONE RINNOVO 3 ANNI

87 LA CERTIFICAZIONE ISO MANTENIMENTO RINNOVO ANNUALE TRIENNALE È necessario dimostrare di aver tenuto un comportamento in linea con il codice deontologico e di non aver ricevuto reclami dai clienti. È indispensabile produrre adeguata documentazione attestante l'attività svolta, la soddisfazione dei clienti e la partecipazione ad attività formative di aggiornamento professionale.

88 facilitare il reciproco riconoscimento delle medesime competenze tra soggetti di nazionalità differente. LA CERTIFICAZIONE ISO I VANTAGGI DELLA CERTIFICAZIONE la certificazione delle professionalità offre vantaggi: per il cliente: garanzia preventiva della competenza vantata dal professionista per la persona certificata: riconoscimento delle proprie capacità da parte di un ente terzo indispensabile ai professionisti che intendano conformarsi agli standard qualitativi d'avanguardia europei.

89 LA CERTIFICAZIONE ISO Cosa bisogna fare per poter ottenere la certificazione? Aver frequentato un corso di valutazione immobiliare secondo gli IVS Aver redatto rapporti di valutazione conformi agli standard Sostenere un esame scritto ( risposte multiple / esercitazione pratica con carta e calcolatrice) Sostenere un esame orale (discussione su un rapporto di valutazione)

91 Il mercato immobiliare L analisi del mercato immobiliare è da considerare preliminare e indispensabile alla formulazione del giudizio di stima. Ha caratteristiche peculiari che lo rendono diverso da altri mercati, perché: Gli immobili sono beni complessi, con destinazioni diverse. È limitato nello spazio e nel tempo. Non è concepibile come mercato unitario. Deve essere suddiviso in segmenti (processo di segmentazione), in uno dei quali ricade l immobile oggetto di stima.

92 QUESTO NON E UN MERCATO IMMOBILIARE!!! La stima del valore di mercato si basi su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari Quotazioni di prezzi di abitazioni civili (valori espressi in euro al metro quadrato) FONTE ZONA TIPOLOGIA STATO VALORE MINIMO VALORE MASSIMO VALORE MEDIO SCARTO % Agenzia del Territorio Periferia Abitazioni civili Ottima ,4 Borsino Immobiliare Periferia Appartamento Nuovo ,7 Sole 24 ore Periferia Abitazioni civili Nuovo

93 Il mercato immobiliare L osservazione del mercato immobiliare si conduce rilevando: Le quotazioni immobiliari Il dato immobiliare Il prezzo totale e i prezzi unitari La superficie commerciale Le caratteristiche immobiliari Strumenti per la rilevazione: Scheda del segmento di mercato Scheda del dato immobiliare

94 Il segmento di mercato rappresenta l unità elementare del mercato immobiliare non ulteriormente scindibile nell analisi economico-estimativa del mercato stesso. I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati, e ricorrendo le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico estimativi del particolare segmento di mercato Uno o più immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano uguali ammontari (numerici e letterali) degli indicatori economico-estimativi, ossia se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della stima

95 Il processo di segmentazione I parametri necessari per definire un segmento di mercato sono: La localizzazione Il tipo di contratto La destinazione La tipologia immobiliare la tipologia edilizia Le dimensioni I caratteri della domanda e dell offerta La forma di mercato Il livello di prezzo e il numero degli scambi

96 Il processo di segmentazione N Tipologia del parametro Definizione 1 Localizzazione 2 Tipo di contratto 3 Destinazione Indica la posizione dell unità immobiliare nello spazio geografico Riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all affitto, al leasing, ecc. Indica l uso al quale è adibito l immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.) 4 5 Tipologia immobiliare Tipologia edilizia Riguarda le classificazioni degli immobili, in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc Si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell edificio (villette, edificio multipiano, capannoni,

97 Il processo di segmentazione N Tipologia del parametro Definizione 6 Dimensione 7 8 Caratteri della domanda e dell offerta Forma di mercato Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato Indica l uso al quale è adibito l immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.) 9 Livello del prezzo Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell offerta

98 QUESTO E UN DATO IMMOBILIARE!! fonte:

99 ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO Unità immobiliare Superficie mq 72 Destinazione residenziale Via Roma 7 Unità immobiliare Superficie mq 65 Destinazione residenziale Via Roma 5 CORRETTO?? SBAGLIATO??

100 ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO Unità immobiliare Superficie mq 65 Destinazione residenziale CORRETTO?? SBAGLIATO?? Unità immobiliare Superficie mq 68 Destinazione ufficio

101 FASI DEL MERCATO FASE DI ESPANSIONE crescita dei prezzi di mercato FASE DI CONTRAZIONE allungamento collocazione FASE DI RECESSIONE diminuzione dei prezzi FASE DI RECUPERO minor invenduto

102 * dove siamo? prezzo MATURITY MARKET Mercato maturo OVERBUILT MARKET Mercato con troppa disponibilità CONTRAZIONE contraction ESPANSIONE expansion FALLING MARKET Mercato in caduta tempo qui X RECESSIONE recession RECUPERO recovery o qui? X RECOVERY MARKET Mercato in ripresa IMPROVING MARKET Mercato in miglioramento

103 REGIMI O FORME DI MERCATO I BENI IMMOBILI Caratteri: Complessi Diversificati Atipici Rari ed unici Irriproducibili (terreni) Non trasferibili fisicamente Soggetti ad effetti esterni ambientali Indistruttibili Peculiarità: Erogano un reddito ed un guadagno in termini capitali (capital gain) Garanzia per finanziamenti Soggetti a pianificazione urbanistica ed a provvedimenti di esproprio Presentano un livello di prezzo elevato in relazione alla priorità del bene Presentano elevati costi di transazione Presentano un investimento di basso rischio con tempi medio lunghi Fruiscono di agevolazioni amministrative e fiscali

104 REGIMI O FORME DI MERCATO Suolo e patrimonio edilizio PREZZO Espresso in funzione delle caratteristi che tecniche ed economic Posizione Densità edilizia Rivalutazi one speculativ a Caratteriz zato da una interazion e della domanda LA FORMA DI MERCATO INFLUENZA IL PREZZO e dell offerta

105 REGIMI O FORME DI MERCATO CONDIZIONI CHE INFLUENZANO LE FORME DI MERCATO NUMEROSITÀ DEGLI OFFERENTI NUMEROSITÀ DEI RICHIEDENTI NATURA DEL PRODOTTO CONDIZIONI DI ENTRATA FORMAZIONE DEL PREZZO

106 REGIMI O FORME DI MERCATO CONCORRENZA PERFETTA MONOPOLIO CONCORRENZA MONOPOLISTICA OLIGOPOLIO MONOPOLIO BILATERALE Numerosità degli offerenti MOLTI UNO MOLTI POCHI UNO Numerosità dei richiedenti MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO Natura del prodotto OMOGENEO SENZA SOSTITUTI DIFFERENZIATO OMOGENEO DIFFERENZIATO UNICO Condizioni di entrata Formazione del prezzo LIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA UNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO Nella realtà non esiste

107 REGIMI O FORME DI MERCATO MONOPOLIO Il mercato è caratterizzato da un solo offerente e da molti compratori. Il bene è unico e non sostituibile, il prezzo è determinato dalle strategie di chi detiene il monopolio, che può fissare la quantità di vendita e accettare il prezzo offerto dal mercato, oppure può usare un prezzo diverso in base a chi è venduta la merce. In questo ultimo caso si deve prevedere la formazione di sottomercati che sono influenzati da preferenze diverse dei consumatori. Nel mercato edilizio i beni che soddisfano questa particolare condizione sono generalmente quelli ubicati in particolari pregio.

108 REGIMI O FORME DI MERCATO CONCORRENZA MONOPOLISTICA La forma di mercato è caratterizzata da numerosi offerenti e da numerosi compratori e il prodotto è differenziato. La concorrenza monopolistica caratterizza in modo particolare il mercato dell'usato. Il prodotto immobiliare offerto è differenziato per: localizzazione, diversa tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa forma di pubblicità del prodotto e dei servizi legati alla vendita. Questa forma di mercato assomiglia alla concorrenza perfetta, l'unica differenza è la non omogeneità del prodotto, il che fa assumere al bene nella formazione del prezzo sia le caratteristiche del monopolio, sia della libera concorrenza. Il venditore può esercitare potere discrezionale sul prezzo legato alla naturale disomogeneità degli immobili nel quadro ad esempio del quartiere o dell'isolato, ma subisce la concorrenza di altri venditori dello stesso segmento di mercato.

109 REGIMI O FORME DI MERCATO OLIGOPOLIO Il mercato è costituito da pochi offerenti e da molti compratori. Il prodotto può essere sia omogeneo sia differenziato, riguarda il mercato del nuovo e, essendo caratterizzato da poche imprese, si può verificare una rivalità tra le imprese presenti. In questo caso si parla di oligopolio non collusivo, oppure se le imprese si mettono d'accordo, formando un cartello, si ha un oligopolio collusivo. A secondo dell'accordo tra le aziende che può essere: a quantità libera, a prezzo concordato, o a quote di mercato a prezzo concordato, il prezzo che ne deriva è altamente discriminato.

110 REGIMI O FORME DI MERCATO MONOPOLIO BILATERALE Esiste un solo venditore ed un solo compratore. Il bene è solo quello, non esistono altri tali da soddisfare il bisogno d acquisto. Un tipico esempio sono due appartamenti confinanti tra loro sul medesimo pianerottolo con il muro divisorio in comune. In questi casi il prezzo si determina con il criterio della doppia stima delle proprietà, effettuando la valutazione dell'immobile nella situazione ante e post vendita e ante e post acquisto.

111 REGIMI O FORME DI MERCATO CONCORRENZA PERFETTA MONOPOLIO CONCORRENZA MONOPOLISTICA OLIGOPOLIO MONOPOLIO BILATERALE Numerosità degli offerenti MOLTI UNO MOLTI POCHI UNO Numerosità dei richiedenti MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO Natura del prodotto OMOGENEO SENZA SOSTITUTI DIFFERENZIATO OMOGENEO DIFFERENZIATO UNICO Condizioni di entrata Formazione del prezzo LIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA UNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO

113 Le scale di misura La misura è un operazione che trasforma una serie di eventi in grandezze numeriche. In altre parole si cerca di stabilire una corrispondenza biunivoca tra numeri ed eventi. La scala di misura è la funzione di relazione che si stabilisce tra il sistema empirico degli eventi e quello dei numeri. Esistono diversi tipi di scale di misura: LA SCALA NOMINALE LA SCALA ORDINALE A INTERVALLI LA SCALA CARDINALE

114 SCALA NOMINALE: È rappresentata da nomi che classificano gli oggetti descrivendoli. (esempio: esistenza o meno di impianti fotovoltaici, esistenza o meno di ascensore... ) SCALA ORDINALE: Si utilizza questa scala quando si tratta una variabile le cui modalità di espressione sono in rapporto di maggiore di o minore di. (esempio: prospetto dell immobile: a) su cortile interno = 1; b) su strada secondaria = 2; c) su strada principale = 3 )

115 SCALA A INTERVALLI: È una scala ordinale nella quale la distanza tra le classi è un numero cardinale. (esempio - stato di manutenzione: scarso = 1 ; mediocre = 2 ; buono = 3 ; ottimo = 4 ), Non è importante qual è il numero (o lettera) assegnato, ma è fondamentale che sia rispettato l ordine; SCALA CARDINALE: E rappresentata da numeri che indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito. L origine è costituita dallo zero assoluto. (esempio prezzo di mercato; superfici reali e commerciali). La scala cardinale può essere: DISCRETA numeri interi (impianti, servizi, ecc.) CONTINUA numeri reali (superfici, balconi,ecc.)

116 Applicazione delle scale di misura Nei passaggi da una scala qualitativa (nominale e ordinale o a intervalli) ad una quantitativa (cardinale) si ha una perdita di contenuto qualitativo delle informazioni rilevate, mentre si consegue un più elevato livello di sintesi che consente di impiegare le misure quantitative in operazioni di calcolo complesse. Di conseguenza per l osservatore si pone una situazione di conflitto nella misura di un fenomeno, per la quale alla perdita di contenuto qualitativo dell informazione grezza si contrappone la possibilità di applicare gli strumenti di calcolo statistico ed estimativo. Caratteristiche quantitative: (consistenza fisica) Scala cardinale Caratteristiche qualitative: (pregi e difetti) Scala nominale Scala ordinale Scala ad intervalli

117 Classificazione delle caratteristiche immobiliari Caratteristiche intrinseche (elementi distintivi e particolari specifici dell immobile) Caratteristiche estrinseche (elementi distintivi al contesto territoriale ed ambientale ove l immobile è posto) Caratteristiche locazionali Relative all ubicazione dell immobile nel contesto urbano territoriale (infrastrutture, servizi, viabilità, ecc.) Caratteristiche posizionali Relative alla collocazione dell immobile nel contesto edilizio (esposizione, livello di piano, ecc.) Caratteristiche tipologiche Relative alla classificazione delle proprietà edilizie dell immobile (superficie, stato di manutenzione, impianti, ecc.) Caratteristiche economiche Relative alle condizioni d uso dell immobile (locazioni, servitù, ecc.) e di finanziamento

118 Scala nominale 0-1 Scala cardinale Scala ordinale Scala ad intervalli Funzioni di Distanza Nomenclatori di qualità

119 I nomenclatori I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico le classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, attribuendo un nome alle singole classi e descrivendole in modo univoco. La misurazione delle caratteristiche qualitative prevede due livelli: Al 1 livello si fissano: a) Il numero delle classi, b) I nomi delle classi, c) Il loro ordine gerarchico; Al 2 livello si assegnano alla caratteristica: misurata nella scala nominale i numeri binari (0 1), misurata nella scala ordinale i punteggi associati alle classi. I punteggi si assegnano in modo arbitrario sino a quando non si definisce la funzione di distanza tra una classe e l altra;

120 Misura della caratteristica immobiliare Stato di conservazione dell edificio

121 Misura della caratteristica immobiliare Inquinamento Caratteristica immobiliare Acr Classe Nomenclatore Punto Prezzo marginale Inquinamento INQ Presente presenza di inquinamento da traffico veicolare 1 Assente assenza di inquinamento da traffico veicolare livello 2 livello Operazione estimativa

122 Quadro riassuntivo delle scale di misura

123 RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE TIPI DI CARATTERISTICHE MISURABILI ESEMPIO PREZZI MARGINALI DESCRITTIVE SI EDIFICIO IN COSTRUZIONE / COSTRUITO, ANNO DI COSTRUZIONE, STRUTTURA PORTANTE ETC. NON SERVONO QUANTITATIVE SI SUPERFICIE, LIVELLO DI PIANO, STATO DI MANUTENZIONE, IMPIANTO DI RISCALDAMENTO, SI CONOSCONO O SI POSSONO FACILMENTE CALCOLARE (ANALISI PREZZI MARGINALI) QUALITATIVE SI INQUINAMENTO, PROSPICIENZA, ESPOSIZIONE, PANORAMICITÀ, LUMINOSITÀ, FUNZIONALITÀ, QUALITÀ DI FINITURE ETC.. NON SI CONOSCONO, NON SONO STIMABILI DIRETTAMENTE, SI POSSO CALCOLARE CON I PROCEDIMENTI: SISTEMA DI STIMA E REGRESSIONE

124 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI La superficie immobiliare è una caratteristica di primaria importanza nella valutazione dei beni immobili. La misurazione delle superfici degli immobili deve avvenire secondo uno standard univoco di misura metrica. La misurazione delle superfici immobiliari è volta primariamente alla misura della consistenza dell immobile, articolata in vari tipi di superfici principali e secondarie, annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne ( C.V.I. cap.19 p.1.1 e ABI N.5.1.1).

125 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI MI SCUSI UNA DOMANDA..... QUANTO E GRANDE IL MIO APPARTAMENTO?????

126 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI Il suo appartamento misura 85 mq lordi senza terrazzo, 75 mq netti ma solo 68 mq calpestabili. Con il poggiolo si raggiungono 90 mq commerciali, mentre la sua superficie catastale risulta essere di 4,5 vani. SEMPLICE NO??

127 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI Sulla definizione della Superficie Commerciale tutti concordano (misura convenzionale e fittizia data dalla somma della superficie principale e delle superfici secondarie per i relativi indici mercantili) mentre su come si misurano le superfici pochi, se non nessuno, concordano! Ogni valutatore, chiamato a definire la superficie commerciale di un immobile, definirà valori di superficie differenti!!!!

128 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI NORMA UNI Servizi agenzie immobiliari requisiti del servizio 25% dei balconi e terrazzi scoperti 35% dei balconi e terrazzi coperti 35% dei patii e porticati 60% delle verande 15% dei giardini di appartamento 10% dei giardini di ville e villini RAPPORTI MERCANTILI DEFINITI! D.P.R. n 138/1998 Si applicano nelle stime fiscali degli immobili (consistenza catastale) e sono in palese contrasto con la prassi del mercato immobiliare NORMA UNI ISO 9836 Norme prestazionali in edilizia Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volumi per misurare le prestazioni degli edifici come ausilio all attività di progettazione

129 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e le Linee Guida ABI, entrambe recependo gli standard internazionali, hanno prefigurato uno standard di rilevazione metrica, ovvero un insieme di criteri uniformi e condivisi che, recepiti da tutti gli operatori del mercato immobiliare, possano consentire di adottare una unica metodologia di misurazione. Oggi anche il MOSI si è conformato con la superficie commerciale omogeneizzata (cap.3)

130 LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI La superficie reale rappresenta la dimensione fisica di un immobile, determinata secondo le modalità di rilievo. La superficie reale si distingue in Superficie principale e Superfici secondarie. Con riferimento alla realtà immobiliare italiana e ai criteri adottati a livello europeo, i criteri univoci di misurazione delle superfici reali degli immobili possono essere: SUPERFICIE ESTERNA LORDA (SEL) SUPERFICIE INTERNA LORDA (SIL) SUPERFICIE INTERNA NETTA (SIN)

131 SEL Superficie Esterna Lorda Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento. Capitolo pag. 35 C.V.I.

132 SEL Superficie Esterna Lorda Include Non include Spessore muri perimetrali ½ spessore murature contigue confinanti Spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi Pilastri e colonne interne Spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili) Spazio circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni) Cabina elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all edificio Condotti verticali dell aria o di altro tipo Rampe d accesso esterne non coperte Balconi, terrazzi e simili Porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio Aggetti a solo scopo ornamentale Aree scoperte da muri di fabbrica

133 SEL Superficie Esterna Lorda

134 SIL Superficie Interna Lorda Per superficie interna lorda si intende l area di una unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 1,50 dalla quota pavimento. Capitolo pag. 35 C.V.I.

135 SIL Superficie Interna Lorda Include Spessore muri interni e dei tramezzi Pilastri e colonne interne Spazio interno di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili) Spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni) Cabina elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all edificio Condotti verticali dell aria o di altro tipo interni Non include Spessore muri perimetrali Balconi, terrazzi e simili Porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo Spazio di circolazione verticale e orizzontale esterno Vani ad uso comune

136 SIL Superficie Interna Lorda

137 SIL Superficie Interna Lorda. E nel caso di sottotetti? Verrà misurata e considerata come sup. secondaria

138 SIN Superficie Interna Netta Per superficie interna netta si intende l area di una unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 0,50 dal piano pavimento e di m 1,50 per i locali sottotetto. Capitolo pag. 36 C.V.I.

139 SIN Superficie Interna Netta Include Spessori della zoccolatura Superfici delle sottofinestre (sguinci) Superfici occupate in pianta dalle pareti mobili Superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi Superfici occupate da armadi a muro Spazio interno di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili) Spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni) Cabina elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all edificio (interne) Condotti verticali dell aria o di altro tipo interni Non include Spessore dei muri sia perimetrali che interni Porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo Spessore dei tramezzi Spazio occupato dalle colonne ed i pilastri

140 SIN Superficie Interna Netta

141 QUANTI PREZZI ESISTONO? Classificazione dei prezzi PREZZO TOTALE PREZZO UNITARIO MEDIO PREZZO MARGINALE 141

142 Prezzo totale Il prezzo totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) per un immobile ad una certa data. Capitolo pag. 75 CVI Il prezzo della presente compravendita è stato concordato tra le parti in ,00 142

143 Prezzo unitario medio Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica dell'immobile considerato; in genere questa caratteristica è rappresentata dalla superficie commerciale. È il rapporto tra il prezzo totale e la superficie commerciale. Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare è sempre positivo. Capitolo pag. 75 Codice delle Valutazioni 143

144 Prezzo marginale Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica. IL PREZZO MARGINALE DI UNA CARATTERISTICA PUÒ ASSUMERE: 1. VALORI POSITIVI: nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una aumento del prezzo totale. 2. VALORI NEGATIVI: nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del prezzo totale. 3. VALORI NULLI: nel caso in cui una variazione della caratteristica non produce variazioni del prezzo totale. Capitolo pag. 75 CVI 144

145 Prezzo marginale Può essere calcolato per ogni singola caratteristica immobiliare Caratteristiche immobiliari quantitative: Superficie principale Superfici accessorie Servizi Impianti tecnologici Livello di piano Stato di manutenzione Altro.. Caratteristiche immobiliari qualitative: Prospicienza Panoramicità Luminosità Esposizione Funzionalità Inquinamento Qualità finiture Altro.. 145

146 Analisi dei prezzi marginali IN UN MERCATO TRASPARENTE I PREZZI MARGINALI SONO SOSTANZIALMENTE NOTI; IN UN MERCATO NON TRASPARENTE DEVONO ESSERE CALCOLATI MEDIANTE UN'ANALISI ESTIMATIVA. IL PREZZO MARGINALE E FUNZIONE DELL INDICE MERCANTILE 146

147 Gli Indici Mercantili L'INDICE MERCANTILE SI ESPRIME IN DUE MODI: 1. IN TERMINI % (Percentuali) 2. IN TERMINI DI VALORE (Euro) UN INDICE MERCANTILE DETERMINA UN PREZZO MARGINALE 147

148 Indici Mercantili e Prezzi Marginali 1 ESEMPIO INDICE MERCANTILE in % (Percentuale) L'indice mercantile delle superfici secondarie determina il prezzo marginale delle superfici secondarie, noto ovviamente il prezzo della superficie principale. L'indice mercantile (es: 0,35) attribuisce alla superficie secondaria (es: balconi ) un valore economico ridotto rispetto a quello della superficie principale. Questo coefficiente (grandezza adimensionale) non proviene né da una Norma né da una legge. Definisce semplicemente il rapporto economico tra il valore di un metro quadrato di superficie secondaria e di un metro quadrato di superficie principale. 148

149 Indici Mercantili e Prezzi Marginali 2 Per cui, se sappiamo che 1,00 mq di superficie principale vale /mq e che 1,00 mq di superficie balconi vale 350 /mq, l'indice mercantile dei balconi sarà, ovviamente: 350 / 1000 = 0.35 = 35% NB! Di solito, nella pratica estimativa, il valore conosciuto è quello del coefficiente, non quello dell indice mercantile! Comunque, il significato di questo è che in quel segmento di mercato il coefficiente di trasformazione delle superfici secondarie a balconi in superficie principale è pari a: Quindi: se un appartamento è composto da 93 mq di superficie principale e da 20 mq di balconi, la sua SUPERFICIE COMMERCIALE sarà di: *35% (7 mq) = 100 mq 149

150 Indici Mercantili e Prezzi Marginali 3 ESEMPIO di INDICE MERCANTILE A VALORE: Indice mercantile dello stato di manutenzione. Abbiamo due appartamenti A e B, completamente uguali ad eccezione dello stato di manutenzione. Nell'appartamento A lo SdM è massimo (Max) mentre nell'appartamento B è minimo (Min). QUESITO ESTIMATIVO: Noto il prezzo di mercato dell'appartamento A, pari a: Quanto vale l'appartamento B (Subject)? 150

151 Indici Mercantili e Prezzi Marginali 4 SOLUZIONE: Per risolvere il quesito è necessario stimare il valore del costo delle operazioni di manutenzione da eseguire per portare l'appartamento B (Min) allo stesso livello di manutenzione di A (Max). Quindi: la stima del costo di manutenzione definisce la stima del prezzo marginale dello stato di manutenzione. Viste le premesse, questo indice è respomsabile della differenza di valore fra A (comparabile) e B (Subject) Se il valore delle opere di manutenzione è pari a il valore di B sarà: Valore del Subject = =

152 Il prezzo marginale può essere positivo, negativo o nullo 3 Esempio FABBRICATO POSTO IN ZONA TURISTICO-BALNEARE 2 1 L AFFACCIO IN DIREZIONE DEL MARE GENERA UN PREZZO DECRESCENTE IN FUNZIONE DEL LIVELLO DI PIANO , , , , ,00 Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica 152

153 Deduzioni al principio comparativo estimativo PROBLEMA: SI DEVE DETERMINARE IL VALORE DELL'IMMOBILE B, DEL TUTTO UGUALE ALL'IMMOBILE A, DI CUI SI CONOSCE IL PREZZO DI MERCATO RECENTEMENTE MATURATO. 153

154 Deduzioni al principio comparativo estimativo - soluzione SE: A = B, SOLUZIONE: A è stato COMPRAVENDUTO di recente, a prezzo di mercato pari a /00 ALLORA: B VALE /00 154

155 Esempio di estrazione dei prezzi marginali L'esempio che segue è costruito a tavolino: esso prevede di disporre dei dati di tre unità immobiliari del tutto simili tra loro ad eccezione della superficie commerciale e del livello di piano. LE UNITÀ A,B e C SONO DEL TUTTO UGUALI ALL'UNITÀ SUBJECT, AD ECCEZIONE DELLA SUPERFICIE E DEL LIVELLO DI PIANO. QUESITO VALUTATIVO: Determinare il Valore dell'unità Subject NB! L esempio è valido a solo scopo didattico, in quanto nella pratica valutativa è pressoché impossibile avere a che fare con comparabili del tutto uguali! 155

156 Esempio prezzi marginali 1 PREZZO E CARATTERISTICHE COMPARABILE UNITA A COMPARABILE UNITA B COMPARABILE UNITA C SUBJECT Prezzo totale (euro) Superficie commerciale (mq) Livello piano (n ) liv QUESITO VALUTATIVO Quanto vale l'unità oggetto di valutazione (Subject)? 156

157 Esempio prezzi marginali 2 VALORE DI MERCATO DEL MIO APPARTAMENTO = 1.600*125 (mq) *4 (n. livello piano) = Giusto o sbagliato? 157

158 Esempio prezzi marginali 3 IL VALORE DI MERCATO DEL SUBJECT È Infatti: PREZZO E CARATTERISTICHE CONTRATTI UNITA A CONTRATTI UNITA B CONTRATTI UNITA C e SONO PREZZI MARGINALI, NON PREZZI MEDI: SUBJECT Prezzo totale (euro) Superficie commerciale (mq) ( )*1600= ( )*16000= ( )*1600= Livello piano (n ) (4-2)*5000= (4-6)*5000= (4-6)*5000= TOTALE LAVORANO SULLE DIFFERENZE, NON SULLE QUANTITA! 158

160 PRINCIPI o POSTULATI ESTIMATIVI Cosa sono? IL POSTULATO ESTIMATIVO E' UNA PROPOSIZIONE NON DIMOSTRATA CHE SI ASSUME ESSERE VERA, IN BASE ALL'EVIDENZA REALE, ALLA CONOSCENZA, ALL'ESPERIENZA E AL SENSO COMUNE. I POSTULATI ESTIMATIVI RAPPRESENTANO I FONDAMENTI SUI QUALI POGGIA IL GIUDIZIO ESTIMATIVO E CON I QUALI NON SI PUO' ESSERE IN CONTRADDIZIONE

161 VALORE PROCEDIMENTI Market approach Income approach Cost approach Valore di mercato Valore di trasformazione Valore complementare Valore di costo Valore di sostituzione (surrogazione) CRITERI POSTULATI O PRINCIPI Prezzo Previsione Scopo Ordinarietà Comparazione

162 Il postulato del prezzo afferma che: Non esiste una valutazione estimativa che non si basi sul prezzo! Qualsiasi altra valutazione quantitativa e/o qualitativa non è un giudizio estimativo. Il prezzo lo fissa il mercato Il valore lo determina il valutatore

163 Il postulato della previsione afferma che: Il giudizio di stima è previsivo e, poiché si basa su un prezzo, è una previsione di prezzo. Stima ex post t stima ex ante passato presente futuro

164 Il postulato dello scopo afferma che: Uno stesso bene, può presentare contemporaneamente diversi valori ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima. - Valore di mercato - Valore assicurabile - Valore cauzionale - Valore di costo - Valore di investimento - Valore complementare - Valore di sostituzione - Valore di trasformazione - Valore di liquidazione o vendita forzata.

165 Il postulato dell ordinarietà afferma che: Constatato l uso attuale e definiti gli usi alternativi dell immobile oggetto di valutazione: il valore di stima equivale al valore atteso. L Highest and Best Use (HBU) è il più conveniente e il miglior uso dell immobile. L HBU è la destinazione maggiormente redditizia tra quella corrente dell immobile e quelle potenzialmente realizzabili. La scelta dell HBU si riferisce ad utilizzazioni: fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico); urbanisticamente e legalmente consentite (vincolo giuridico); finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio); economicamente convenienti (criterio del beneficio economico)

166 Il postulato dell ordinarietà: esempio pratico POSTO IL SEGUENTE QUESITO VALUTATIVO: Stimare un appartamento al primo piano di una palazzina posta nei pressi del tribunale, attualmente ad uso residenziale, la situazione ammette il cambio di destinazione d'uso da residenziale a direzionale. COME PROCEDO? Stimo l'appartamento all'uso attuale? Stimo l'appartamento all'uso direzionale che determinerà un valore certamente maggiore? Stimo entrambi i valori e lascio al cliente scegliere?

167 Il postulato dell ordinarietà: esempio pratico POSTO CHE: il richiedente la valutazione avesse richiesto di determinare il Valore di mercato determinati i costi della trasformazione ( ) PROCEDO con la valutazione ad uso attuale (residenziale) con la valutazione dell'highest and best use (HBU) che in questo caso si manifesta nella destinazione ad uso direzionale. con un indagine che verifichi la frequenza con cui nello stesso segmento di mercato si presentano appartamenti ad uso residenziale rispetto a quelli ad uso direzionale.

168 Il postulato dell ordinarietà: esempio pratico RISULTATI Valore residenziale: Valore direzionale: Costi di trasformazione: L'indagine in zona su 10 appartamenti simili all'oggetto di stima ha portato a 4 ad uso residenziale e 6 ad uso direzionale. PERTANTO DAL PRINCIPIO DELL'ORDINARIETA' DERIVA CHE: Valore atteso = * 0,4 + ( ) * 0,6 = Capitolo pag Cap pag. 54 Codice delle Valutazioni

169 Il postulato della comparazione afferma che: La comparazione è il fondamento metodologico della valutazione. La valutazione avviene per mezzo della comparazione tra il bene oggetto di stima e Nei altri di settori prezzo immobiliare noto. ed edilizio, l insieme dei beni che costituiscono il campione di confronto è spesso ridotto nel numero La comparazione consta di due operazioni: Operazione oggettiva, basata sulle rilevazioni delle informazioni e dei dati tecnicoeconomici del settore del mercato dei beni, dei servizi, delle opere e degli interventi comparabili; Operazione soggettiva, basata sulla competenza e l esperienza del valutatore nella previsione di eventi e fatti tecnici ed economici futuri.

170 uguale confronto ridondante simile confronto corretto intermedio confronto possibile ma arduo Subject dissimile diseguale confronto astratto

172 I CRITERI DAL PRINCIPIO DELLO SCOPO NASCONO I CRITERI L'ESTIMO NE INDICA ALMENO 5: VALORE DI MERCATO VALORE DI COSTO VALORE DI TRASFORMAZIONE VALORE COMPLEMENTARE VALORE DI SOSTITUZIONE Capitolo 5 - pag Codice delle Valutazioni

173 IL VALORE DI MERCATO Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo una adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione (I.V.S. cap.3.1 e C.V.I. cap.5 p.2.2)

174 IL VALORE DI MERCATO Importo stimato si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l immobile in un operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l esperienza per compiere la valutazione. alla data della valutazione richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto e inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile.

175 IL VALORE DI MERCATO in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni del mercato entrambi i contraenti non sono disponibili a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall altra. dopo un adeguata promozione commerciale per la quale l immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l immobile e l andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all immobile di essere posto all attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione.

176 IL VALORE DI MERCATO nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento.

177 IL VALORE DI COSTO ( DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO) E composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso corrente o nel suo HBU, e del costo lordo di sostituzione (o riproduzione o ricostruzione) dell opera o della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di un aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data della stima. (C.V.I. cap.5 p.2.19)

178 IL VALORE DI COSTO ( DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO) Il costo di produzione in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto, attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo di produzione. Il costo di ricostruzione di un opera esistente, già prodotta nel passato, rappresenta la somma delle spese che alla data di stima un impresa edilizia deve sostenere per realizzare un eguale o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo realizzativo. Nell ambito di questo costo si distingue: - il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un esatto duplicato tipologico dell opera; - il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto sostituto) a quelle dell opera esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie, standard costruttivi e schema esecutivo correnti. Il costo di ricostruzione deprezzato è pari al costo di riproduzione a nuovo diminuito del deprezzamento maturato dall immobile al momento di stima.

179 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE E un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione (C.V.I. cap.5 p.2.20) Trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nelle stime delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di recupero edilizio e urbano, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimento, ecc.

180 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il processo di trasformazione può anche essere la demolizione della struttura esistente, seguita dalla costruzione di un edificio nuovo. Nei casi di nuova edificazione il valore di trasformazione può essere impiegato nella stima delle aree edificabili. Nei casi di riedificazione il valore di trasformazione può essere applicato alla stima delle aree edificate, in caso di vecchi edifici o di manufatti deteriorati, privi di qualità. In questi casi l unica trasformazione possibile è quella della demolizione e del successivo reimpiego dell area, resa libera dalle preesistenti costruzioni.

181 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione è eguale alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato (output) e il costo di trasformazione: Valore di trasformazione input = Valore di mercato output - Costo di trasformazione. Il valore di trasformazione può svolgere due funzioni: la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobili; la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici sugli investimenti immobiliari. Il criterio di stima è applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione, alla demolizione e riedificazione e alla riqualificazione. Ricavi 0 tempo Costi

182 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore di trasformazione di aree edificabili Valore di trasformazione per edificazione Valore area = Valore dell immobile edificato Costo Costruzione

183 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore di trasformazione di aree edificabili Valore di trasformazione per demolizione Valore area = Valore dell area liberata Costo di Demolizione

184 IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore di trasformazione di aree edificabili Valore di trasformazione per demolizione e riedificazione Valore area = Valore immobile edificato Costo Demolizione Costo di costruzione

185 IL VALORE COMPLEMENTARE Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso è pari alla differenza tra il valore di mercato dell immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima, (C.V.I. cap.5 p.2.21) Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all immobile complesso, l altro riferito alla parte(i) residua(e). Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica. Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore edilizio è il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.

186 IL VALORE COMPLEMENTARE Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare V j della generica parte j di un immobile complesso, si calcola nel modo seguente: V j = V T V T ; j dove con V T si indica il valore dell immobile complesso e con V T - j il valore della parte o delle parti residue. = -

187 IL VALORE COMPLEMENTARE Il rapporto di complementarità economica c j della parte j rispetto all immobile complesso è il rapporto tra il valore complementare e il valore totale dell immobile complesso: c j = V V j T Un particolare rapporto di complementarità c T di interesse estimativo è il rapporto tra il valore del terreno V T e il valore totale dell immobile complesso V T+F (terreno e fabbricato): c T V = V T. T + F. Immobile V T+F Fabbricato V F Terreno V T

188 IL VALORE DI SOSTITUZIONE E il valore di sostituzione di un bene è uguale al prezzo, o al costo, di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti per certi fini. Questo criterio si fonda sul principio di sostituzione, che afferma che un bene, perfetto sostituto di un altro per certi fini, può presentare valore uguale. La relazione di sostituzione può avere natura tecnica, funzionale, economica. (C.V.I. cap.5 p.2.22).

189 RIEPILOGO DEI CRITERI: ESEMPIO ASPETTI ECONOMICI CHE SI POTREBBERO APPLICARE PER STIMARE AD ESEMPIO «UN LIBRO» Si ipotizzi di stimare un oggetto di uso comune per uno studente: un libro di testo. Si potrebbero individuare diversi criteri di stima. Valore di mercato. Il libro viene venduto al mercatino del libro usato. Il suo valore dipenderà dalla richiesta del mercato e dalla quantità offerta. Se il prezzo di copertina è di 28 e il mercato dell usato lo valuta al 40%, il suo valore potrà essere di 11,20. Valore di costo. Il libro viene riprodotto mediante fotocopie. Il suo valore può essere espresso sulla base della spesa necessaria per fotocopiarlo interamente: Valore di trasformazione. Il libro non serve più a nessuno, perché, per esempio, è superato da una nuova edizione. Il volume ha comunque un valore che deriva dal suo utilizzo come carta da macero, pari alla differenza tra il valore dei beni ottenuti con la trasformazione e i costi della lavorazione industriale per ottenere quei beni.

190 RIEPILOGO DEI CRITERI: ESEMPIO ASPETTI ECONOMICI CHE SI POTREBBERO APPLICARE PER STIMARE AD ESEMPIO «UN LIBRO» Valore complementare. Il libro da stimare è il Corso di economia ed estimo sprovvisto del prontuario allegato. Il valore può essere ottenuto dalla differenza tra il valore di mercato del volume completo di prontuario e il valore di mercato o di costo del solo prontuario. Valore di sostituzione. Il libro non viene più stampato dalla Casa editrice. Se può essere sostituito con altri libri aventi ciascuno, in parte, i medesimi contenuti, il suo valore potrà essere espresso sommando il prezzo di acquisto di tali altri libri. Valore di capitalizzazione. Il suo valore potrebbe essere ottenuto scontando all attualità il reddito netto ritraibile col noleggio del libro. È dunque evidente che uno stesso bene può avere diversi valori di stima in funzione dell aspetto economico adottato.

191 Classificazione delle Valutazioni Immobiliari LA PRINCIPALE DISTINZIONE DEI VALORI DI STIMA CONSIDERA: 1. VALORI DI MERCATO 2. VALORI DIVERSI DA QUELLI DI MERCATO

192 Classificazione delle Valutazioni Immobiliari VALUTAZIONI DIVERSE DA QUELLE DI MERCATO VALUTAZIONI ASSICURATIVE VALUTAZIONI CAUZIONALI VALUTAZIONI CONTABILI VALUTAZIONI CONVENZIONALI VALUTAZIONI FISCALI VALUTAZIONI D INVESTIMENTO MOTIVI E/O REGOLE PER CUI SI ESEGUONO per determinare il valore del costo di ricostruzione a nuovo per l erogazione di mutui (banche) per redigere bilanci di società di capitali (IAS/IFRS) in base a norme e leggi (espropri, indennizzi pubblici) per determinare la base imponibile (ICI, Compravendita) per valutare l'opportunità di un investimento (HBU) IL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI SI OCCUPA SOLO DELLE VALUTAZIONI DI MERCATO E DEDICA UN CAPITOLO A QUELLE CAUZIONALI (BANCHE)

193 LA STESURA DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto da un perito che possiede le necessarie qualifiche, la capacità e l esperienza per compiere una valutazione (ABI R.4.1.1). Il rapporto di valutazione mira: a comunicare al lettore il valore stimato, a confermare le finalità della valutazione, a esporre le procedure e i metodi di valutazione, a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti (ABI R4.1.2). Il rapporto di valutazione ha tre distinte finalità: identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento secondo le disposizioni del Codice Civile (art. 2826); verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti normative; determinare il valore di mercato e/o il valore diverso dal valore di mercato.

194 LA STESURA DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Sommariamente il processo di perizia prevede due attività principali per il valutatore professionale: La due diligence - ovvero la diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico affidatogli con la verifica dello stato di fatto con quella normativa; Il processo di stima - ovvero determinare il valore del bene dichiarandone i criteri, i procedimenti, i calcoli, i risultati, le assunzioni.

195 LA STESURA DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEFINIZIONE INCARICO Identificare i diritti di proprietà Utilizzo della valutazione Identificare la proprietà immobiliare Data della valutazione Campo applicazione dell incarico Altre condizioni limitative DATI GENERALI (relativi a regione città e quartiere) Sociali - Economici - Governativi - Ambientali SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L ANALISI PRELIMINARE DATI SPECIFICI (subject e dati di confronto) Costo e deprezzamento - Reddito e spese Saggio capitalizzazione - Storia possesso Uso proprietà DOMANDA E OFFERTA (segmento di mercato) Compravendite e listini Disponibilità e offerta - Studi sulla domanda Saggi assorbimento ANALISI DEL PIU CONVENIENTE E MIGLIORE USO (HBU) STIMA DEL VALORE DELL IMMOBILE APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE METODO DEI COSTI METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE SINTESI CONCLUSIVA DELLE INDICAZIONI DEL VALORE E STIMA FINALE RAPPORTO SUL VALORE STIMATO

196 I PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e gli I.V.S. ed oggi anche l A.B.I., evidenziano i procedimenti di valutazione che si svolgono attraverso il bene oggetto di stima e un insieme di beni di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo noto e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Market Comparison Approach (metodo del confronto di mercato - prezzi) Income Approach (metodo finanziario - redditi) Cost Approach (metodo dei costi costi di costruzione) Il valutatore deve conoscere come e quando applicare uno o l altro procedimento valutativo.

197 IMMOBILE OGGETTO DI VALUTAZIONE Comparabili con Prezzi No Comparabili con Redditi No Cost Approach Sì Sì Costo di Ricostruzione Deprezzato Market Approach Income Approach MCA Sistema di stima MCA e sistema Direct capitalization Yield capitalization Discounted Cash Flow Analysis

199 Due Diligence DEFINIZIONE Letteralmente deriva dal termine anglosassone: Due Diligence review DILIGENZA DOVUTA DA UN PROFESSIONISTA OGNI QUAL VOLTA SVOLGE UN INCARICO PROFESSIONALE AFFIDATOGLI. Oggi, però, il termine viene usato principalmente quando si rende necessario l intervento da parte di un team di consulenti per effettuare determinate procedure per analizzare la realtà. Nel Settore Immobiliare si sviluppa attraverso un riscontro tra lo stato documentale e lo stato di fatto di un immobile, valutando i possibili scostamenti presenti. Il Servizio di Due Diligence Immobiliare consiste nel valutare, attraverso la documentazione a disposizione e ad un sopralluogo peritale, il valore di un immobile.

200 Due Diligence Può essere definito come un processo sistemico di indagine su un edificio o patrimonio immobiliare finalizzato a valutare la convenienza a procedere verso una determinata transazione o gestione. In altri termini, la Due Diligence è un processo di controllo, un approfondimento di conoscenza dell immobile, un analisi dello stato di salute dell immobile, simile ad un check up medico.

201 Due Diligence La Due Diligence è un Processo che riguarda soltanto il Settore Immobiliare? No. La Due Diligence è un Processo sistemico che può riguardare anche Settori diversi da quello Immobiliare, essendo un attività di controllo e di analisi di una realtà. Qual è la differenza sostanziale tra le attività di Due Diligence e di Censimento? La Due Diligence - letteralmente Diligenza Dovuta - è un Processo sistematico di indagine su un edificio o un patrimonio immobiliare finalizzato a valutare la convenienza a procedere verso una determinata direzione. Il Censimento è, invece, un sistema di operazioni e procedure finalizzate a definire la conoscenza delle caratteristiche qualitative e quantitative di un patrimonio immobiliare.

202 Due Diligence La valutazione dello stato di salute di un immobile Il processo di Due Diligence prevede l analisi delle condizioni di un bene - normalmente un immobile o un patrimonio immobiliare - oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio di proprietà, od il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati e resi esecutivi con un contratto. La Due Diligence consiste in un attività multidisciplinare finalizzata all esatta valutazione dell immobile e di tutte le sue caratteristiche: A. legale, con verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, etc.. B. tecnico/progettuale, con verifica della rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell edificio, valutazione dei costo e dei tempi necessari all adeguamento dell immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d uso o riqualificazione). C. economica, con valutazione dell immobile riguardo l uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale). D. finanziaria, con valutazione della (nel caso di acquisto crediti) possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare. Lo scopo delle analisi svolte durante la Due Diligence è principalmente quello di individuare i potenziali rischi, connessi allo stato di fatto e di diritto di un immobile, al fine di poterli eliminare e/o gestire con efficacia tramite un adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

203 Due Diligence Importanza della Due Diligence Tecnica Per una corretta stesura del Contratto di Acquisizione e/o Vendita la Due Diligence Tecnica fornisce: A. Identificazione corretta dell immobile (provenienza e catasto) B. Certificazione Urbanistico/Edilizia C. Costi e Procedure per la messa a norma D. Le criticità da sottoporre a garanzia E. Gli allegati necessari all atto del trasferimento

204 Due Diligence ITER della Due Diligence Tecnica Analisi Documentale A. Documentazione Amministrativa B. Documentazione Catastale C. Documentazione Urbanistico Edilizia D. Documentazione Strutturale E. Documentazione Impiantistica F. Documentazione di Sicurezza Ambientale Analisi dello Stato di Fatto G. Sopralluogo dei Tecnici per la verifica delle condizioni generali di conformità rispetto alla documentazione esistente e alla Normativa di riferimento Situazione Non Definibile / Conforme / Non Conforme

205 Situazione Conforme L immobile è: A. A norma B. Trasferibile C. Al netto dei Costi

206 Situazione Non definibile Mancanza della Documentazione necessaria: A. Necessità del recupero della documentazione presso gli Uffici competenti B. Deroga dei tempi di trasferimento

207 Situazione Non conforme L Immobile NON è a Norma L Immobile NON è a Norma Non conformità amministrativa,catastale ed Edilizia Immobile NON Trasferibile Costi inderogabili Non conformità Impiantistica, di Sicurezza ed Ambientale Immobile Trasferibile Costi trasferibili

209 LA FISCALITÀ IMMOBILIARE IN ITALIA La configurazione del sistema impositivo immobiliare è per sua natura composita e investe tutti i livelli di governo, centrale e locale. In Italia, analogamente agli altri Paesi europei, la tassazione immobiliare si compone di imposte sul reddito, sul patrimonio, sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione; si differenzia in funzione dei soggetti coinvolti (imprese e professionisti, o soggetti che non esercitano l attività d impresa e di lavoro autonomo) e della natura degli immobili (abitazioni e fabbricati a uso industriale).

210 Imposte sugli immobili Nello specifico, possiamo distinguere queste categorie di imposte gravanti sugli immobili: imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES); imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU); imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI); imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale); imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni); imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).

211 Imposte sugli immobili Il reddito generato dagli immobili concorre alla formazione della base imponibile cui è applicata l imposta personale sul reddito (IRPEF IRES) gravante sugli individui e sulle società. Se l immobile è dato in locazione/affitto, è sottoposto a tassazione il «canone» pagato periodicamente dal locatario/affittuario; se l immobile non è dato in affitto/locazione, si utilizza per il calcolo della base imponibile la rendita catastale (il reddito medio ordinario conseguibile dalle unità immobiliari) Il proprietario dell immobile che decida di affittarlo/locarlo può scegliere tra due diversi regimi di tassazione: l IRPEF o la «cedolare secca»; nel caso in cui opti per il regime ordinario IRPEF, può beneficiare di deduzioni dal reddito che aumentano se si stipula un contratto di locazione a canone «concordato».

212 Agevolazioni e detrazioni fiscali Dal 2001, il proprietario di un immobile che costituisce la sua abitazione principale non paga l imposta sul reddito figurativo e può detrarre gli interessi passivi sui mutui ipotecari e gli emolumenti pagati all intermediario immobiliare per l acquisto nella misura del 19% con un tetto massimo di euro. Oltre alle detrazioni per mutui, sono state potenziate le agevolazioni fiscali per le spese di ristrutturazione degli immobili posseduti da persone fisiche, in vigore dal 1998, seppure in forma più contenuta (aliquota pari al 36%, con un tetto di spesa di euro per unità immobiliare). Il Decreto Legge n. 63 del 2013, convertito, con modificazioni, dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90, ha incrementato l aliquota di detrazione al 50% e il tetto di spesa a euro, per tutto il La Legge di stabilità per il 2014 ha previsto un ulteriore proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico. In particolare, per le ristrutturazioni edilizie, fermo restando il limite di euro per immobile, è stata prorogata sino al 31 dicembre 2014 la misura della detrazione al 50%

213 Agevolazioni e detrazioni fiscali Per il risparmio energetico le detrazioni si applicano nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del D.L. n. 63/2013) al 31 dicembre 2014; La Legge di stabilità 2015 proroga ulteriormente le detrazioni per ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico, confermando la detrazione del 50% anche per le spese per ristrutturazioni sostenute nel 2015 e quella del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica. Le detrazioni per ristrutturazioni edilizie e riqualificazione energetica, tuttavia, non incidono in maniera significativa sul reddito disponibile delle famiglie

215 Attestato di prestazione energetica

216 Prestazione energetica di un edificio: Quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell immobile i vari bisogni energetici dell edificio: - la climatizzazione invernale e estiva; - la preparazione dell acqua calda per usi igienici sanitari; - la ventilazione; - e per il settore terziario, l illuminazione, gli impianti ascensori, vani scale ecc.

217 Attestato di prestazione energetica dell edificio: Documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel Dlgs 192/05 e s.m. attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell edificio. È redatto da un Soggetto certificatore indipendente

218 Requisiti dei certificatori Il soggetto certificatore è un tecnico abilitato che può operare da solo oppure alle dipendenze di enti, organismi pubblici e privati. Sono considerati abilitati senza necessità di altri corsi i seguenti soggetti: - Ingegneri civili, edili e industriali abilitati alla professione; - Architetti con la laurea di classe 4 o 4/s (esclusi i pianificatori) abilitati alla professione; - Periti tecnici diplomati con indirizzo meccanico-energetico-elettrico oppure costruzioni o agrario. Sono considerati abilitati previo superamento di un corso i seguenti soggetti: - Ingegneri di ogni settore; - Architetti pianificatori; - Periti tecnici di ogni settore.

219 Requisiti dei certificatori I corsi abilitanti possono essere organizzati dai seguenti enti: - Ministero dello sviluppo economico; - Regioni; - Soggetti privati autorizzati dalle regioni.

220 Obbligo di dotazione, informativa e allegazione Per i nuovi edifici: l obbligo di allegazione alla fine lavori (necessaria per il certificato di agibilità) Per le compravendite: o Obbligo di informativa negli annunci immobiliari; o Per trasferimenti a titolo oneroso: obbligo di allegazione all atto di acquisto; o Per i trasferimenti a titolo gratuito: obbligo di informativa ma non di allegazione. Per le nuove locazioni: o Obbligo di informativa negli annunci immobiliari; o Per interi edifici: obbligo di allegazione al contratto di locazione; o Per singole unità immobiliari: obbligo di dotazione ma non di allegazione.

221 Obbligo di dotazione, informativa e allegazione Obbligo di dotazione per accedere a qualsiasi incentivo riguardante il miglioramento delle prestazioni energetiche dell edificio. Obbligo di dotazione per qualsiasi contratto di affidamento per la gestione degli impianti da parte di un soggetto pubblico. Obbligo di dotazione ed esposizione per edifici ad uso pubblico > 500 m 2. Sono esclusi da ogni obbligo: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali per impianti sportivi, ecc.

222 Obbligo di dotazione, informativa e allegazione ALTRI OBBLIGHI Obbligo di trasmissione: entro 15 giorni dalla consegna al richiedente dell APE, il Soggetto Certificatore deve trasmettere copia del certificato alla Regione o Provincia competente. Obbligo di allegazione del libretto di impianto o di centrale all APE, ma ciò non pregiudica la validità degli atti di locazione e compravendita.

223 Prescrizioni normative VALIDITA DELL APE E AGGIORNAMENTO Massimo 10 anni, ma solo se è stata effettuata corretta messa a norma e manutenzione degli impianti, altrimenti scade il 31 dicembre dell anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata per i controlli. L APE va aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che ne modifichi la classe energetica.

224 ATTENZIONE La certificazione energetica non descrive fedelmente i consumi energetici di un edificio, bensì permette di ottenere indicazioni di massima sulla prestazione invernale di un edificio e sul fabbisogno di acqua calda sanitaria permette di confrontare gli edifici sulla base di una metodologia standardizzata oltre che assolvere gli obblighi di legge.

225 L efficienza energetica e il mercato immobiliare Il mercato immobiliare italiano si trova a dover affrontare una crisi molto profonda e, al contempo, complesse sfide legate al contenimento dei consumi energetici e degli impatti ambientali dell intera filiera edilizia. A fronte di queste difficoltà strutturali, il settore residenziale è chiamato a contribuire in maniera molto considerevole al conseguimento degli obiettivi di efficienza energetica al 2016 e 2020 È del tutto evidente che il superamento della crisi del settore edilizio e il contestuale rispetto degli obiettivi di efficienza energetica a questo assegnato implicano un profondo ripensamento dell intera filiera edilizia in un ottica di piena valorizzazione delle variabili energetico/ambientali di un edificio

226 L efficienza energetica e il mercato immobiliare Distribuzione degli immobili compravenduti per classi energetiche (%)

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