TEORIA E PRATICA DEL DIRITTO SEZIONE I: DIRITTO E PROCEDURA CIVILE 55 ROBERTO TRIOLA MARCO ANDRIGHETTI-FORMAGGINI L'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO SECONDA EDIZIONE GIUFFRÉ P*a EDITORE MILANO 2006
INDICE SOMMARIO CAPITOLO I UASSEMBLEA IN GENERALE 1. L'assemblea ed i suoi poteri 1 2. I limiti ai poteri dell'assemblea in tema di: a) modifica del regolamento di condominio cd. contrattuale 3 3. b) approvazione e modifica delle tabelle millesimali 5 4. c) ripartizione delle spese 15 5. d) disciplina dell'uso delle parti comuni 22 6. é) disciplina dell'uso delle parti di proprieta esclusiva 27 7. f) norme inderogabili: art. 1138 c.c. e art. 72 disp. att. c.c 30 CAPITOLO II LA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA 1. La convocazione da parte deu"amministratore 31 2. La convocazione su richiesta dei condomini au'amministratore 33 3. La convocazione da parte dei condomini 36 4. La convocazione da parte di soggetto non legittimato 42 5. L'awiso di convocazione: fl) la forma 44 6. b) la prova della comunicazione 48 7. c) il contenuto 54 8. d) il termine 68 9. Convocazione con unico awiso di piu assemblee 72 10. I destinatari dell'avviso di convocazione 73 CAPITOI-O III LA PARTECIPAZIONE ALUASSEMBLEA 1. La legittimazione alla partecipazione alpassemblea: a) i condomini 75
X INDICE SOMMARIO 2. b) il cd. condomino apparente 80 3. c) 1'acquirente 82 4. d) il mutamento di indirizzo del condomino 87 5. é) unita immobiliare in comproprietå ed invio dell'awiso di convocazione 88 6. f) morte di un condomino ed invio deltawiso di convocazione... 95 7. g) rusufruttuario 99 8. h) il titolare del diritto di abitazione e 1'usuario 105 9. i) il conduttore 105 10. /) 1'utilizzatore nei contratto di leasing 119 11. m) casi particolari: il fallito, il minore di eta, 1'interdetto, 1'esecutato 120 12. La partecipazione all'assemblea di soggetto non legittimato 121 13. La rappresentanza in assemblea 123 14. I rapporti tra condomino delegante e delegato 130 15. Il cd. falsus procurator 132 16. Comproprietå e partecipazione all'assemblea 134 17. La rappresentanza dei condomini da parte dell'amministratore... 138 CAPITOLO IV LA COSTITUZIONE E LE DELIBERAZIONI 1. La preesistenza delle tabelle millesimali 141 2. I rapporti tra assemblea di prima e di seconda convocazione 145 3. I quorum per la costituzione e per le deliberazioni 148 4. La maggioranza per le deliberazioni «cd. ordinarie» in seconda convocazione 151 5. Le cosiddette maggioranze qualificate 154 6. In particolare i quorum deliberativi per: a) la conferma dell'amministratore 157 7. b) 1'approvazione di una transazione 159 8. c) 1'approvazione degli interventi di cui all'art. 26, commi 2 e 5, legge 9 gennaio 1991, n. 10 161 9. d) la soppressione del servizio di portierato 166 10. La votazione in assemblea 168 11. Inderogabilitå dei quorum legali di costituzione e di deliberazione 169 12. La suddivisione di un'unica proprietå in una pluralitå di unita immobiliari e 1'incidenza sui quorum costitutivi e deliberativi 172 13. Le operazioni preliminari 175 14. Il presidente ed i suoi poteri 177 15. Il segretario e la sua funzione 180
INDICE SOMMARIO XI 16. Uamministratore ed i suoi compiti 181 17. Uaggiornamento deu'assemblea 183 18. Uallontanamento dall'assemblea di uno o piu intervenuti 186 19. Il diritto del condomino di partecipare alla discussione 190 20. La illegittima esclusione di un condomino dal voto 192 21. La partecipazione alla votazione di un condomino in conflitto di interessi con il condominio 193 22. L'efficacia delle deliberazioni: in particolare nei confronti degli aventi causa dagli originari condomini 203 23. La revoca e la modifica delle deliberazioni 205 CAPITOLO V IL VERBALE 1. Il processo verbale di assemblea 209 2. Mancata valida costituzione della assemblea di prima convocazione e redazione del verbale 213 3. La funzione del verbale 217 4. Il valore probatorio del verbale 225 5. La redazione del verbale 227 6. Il contenuto del verbale 230 7. La sottoscrizione del verbale 237 8. La trascrizione del verbale 239 9. Assemblea, verbale e manifestazione di volontå negoziale 241 10. Uinterpretazione delle deliberazioni 245 11. La rilevanza penale della falsitå del verbale: falsitå materiale e falsitå ideologica 245 CAPITOLO VI CINVALIDITÅ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. Uinvaliditå delle deliberazioni assembleari: deliberazioni nulle e deliberazioni annullabili. Rilevanza pratica della distinzione 249 2. L'evoluzione della giurisprudenza in tema di invaliditå delle delibere: a) 1'impostazione tradizionale della giurisprudenza 254 3. b) in particolare 1'orientamento della giurisprudenza in tema di: bl) mancato invio deltawiso di convocazione a tutti i condomini. 257 4. bl) difetto delle maggioranze prescritte dalla legge 264 5. c) 1'epilogo delpevoluzione giurisprudenziale: la sentenza delle Sezioni unite della Corte di Cassazione 7 marzo 2005, n. 4806 266 6. Le singole ipotesi di nullitå 274
XII INDICE SOMMARIO 7. In particolare: Kncompetenza 279 8. I singoli casi di annullabilitå 285 9. Ueccesso di potere 288 10. Il conferimento della potestå deliberatoria a terzi 293 CAPITOLO VII UIMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. La legittimazione passiva 297 2. L'interesse ad agire per la dichiarazione di nullitå delle deliberazioni 306 3. L'interesse ad agire per 1'annullamento delle deliberazioni 312 4. Uimpugnazione delle delibere meramente programmatiche o esecutive o di semplice conferma di precedente delibera 314 5. Uimpugnazione delle delibere aventi contenuto negativo 316 6. La legittimazione ad agire deftastenuto 318 7. Altri casi particolari: morte di condomino, comunione, acquirente deirimmobile, conduttore 321 8. L'acquiescenza alle deliberazioni invalide 324 9. La prova della legittimazione ad agire 325 10. La forma deu'atto introduttivo 326 11. Il termine per 1'impugnazione 332 12. La decorrenza del termine nei confronti degli assenti 334 13. La sospensione del termine durante il periodo feriale 336 14. La sospensione della delibera impugnata 337 15. Il giudizio di impugnazione 342 16. La prova delfinvaliditå delle deliberazioni 344 17. Gli effetti dell'annullamento 346 18. La forma deltappello 347 19. Rapporti tra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo notificato ex art. 63 disp. att. c.c. e giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 cx 349 20. Altre questioni processuali 355 21. La convalida 359 22. La sostituzione della delibera invalida con altra presa in conformitå alla legge 360 23. La sanatoria di delibere nulle 362 24. La competenza 364 25. Condominio ed arbitrato: in particolare i limiti di validitå della clausola compromissoria e deltatto di compromesso 367
INDICE SOMMARIO XIII CAPITOLO VIII ASSEMBLEE PARTICOLARI 1. Uassemblea: a) nei condominio parziale 377 2. b)... nei piccolo condominio... e nei cd. condominio minimo 381 3. c)... nei supercondominio 385 4. d)... nella multiproprietå 396 Indice della giurisprudenza 403 Bibliografia 429