L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: NOMINA E REVOCA A cura di: Avv. Anna Nicola - ANAPI 1. Quali sono i requisiti per essere amministratore (art. 71 bis disp. Att. C.c.)? 2. A oggi c è una scadenza per la formazione periodica dell amministratore? 3. Chi può non avere i requisiti di professionalità? 4. Quando il condomino può assumere la veste di amministratore del proprio condominio? 5. L amministratore deve essere necessariamente una persona fisica? 6. Cosa succede se, nel corso del mandato, l amministratore perde i requisiti di onorabilità? 7. È prevista la verifica della permanenza dei requisiti di onorabilità dell amministratore? 8. L amministratore, che svolge l attività in modo professionale, è obbligato a tenersi sempre aggiornato? 9. L amministratore che non ha i requisiti di professionalità decade dall incarico al momento dell entrata in vigore della riforma del condominio? 10. Quando è obbligatoria la nomina dell amministratore (art. 1129 c.c.)? 11. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la nomina dell amministratore? 12. Cosa deve fare l amministratore appena nominato quando si tratta di figura facoltativa? 13. Quali poteri e doveri ha l amministratore di un condominio costituito da otto o da un numero inferiore di condomini? 14. Se un condomino ha due o più appartamenti, come viene conteggiato ai fini della nomina dell amministratore? 15. Se un unità immobiliare è in comproprietà, i comproprietari valgono come un condomino o sono tanti condomini quanti sono i comproprietari dell unità immobiliare? 16. Se l'assemblea non provvede alla nomina dell amministratore quando il condominio è costituito da nove o più condomini, cosa succede? 17. In quali casi uno o più condomini possono ricorrere all autorità giudiziaria per ottenere la nomina dell amministratore, quando si tratta di nomina obbligatoria? 18. Può l amministratore dimissionario presentare il ricorso all autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore? 19. Può l amministratore revocato presentare il ricorso all autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore? 1
20. Cosa deve fare l amministratore contestualmente alla sua nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico? Novembre 2013 21. Quali sono gli adempimenti che l amministratore deve porre in essere contestualmente all accettazione dell incarico? 22. Se non c è l amministratore, perché non obbligatorio, chi gestisce il condominio? 23. Quanto dura l incarico dell amministratore? 24. Come si possono verificare ipotesi di revoca dell amministratore? 25. Quando può essere deliberata la revoca pura e semplice e quali sono le conseguenze? 26. Quali sono le conseguenze della revoca per giusta causa? 27. Cosa deve fare l assemblea convocata per la revoca? 28. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la revoca? 29. Quando si può ricorrere alla revoca giudiziaria? 30. Ci sono dei casi in cui prima di presentare il ricorso di revoca dell amministratore occorre convocare l assemblea? 31. Come viene regolamentato in questi ultimi casi il regime delle spese processuali? 32. Le gravi irregolarità previste dal codice civile sono casi tassativi o esemplificativi? 33. Può l assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore, nominare l amministratore revocato dal giudice? 34. Quale è la procedura del giudizio di revoca? 35. Qual è la competenza territoriale? 2
1. Quali sono i requisiti per essere amministratore (art. 71 bis disp. Att. C.c.)? Novembre 2013 Sono i requisiti di onorabilità e i requisiti di professionalità Quali sono i requisiti di onorabilità? a) il godimento dei diritti civili; b) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati; e) non risultare annotato nell'elenco dei protesti cambiari. Quali sono i requisiti di professionalità? f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado presso un qualsiasi istituto; g) aver frequentato un corso di formazione iniziale in materia di amministrazione condominiale h) in corso di mandato, partecipare a attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. 2. A oggi c è una scadenza per la formazione periodica dell amministratore? No, a oggi la legge si esprime solo in termini di formazione periodica, senza alcuna indicazione temporale. [N.d.R Il decreto Destinazione Italia convertito con la l. 9/2014 prevede che il Ministero della Giustizia adotti un Regolamento in cui siano determinati i requisiti necessari per esercitare l'attività' di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile] 3. Chi può non avere i requisiti di professionalità? I requisiti di professionalità (lettere f) e g) dell art. 71bis disp. Att. C.c.) non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. 4. Quando il condomino può assumere la veste di amministratore del proprio condominio? In tutte le fattispecie, sia di nomina obbligatoria, sia di nomina facoltativa (cioè nel caso di condominio costituito da otto o meno di otto condomini), non essendo sancito un limite numerico di condomini per cui scatta il divieto di essere condomino amministratore dell edificio in cui abita. 5. L amministratore deve essere necessariamente una persona fisica? No, possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche le società, sia quelle di persone (società semplice, società in accomandita semplice, società in nome collettivo) sia le società di capitali (società per azioni, società in accomandita per azioni e società a responsabilità limitata). Se l incarico viene assunto da una società occorre che i soci illimitatamente responsabili (per le società di persone), gli amministratori (per le società di capitali) e i dipendenti (per tutte le tipologie 3
di società) incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi posseggano i requisiti di onorabilità e professionalità. 6. Cosa succede se, nel corso del mandato, l amministratore perde i requisiti di onorabilità? Cessa immediatamente dall'incarico. Ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. 7. È prevista la verifica della permanenza dei requisiti di onorabilità dell amministratore? A oggi la legge non individua un Ente deputato a eseguire questo accertamento, che pertanto è rimesso al condominio. 8. L amministratore, che svolge l attività in modo professionale, è obbligato a tenersi sempre aggiornato? Si, deve partecipare a corsi di formazione periodica. 9. L amministratore che non ha i requisiti di professionalità decade dall incarico al momento dell entrata in vigore della riforma del condominio? No, la norma prevede una disposizione transitoria per i mandati amministrativi in corso. L amministratore rimane in carica se ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma (18 giugno 2012). È comunque tenuto all'obbligo di formazione periodica. 10. Quando è obbligatoria la nomina dell amministratore (art. 1129 c.c.)? Quando i condomini sono più di otto, quindi è obbligatoria quando i condomini sono nove o più. 11. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la nomina dell amministratore? Occorre il rispetto della maggioranza costitutiva e di quella deliberativa sulla base dell art. 1136 c.c. L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. La maggioranza deliberativa sia in prima, sia in seconda convocazione è data da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). La costituzione dell assemblea in seconda convocazione deve essere necessariamente nel rispetto di quest ultima maggioranza, non potendo altrimenti deliberare validamente per mancanza della maggioranza deliberativa prescritta. Queste maggioranze valgono sia nel caso di nomina obbligatoria che di nomina facoltativa. 12. Cosa deve fare l amministratore appena nominato quando si tratta di figura facoltativa? Deve presentare l'accettazione della nomina all assemblea, al pari dell amministratore obbligatorio. 4
13. Quali poteri e doveri ha l amministratore di un condominio costituito da otto o da un numero inferiore di condomini? L amministratore, pur essendo figura facoltativa, ha gli stessi doveri sanciti in tema di amministratore obbligatorio (ex artt. 1129 e 1130 c.c.), quindi gli si applicano tutte le norma del codice civile, a partire dall accettazione dell incarico. 14. Se un condomino ha due o più appartamenti, come viene conteggiato ai fini della nomina dell amministratore? Come un solo condomino. 15. Se un unità immobiliare è in comproprietà, i comproprietari valgono come un condomino o sono tanti condomini quanti sono i comproprietari dell unità immobiliare? I comproprietari valgono come un condomino. 16. Se l'assemblea non provvede alla nomina dell amministratore quando il condominio è costituito da nove o più condomini, cosa succede? Uno o più condomini possono ricorrere all'autorità giudiziaria affinché si proceda alla sua nomina. 17. In quali casi uno o più condomini possono ricorrere all autorità giudiziaria per ottenere la nomina dell amministratore, quando si tratta di nomina obbligatoria? Quando l assemblea non ha raggiunto né in prima né in seconda convocazione la maggioranza costitutiva o quando, pur avendola raggiunta, non riesce a deliberare la nomina per mancanza del quorum deliberativo. Si ricorda che la maggioranza deliberativa per la nomina dell amministratore in seconda convocazione è uguale a quella necessaria in prima convocazione: maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresentato almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.) 18. Può l amministratore dimissionario presentare il ricorso all autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore? Si. 19. Può l amministratore revocato presentare il ricorso all autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore? No, lo può fare solo l amministratore dimissionario. 5
20. Cosa deve fare l amministratore contestualmente alla sua nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico? Contestualmente alla nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico deve presentare l'accettazione della nomina all assemblea. L amministratore può presentare l accettazione anche dopo il verbale di nomina, ma frattempo rimane in carica l amministratore precedente. 21. Quali sono gli adempimenti che l amministratore deve porre in essere contestualmente all accettazione dell incarico? L amministratore, in sede di accettazione dell incarico, deve: specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta comunicare i propri dati anagrafici, professionali e il codice fiscale. Se si tratta di società, oltre a questi dati deve comunicare anche la sede legale, la denominazione, il locale ove si trovano i registri del condominio (art. 1130 c.c., nn. 6 e 7) nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l'indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici se richiesto dall assemblea che ha proceduto alla sua nomina, presentare ai condomini una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti concernenti l'esercizio del mandato. 22. Se non c è l amministratore, perché non obbligatorio, chi gestisce il condominio? Nel caso di mancanza dell amministratore in quanto figura facoltativa, (il condominio è costituito da otto o meno di otto condomini e non ha nominato l amministratore) i condomini gestiscono insieme il condominio, salvo diversa deliberazione assembleare. 23. Quanto dura l incarico dell amministratore? L'incarico di amministratore ha per legge durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. 24. Come si possono verificare ipotesi di revoca dell amministratore? C è la revoca pura e semplice, decisa discrezionalmente dall assemblea di condominio (ad es. deliberazione di sostituzione dell amministratore in carica con altro soggetto) e la revoca per giusta causa in ragione del mancato adempimento di uno o più doveri da parte dell amministratore sanciti dal codice civile, dal regolamento di condominio o decisi dall assemblea in termini di attribuzioni specifiche. 25. Quando può essere deliberata la revoca pura e semplice e quali sono le conseguenze? La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea. La revoca pura e semplice non espone l amministratore a alcuna azione di responsabilità né a richieste di risarcimento danni, non avendo commesso alcuna negligenza. Il medesimo rimane in 6
carica in ragione della c.d. prorogatio imperii sino alla nomina del nuovo amministratore e all accettazione dell incarico da parte di quest ultimo. La revoca pura e semplice può essere decisa solo dall assemblea e non si può ricorrere in sede di autorità giudiziaria. 26. Quali sono le conseguenze della revoca per giusta causa? La revoca per giusta causa espone l amministratore all azione di responsabilità per negligenza nell esecuzione del mandato, se viene instaurato nei suoi confronti un giudizio ordinario, in ragione del contratto di mandato di amministrazione del condominio, e all eventuale richiesta di risarcimento danni. Il medesimo rimane in carica in ragione della c.d. prorogatio imperii sino alla nomina del nuovo amministratore e all accettazione dell incarico da parte di quest ultimo. La revoca per giusta causa può essere decisa dall assemblea e/o può essere oggetto di ricorso in sede giudiziaria da parte di uno o più condomini. 27. Cosa deve fare l assemblea convocata per la revoca? L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni deve deliberare la nomina del nuovo amministratore. 28. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la revoca? La deliberazione di revoca dell amministratore richiede la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Nel silenzio del regolamento, la revoca deve essere decisa dall assemblea sia di prima, sia di seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). 29. Quando si può ricorrere alla revoca giudiziaria? Quando l amministratore non ha reso noto al condominio di aver ricevuto un atto o provvedimento processuale che esorbita dalle sue attribuzioni; quando non rende il conto della gestione; in uno dei casi di gravi irregolarità sanciti dall art. 1129 c.c. Quando ricorre un caso di grave irregolarità? La grave irregolarità può essere data da uno dei seguenti casi: quando siano emerse gravi irregolarità fiscali quando l amministratore non ha provveduto a aprire o a utilizzare il conto corrente del singolo condominio quando omette di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale quando ripetutamente rifiuta di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; per la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; per la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; per aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; quando omette di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, 7
quando non ottempera agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e agli adempimenti relativi alle condizioni di sicurezza dell edificio e delle unità immobiliari che lo compongono, come sancito dall art. 1130 n. 6 c.c. quando non ottempera agli obblighi di curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità, come sancito dall art. 1130, n. 7 c.c. quando non fornisce al condomino che ne fa richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso quando non comunica o comunica in modo incompleto o inesatto i propri dati anagrafici, professionali e il codice fiscale. Quando, se si tratta di società, non comunica o comunica in modo incompleto o inesatto la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali assemblea, di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. In tutti i casi, quando non comunica o comunica in modo incompleto o inesatto i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. 30. Ci sono dei casi in cui prima di presentare il ricorso di revoca dell amministratore occorre convocare l assemblea? Si. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o l amministratore non ha provveduto a aprire o a utilizzare il conto corrente del singolo condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. 31. Come viene regolamentato in questi ultimi casi il regime delle spese processuali? In caso di accoglimento della domanda, il condomino/i condomini ricorrente/i ha titolo di richiedere al condominio il rimborso delle spese processuali sopportate. Il condominio a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. 32. Le gravi irregolarità previste dal codice civile sono casi tassativi o esemplificativi? Sono casi esemplificativi in quanto il legislatore indica che queste ipotesi sono costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità, lasciando quindi spazio a altre giuste cause di revoca, da verificare caso per caso. 33. Può l assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore, nominare l amministratore revocato dal giudice? No, l assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato da parte dell'autorità giudiziaria. 8
34. Quale è la procedura del giudizio di revoca? È un giudizio che viene introdotto con ricorso presentato da uno o più condomini. Il procedimento è di volontaria giurisdizione, si svolge in camera di consiglio, dopo aver sentito in contraddittorio l amministratore e la parte ricorrente (art. 64 Disp. Att..c.c.). 35. Qual è la competenza territoriale? La competenza territoriale di qualsiasi giudizio che riguarda il condominio è data dal luogo in cui è ubicato l edificio. 9