1 CERTIFICAZIONI DEGLI IMPIANTI LE CLAUSOLE DA INSERIRE NEI PRELIMINARI LA DICHIARAZIONE DELLA PROPRIETA ALL AGENTE IMMOBILIARE Il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008, n. 37, in vigore dal 27 marzo 2008, contiene una disciplina di riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all interno degli edifici. Il Decreto Ministeriale si applica ai seguenti impianti: a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l automazione di porte, cancelli e barriere; b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere; c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali; d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie; e) impianti per la distribuzione e l utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali; f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili; g) impianti di protezione antincendio. In pratica tutti gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d uso, collocati all interno degli stessi o delle relative pertinenze. Se si tratta di unità immobiliari in fabbricato condominiale, la norma si applica anche agli impianti del condominio. La nuova normativa stabilisce che in caso di trasferimento dell immobile il venditore è obbligato a consegnare all acquirente la documentazione amministrativa e tecnica degli impianti, nonché i libretti di uso e di manutenzione. Nell atto notarile di trasferimento deve essere riportata la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza. La responsabilità della garanzia di conformità degli impianti resta a carico della parte venditrice dalla quale è comunque consigliabile farsi sottoscrivere una dichiarazione preventiva allo scopo di evitare ricadute di responsabilità professionali a carico dell agente immobiliare che predispone l atto preliminare. ( vedi testo della dichiarazione in calce ). La garanzia del venditore non è obbligatoria inserirla nei preliminari ma è sicuramente opportuno al fine di evitare sorprese al momento della stipulazione del rogito notarile di trasferimento della proprietà. A tal fine riportiamo, di seguito, alcune indicazioni delle clausole da inserire nei preliminari, precisando che i testi devono essere adattati ad ogni singola operazione.
2 Le clausole nei preliminari di vendita Impianti conformi e possesso delle relative certificazioni In ordine alle norme di sicurezza degli impianti installati nell immobile in oggetto ed ai sensi e per gli effetti del decreto ministeriale del 22 gennaio 2008 numero 37, la parte promittente garantisce che tali impianti sono conformi alla vigente normativa e dotati della relativa documentazione che la parte promittente si obbliga a consegnare alla parte promissoria al momento del trasferimento Convengono fin d ora espressamente le parti di non allegare all atto di trasferimento le dichiarazioni di cui all articolo 13 del citato decreto. Impianti conformi solo al momento della stipulazione del rogito di vendita In ordine alle norme di sicurezza degli impianti installati nell immobile in oggetto ed ai sensi e per gli effetti del decreto ministeriale del 22 gennaio 2008 numero 37, la parte promittente garantisce che essi saranno conformi al momento del trasferimento alla vigente normativa e dotati della relativa documentazione, che la parte promittente si obbliga a consegnare alla parte promissaria a tale data. Convengono fin d ora espressamente le parti di non allegare all atto di trasferimento le dichiarazioni di cui allo stesso 13. Promessa di vendita da impresa costruttrice o comunque di immobile costruito in forza di titolo abilitativo rilasciato dopo il 26 marzo 2008 Garanzia impianti e accordi sull agibilità In ordine alle norme di sicurezza degli impianti da installare nell immobile in oggetto ed ai sensi e per gli effetti del decreto ministeriale del 22 gennaio 2008 numero 37, la parte promittente garantisce che tali impianti saranno installati in modo conforme alla vigente normativa, obbligandosi a consegnare alla parte acquirente, non oltre la data del trasferimento, la relativa documentazione amministrativa e tecnica ed i libretti di uso e manutenzione nonché le dichiarazioni di cui all articolo 13 del citato decreto. Ove al momento del trasferimento definitivo non sia ancora stata rilasciata la agibilità, la medesima parte promittente si obbliga a garantire espressamente in atto: - di aver presentato ai competenti uffici istanza per il suo rilascio e di aver ivi prodotto ogni documentazione all uopo necessaria e, in particolare, quella prevista dall articolo 9 del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37 nonché la dichiarazione di conformità degli impianti alle norme sulle sicurezza; - che non è intervenuto alcun evento che abbia interrotto il formarsi del silenzio assenso abilitativo della agibilità; fermo rimanendo a suo carico esclusivo ogni eventuale opera, onere e spesa di qualsiasi natura che si rivelino necessari a per l ottenimento del rilascio stesso. Entrambe le parti concordemente ed espressamente convengono - che il mancato rilascio della agibilità non sia d ostacolo alla stipulazione del trasferimento definitivo, salva la garanzia da rendersi dalla parte promittente in tale atto, nei modi di cui sopra; - che non intendono siano allegate all atto di trasferimento le dichiarazioni di cui all articolo 7 del decreto stesso.
3 Nell immobile non è installato alcun impianto Dichiarazione della parte promittente non avendo la parte promissaria visitato l immobile La parte promittente non si limita a dichiarare la assenza degli impianti ma espressamente la garantisce, rendendosi responsabile per quanto possa derivare a carico della parte promissaria in seguito ad una sua dichiarazione non veritiera La parte promittente dichiara e garantisce che nell immobile non è installato alcuno degli impianti di cui decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37, per cui si trova nell impossibilità di adempiere a quanto previsto dall articolo 13 del decreto stesso, avendo in tal senso concordato con la parte promissaria. Dichiara di essere a perfetta conoscenza dei rischi che possano derivare a suo carico in relazione allo specifico stato degli impianti stessi, assumendo ogni e qualsiasi responsabilità verso la parte promissaria e verso i terzi per danni di qualunque natura che possano derivare da una dichiarazione non veritiera, rimanendo altresì a suo carico, in tale ipotesi, spese ed oneri tutti necessari per il loro adeguamento e riservandosi la parte promissaria di esperire di ogni azione a danno della parte alienante che comunque le competa in materia. L immobile non è provvisto di alcun impianto Dichiarazione concorde delle parti, avendo la parte acquirente visitato l immobile Le parti concordemente dichiarano che l immobile in oggetto è del tutto privo degli impianti di cui decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37, per cui la parte promittente si trova nell impossibilità di adempiere a quanto previsto dall articolo 13 del decreto stesso. La parte promissaria, che dichiara di aver con cura visionato l immobile, prende atto di tale impossibilità della parte promittente e, per quanto occorrer possa, la esonera da ogni e qualsiasi responsabilità al riguardo, rinunciando altresì a ogni e qualsiasi azione, anche di risarcimento, che possa eventualmente competergli in relazione agli impianti medesimi. Compravendita di immobile fatiscente o da demolire o abbandonato o semidistrutto Le parti concordemente dichiarano che l immobile in oggetto è fatiscente/da demolire/abbandonato/semidistrutto e quindi del tutto privo degli impianti di cui decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37 per cui la parte promittente si trova nell impossibilità di adempiere a quanto previsto dall articolo 13 del decreto stesso, La parte promissaria, che dichiara di aver con cura visionato l immobile, prende atto di tale impossibilità della parte promittente e, per quanto occorrer possa, la esonera da ogni e qualsiasi responsabilità al riguardo, rinunciando altresì a ogni e qualsiasi azione, anche di risarcimento, che possa eventualmente competergli in relazione agli impianti medesimi. Compravendita di immobile trasferito in corso di costruzione, con obbligo della parte promittente di ultimare l immobile ed i relativi impianti Le parti concordemente dichiarano che l immobile in oggetto, in corso di edificazione, è privo degli impianti di cui decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37, obbligandosi la parte promittente ad ultimarlo nei termini e nei modi sopra convenuti e con la installazione degli impianti a perfetta regola d arte e a consegnare la inerente documentazione e alla parte promissaria al momento del trasferimento.
4 Convengono altresì fin d ora ed espressamente, che non intendono allegare all atto definitivo le dichiarazioni di cui all articolo 13 del citato decreto ministeriale. Compravendita di immobile trasferito in corso di costruzione, con obbligo della parte promissaria di ultimare l immobile ed i relativi impianti prima del trasferimento Le parti concordemente dichiarano che l immobile in oggetto è in corso di edificazione e privo degli impianti di cui decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37 e che la ultimazione dell immobile sarà effettuata con oneri e spese a carico della parte promissaria, la quale dichiara di aver con cura visionato l immobile che è promesso in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e di nulla avere da eccepire al riguardo, obbligandosi la parte promittente a prestarsi all espletamento di ogni pratica all uopo necessaria. Convengono altresì fin d ora ed espressamente, per quanto occorrer possa, che non intendono allegare all atto definitivo le dichiarazioni di cui all articolo 13 del citato decreto ministeriale. Nessuna garanzia della parte promittente sulla conformità degli impianti installati nell immobile Ai sensi e per gli effetti del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37, le parti convengono che nella determinazione del corrispettivo si è espressamente tenuto conto dello stato in cui versano gli impianti installati nell immobile in oggetto per i quali la parte promittente non assume alcuna garanzia, avendo peraltro avvertito la parte promissaria come questa riconosce, delle conseguenze alle persone ed alle cose che possono derivare dalla non conformità di tali impianti alle norme che li riguardano. La parte promissaria dichiara di aver preso visione di tali impianti e di essere consapevole dei rischi che si assume con riferimento al loro specifico stato ed esonera la parte promittente da ogni responsabilità per eventuali danni di qualsiasi natura che tale stato provochi a chiunque. Convengono, altresì, entrambe le parti, fin d ora ed espressamente, che non intendono allegare all atto definitivo le dichiarazioni di cui all articolo 13 del citato decreto ministeriale. (Fonte: dott. Paolo Giunchi - notaio) -----------------------------O-----------------------------
5 Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22/1/2008 n. 37 in vigore dal 27 Marzo 2008 Art. 7. Dichiarazione di conformità 1. Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell'impianto, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all'articolo 6. Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all'allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5. 2. Nei casi in cui il progetto è redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice l'elaborato tecnico è costituito almeno dallo schema dell'impianto da realizzare, inteso come descrizione funzionale ed effettiva dell'opera da eseguire eventualmente integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti introdotte in corso d'opera. 3. In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità, e l'attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell'opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell'intero impianto. Nella dichiarazione di cui al comma 1 e nel progetto di cui all'articolo 5, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell'impianto. 4. La dichiarazione di conformità è rilasciata anche dai responsabili degli uffici tecnici interni delle imprese non installatrici di cui all'articolo 3, comma 3, secondo il modello di cui all'allegato II del presente decreto. 5. Il contenuto dei modelli di cui agli allegati I e II può essere modificato o integrato con decreto ministeriale per esigenze di aggiornamento di natura tecnica. 6. Nel caso in cui la dichiarazione di conformità prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione. Art. 13. Documentazione 1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.
6 DICHIARAZIONE PREVENTIVA DELLA PROPRIETA ALL AGENTE IMMOBILIARE ----------- O ------------ DECRETO DEL MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO DEL 22 GENNAIO 2008, N. 37, PUBBLICATO NELLA GAZZETTA UFFICIALE DEL 12 MARZO 2008, IN VIGORE DAL 27 MARZO 2008 DICHIARAZIONE DELLA PROPRIETA A) Impianto dell energia elettrica B) Impianti radiotelevisivi ed impianti elettronici in genere C) Impianto di riscaldamento, di climatizzazione ed affini
7 D) Impianto idrico e sanitario E) Impianto per la distribuzione e l utilizzazione di gas F) Impianti condominiali Stato degli impianti: Impianti funzionanti Impianti non funzionanti Impianti realizzati:.li.. DICHIARAZIONE DEL SIG.PROPRIETARIO DELL IMMOBILE IN COMUNE.DI...VIA.cv. La Proprieta Elaborazione UFFICIO STUDI FIAIP A cura di: Armando Barsotti Luciano Passuti.
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