I contratti non registrati sono nulli

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1 I contratti non registrati sono nulli L art. 1, comma 346, della Finanziaria 2005 stabilisce che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. I contratti per i quali ricorrono i presupposti per la registrazione sono: i contratti di locazione stipulati in forma scritta (salvo quelli di durata inferiore a 30 giorni complessivi annui per i quali non vi è obbligo di registrazione ai sensi dell art. 2 bis della seconda parte della Tariffa allegata al D.P.R. N. 131/1986); i contratti di locazione stipulati in forma verbale (quelli che riguardano unità immobiliari ad uso abitativo devono peraltro sempre essere stipulati in forma scritta a pena di nullità, ai sensi dell art. 1, comma 4, della Legge N. 431/1998); contratti di comodato stipulati in forma scritta (per quelli stipulati in forma verbale non ricorre l obbligo di registrazione). Laddove uno di questi contratti non venga registrato, l atto (contratto), per effetto della nuova norma introdotta dalla Finanziaria 2005, è automaticamente nullo di diritto ad ogni effetto. Questo significa che il contratto è come se non fosse mai stato stipulato, non ha nessun valore e, ad esempio, l inquilino non ha diritto ad occupare l immobile ed il proprietario a chiedere il pagamento del canone di locazione e delle eventuali spese accessorie e ad esigere qualsiasi altra prestazione. - Pagina N. 1 -

2 Inoltre, sempre nel caso di omessa registrazione del contratto, il Fisco potrà presumere, salvo documentata prova contraria, l esistenza della locazione anche per i quattro anni precedenti a quello nel quale è stata constatata la violazione e determinare a carico del proprietario, oltre all imposta di registro non pagata, un reddito evaso, quali canoni non dichiarati, pari al 10% del valore dell immobile per ogni anno. Accertamento della congruità dei canoni di locazione La Finanziaria 2005 (art. 1, commi 341, 342 e 343) introduce un nuovo meccanismo che stabilisce la congruità o meno dei redditi di fabbricati oggetto di locazione ai fini delle imposte sui redditi e dell imposta di registro. Viene in sostanza previsto un canone minimo (diverso per le imposte sui redditi e l imposta di registro per l effetto di norme stratificatesi nel tempo che non sono state uniformate ai fini di questo nuovo meccanismo) al di sopra del quale non si potrà subire alcun accertamento (come avviene quando si vende o si compra un immobile se si dichiara il valore minimo determinato sulla base della rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti). Questo canone minimo viene stabilito nel maggior importo tra l 85% del canone risultante dal contratto e il 10% del valore dell immobile determinato ai sensi dell art. 52, comma 4, del D.P.R. N. 131/1986. Il meccanismo previsto dall art. 52, comma 4, del D.P.R. N. 131/1986 prevede: a) di rivalutare la rendita del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni (in applicazione della Legge N. 662/1996); b) di moltiplicare il risultato ottenuto al punto a) (per la determinazione del canone minimo ai fini delle imposte sui redditi) per i coefficienti previsti dal D.M. 14 dicembre 1991 e precisamente: - 34 per i fabbricati censiti nelle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E; - Pagina N. 2 -

3 - 50 per i fabbricati censiti nelle categorie A/10 (uffici) e D (opifici); per i fabbricati censiti in tutte le altre categorie (e quindi, in particolare, per le abitazioni); - 75 per i terreni; c) di moltiplicare il risultato ottenuto al punto a) (per la determinazione della base imponibile ai fini dell imposta di registro) per gli stessi coefficienti sopra indicati rivalutati del 10% se si tratta di immobili locati per essere adibiti a prima casa (Legge N. 350/2003) o del 20% se si tratta di altri immobili (Legge N. 191/2004). Quindi il coefficiente con cui moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% se si tratta di immobile utilizzato dall inquilino come prima casa è 110 mentre negli altri casi i coefficienti sono i seguenti: - 40,80 per i fabbricati censiti nelle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E; - 60,00 per i fabbricati censiti nelle categorie A/10 (uffici) e D (opifici); - 120,00 per i fabbricati censiti in tutte le altre categorie; - 90,00 per i terreni. In buona sostanza, per semplificare il calcolo del valore dell immobile ai fini della determinazione della congruità del canone di locazione, si può prendere la rendita catastale (o il reddito dominicale per i terreni) e moltiplicarlo per i seguenti coefficienti: Ai fini delle imposte sui redditi - 35,70 per i fabbricati censiti nelle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E; - 52,50 per i fabbricati censiti nelle categorie A/10 (uffici) e D (opifici); - 105,00 per i fabbricati censiti in tutte le altre categorie (e quindi, in particolare, per le abitazioni); - 93,75 per i terreni. - Pagina N. 3 -

4 Ai fini dell imposta di registro se l immobile è locato per essere utilizzato come prima casa - 115,50 per gli immobili censiti in categoria A (tranne la categoria A/10). Ai fini dell imposta di registro per tutti gli altri immobili - 42,84 per i fabbricati censiti nelle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E; - 63,00 per i fabbricati censiti nelle categorie A/10 (uffici) e D (opifici); - 126,00 per i fabbricati censiti in tutte le altre categorie (fra le quali, in particolare, le abitazioni non destinate dall inquilino a prima casa ma, ad esempio, a casa vacanze ); - 112,50 per i terreni. Si determina quindi un canone minimo per i fabbricati obiettivamente molto alto. Per chiarire questo meccanismo, sicuramente non facile, si possono presentare due esempi: Esempio A) negozio (categoria C/1) con rendita catastale di euro 3.480,00 canone annuo pattuito euro ,00 valore dell immobile ai fini delle imposte sui redditi (3.480,00 x 35,70) ,00 valore dell immobile ai fini dell imposta di registro (3.480,00 x 42,84) ,20 canone da dichiarare ai fini delle imposte sui redditi (18.000,00 x 85%) ,00 canone minimo ai fini delle imposte sui redditi ( ,00 x 10%) ,60 canone minimo ai fini dell imposta di registro ( ,20 x 10%) ,32 il canone pattuito è congruo sia ai fini delle imposte sui redditi che ai fini dell imposta di registro Esempio B) - Pagina N. 4 -

5 abitazione (categoria A/4) con rendita catastale di euro 834,00 destinata dall inquilino a prima casa canone annuo pattuito 7.200,00 valore dell immobile ai fini delle imposte sui redditi (834,00 x 105) ,00 valore dell immobile ai fini dell imposta di registro (834,00 x 115,50) ,00 canone da dichiarare ai fini delle imposte sui redditi (7.200,00 x 85%) 6.120,00 canone minimo ai fini delle imposte sui redditi (87.570,00 x 10%) 8.757,00 canone minimo ai fini dell imposta di registro (96.327,00 x 10%) 9.632,70 il canone pattuito non è congruo né ai fini delle imposte sui redditi né a ai fini dell imposta di registro Se il canone pattuito indicato nel contratto è inferiore a quello minimo come sopra determinato, l Amministrazione finanziaria non procederà automaticamente ad accertare la differenza ma potrà effettuare un accertamento ai fini della imposta di registro e/o delle imposte sui redditi a carico del proprietario secondo le regole ordinarie (potrà anche risultare che il canone è congruo ai fini delle imposte sui redditi ma non per l imposta di registro). Ai fini dell accertamento vengono estese ai privati (quindi ai non titolari di partita I.V.A.) le norme in materia di controlli bancari e di accertamenti sintetici, cioè l Amministrazione finanziaria potrà: - procedere ad accertamento sulla base di elementi induttivi, cioè sulla base di presunzioni (art. 38 D.P.R. N. 600/1973); - procedere ad accertamento sulla base di dati e notizie comunque trasmesse, richieste, acquisite o pervenute alla Guardia di Finanza, ad enti ed amministrazioni pubbliche, a soggetti erogatori di servizi pubblici (art. 41-bis D.P.R. N. 600/1973); - procedere ad accertamento sulla base di indagini bancarie (presso aziende ed istituiti di credito, operatori ed intermediari finanziari in genere ed uffici postali per - Pagina N. 5 -

6 quanto attiene ai dati relativi ai servizi dei conti correnti, dei libretti di risparmio e di deposito, alla copia di tutti conti comunque denominati intrattenuti con il contribuente con la specificazione di tutti i rapporti inerenti o connessi, comprese le garanzie prestate da terzi, nonché, in genere, ad ogni operazione effettuata dal contribuente medesimo anche se non transitata in conti o depositi, come il semplice cambio in contanti di un assegno o di un vaglia presso uno sportello bancario o postale art. 32 D.P.R. N. 600/1973 come integrato dalla Legge N. 311/2004). Le disposizioni sul canone minimo non si applicano solo ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della Legge N. 431/1998 (la Legge sui c.d. affitti concordati ). Si applica invece, trattandosi di norme in vigore dal 1 gennaio 2005, a tutti gli altri contratti, anche se stipulati entro il 31 dicembre Comunicazione di cessione di fabbricato Per i contratti sottoposti a registrazione aventi ad oggetto la cessione della proprietà o del godimento di un immobile per una durata superiore a 30 giorni (e quindi per le compravendite e le locazioni) non è più necessario presentare all Autorità di Polizia la comunicazione di cessione di fabbricato introdotta dall art. 12 del D.L. N. 59/1978. La comunicazione di cessione di fabbricato (da presentare all Autorità di Polizia sempre entro 48 ore) resta obbligatoria solo per la concessione di alloggio o di ospitalità ad uno straniero o ad un apolide (cioè a una persona senza nessuna cittadinanza), per l assunzione di uno di questi soggetti come dipendente e per la cessione agli stessi della proprietà o del godimento di beni immobili. La stessa disposizione (art. 1, comma 344, Finanziaria 2005) prevede che la comunicazione di cessione di fabbricato potrà essere effettuata anche con la compi- - Pagina N. 6 -

7 lazione del relativo modello in formato elettronico da trasmettersi per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato (ad esempio un commercialista) alla Agenzia delle Entrate, che provvederà poi ad inviarla al Ministero dell Interno. Non si conosce da quando questa nuova modalità di presentazione delle comunicazioni entrerà operativamente in funzione, al momento manca qualsiasi indicazione in proposito. Comunicazione dei dati catastali agli enti erogatori di servizi A partire dal 1 aprile 2005 tutti gli enti erogatori di servizi ad un fabbricato (ad esempio energia elettrica, gas, acqua, telefono) devono chiedere all atto della sottoscrizione dei contratti di fornitura anche i dati identificativi catastali dell immobile che dovranno poi trasmettere per via telematica all Anagrafe tributaria (allo scopo, chiaramente, di agevolare controlli incrociati contro l evasione delle imposte sui redditi). Se il cliente non comunica i dati catastali dell immobile l ente fornitore non può procedere alla stipula del contratto e quindi all allacciamento dell utenza. Per i contratti in corso le stesse informazioni di cui sopra dovranno essere acquisite all atto del primo rinnovo e della prima modifica del contratto d utenza. Nuovi obblighi per le agenzie immobiliari L obbligo di presentare la comunicazione di cessione di fabbricato, anche in forma telematica, trova applicazione (art. 1, comma 345, Finanziaria 2005) pure nei riguardi dei soggetti che esercitano abitualmente l attività di intermediazione nel settore immobiliare (quindi, prime fra tutte, le agenzie immobiliari). La comunicazione deve essere presentata dall intermediario (agente immobiliare) per le cessioni - Pagina N. 7 -

8 di cui lo stesso ha conoscenza diretta, per aver prestato la propria mediazione o comunque in ragione della propria attività e, relativamente a quelle diverse dalle vendite, anche per le cessioni (locazioni) di durata inferiore al mese, quindi anche per quei rapporti il cui contratto non è eventualmente soggetto all obbligo di registrazione (e ciò all evidente scopo di contrastare l evasione nel settore delle locazioni di case vacanza ). Nel caso in cui l intermediario (agente immobiliare) non rispetti questo obbligo si può applicare nei suoi confronti una sanzione sino ad euro 5.164,57 (i vecchi dieci milioni di lire) e, alla seconda violazione, vi è l ulteriore sanzione aggiuntiva della sospensione dell attività per un periodo di un mese. Determinazione delle superfici ai fini della TA.R.S.U. A partire dal 1 gennaio 2005, per le unità immobiliari di proprietà privata a destinazione ordinaria censite nel catasto edilizio urbano, l art. 1, comma 340, della Finanziaria 2005 prevede che la superficie per l applicazione della TA.R.S.U. (tassa rifiuti solidi urbani) non può in ogni caso essere inferiore all 80% della superficie catastale. I comuni provvederanno ad incrociare i dati comunicati dai cittadini con quelli del catasto e, laddove le superfici a suo tempo denunciate risultino inferiori, provvederanno a modificarle dandone comunicazione agli interessati. Nel caso il catasto non disponga degli elementi necessari per determinare la superficie dell unità immobiliare, il comune chiederà al cittadino di presentare a suo cura e spese al competente ufficio provinciale dell Agenzia del territorio le planimetrie catastali del proprio immobile. Si tratta di una norma chiaramente diretta a produrre un maggior livello di tassazione e che cancella il percorso seguito negli ultimi anni, cioè di tassare i citta- - Pagina N. 8 -

9 dini in base alle quantità di rifiuti prodotti e differenziati e non già in base alle superfici disponibili. I comuni possono procedere alla modifica dei classamenti catastali I comuni vengono autorizzati dall art. 1, comma 336, della Finanziaria 2005, qualora constatino la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero immobili il cui classamento (cioè la categoria catastale e conseguentemente la relativa rendita) non è più adeguato alla situazione esistente, a chiedere ai proprietari di presentare atti di aggiornamento e, se non vi provvedono entro 90 giorni, vi provvederà a loro spese l Agenzia del territorio (l ex Catasto) con l applicazione di una sanzione amministrativa da un minimo di euro 258,00 ad un massimo di euro 2.066,00. I Funzioni comunali e dell Agenzia del territorio sono autorizzati (R.D.L. N. 652/1939) ad entrare, muniti di apposita delega e di documento di riconoscimento, nelle proprietà private per verificare la situazione degli immobili ed un eventuale rifiuto dei proprietari comporta la sanzione amministrativa appena sopra indicata, così rideterminata in aumento, in modo molto consistente, dall art. 1, comma 338, dalla Finanziaria Dr. Francesco Roman - Pagina N. 9 -