LE NOVITÁ DEL SETTORE IMMOBILIARE STEFANO SPINA

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1 LE NOVITÁ DEL SETTORE IMMOBILIARE STEFANO SPINA

2 RITENUTA D ACCONTO 10 % Viene introdotta una ritenuta d acconto del 10% sui pagamenti effettuati per fruire di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d imposta (art.25 DL 78/2010) La ritenuta si applica a decorrere dal in relazione ai bonifici disposti dai contribuenti a partire da tale data Tuttavia la circ. Agenzia delle Entrate precisa che, in sede di prima applicazione le violazioni non saranno sanzionate

3 RITENUTA D ACCONTO 10 % MODALITÁ DI APPLICAZIONE SOGGETTI: Banche Poste Italiane S.p.A. Bonifici disposti per il pagamento di spese PAGAMENTI SUI QUALI SI APPLICA LA RITENUTA: relative a : recupero edilizio art. 1 L. 449/97 (36 %) riqualificazione energetica art. 1 co L. 296/2006 (55 %) MODALITÁ DI APPLICAZIONE ritenuta del 10 % applicata all atto dell accredito dei pagamenti

4 RITENUTA D ACCONTO 10 % BASE IMPONIBILE Poiché l IVA applicata alla base imponibile può variare a seconda della tipologia di spesa (fuori campo, 10%, 20%) ai fini dell applicazione della ritenuta occorre scomputare, dall importo del bonifico l IVA con l aliquota presunta del 20% e su tale somma si calcola la ritenuta del 10%. ESEMPIO Imponibile 1.200,00 IVA 10 % 120,00 Totale bonifico 1.320,00 RITENUTA Totale bonifico 1.320,00 scorporo IVA teorica 220,00 base imponibile 1.100,00 ritenuta 110,00 importo netto 1.210,00

5 RITENUTA D ACCONTO 10 % SOMME GIÁ ASSOGGETTATE A RITENUTA Nel caso in cui per le somme oggetto di bonifico sia già prevista una ritenuta alla fonte (4% per i condomini 20% per i professionisti) si deve applicare solamente la ritenuta del 10%. Pertanto, al fine di evitare comportamenti non corretti da parte del cliente si consiglia di evidenziare in calce alla fattura tale situazione con la seguente frase: La ritenuta esposta non dovrà essere operata, ai sensi dell art. 25 del DL 78/2010, nel caso in cui la somma pagata usufruisca di deduzioni di oneri o detrazioni di imposte (es. detrazione del 36% per ristrutturazioni o del 55% per risparmio energetico) ed il pagamento avvenga attraverso bonifico bancario o tramite le Poste Italiane SpA. In tal caso dovrà essere pagato l intero importo al loro della ritenuta.

6 RITENUTA D ACCONTO 10 % OBBLIGHI DEI SOSTITUTI Il sostituto d imposta è la banca del fornitore che provvede all accredito dell importo dell operazione. Pertanto è suo onere: versare le ritenute applicate certificare, entro il 28 febbraio dell anno successivo, le somme erogate e le ritenute effettuate presentare la dichiarazione dei sostituti d imposta (mod. 770).

7 ANAGRAFE IMMOBILIARE INTEGRATA Viene prevista la costituzione, a partire dal , di una Anagrafe Immobiliare Integrata avente la finalità di integrare, ai fini fiscali, le banche dati dell Agenzia del Territorio. Essa dovrà individuare ai fini fiscali: i singoli immobili la base imponibile il soggetto titolare dei diritti reali (che si configura come soggetto passivo d imposta)

8 ACCERTAMENTO DEGLI IMMOBILI NON CENSITI FASE PROPEDEUTICA Viene fissato al il termine per l attività di monitoraggio, svolta dall Agenzia del Territorio, al fine di individuare gli immobili non censiti in Catasto. FASE DICHIARATIVA Viene fissato al il termine per denunciare in Catasto, senza applicazione di sanzioni, i fabbricati non accatastati. La sanatoria non riguarda: le sanzioni fiscali (IIDD ed ICI) la regolarità urbanistica.

9 ACCERTAMENTO DEGLI IMMOBILI NON CENSITI FASE SANZIONATORIA In caso di inerzia del contribuente gli uffici attribuiranno agli immobili una rendita presunta iscrivendola transitoriamente in Catasto. Gli oneri scaturenti da tale attività sono a carico dell interessato. La rendita presunta consentirà di assolvere gli obblighi fiscali nelle more dell iscrizione, a cura dell ufficio, dell immobile in Catasto con la procedura DOCFA.

10 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI IN ATTO AMBITO OGGETTIVO La norma si applica agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto: il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti la costituzione di diritti reali su fabbricati già esistenti lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti. Rientrano nella disposizione: le compravendite, le permute, le divisioni ed i conferimenti immobiliari; gli atti costitutivi di trust con trasferimento di beni al trustee; le cessioni di aziende in cui sono inclusi i fabbricati; le donazioni; le costituzioni di servitù.

11 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI IN ATTO ATTI ESCLUSI Sono esclusi dalla disposizione: gli atti mortis causa (successioni, testamenti, accettazioni di eredità); gli atti concernenti diritti reali di garanzia (concessioni di ipoteche); i contratti preliminari; le trasformazioni societarie; le fusioni e le scissioni societarie; gli atti giudiziari.

12 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI IN ATTO BENI OGGETTO DELL ATTO Gli obblighi dichiarativi riguardano: le unità immobiliari urbane, i fabbricati già esistenti i fabbricati rurali privi dei requisiti di ruralità (art.9 co. 3-5 DL 557/93). Sono esclusi dalla disposizione: i terreni; i fabbricati da costruire; gli edifici in corso di costruzione ma non ancora terminati; i fabbricati rurali con i requisiti di ruralità (art.9 co.3-5 DL 557/93); i fabbricati collabenti;. i lastrici solari e le aree urbane.

13 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI IN ATTO OBBLIGHI (a pena di nullità) A CURA DEL NOTAIO: l identificazione catastale; il riferimento dell immobile alle planimetrie depositate in catasto; la verifica della corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disporre dei beni. A CURA DEL VENDITORE (O DI UN TECNICO) dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

14 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI IN ATTO CONFORMITÁ CATASTALE La dichiarazione deve essere resa nel rispetto della normativa catastale. Pertanto non hanno rilevanza: le lievi modifiche interne come lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani, non variano il numero di vani e la loro funzionalità; le modifiche non incidenti sulla consistenza dei beni ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti. In pratica non rilevano le modifiche che non incidono sulla rendita fiscale dell immobile In mancanza di conformità occorre preventivamente presentare la variazione in catasto.

15 NUOVI OBBLIGHI RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE A partire dal in sede di registrazione di tutti i contratti di locazione di beni immobili (terreni e fabbricati) o di comodato (purché redatti per iscritto) occorre indicare i dati catastali degli immobili locati. L obbligo si estende a: terreni fabbricati in corso di costruzione od ultimazione (F/3 o F/4). SANZIONI La mancata indicazione è punita con la sanzione prevista per l omessa indicazione (da 120 % a 240 % dell imposta di registro dovuta).

16 NUOVI OBBLIGHI RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE CESSIONI - RISOLUZIONI - PROROGHE L obbligo di indicare i dati degli immobili sussiste anche per le cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti già registrati alla data del L obbligo viene adempiuto con la presentazione del modello CDC contestualmente alla presentazione dell attestato di pagamento all ufficio dell Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l originario contratto. La presentazione del modello CDC deve avvenire una sola volta per contratto, a prescindere dalla tipologia di adempimento posto in essere.