730, Unico 2014 e Studi di settore

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1 730, Unico 2014 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N Agevolazioni per il riacquisto della prima casa In che cosa si concretizza, e la compilazione del modello Unico 2014 Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: Unico Persone fisiche È previsto un credito d imposta per le persone che hanno ceduto l abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell imposta di registro e dell Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa. Il credito d imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed è pari all ammontare dell imposta di registro o dell Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all imposta dovuta in relazione al secondo acquisto. Il credito d imposta può essere utilizzato: in diminuzione dell imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Nel modello Unico tale credito deve essere riportato al rigo CR7. Premessa La finanziaria 99 con la Legge 23 dicembre 1998, n. 448 ha previsto una disposizione agevolativa nel caso in cui il contribuente acquisti, entro un anno dalla vendita di un unità immobiliare destinata a propria abitazione con aliquota agevolata, un altra casa di abitazione non di lusso

2 Tale agevolazione consiste nella concessione di un credito d imposta, al massimo pari all ammontare dell imposta di registro o all IVA corrisposta all atto dell acquisto della precedente abitazione. Acquisto prima casa Riacquisto prima casa Vendita prima casa 1 anno Credito d imposta per riacquisto Soggetti interessati e condizioni richieste L agevolazione in esame è rivolta ai soggetti privati ed è concessa (a norma dell art. 7, Legge n. 448/1998) solo se sussistono particolari condizioni relative: al precedente acquisto, per il quale si deve aver fruito dell aliquota agevolata prevista ai fini dell imposta di registro o dell IVA per la prima casa; al nuovo acquisto, che può avvenire a qualsiasi titolo. Pertanto il contribuente può acquistare un altra casa di abitazione non solo a titolo di piena proprietà ma anche sulla base di un diritto reale di godimento quale ad esempio usufrutto, uso, abitazione. La condizione del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo (come precisato dall Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 3 maggio 2004, n. 66) non risulta soddisfatta nel caso in cui il contribuente abbia stipulato solamente un contratto preliminare di acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. Inoltre il concetto di altra casa di abitazione si riferisce all unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto nelle categorie da A1 a A9. L Agenzia delle Entrate con Risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192, ha chiarito che non vi è un termine fisso per svolgere tale operazione. Il concreto utilizzo dell immobile infatti può essere immediatamente successivo al contratto di compravendita, ma può avvenire anche entro un certo lasso di tempo a causa, per esempio della presenza di un inquilino o della necessità di lavori di ristrutturazione; deve comunque avvenire entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell Amministrazione Finanziaria. 2

3 REQUISITI SOGGETTIVI E OGGETTIVI Nota II bis, art. 1, Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131/86 (TUR) L ubicazione dell immobile deve essere nel Comune in cui il contribuente ha la residenza o la stabilirà entro 18 mesi dall acquisto (termine esteso dall art. 33, comma 12, Legge finanziaria 2001; l originario termine era infatti di un anno) L unità immobiliare riacquistata non deve essere di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 Ciò significa, ad esempio, che il contribuente che ha acquistato un fabbricato il 3 gennaio 2013 avrà tempo fino al 3 luglio 2014 per trasferirvi la residenza e beneficiare così dell aliquota ridotta (IVA o registro). Tale regola (così come stabilito dalla Legge n. 342/2000) vale anche ad esempio nelle ipotesi di successione o donazione. In ogni caso, nell atto di acquisto deve essere resa a pena di decadenza, la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l immobile acquistato. Infatti l acquirente deve dichiarare di non possedere in via esclusiva o in comunione con il coniuge altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove acquista e lo stesso acquirente deve dichiarare di non possedere altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale per la quale si è fruito delle agevolazioni prima casa. Il nuovo acquisto deve essere effettuato entro un anno dalla cessione della prima abitazione. La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 2263/2014, ha stabilito che il coniuge (es. il marito) che abbia trasferito all altro coniuge (es. la moglie) l immobile nell ambito della separazione consensuale, decade dai benefici spettanti per l acquisto della prima casa, se non provvede al riacquisto di altro immobile entro un anno ai sensi della Nota II-bis, art. 1, TUR. Il provvedimento di omologazione del Tribunale non legittima, infatti, il trasferimento dell immobile ai fini del beneficio in esame. 3

4 Ai fini della dichiarazione dei redditi Unico 2014, deve interessare solo il momento di riacquisto della prima casa se compreso tra il 1 gennaio 2013 e la data di presentazione della dichiarazione. Infatti, nel caso in cui il credito sia già stato indicato nella dichiarazione precedente, non potrà essere indicato nuovamente, al contrario si potrà indicare l eventuale somma residua non utilizzata in compensazione e riportata a nuovo dalla dichiarazione Unico Misura del credito d imposta Come sottolineato sopra, l agevolazione si concretizza in un credito d imposta che è al massimo pari all ammontare dell imposta di registro o sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Tuttavia l importo del credito d imposta non potrà mai essere di importo superiore all IVA o all imposta di registro pagata sul secondo atto di acquisto. CREDITO D IMPOSTA Al massimo pari all ammontare dell imposta di registro o sul valore aggiunto corrisposto in relazione al precedente acquisto agevolato Non potrà mai essere di importo superiore all IVA o all imposta di registro pagata sul secondo atto di acquisto COMPRAVENDITA PRIMA CASA Cedente Regime IVA Registro Ipo-catastali Impresa di costruzione o 4% 168,00*+ ristrutturazione che 168,00* 168,00* cede entro i 5 anni Esente, Impresa di costruzione o ovvero 168,00***+ ristrutturazione che 3% ** imponibile 168,00*** cede dopo 5 anni per opzione Altri soggetti IVA (liberi 168,00***+ Esente 3% ** professionisti e imprese) 168,00*** 168,00***+ Privato Non soggetto 3% ** 168,00*** * 200,00 a partire dal 1 gennaio 2014, in base a quanto previsto dall art. 26, comma 2, D.L. n. 104/2013; ** 2% a partire dal 1 gennaio 2014, in base alle modifiche previste dal D.Lgs. n. 23/2011; *** 50,00 a partire dal 1 gennaio 2014, in base a quanto previsto dall art. 10, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011, così come modificato dall art. 26, comma 1, D.L. n. 104/

5 Momento di acquisizione del credito d imposta Ai fini dell imposta di registro, il credito d imposta nasce con la data di stipula dell atto relativo al secondo acquisto, anche se di fatto l Amministrazione Finanziaria riconosce l applicabilità dell agevolazione prima casa al momento della registrazione, in quanto solo in tale sede si può quantificare il credito. Nel caso invece di acquisizione del nuovo immobile mediante contratto di appalto, il credito d imposta nasce al momento della consegna del bene realizzato. IMPOSTA DI REGISTRO Il credito d imposta nasce con la data di stipula dell atto relativo al secondo acquisto ACQUISIZIONE NUOVO IMMOBILE CON CONTRATTO DI APPALTO Il credito d imposta nasce al momento della consegna del bene realizzato Utilizzo del credito d imposta L importo del credito d imposta può essere portato in diminuzione dell IRPEF, delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma anche dell imposta sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346). In ogni caso esso può essere utilizzato in compensazione orizzontale, attraverso la compilazione e presentazione del Mod. F24. UTILIZZO DEL CREDITO D IMPOSTA D.Lgs. n. 109/1998 Imposta di registro all atto del riacquisto. Il credito non può invece essere speso per abbattere l IVA applicata alla cessione (es. nel caso in cui il cedente sia impresa costruttrice). Pertanto, solo il riacquisto soggetto a imposta di registro (es. cessione fra privati) consente di fruire del credito di imposta secondo questa prima modalità. Imposta di registro ipotecaria, catastale dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Può essere portato in diminuzione, per l intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Il Ministero delle Finanze ha precisato che non è possibile utilizzare il credito parzialmente, ossia portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce di successione, presentati 5

6 all ufficio competente per la registrazione dopo la data di acquisizione del credito. Imposte sui redditi delle persone fisiche dichiarazione successiva alla data del riacquisto. Può essere utilizzato in diminuzione dell IRPEF dovuta già in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, anche se l acquisto è avvenuto nel periodo compreso tra 1 gennaio 2014 e la data di presentazione della dichiarazione. Compensazione orizzontale (art. 17, D.Lgs. n. 241/97). Il credito si forma nel momento del riacquisto e sarà pertanto utilizzabile in compensazione da tale momento con il codice tributo 6602 e riferimento all anno in cui è sorto nella forma AAAA. Per fruire del credito, il contribuente deve manifestare la propria volontà, specificando nell atto di acquisto se intende o meno utilizzare il credito in detrazione dall imposta di registro dovuta per il secondo acquisto. L atto di acquisto deve quindi riportare: 1. le dichiarazioni previste dalla Nota II bis, per fruire delle agevolazioni prima casa; 2. gli estremi dell atto di acquisto del primo immobile sul quale era stata corrisposta l imposta di registro o l IVA in misura agevolata; 3. l ammontare dell imposta di registro o dell IVA assolta sul primo acquisto; 4. gli estremi dell atto di alienazione del primo immobile. Il contribuente deve inoltre ricordarsi di: produrre le relative fatture se ha corrisposto l IVA sull immobile alienato; nel caso di acquisto del primo immobile assoggettato ad IVA ridotta in assenza però della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero comunque dato diritto a tale agevolazione alla data di acquisto dell immobile stesso; nel caso di acquisto del secondo immobile mediante contratto di appalto, redigere lo stesso contratto in forma scritta, registrarlo presso l Ufficio competente ed indicare le dichiarazioni sopra ricordate. La prescrizione del credito d imposta inizia a decorrere dalla data in cui sorge il credito stesso e termina in 10 anni (art. 2946, C.c.). 6

7 L art. 7, Legge n. 448/98 prevede, al comma 1, che: l agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge. Ne discende che anche gli eventuali riacquisti di prima casa successivi al secondo, godono del credito d imposta in esame, calcolato in relazione all onere tributario riferito al precedente acquisto agevolato. RIACQUISTO PRIMA CASA SUCCESSIVI AL SECONDO Godono del credito d imposta come nel secondo riacquisto Soggetti esclusi dall agevolazione Sono esclusi dall agevolazione i soggetti che: acquistano la prima casa per la prima volta (manca il precedente acquisto con la successiva vendita); hanno acquistato la prima casa, l hanno rivenduta e ne acquistano un altra lasciando trascorrere - tra la vendita e il nuovo acquisto - un lasso di tempo superiore ad un anno; hanno acquistato un abitazione senza poter fruire delle agevolazioni; acquistano la prima casa prima di aver venduto quella precedente; hanno perso le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa. Esempio Un contribuente ha venduto la propria abitazione il 20 marzo 2013 (acquistata con aliquota ridotta al 4%), per la quale aveva corrisposto IVA per 8.000,00. In data 1 settembre 2013 ha riacquistato direttamente dall impresa costruttrice un abitazione da adibire a dimora abituale. Sulla nuova abitazione ha corrisposto IVA (4%) nella misura di ,00. Il credito d imposta è pari al minore tra i due importi e pertanto spetta nella misura di 8.000,00. Non avendo alcun importo a debito da compensare decide di portare il credito d imposta ( 8.000,00) in diminuzione delle imposte dovute in dichiarazione dei redditi. In fase di dichiarazione dei redditi (Mod. UNICO 2014), sulla base dell importo dell imposta lorda e delle detrazioni d imposta ed in base al credito d imposta spettante, possono verificarsi le seguenti situazioni. IPOTESI A - CREDITO D IMPOSTA COMPLETAMENTE UTILIZZABILE Oltre al credito d imposta per riacquisto di prima casa, pari a 8.000,00, il contribuente presenta: Imposta lorda ,00 Totale detrazioni d imposta 959,00 Differenza ,00 7

8 Poiché la differenza tra l imposta lorda e il totale delle detrazioni ( ,00) è maggiore del credito d imposta per riacquisto ( 8.000,00), quest ultimo può essere utilizzato per intero in diminuzione dell imposta lorda; nella dichiarazione dovrà essere indicato l importo di 8.000,00. IPOTESI B - CREDITO D IMPOSTA UTILIZZABILE IN PARTE Oltre al credito d imposta per riacquisto di prima casa, pari a 8.000,00, il contribuente presenta: Imposta lorda 2.260,00 Totale detrazioni d imposta 420,00 Differenza 1.840,00 Poiché l importo risultante dalla differenza tra imposta lorda e totale detrazioni ( 1.840,00) è minore del credito d imposta per riacquisto ( 8.000,00), quest ultimo può essere utilizzato solo in parte; nella dichiarazione si indicherà comunque l intero importo pari a 8.000,00, mentre sarà data separata evidenza della parte residuale del credito, pari ad 6.160,00 ( , ,00). IPOTESI C - CREDITO D IMPOSTA NON UTILIZZABILE Se dalla differenza tra imposta lorda ed il totale delle detrazioni risulta un importo minore di zero, il credito d imposta non può essere utilizzato e detto importo sarà evidenziato separatamente nella dichiarazione. Compilazione del modello Al rigo CR7, vanno indicati: nella colonna 1, l ammontare del credito d imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell imposta risultante nella precedente dichiarazione dei redditi e indicato nel rigo RN43, col. 2, Mod. UNICO 2013 Persone Fisiche ovvero quello indicato al rigo 131, Mod (prospetto di liquidazione) del Mod. 730/2013; nella colonna 2, l ammontare del credito d imposta maturato nel 2013 che spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni: nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2013 e la data di presentazione della dichiarazione hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa; l acquisto è stato effettuato entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa; non siano decaduti dal beneficio prima casa. 8

9 nella colonna 3, la parte del credito che sia stato utilizzato in compensazione nel Mod. F24 fino alla data di presentazione della presente dichiarazione dei redditi. La somma dei crediti indicati nelle colonne 1 e 2 del rigo CR7 al netto dell importo eventualmente utilizzato in compensazione nel Mod. F24 esposto a colonna 3 dello stesso rigo, andrà riportata a rigo RN24, colonna 1. Il rigo in esame non va compilato se il credito d imposta è stato già utilizzato: in diminuzione dell imposta di registro dovuta sull atto di acquisto agevolato che lo determina; in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo che il credito è stato acquisito. - Riproduzione riservata - 9

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