N. 502 FISCAL NEWS Acconto cedolare secca. Premessa. La circolare di aggiornamento professionale

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1 a cura di Antonio Gigliotti N. 502 FISCAL NEWS La circolare di aggiornamento professionale Acconto cedolare secca Categoria Versamenti Sottocategoria Acconti d imposta A partire dall anno di imposta 2011, il proprietario di beni immobili o il titolare di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate ha la facoltà di optare per il regime della cedolare secca. Tale regime prevede l applicazione di un imposta sostitutiva pari al 19% o 21% rispettivamente per i contratti agevolati o concordati nei comuni ad alta densità abitativa e per gli altri contratti. L imposta è sostituiva dell Irpef, delle addizionali comunale e regionali, dell imposta di bollo e dell imposta di registro. Entro il prossimo le persone fisiche che hanno optato per la c.d. cedolare secca, sono tenuti a versare la seconda o unica rata dell acconto 2011 dell imposta sostitutiva. Premessa La cedolare secca sugli affitti è un regime impositivo che, a decorrere già da quest anno, è stato scelto da molti contribuenti. Questo regime prevede l applicazione di un'imposta sostitutiva del 21% sul reddito derivante dai canoni di affitto, che diventa del 19% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. L imposta sostitutiva assorbirà l Irpef, le addizionali all'irpef, nonché l'imposta di registro e di bollo sui contratti di affitto. Non tutti i contratti di locazione potranno beneficiare dell'imposta sostitutiva, ma i soli affitti di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, non effettuati nell'esercizio di impresa o di professione. 1

2 Sinteticamente tale regime è dotato delle seguenti caratteristiche: soggetti interessati: persone fisiche in possesso di redditi immobiliari tipologia di reddito: reddito fondiario da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze base imponibile: canone di locazione (100%). Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può comunque essere inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; misura della cedole: 21% e 19% in caso di contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98; imposte sostituite: IRPEF, addizionali IRPEF (regionale e comunale), imposta di registro, imposta di bollo; opzione: il locatore è tenuto a comunicare preventivamente all inquilino la volontà di optare per la tassazione sostitutiva tramite lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione e ad esercitare la specifica opzione. L acconto L esercizio dell opzione per la cedolare secca presuppone il pagamento degli acconti sulla cedolare stessa. Quindi, il contribuente che sceglie, a seconda delle diverse situazioni e modalità di opzione, di tassare i redditi per gli immobili locati applicando le aliquote per la cedolare secca, deve pagare il relativo acconto sulla cedolare. La misura dell acconto Il versamento dell acconto deve essere effettuato seguendo i seguenti criteri: l acconto è stato fissato nella misura: dell 85% per i redditi 2011; del 95% per i redditi a partire dal 2012; il calcolo deve avvenire esclusivamente con il metodo previsionale; nessun acconto a titolo di cedolare secca è dovuto se l importo da versare risulta inferiore a 51,65. il versamento va effettuato in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo complessivo non supera 257,52; 2

3 se l imposta dovuta è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui: la prima, del 40%, doveva essere versata entro il 6 luglio 2011 (oppure entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse); la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011; tutte le tipologie di versamento della cedolare secca (quindi anche l acconto) possono formare oggetto di compensazione all interno del modello F24. LA MISURA DELL ACCONTO Redditi 2011 Redditi % 95% Decorrenza del contratto L acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In pratica: se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha decorrenza precedente al 31 maggio 2011: l acconto nella misura dell 85% va versato, in due distinte rate nelle misure e nei termini previsti; se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha, invece, una decorrenza successiva al 31 maggio 2011: l acconto dell 85% sarà versato in un unica soluzione entro il 30 novembre 2011; per i contratti con decorrenza successiva al 31 ottobre 2011: il versamento dell acconto non è dovuto. 3

4 Contratti di locazione - in corso al 31 maggio - scaduti e risolti entro il 31 maggio - decorrenti dal 1 giugno - decorrenti dal 1 novembre Importo su cui Importo Importo calcolare dell acconto dell acconto < l acconto < >= 257,52 257,52 51,65 Versamento 2 Versamento 1 rata rate: 30 novembre No dovuto 6 luglio 40% 100% 30 novembre 60% Versamento 1 rata Versamento 1 rata 30 novembre 30 novembre Non dovuto 100% 100% Non dovuto Non dovuto Non dovuto Contratto 1 luglio giugno 2014; opzione per la cedolare secca anche per la seconda annualità 1 luglio giugno Acconto in due rate: 6 luglio 2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1 gennaio - 30 giugno canoni 1 luglio - 31 dicembre 2011; 30 novembre 2011 = 60% x 85% = 51% dei canoni 1 gennaio - 30 giugno canoni 1 luglio dicembre Contratto 1 luglio giugno 2014; opzione per cedolare secca solo per la seconda annualità. Acconto in due rate: 6 luglio 2011 = 34% dei canoni 1 luglio - 31 dicembre 2011; 30 novembre 2011 = 51% dei canoni 1 luglio - 31 dicembre Contratto 5 novembre novembre Acconto: non dovuto, la cedolare secca è versata direttamente a saldo nel Determinazione dell acconto Il meccanismo del calcolo dell imposta per la cedolare secca risulta piuttosto semplice, in quanto consiste nell applicazione di un aliquota fissa (21% o 19%) al canone di locazione annuo stabilito dalle parti. La base imponibile è, pertanto, costituita dal canone annuo senza possibilità di applicare alcuna riduzione forfettaria, come, invece, previsto dal regime ordinario. 4

5 LA BASE IMPONIBILE È costituita dal canone annuo senza possibilità di applicare alcuna riduzione forfettaria L acconto è unitario Inoltre, la circolare 26/E/2011 ha precisato che l acconto della cedolare secca è unitario. Quindi, per verificare se l importo dell acconto dovuto debba essere versato in due rate o in unica rata o se l acconto non sia dovuto, occorre sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stata esercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento. Nella Circolare n. 26/E/2011 l Agenzia delle Entrate è stato precisato che: nel caso in cui il contratto sia risolto anticipatamente, prima del versamento della seconda rata di acconto quest'ultima potrà essere rideterminata al fine di commisurare l'acconto dovuto alla percentuale stabilita dalla norma ; per la determinazione dell'acconto dovuto per il 2011 va considerato se, anche per l'annualità contrattuale successiva, che decorre dal 2011, il contribuente intende esercitare l'opzione per la cedolare secca. In tal caso, infatti, vanno considerati anche i relativi canoni 2011; l acconto IRPEF si ritiene correttamente determinato se pari al 99 per cento dell IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l intero periodo di imposta. Contratto stipulato prima del 31 maggio 2011 Tipo di contratto Canone mensile Decorrenza Libero e di nuova stipula 1.000, L acconto verrà calcolato con la seguente formula: ( ,00x21%)x85%= 1.785,00 Il versamento avverrà nel seguente modo: 1 acconto 1.785,00x40%= 714,00 2 acconto 1.785,00x60%= 1.071,00 5

6 Contratto stipulato dopo il 31 maggio 2011 (Unica soluzione) Tipo di contratto Canone mensile Decorrenza Libero e di nuova stipula 1.000, L acconto verrà calcolato con la seguente formula: ( 6.000,00x21%)x85%= 1.071,00 Il versamento avverrà nel seguente modo: Unica soluzione di 1.071,00 al 30/11/2011 Contratto stipulato dopo il 31 ottobre 2011 (No acconto) Tipo di contratto Canone mensile Decorrenza Libero e di nuova stipula 2.000, In questo caso, l acconto non è dovuto. Contratto a canone concordato Tipo di contratto Canone mensile Decorrenza Proroga 300,00 30/04/2011 L acconto verrà calcolato con la seguente formula: ( 3.600,00x19%)x85%= 581,40 Il versamento avverrà nel seguente modo: 1 acconto 581,40x40%= 232,56 2 acconto 581,40x60%%= 348,84 I codici tributo Per consentire ai soggetti interessati il versamento, tramite modello F24, delle somme dovute per l imposta sostitutiva, l Agenzia delle Entrate ha istituito tre codici tributo: 1840, per la prima rata dell'acconto; 1841, per la seconda rata dell'acconto o per l'acconto in unica soluzione; 1842, da indicare per il saldo. ACCONTO SECONDA O UNICA RATA Codice Termine novembre - Riproduzione riservata - 6