La cedolare abbatte l'irpef (normativa 2011)

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Giorgiana Poggi
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1 La cedolare abbatte l'irpef (normativa 2011) Per i soggetti che hanno optato per la cedolare secca sugli affitti, l obbligo di versare l acconto sulla cedolare a partire già da quest anno fa sorgere il problema del calcolo degli acconti IRPEF dovuti sulla base della dichiarazione dei redditi I locatori, infatti, potrebbero trovarsi a versare entrambi gli acconti (IRPEF e cedolare) sul reddito che i fabbricati producono nel Fermo restando che le eventuali eccedenze saranno recuperabili nella prossima dichiarazione dei redditi, l applicazione della cedolare costituisce una valida ragione per autoridurre l acconto IRPEF dovuto quest anno. Con la circ n. 26, infatti, l Agenzia delle Entrate ha confermato che l acconto IRPEF 2011 si ritiene correttamente determinato se risulta almeno pari al 99%dell imposta dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al 2010(UNICO/2011 o 730/2011), assumendo il reddito complessivo senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili per i quali nel 2011 ci si è avvalsi dell opzione per la cedolare secca. Nel caso di un contribuente che ha applicato la cedolare per tutto il 2011 sul canone di un fabbricato oggetto di locazione anche per l intero 2010, l imposta dovuta per il 2010 dovrà essere rideterminata senza tener conto del reddito dello stesso fabbricato prodotto nel 2010 e versare il 99% a titolo di acconto. Nel caso in cui l imposta sostitutiva sia applicata solo per una parte del 2011, secondo l Agenzia devono essere determinati i giorni del 2011 per i quali il canone di locazione è assoggettato a cedolare, ed escludere quindi dal reddito complessivo 2010, al solo fine di calcolare l acconto IRPEF 2011, il reddito prodotto dallo stesso immobile nella corrispondente parte del periodo di imposta I contribuenti che a luglio hanno versato il primo acconto IRPEF per intero, pertanto, possono approfittare della scadenza del per ricalcolare l effettivo importo dovuto e conguagliare la differenza con il secondo acconto. L'art. 3 del DLgs n. 23 ha introdotto un nuovo regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, noto come"cedolare secca". Il provvedimento dell Agenzia delle Entrate n ha poi dettato le disposizioni necessarie per dare concreta attuazione al nuovo istituto, definendo - in particolare le modalità di esercizio dell'opzione e di versamento dell'imposta sostitutiva.

I locatori, infatti, potrebbero trovarsi a versare entrambi gli acconti (IRPEF e cedolare) sul reddito che i fabbricati producono nel 2011.

2 In sintesi, la cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell'esercizio di imprese, arti o professioni. Deve cioè trattarsi di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario. Il regime della cedolare secca è applicabile quando l'oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati: - censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa categoria catastale A, escluso A/10, - ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Pertanto, la cedolare secca non può essere applicata ai contratti di locazione di immobili che, pur possedendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). La scelta tra il regime ordinario di imposizione e la cedolare secca compete al locatore, cioè al contribuente che consegue il reddito fondiario derivante dalla locazione e deve essere esercitata distintamente con riferimento a ciascuna abitazione locata (ed alle relative pertinenze, se locate congiuntamente ad essa). La cedolare secca è dovuta in misura pari al 21%, se il contratto di locazione non è concordato, e quindi per: i contratti del c.d. "canale libero" (4+4); per i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt ss. c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche. In misura pari al 19%, per i soli contratti concordati. La norma istitutiva della cedolare secca si riferisce ai contratti stipulati ex articolo 2 co. 3 e 8 della L. 431/98, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di cui all'art. 1 co. 1 lett. a) e b) del DL n. 551, conv. L n. 61, e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Ai sensi dell'art. 3 co. 4 del DLgs. 23/2011 e dell'art. 7, punto 7.1, del provvedimento attuativo, è previsto l'obbligo di effettuare versamenti a titolo di acconto dell'imposta sostitutiva. In particolare, l'acconto risulta dovuto se l'importo su cui calcolarlo supera euro 51,65. Diversamente, l'acconto non è dovuto e la relativa cedolare secca è versata a saldo per l'intero suo ammontare se, in alternativa: - l'importo su cui calcolare l'acconto medesimo non supera euro 51,65; - il contratto di locazione decorre dall'

Il regime della cedolare secca è applicabile quando l'oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati: - censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa categoria catastale

3 Si tratta di una disposizione dettata in via transitoria per il In questo caso, la relativa imposta sostitutiva dovuta per il 2011 sarà regolata a saldo nel Ai sensi dell'art. 3 co. 4 del DLgs. 23/2011 e dell'art. 7, punto 7.1, del provvedimento attuativo, è previsto l'obbligo di versare, a titolo di acconto, l'85% dell'imposta sostitutiva dovuta per il Poiché il 2011 è il primo anno di applicazione della cedolare secca, il relativo acconto dovuto per lo stesso anno [circ. 26/2011/E ( 8.2)]: - non può essere determinato con il metodo storico, normalmente utilizzato ai fini dell'irpef; - deve essere determinato con il metodo previsionale. Al fine di liquidare la cedolare secca dovuta in acconto per il periodo d'imposta 2011, occorre distinguere i contratti in funzione della loro decorrenza, in tre classi: - contratti già in corso al ; - contratti con decorrenza compresa tra l' ed il ; - contratti che decorrono dall' CONTRATTI GIÀ IN CORSO ALLA DATA DEL Ai fini del versamento dell'acconto della cedolare secca dovuta per il 2011 in relazione a tutti i contratti di locazione che, alla data del , risultino già in corso ovvero addirittura già scaduti o risolti volontariamente, occorre distinguere a seconda che l'acconto stesso sia di ammontare complessivo [occorre sommare gli importi dovuti in acconto con riferimento a ciascuno di tali contratti - Cfr. circolare 26/2011/E ( 8.2)]: pari o superiore a 257,52 euro; inferiore a 257,52 euro. Il che equivale a distinguere a seconda che l'importo della prima rata superi, o meno, 103,00 euro Nel primo caso, esso deve essere suddiviso e versato in due rate, delle quali: - la prima, di importo pari al 40% dell'acconto (ovverosia al 34% dell'imposta sostitutiva dovuta per il 2011), entro il termine del versamento a saldo relativo alla dichiarazione dei redditi dell'anno precedente; - la seconda, di importo pari al 60% dell'acconto (ovverosia al 51% dell'imposta sostitutiva dovuta per il 2011), entro il

Poiché il 2011 è il primo anno di applicazione della cedolare secca, il relativo acconto dovuto per lo stesso anno [circ. 26/2011/E ( 8.

4 Se risulta inferiore a 257,52 euro, invece, l'ammontare complessivo degli acconti dovuti a titolo di cedolare secca per il 2011 in relazione a tutti tali contratti deve essere versato in un'unica soluzione, entro il CONTRATTI CON DECORRENZA COMPRESA TRA L' ED IL L'ammontare complessivo degli acconti della cedolare secca dovuta per il 2011 in relazione a tutti i contratti i cui effetti decorrano nel periodo compreso tra l' e il deve essere versato in un'unica soluzione, entro il , ancorché di importo pari o superiore a 257,52 euro. CONTRATTI CHE DECORRONO DALL' Per i contratti che decorrono dall' , l'acconto non è dovuto e la relativa imposta sostitutiva dovuta per il 2011 sarà regolata a saldo, nel CUMULO DEGLI IMPORTI DOVUTI IN ACCONTO PER CIASCUNA "CLASSE" DI CONTRATTI Il soggetto che, nel corso del 2011, è figurato come locatore in diversi contratti assoggettati a cedolare secca, in relazione alla stessa abitazione (e/o relative pertinenze), ovvero a più abitazioni distinte (e/o relative pertinenze), per il calcolo dell'acconto da versare alle predette scadenze, dovrà preliminarmente, determinare l'importo dovuto a titolo di acconto (85% della cedolare secca dovuta per il 2011) con riferimento a ciascun contratto, tenuto conto come innanzi rilevato - della sua decorrenza e quindi della sua riconducibilità, rispettivamente, alle seguenti classi: contratti già in corso al ; contratti con decorrenza compresa tra l' ed il ; contratti che decorrono dall' Quindi, per la prima e la seconda delle menzionate classi (per la terza è superfluo, atteso che non è dovuto l'acconto), sommare l'importo degli acconti di tutti i contratti ad esse distintamente riconducibili e imputare i versamenti alle scadenze della prima e/o della seconda rata secondo quanto evidenziato in precedenza. Come rilevato dalla circolare dell Agenzia delle Entrate n. 26 ( 8.2), "potrà verificarsi, infatti, che per l'anno 2011, per alcuni contratti è dovuto l'acconto della cedolare secca, mentre per un altro non è dovuto, ad esempio perché il contratto ha decorrenza successiva al 31 ottobre 2011". L'Agenzia delle Entrate esplica meglio tale concetto ricorrendo al seguente

2011 L'ammontare complessivo degli acconti della cedolare secca dovuta per il 2011 in relazione a tutti i contratti i cui effetti decorrano nel periodo compreso tra l'01.06.2011 e il 31.10.

5 esempio: nell'anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata: immobile A (contratto ) e immobile B (contratto ): acconto 85% in due rate (se l'importo complessivo dell'acconto è pari o superiore a 257,52 euro): 40% entro il (ovvero , con la maggiorazione dello 0,4%); 60 % entro il ; immobile A (contratto ): acconto 85% entro il ; immobile B (contratto ): nessun acconto.

2011): acconto 85% in due rate (se l'importo complessivo dell'acconto è pari o superiore a 257,52 euro): 40% entro il 6.7.2011 (ovvero 05.

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