Tassazione ordinaria e cedolare secca

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1 Gian Paolo Tosoni (Commercialista in Mantova, Pubblicista) 1

2 TASSAZIONE ORDINARIA: i redditi derivanti da canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo e sono pertanto assoggettati all aliquota ordinaria Irpef calcolata in base agli scaglioni. Nei contratti stipulati a canone libero, l importo che concorre a formare il reddito complessivo è il maggiore tra: la rendita catastale rivalutata del 5%; 2

3 il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5% (15% per i fabbricati siti in Venezia, isole della Giudecca, Murano e Burano e 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico - artistico). NB: in caso di Contratti stipulati a canone concordato l importo che concorre a formare il reddito complessivo è il maggiore tra rendita catastale rivalutata e l 85% del canone di locazione, ma il maggiore tra i due importi è ulteriormente ridotto del 30%. 3

4 CEDOLARE SECCA: è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali. L opzione vale per l intera durata del contratto (salvo revoca). 1) CARATTERISTICHE: a) Chi può accedervi le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l immobile nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni; 4

5 b) Per quali immobili unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze; c) Quali inquilini non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. 5

6 2) EFFETTI DELL OPZIONE Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo; sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali; 6

7 non devono essere pagate imposta di registro e di bollo. NB: la cedolare secca non sostituisce l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 7

8 3) MODALITÀ DI PAGAMENTO Il reddito è assoggettato a tassazione mediante imposta sostituiva con due possibili aliquote: - aliquota ordinaria = 21%; - aliquota ridotta = 15 % per i contratti di locazione a canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa; NB: l aliquota del 15% è ridotta al 10% per il quadriennio 2014/

9 Il pagamento dell acconto (dovuto se la cedolare per l anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato: - in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo è inferiore a 257,52 euro; - in due rate, se l importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno; la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre. 9

10 L acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento. Il saldo si versa entro il 16 giugno dell anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. 10

11 ESEMPIO: Tizio possiede un appartamento e lo concede in locazione. Si considerino i seguenti dati: Canone annuo di locazione = euro Rendita catastale rivalutata < canone di locazione annuo; Aliquota Irpef di Tizio = 23% Aliquota cedolare secca = 21% 11

12 Base imponibile = canone di locazione 5% = % =11400 euro Imposta dovuta = base imponibile * aliquota = * 0,23 = euro Imposta di registro = canone annuo * 2% = * 0,02 = 240 euro Imposta di bollo = 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Totale dovuto = = euro + imposta di bollo Cedolare secca Base imponibile = canone annuo = Imposta dovuta = base imponibile * aliquota = * 0,21 = euro Risparmio di imposta = ( ) = 342 euro (+ imposta di bollo) 12