Oggetto: Circolare 26/E dell Agenzia delle Entrate Chiarimenti in merito all applicazione della cedolare secca.

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1 C.A.F. UIL S.P.A. CENTRO ASSISTENZA FISCALE DELLA UNIONE ITALIANA DEL LAVORO SEDE LEGALE VIA DI SAN CRESCENZIANO, ROMA TELEFONO 06/ TELEFAX 06/ CAPITALE SOCIALE CODICE FISCALE PARTITA IVA SOCIETA PER AZIONI CON SOCIO UNICO UNIONE ITALIANA DEL LAVORO TRIBUNALE DI ROMA N. 9390/92 C.C.I.A.A. N ISCRIZIONE ALBO C.A.A.F. DIPENDENTI N Prot. n. 336/2011/CDA/SS/GN Roma, 04 Luglio 2011 AI CORRISPONDENTI C.A.F. UIL S.p.A. LORO SEDI Circolare n. 27/2011 Oggetto: Circolare 26/E dell Agenzia delle Entrate Chiarimenti in merito all applicazione della cedolare secca. Facciamo seguito alle nostre circolari, per portare alla Vostra attenzione gli ulteriori chiarimenti dell Amministrazione Finanziaria intervenuti con la circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011 in merito all applicazione della c.d. cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo. Vi riportiamo, qui di seguito, gli aspetti più significativi: 1. ambito soggettivo: La norma è riservata alle persone fisiche che non esercitano un attività d impresa, arte o professione e non è, quindi, applicabile da parte di società di persone, società di capitali, enti commerciali e non commerciali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nei casi in cui detti soggetti concedano in locazione l immobile abitativo ai propri dipendenti. Sono esclusi gli immobili ad uso abitativo di proprietà condominiale. 2. ambito oggettivo: L opzione in esame non può essere esercitata: - per gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati all uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa dalla A (esclusa A/10), quali ad esempio i fabbricati accatastati come uffici e negozi e gli immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo; - per gli immobili ad uso abitativo locati a conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;

2 - per i contratti di sublocazione ed i contratti relativi ad immobili situati all estero in considerazione che dagli stessi si conseguono redditi diversi ex art. 67, comma 1, lett. h) e f), TUIR e non redditi di natura fondiaria. La norma dispone che l opzione in argomento possa essere esercitata anche per: i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni nell anno per i quali non sussiste l obbligo di registrazione; i contratti conclusi con enti pubblici o enti privati non commerciali, a condizione che dal contratto di locazione risulti la destinazione ad uso abitativo dell immobile in conformità con le proprie finalità; i contratti di locazione conclusi e gestiti attraverso l intervento di un agenzia che opera come mero intermediario tra locatore e conduttore. TIPOLOGIA DI CONTRATTI: contratti aventi ad oggetto più unità immobiliari L Agenzia delle Entrate ha affermato che, in caso di contratti di locazione che riportano un unico canone di locazione annuo ma riguardante diverse tipologie di immobili è possibile esercitare l opzione per la cedolare secca disgiuntamente per ciascun immobile oggetto del contratto, determinando la quota di canone su cui applicare l aliquota di riferimento in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità. In tal caso l imposta di registro dovrà essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca. Immobili in comproprietà L opzione per la cedolare secca è consentita anche in presenza di più locatori, persone fisiche, ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno espressamente esercitata. La circolare n. 26/E chiarisce, inoltre, che: - l imposta di bollo è, comunque, dovuta in misura piena, ancorché alcuni locatori abbiano optato per la cedolare secca; - i locatori che non esercitano l opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell imposta di registro per la parte di canone ad essi imputabile in relazione alla quota di possesso. Locazione di una o più porzioni immobiliari

3 L opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche da colui che concede in locazione una o più porzioni di un immobile abitativo. In tale fattispecie, l esercizio dell opzione a in relazione ad una porzione dell unità abitativa vincola all esercizio dell opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa. Esempio Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un unità abitativa con studenti universitari: - porzione A, contratto di durata 1 gennaio - 31 maggio 2012; - porzione B, contratto di durata 1 febbraio - 30 giugno 2012; - porzione A, nuovo contratto di durata 1 settembre - 30 novembre L esercizio dell opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola ll esercizio dell opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca. Locazione pertinenze La cedolare secca può essere applicata alle pertinenze dell unità immobiliare abitativa locate congiuntamente alla stessa ed a quelle locate con un contratto separato e successivo rispetto a quello con il quale è locato il relativo immobile abitativo a condizione che: - il contratto intercorra tra le medesime parti; - nel contratto di locazione della pertinenza sia fatto riferimento al contratto di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Non sono previste limitazioni al numero di pertinenze per le quali è possibile optare per la cedolare secca, salva l evidenza del vincolo pertinenziale con l immobile abitativo. Comunicazione dell opzione all inquilino Il locatore che intende optare per la cedolare secca deve darne comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. Con detta comunicazione, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se contrattualmente previsto, compreso quello derivante dalla variazione ISTAT. In merito l Agenzia delle Entrate ha precisato che: - tali disposizioni, come specificato dalla norma, sono inderogabili. In altre parole la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti ;

4 - la comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell imposta di registro per le annualità successive ; - in caso di più inquilini, l opzione va comunicata a ciascuno di essi; - è esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dall inquilino; - in caso di proroga del contratto con conferma dell opzione per la cedolare secca, il locatore deve rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga; - in caso di revoca dell opzione per la cedolare secca a partire dalla seconda annualità resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità ; - in caso di immobili in comproprietà, l opzione esercitata anche da uno solo dei comproprietari comporta la rinuncia agli aggiornamenti dal canone a qualsiasi titolo da parte di tutti i comproprietari, quindi anche da parte di chi non ha optato perla cedolare secca; - con tale comunicazione l inquilino è altresì informato che lo stesso non è tenuto a versare l imposta di registro a suo carico. Si rammenta che la comunicazione preventiva all inquilino in esame non è necessaria in presenza di un contratto di locazione nel quale è disposta espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Si ritiene che il citato chiarimento dell Agenzia delle Entrate possa trovare applicazione anche con riferimento ai contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (complessivi nell anno) molto utilizzati nelle zone turistiche, per i quali, proprio per la natura stessa del contratto, non sono previsti aggiornamenti del canone. Effetti sulla determinazione del reddito Il reddito assoggettato a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo e pertanto non rileva ai fini della progressività applivativa delle aliquote IRPEF. Tuttavia, lo stesso rileva al fine del riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici anche di natura non tributaria (ad esempio, ai fini del riconoscimento di prestazioni di natura sociale o assistenziale) previsti dalle vigenti disposizioni. Di conseguenza, come specificato nella Circolare in commento, il reddito assoggettato alla cedolare secca va computato nel reddito complessivo del locatore al fine di: - determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;

5 - calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e le altre detrazioni ex art. 13, TUIR; - calcolare le detrazioni per canoni di locazione ex art. 16, TUIR; - stabilire la spettanza di agevolazioni fiscali e non collegate al possesso di redditi (ad esempio ISEE); - stabilire la spettanza di altre detrazioni, quale, ad esempio, quella ex art. 15, comma 1, lett. i), TUIR, per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, riconosciute nel limite del 2% del reddito complessivo. La cedolare secca non influisce, invece, sulla detrazione IRPEF del 36% per gli interventi di ristrutturazione edilizia né sulla detrazione IRPEF del 55% per gli interventi di risparmio energetico. Versamenti L Agenzia delle Entrate infine ricorda come la risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011 abbia istituito i codici tributo, come di seguito indicati, per il versamento, tramite modello F24 e in maniera separata dall Irpef, degli acconti per la cedolare secca: codice 1840, acconto prima rata; codice 1841, acconto seconda rata o acconto in unica soluzione; codice 1842, saldo. Precisa, inoltre, che: l acconto è unitario. Di conseguenza, al fine di verificare se il versamento va effettuato in unica soluzione o in 2 rate ovvero se lo stesso non è dovuto è necessario sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per ciascun contratto di locazione per il quale è stata esercitata l opzione; l acconto non è dovuto se il primo anno di applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell immobile. in caso di versamento in 2 rate, la prima può essere rateizzata, con l applicazione degli interessi, secondo le stesse regole previste per l IRPEF. L'acconto per il 2011 non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo se l importo su cui calcolare il relativo acconto non supera euro 51,65. Cordiali saluti Il Responsabile dell Assistenza Fiscale (Dott. Sergio Scibetta) Il Consiglio d Amministrazione